I. Comprendre le paysage des réseaux de marchands de biens

Depuis quelques années, l'offre s'est considérablement étoffée.

Il y en a pour tous les goûts et tous les budgets. Du simple accès communautaire à 1 500 euros par an, jusqu'aux clubs privés premium à plus de 20 000 euros.

Mais alors, comment s'y retrouver dans cette jungle ?

Typologie des réseaux existants

Les réseaux professionnels

La FMDB arrive en tête avec Eric Weiss aux commandes.

Eric, c'est un parcours atypique. Professeur agrégé d'économie et gestion, il est devenu marchand de biens et a fini par créer ce qu'il appelle "le premier écosystème français".

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : les rencontres trimestrielles réunissent entre 300 et 400 personnes.

Leur philosophie ? "Viens comme tu es". Eric le dit lui-même : "On accueille aussi des membres d'autres organisations et avec plaisir puisque la logique est 'viens comme tu es'."

Quatre formules au menu :

Pack Solo : La formule de base. Boîte à outils complète (modèles comptables, juridiques, administratifs), accès aux groupes d'échanges (+400 marchands), invitations aux événements trimestriels et webinaires, accompagnement juridique (FMDB Legal), assurance (FMDB Assurance), solutions de financement (FMDB Financement), et outils d'analyse de rentabilité.

Pack Duo : Identique au Pack Solo mais pour 2 personnes avec un tarif préférentiel.

Parcours Pro MDB : Le Pack Solo + plus de 40 heures de formation dédiée.

Formation Elite : La formule premium. Parcours immersif personnalisé et local, accès complet aux offres FMDB, invitation VIP aux événements trimestriels.

Derrière cette organisation, il y a du solide : plus de 10 permanents, une vingtaine de partenaires, une trentaine de référents pédagogiques "mentors" en région.

Aujourd'hui, Eric se concentre sur les projets stratégiques et fait des associations 50/50 avec des membres. Plus vraiment de l'opérationnel direct.

Les clubs privés et sélectifs

Le Cercle MDB revendique l'excellence comme standard

Plus de 120 marchands de biens "triés sur le volet" évoluent dans cet écosystème premium depuis 2020.

Quatre piliers structurent l'accompagnement : processus d'intégration garantissant des offres signées sous 3 mois, club deals sécurisant 100% du financement des opérations, ressources partagées avec accompagnement AMO complet, et communauté dynamique.

L'offre impressionne par son ampleur : 12 à 15 heures d'ateliers live hebdomadaires, 20 jours d'événements annuels tout compris, accompagnement personnalisé hebdomadaire avec un responsable pédagogique. Les résultats affichés interpellent : 38% de marge moyenne contre 20% ailleurs, 90% de réabonnement, doublement annuel des marges.

Leur modèle économique aligne les intérêts : 15 000€ de cotisation annuelle puis 2 fois 12 000€ déclenchés uniquement en cas de succès opérationnel. Cette approche "au succès" traduit une confiance assumée dans leur méthode 360°.

Reste que cette excellence revendiquée se monnaye, interrogeant la scalabilité d'un accompagnement aussi intensif face à la croissance des effectifs

Les centres de formation avec communauté intégrée

MDB ACADEMY, c'est l'histoire de Yoni Buchsbaum.

2013, il débute marchand de biens avec moins de 10 000 € en poche. Les débuts sont rudes : manque de connaissances en urbanisme, droit, travaux, erreurs coûteuses...

En 2018, fort de son expérience, il lance la MDB ACADEMY.

Les résultats ? A ce jour, plus de 3 000 élèves formés, 98 % de satisfaction. Et surtout, 65 % de leurs membres réalisent des opérations qui atteignent plus de 20 % de marge.

Leur gamme : MDB PRO pour lancer son activité, MDB MASTER pour se perfectionner, MDB 360 pour l'accompagnement opérationnel sur mesure, ainsi qu’une formation dédiée à la rénovation énergétique des bâtiments.

Romain, directeur exécutif, est clair sur leur philosophie : "Nous ne sommes pas là pour vendre du rêve. Nous avons une énorme responsabilité vis-à-vis des personnes qui écoutent notre message et nous accordent leur confiance. La réussite de nos élèves est notre plus belle récompense."

Les réseaux innovants et hybrides

LeBonFlip, c'est Sylvain Turbé et son associé Ismaël.

Ils ont imaginé un écosystème hybride qui mélange investissement participatif, communauté gratuite et formation premium.

Leur modèle repose sur une architecture originale. Des investisseurs privés participent directement aux opérations via des obligations : 13 % par an promis, 15 % généré sur leur dernier projet de 14 mois. Parallèlement, ils cultivent une communauté gratuite de 450+ membres via newsletter, groupe WhatsApp et rencontres régionales. La formation s'articule autour du Bootcamp MDB, programme intensif de 10 semaines avec sessions live d'experts.

Sylvain Turbé assume leur statut de nouveaux venus avec une transparence rafraîchissante : "Nous en sommes encore aux débuts de l'aventure... nous en sommes encore aux balbutiements. »

Mais c'est rafraîchissant cette honnêteté !

L'UMDB bouscule les codes avec son modèle "club privé"

L'Union des Marchands de Biens (UMDB) co-fondée par Hugo Legname et Nassim Boukrouh propose une approche radicale : achat-revente sans apport, sans banque et sans travaux. Le principe ? L'UMDB finance intégralement chaque opération et devient associé du marchand. Ce modèle économique repose sur le partage des bénéfices plutôt que sur des formations payantes. Un écosystème maîtrisé de A à Z

L'originalité réside dans l'intégration complète : techniques de prospection, financement garanti, pilotage opérationnel jusqu'à la revente. Cette maîtrise verticale réduit les risques et accélère les cycles. Le réseau privilégie les opérations rapides à forte marge, et c’est même fait une spécialité dans la division d’entrepôt.

L'UMDB interroge les barrières d'entrée traditionnelles en supprimant l'apport personnel et l'expérience préalable.

WIIM AI : quand Florent Albero repense l'immobilier par l'intelligence artificielle

Florent Albero, ancien casque bleu devenu marchand de biens avec plus de 260 acquisitions, orchestre avec WIIM AI une révolution silencieuse. Son approche ? Transformer les "anomalies de marché" - ces biens complexes délaissés par les circuits traditionnels - en opportunités rentables. L'IA scrute quotidiennement 1,5 million d'annonces pour détecter ces pépites cachées que la plateforme rachète directement.

Le modèle économique fascine : les "Wiimers" identifient les opportunités sans apport ni travaux, WIIM finance l'acquisition, et chacun partage 50% des bénéfices. Cette démocratisation de l'achat-revente, jadis réservée aux initiés, s'appuie sur trois spécialités : détachement foncier, division de bâtis et mise en copropriété.

L'ancien militaire, devenu visionnaire de l'immobilier digital, redéfinit ainsi les codes d'un secteur traditionnel. Reste à observer si cette alchimie entre intelligence artificielle et collective résistera à l'épreuve de la massification.

Et bien d'autres encore...

Il est d'ailleurs difficile de citer tous les regroupements existants. Certains sont plus discrets, d'autres préfèrent rester dans l'ombre. Entre les clubs régionaux, les groupements informels sur les réseaux sociaux et les initiatives naissantes, l'écosystème évolue constamment.

Étude de cas : la faillite d’IMMERIALYS, un rappel à la prudence

Parlons d'IMMERIALYS.

"La première franchise de marchands de biens en France", fondée en 2013 par Didier Lerousseau.

Plus de 70 franchisés à travers la France. Les promesses ? 109 000 euros de marge moyenne dès la première opération, solution de financement exclusive "Full Invest", formation complète de 510 heures...

Redressement judiciaire le 6 août 2024. Liquidation judiciaire le 22 janvier 2025.

Résultat ? 70 franchisés laissés sur le carreau du jour au lendemain.

Perte d'accès aux outils (logiciel Datalia, formations). Rupture des partenariats. Obligation de reconstruire en urgence leur activité.

La leçon ? Même les "premiers de la classe" peuvent s'effondrer.

Et quand un réseau tombe, il entraîne tous ses membres dans sa chute.

Analyse des modèles économiques des réseaux

Les prix varient énormément.

Adhésions simples : entre 2 000 et 5 000 euros par an. La FMDB à 1 500 euros fait figure d'exception.

Formations complètes : 5 000 à 15 000 euros. MDB ACADEMY propose différents parcours selon le besoin des participants.

Clubs privés premium : au-delà de 15 000 euros par an. Le Cercle MDB et les réseaux exclusifs pratiquent ces tarifs.

Modèles participatifs : là, c'est plus flou. Peu de données sont communiquées. UMDB après le règlement d’une cotisation raisonnable, fait du partage de bénéfice sur les opérations. LeBonFlip teste les obligations privées.

Et puis il y a les modèles "gratuits" avec des extensions payantes...

Les services proposés : comparatif pratique

Formation et montée en compétences : c'est le socle commun.

MDB ACADEMY mise sur la progression en compétence. Le Cercle MDB privilégie l'interactivité (40 heures/mois de live).

Outils métier : ça se généralise.

FMDB développe son logiciel de gestion. Le Cercle MDB parle de "tour de contrôle" et a développé son propre outil en collaboration avec MabrikImmo. Les plus récents s'appuient sur des solutions externes.

Accès au financement : le vrai critère différenciant.

Partenariats bancaires, crowdfunding, club deals, obligations privées... Chaque réseau a sa recette.

Réseau de partenaires : souvent la vraie valeur ajoutée avec des référents juridiques, notariaux, urbanisme, financiers, travaux, etc..

Surtout pour les débutants qui partent de zéro.

Accompagnement opérationnel : très variable.

Ça va du simple accès communautaire jusqu'à l'analyse personnalisée de chaque dossier comme le fait le Cercle MdB.

Au final, il faut bien comprendre que tous les réseaux ne se valent pas.

Et surtout, il faut lire entre les lignes pour comprendre ce qu'on vous vend vraiment.

II. Les avantages indéniables d’un réseau de marchands de biens

Soyons honnêtes. Si les réseaux de marchands de biens se multiplient, c'est qu'ils répondent à de vrais besoins.

Il y a des avantages concrets. Des bénéfices mesurables. Des gains de temps et d'argent.

Regardons les faits.

Accélérer son apprentissage grâce à l’expérience collective

Quand on débute, on ne sait pas ce qu'on ne sait pas. C'est là le principal piège.

L'expérience collective devient alors un raccourci formidable. Au lieu d'apprendre à ses dépens, on capitalise sur les erreurs des autres.

Prenons MDB ACADEMY. Yoni le dit clairement : il a créé sa formation pour transmettre "ce qu'il aurait aimé savoir à ses débuts". Manque de connaissances en urbanisme, droit, travaux, erreurs coûteuses... Résultat ? 65 % de leurs membres atteignent plus de 20 % de marge. Pas mal pour des débutants !

Les cas pratiques remplacent la théorie pure. Au lieu de lire des généralités, on décortique de vrais dossiers. Un membre du Cercle MDB évite une perte potentielle de 50 000 euros grâce aux alertes de la communauté sur un projet où l'urbanisme posait problème, mais lui ne l'avait pas vu.

Même avec de l'expérience, on peut s'améliorer. Les réseaux apportent des méthodes éprouvées, des processus rodés par des dizaines d'opérations. Le Cercle MDB parle de "méthode 360°" pour analyser les risques, la FMDB propose ses outils d'analyse de rentabilité.

La veille réglementaire aussi compte. Les changements sont constants : loi ZAN, DPE, réglementation thermique... Difficile de tout suivre en solo. Dans un réseau, quelqu'un s'en charge, l'information remonte automatiquement. Grâce aux échanges, on découvre des opportunités qu'on n'aurait jamais vues tout seul.

Obtenir un accès facilité aux financements

C'est souvent le frein principal. Les banques sont frileuses avec les marchands de biens, surtout les débutants. Les réseaux ont du poids, ils négocient des conditions préférentielles. La FMDB parle de "FMDB Financement", le Cercle MDB évoque des "interlocuteurs spécialisés".

L'avantage concret ? Au lieu de démarcher 10 banques en expliquant à chaque fois le métier, vous avez des interlocuteurs qui le connaissent déjà. Des taux préférentiels parfois, mais surtout une compréhension du métier. Les dossiers standardisés, reconnus par les partenaires bancaires, évitent de bricoler ses propres tableaux Excel.

Les solutions alternatives se développent. Le Cercle MDB organise des clubs deals où des membres se groupent sur des projets d'envergure. Certains réseaux ont des accords avec des plateformes de crowdfunding. LeBonFlip expérimente les obligations privées à 13 % par an. UMDB va plus loin : Hugo Legname finance intégralement contre partage des bénéfices.

Certains réseaux proposent des mécanismes de caution. L'idée est simple : la solidité du réseau rassure les financeurs.

Mutualiser les ressources et expertises

C'est peut-être la valeur la plus concrète. Notaires pointus, avocats spécialisés, fiscalistes, urbanistes aguerris, réseaux de commercialisation... Trouver les bons interlocuteurs prend du temps. Dans un réseau, c'est déjà fait : présélectionnés, testés, validés par d'autres membres. La FMDB évoque ses "partenaires exclusifs", MDB ACADEMY parle de son "réseau national".

Le partage des coûts fait la différence. Plutôt que de développer chacun dans son coin, on mutualise. Le Cercle MDB propose sa "tour de contrôle" et son logiciel de gestion, tout comme la FMDB. Faire venir un expert en fiscalité pour une personne, ça coûte cher. Pour 50 membres, c'est divisé par 50.

L'intelligence collective fonctionne. Qui fait quoi, où, comment ? Dans un réseau, l'information circule.

Un problème technique, juridique, financier ? Dans un réseau, quelqu'un a déjà vécu la même chose. Solution rapide, éprouvée. Au lieu de consulter et payer un expert, vous puisez dans l'expérience collective.

La face cachée : quand le financement crée une dépendance

Attention aux solutions de financement "miraculeuses" !

Plusieurs réseaux attirent avec des promesses de financement exclusif. Mais en creusant un peu, on découvre des engagements beaucoup plus conséquents.

UMDB par exemple. Hugo Legname explique son modèle : "Si le projet est viable, il s'associe avec l'adhérent et apporte toute la partie technique et financière. En fin de projet, il partage les bénéfices." Traduction : ce qui est vendu comme un "accompagnement" devient une association business. Mais c’est clairement énoncé !

LeBonFlip propose des obligations à 13 % par an. C'est transparent, mais l'investisseur devient de facto associé de l'opération. Certains clubs deals fonctionnent sur le même principe : le réseau finance, mais prend sa part.

Les mécanismes sont variés : club deals "déguisés" où le réseau devient co-propriétaire du projet, associations forcées où l'accès au financement est conditionné à une association avec le réseau, financements contre participation via des prêts internes remboursables par un pourcentage des bénéfices futurs.

Les conséquences ?

Le marchand perd une partie significative de ses marges et devient dépendant du réseau pour ses meilleurs projets. Risque de voir ses meilleures opportunités "récupérées" par le réseau.

C’est un vrai questionnement sur l'indépendance réelle de l'activité.

Gagner en crédibilité et légitimité professionnelle

Adhérer à un réseau envoie un signal : "Je ne suis pas un amateur, je fais partie d'une organisation structurée", ce qui professionnalise l'image.

L'effet réseau classique joue à plein. "Je n'ai pas le temps, les compétences ou le financement pour ce projet, mais je connais quelqu'un dans le réseau qui pourrait être intéressé." Plus le groupe est grand, plus les opportunités sont nombreuses.

Les réseaux portent aussi la voix du métier. Défense des intérêts auprès des pouvoirs publics, lobbying pour des réglementations favorables. Eric Weiss est un pourvoyeur de cette idée avec la FMDB. Le marchand isolé n'a pas ce poids.

Au final, les avantages sont réels : accélération de l'apprentissage, accès aux financements, mutualisation des ressources, crédibilité renforcée. Mais attention aux effets de bord, il faut bien lire les conditions.

III. Les inconvénients et limites des réseaux de marchands de biens

Les réseaux, ce n'est pas que du bonheur.

Il y a des contraintes. Des coûts cachés. Des pièges parfois.

Parlons cash.

Un coût financier parfois élevé

L'investissement peut être lourd. Entre 1 500 euros pour les formules d'entrée (FMDB, Wiim Club) et plus de 15 000 euros pour les clubs premium, la facture grimpe vite.

Pour un débutant qui réalise 2 opérations dans l'année avec 25 000 euros de marge réelle* chacune, une adhésion à 15 000 euros représente 30 % de ses bénéfices. C'est énorme.

La rentabilité n'est pas immédiate. Il faut du temps pour digérer les formations, construire son réseau, appliquer les méthodes. Pour amortir 15 000 euros d'adhésion avec une marge moyenne réelle* de 25 000 euros par opération, il faut réaliser au minimum 0,6 opération supplémentaire par an grâce au réseau. Pas évident à mesurer.

Et puis il y a le coût d'opportunité. Ces 15 000 euros, on peut les investir autrement : dans une première opération, dans de la formation ponctuelle, dans des outils spécifiques. Pour un débutant sans capital, l'adhésion peut être contre-productive.

Risque de dépendance et perte d’autonomie

Les réseaux proposent des méthodes standardisées. C'est leur force... et leur faiblesse. Ce qui marche en région parisienne ne fonctionne pas forcément en zone rurale. Les spécificités locales, personne ne les connaît mieux que vous.

Beaucoup de réseaux développent leurs propres outils. Pratique jusqu'au jour où vous voulez partir. Vos données, vos processus, votre organisation deviennent liés aux outils du réseau. Changer devient compliqué et coûteux.

Dans un réseau, on suit des processus. Moins d'improvisation, moins d'innovation personnelle. Le risque ? Devenir un exécutant plutôt qu'un entrepreneur. "Ce n'est pas moi, c'est la méthode du réseau." L'apprentissage par l'erreur, c'est pourtant essentiel dans notre métier.

Qualité variable des réseaux et concurrence interne

Tous les réseaux ne se valent pas. Entre les promesses marketing et la réalité terrain, il y a parfois un fossé. "Accompagnement personnalisé" peut signifier un simple accès à un forum. "Réseau national" peut se résumer à une base de données.

Certains réseaux acceptent tout le monde pour grossir rapidement et maximiser les revenus d'adhésion. Conséquence : le niveau général baisse, les échanges perdent en qualité. Vous payez pour accéder à une communauté de débutants comme vous.

La concurrence interne pose problème. Plusieurs membres sur le même secteur géographique se disputent les mêmes affaires. L'information circule moins bien, les bonnes opportunités sont accaparées par les plus rapides.

Au début, les fondateurs sont sur le terrain. Avec le succès, ils s'éloignent de l'opérationnel. Le réseau devient parfois une machine à cash, la mission initiale s'estompe. Les membres historiques partent, la qualité se dégrade.

Risque de défaillance du réseau

L'exemple d'IMMERIALYS reste dans toutes les têtes. Plus de 70 franchisés laissés sur le carreau en 2024 après la liquidation judiciaire. Du jour au lendemain : perte d'accès aux outils métier, rupture des partenariats négociés, effondrement de l'image de marque, coûts de restructuration en urgence.

Les signaux d'alarme existent : rotation élevée des équipes dirigeantes, reports fréquents d'événements, dégradation de la qualité des services, rumeurs persistantes dans le secteur, retards dans les réponses aux sollicitations. Dans la petite communauté des marchands de biens, les nouvelles circulent vite.

Une leçon : ne jamais dépendre exclusivement d'un seul réseau. Diversifier ses sources d'information, construire des relations directes avec des partenaires, garder ses propres outils, maintenir son autonomie opérationnelle.

L'illusion de la solution miracle

Aucun réseau ne vous dispensera du travail personnel. "Suivez notre méthode et vous réussirez" reste une promesse commerciale. Le métier de marchand de biens reste complexe avec un très grand nombre de montages d’opérations possibles. Il n'y a pas de solution universelle.

Pour vendre, certains réseaux gonflent leurs promesses : "Premiers revenus en 3 mois", "Marges garanties de 30 %", "Financement sans apport"... La réalité dépend du marché, de votre implication, de votre expérience, de votre capital.

Au final, c'est vous qui signez les compromis, gérez les travaux, négociez avec les banques. Le réseau peut conseiller, pas décider à votre place.

Ces inconvénients sont réels, parfois lourds de conséquences. Mais ce ne sont pas des raisons suffisantes pour rejeter tous les réseaux. Simplement des éléments à peser dans la balance.

* Une marge réelle n’est pas une marge brute comme on peut l’entendre dans toutes les discussions de marchands de biens. Pour arriver à la marge réelle, il faut déduire tous les frais, des frais financiers jusqu’aux frais de déplacement, en passant par les frais de gestion, ou encore les frais comptables et juridiques !

IV. L’alternative de l’indépendance totale

L’indépendance totale reste une option crédible pour le marchand de biens.

Beaucoup me disent : « Je préfère rester seul maître à bord, ne pas m’engager dans un réseau, ne pas payer de cotisations annuelles. » Et je les comprends. Construire son propre chemin, c’est aussi la garantie de garder la main sur toutes ses décisions et de bâtir un savoir-faire qui ne dépend de personne d’autre.

Mais il faut être lucide : cette liberté a un coût, celui du temps, de l’énergie, et parfois d’un apprentissage plus long.

Construire son propre écosystème professionnel

Qu’on soit dans un réseau ou non, la réalité est la même : impossible de réussir seul.

Le marchand de biens doit s’entourer. La différence, c’est que dans l’indépendance, vous constituez vous-même votre équipe, à votre rythme, selon vos besoins.

Un notaire spécialisé dans les activités de marchand de biens devient vite un allié indispensable. Il sait déjouer les pièges, sécuriser vos compromis, anticiper les subtilités juridiques. Dans certaines opérations, un bon notaire vous fait économiser beaucoup plus que ses honoraires. L’expert-comptable dédié à notre métier joue le même rôle clé. Sans lui, vous risquez des redressements ou une rentabilité amputée.

Le géomètre-expert a lui aussi un rôle décisif, souvent sous-estimé. C’est lui qui sait optimiser les surfaces, identifier les divisions possibles, sécuriser un mesurage ou un état descriptif. Dans une opération, sa réactivité fait la différence : un plan clair et précis permet de gagner du temps, d’anticiper les contraintes urbanistiques et de valoriser chaque mètre carré. Un bon géomètre, c’est un accélérateur de marge.

À côté de ces piliers, pour les travaux, j’ajoute les architectes et maîtres d’œuvre capables de comprendre nos contraintes : délais serrés, budgets à respecter, optimisation des surfaces.

Les artisans fidélisés complètent le tableau. Quand la confiance est installée, ils deviennent de véritables partenaires : devis rapides, qualité constante, délais respectés.

Les agents immobiliers locaux, eux, restent incontournables : ils dénichent les biens avant qu’ils ne soient visibles et valorisent au mieux vos reventes.

Construire un tel réseau prend du temps. Mais une fois établi, il vous appartient totalement. Pas de redevances, pas de règles imposées, pas de dépendance vis-à-vis d’une structure centrale.

Le rôle clé d’un AMDB (Assistance au Marchand de Biens)

En tant qu’AMDB, j’accompagne régulièrement des marchands de biens qui souhaitent garder leur indépendance tout en bénéficiant d’un regard expert.

L’avantage de mon rôle est simple : je ne suis pas lié à un réseau, je n’impose pas de méthodes standardisées, je n’ai aucun intérêt caché ni affect avec le projet. Mon unique mission, c’est de sécuriser vos opérations et de maximiser votre rentabilité, au cas par cas.

Concrètement, je peux intervenir à différents niveaux : analyse d’une offre d’achat, étude de faisabilité, lecture critique d’un compromis, décorticage de devis de travaux, mise en place d’un tableau de trésorerie, ou encore validation d’un montage juridique ou fiscal.

Mon approche est globale, parce que j’ai moi-même vécu toutes ces problématiques sur le terrain et j’ai suivi des centaines de dossiers. Je connais les pièges, je sais où se cachent les risques, et je peux vous aider à les anticiper.

L’AMDB, c’est donc une solution souple, personnalisée et totalement impartiale. Vous payez uniquement pour ce dont vous avez besoin, au moment où vous en avez besoin. Pas d’abonnement, pas d’engagement à long terme. Un conseil sur mesure, basé sur mon expérience concrète de marchand de biens.

Je préciserai aussi que même si vous êtes adhérents à un réseau, rien n'exclu le recours à un AMDB. Et pour cause, 70 % de ma clientèle fait partie d’un réseau !

Mais je ne suis pas le seul. Vous pouvez vous rapprocher d’un marchand de bien expérimenté, avec de multiples opérations réussies. Il vous apportera son expérience.

Les avantages concrets de l’autonomie complète

L’indépendance offre un avantage majeur : la liberté de décision. Pas de méthode imposée, pas de process à suivre. Vous pouvez adapter votre stratégie au marché local, pivoter si nécessaire, saisir une opportunité atypique sans demander l’aval de qui que ce soit.

Sur le plan financier, l’économie est significative. Pas de cotisations annuelles qui grèvent les marges. L’argent économisé peut être réinvesti directement dans les opérations ou dans une formation ciblée. Sur cinq ans, éviter 15 000 € de frais par an, c’est dégager 75 000 € de capital supplémentaire. De quoi financer une opération entière.

Enfin, l’indépendance renforce l’expertise personnelle. En résolvant vous-même les problèmes, vous vous construisez un savoir-faire unique, qui ne disparaîtra pas si un réseau ferme ses portes.

Les limites à prendre en compte

Mais il faut rester honnête : ce modèle n’est pas adapté à tous. Le débutant complet peut vite se sentir dépassé. La solitude pèse : pas d’échanges spontanés avec des pairs, pas d’émulation collective. Et l’accès aux financements reste plus compliqué sans partenaires déjà acquis à notre cause.

En résumé, l’indépendance totale est une voie exigeante, mais efficace pour celui qui a déjà quelques armes. Elle offre liberté, flexibilité et économies, au prix d’un apprentissage plus long et d’une discipline personnelle accrue.

C’est un choix d’attitude : confort d’un collectif structuré ou autonomie absolue.

A chacun de voir où il se sent le plus aligné.

V Recommandations stratégiques pour choisir

Stratégie progressive avant d’adhérer à un réseau

À mon sens, la meilleure approche consiste à avancer par étapes.

1. Phase d’observation : commencez par assister aux événements publics organisés par les réseaux. Conférences, afterworks, salons…

Vous y découvrirez l’ambiance, la diversité des membres et la valeur réelle des échanges.

2. Test ponctuel : plutôt que de signer directement un contrat à plusieurs milliers d’euros, misez sur une formation courte ou faites appel à un AMDB sur un dossier concret. Cela vous permet de mesurer l’efficacité de l’accompagnement sans vous enfermer.

3. Évaluation personnalisée : comparez ensuite le retour sur investissement réel avec les promesses commerciales. Avez-vous gagné du temps ? économiser de l’argent ? éviter des erreurs coûteuses ?

4. Décision éclairée : seulement après cette phase de test, engagez-vous. Soit par une adhésion complète, si vous estimez que les bénéfices dépassent largement le coût. Soit par la construction progressive de votre propre réseau indépendant, si vous privilégiez la liberté.

Cas particulier : Avec un engagement raisonnable (1 500 €), des réseaux tels que la FMDB ou autres permettent l’accès à un grand nombre de ressources (séminaires, webinaires, base de données, etc.).  Dans ces conditions, et sans engagement sur du long terme, le retour sur investissement est très rapide !

Signaux d’alarme à surveiller avant de s’engager

Avec l’expérience, j’ai appris à repérer certains signaux qui doivent alerter.

Côté réseaux, méfiez-vous des promesses de gains « garantis » ou de marges miracles. Fuyez la pression commerciale qui vous pousse à signer vite. Demandez toujours la transparence sur les coûts réels (adhésion, options, frais cachés).

Et restez prudent face aux témoignages uniquement positifs : dans la vraie vie, tout réseau a ses forces et ses faiblesses.

Côté personnel, attention aux mauvaises motivations. Ne rejoignez pas un réseau par effet de mode ou parce que « tout le monde le fait ».

Vérifiez que votre budget est suffisant, sinon vous risquez de fragiliser vos opérations.

Gardez aussi des attentes réalistes : un réseau ne remplace pas le travail de terrain.

Enfin, sachez qu’aucun accompagnement ne compensera un manque d’implication personnelle.

Votre réussite dépendra toujours d’abord de votre engagement.

Conclusion : Réseau ou indépendance, quel choix pour un marchand de biens ?

L’adhésion à un réseau de marchands de biens n’est ni une panacée ni une arnaque.

C’est un outil. Comme tout outil, son efficacité dépend entièrement de la façon dont on l’utilise et surtout de son adéquation avec le profil de l’adhérent.

Un réseau peut accélérer la courbe d’apprentissage, offrir des financements, mutualiser des compétences. Mais il peut aussi devenir une charge lourde, source de dépendance et de désillusion si le choix n’est pas cohérent.

Les réseaux trouvent toute leur pertinence dans plusieurs situations précises :

• pour les débutants qui disposent d’un budget conséquent et souhaitent progresser rapidement,
• pour les marchands qui veulent structurer ou industrialiser leur activité en l’élevant à un niveau supérieur,
• ou encore pour ceux qui recherchent des associations ponctuelles sur des projets d’envergure.

À l’inverse, l’indépendance conserve ses avantages pour :

• les profils expérimentés disposant déjà d’un réseau solide,
• ceux dont le budget reste contraint ou l’activité plus occasionnelle,
• et pour les marchands positionnés sur des marchés de niche ou des stratégies différenciantes qui s’accommodent mal à des standards collectifs.

Quel que soit le choix, la réussite en marchand de biens repose toujours sur le même triptyque : compétence, méthode et éthique professionnelle.

Un réseau peut être un accélérateur, mais il ne remplacera jamais le travail personnel, la rigueur et l’analyse critique.

Et pour ceux qui privilégient l’indépendance, il existe une alternative souple : l’accompagnement ponctuel par un AMDB (moi par exemple).

C’est, à mes yeux, la formule la plus équilibrée : bénéficier d’une expertise professionnelle pointue, sans engagement contraignant.

Rappel clair des définitions juridiques

En tant que marchand de biens, vous devez parfaitement maitriser les subtilités juridiques des avant-contrats que vous signez pour vos opérations.

Voici un rappel simple et précis des définitions essentielles, accompagné des références juridiques.

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel seul le vendeur s’engage fermement à vendre son bien à un prix déterminé et pendant une période définie. L’acheteur, quant à lui, dispose uniquement d’une option : il peut décider de lever ou non cette option durant ce délai.

• Engagement unilatéral : seul le vendeur est engagé fermement dès la signature, et ne peut plus se rétracter.
• Indemnité d’immobilisation : en contrepartie de cette exclusivité, l’acquéreur verse généralement au vendeur une indemnité d’immobilisation comprise entre 5 % et 10 % du prix du bien.
• Enregistrement obligatoire : la promesse unilatérale de vente doit impérativement être enregistrée fiscalement. Avec une signature établie sous seing privé, vous disposez d’un délai de 10 jours pour l’enregistrer, sous peine de nullité, ou résulter d’un acte authentique.
• Choix du rédacteur : elle peut être rédigée par un notaire (acte authentique) ou directement entre les parties (acte sous seing privé). Toutefois, l’acte notarié sécurise davantage votre opération.
• Références juridiques : articles 1124 et 1589-2 du Code civil.

A l’issue de la date d’échéance de la levée de l’option, si l’acquéreur n’a pas fait valoir son droit, le contrat prend fin. Le vendeur retrouve sa totale liberté. L’acquéreur est redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Tout comme pour un compromis de vente, il est aussi possible de prévoir des conditions suspensives qui devront être réalisées (ou abandonnées) avant de pouvoir lever l’option.

A noter, dès que l’acquéreur a levé son option en confirmant son accord pour l’achat du bien, la promesse devient une promesse synallagmatique de vente, c’est-à-dire un compromis de vente.

Le compromis de vente

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, engage réciproquement les deux parties : vendeur et acquéreur s’engagent fermement à conclure la vente sous réserve de conditions suspensives prédéfinies.

• Engagement bilatéral immédiat : les deux parties sont engagées définitivement dès la signature, sous réserve des conditions suspensives.
• Assimilation à une vente définitive : le compromis est juridiquement considéré comme une vente dès lors que toutes les conditions suspensives sont levées. On peut dire que la vente est « parfaite ».
• Dépôt de garantie : pour sécuriser la transaction, un dépôt de garantie (généralement entre 5 % et 10 %) est souvent versé à la signature sur un compte séquestre chez le notaire.
• Pas d’enregistrement obligatoire : contrairement à la promesse unilatérale, le compromis signé sous seing privé n’exige pas d’enregistrement fiscal immédiat.
• Choix du rédacteur : habituellement rédigé par un notaire pour sécuriser au mieux les intérêts des parties, mais peut aussi être signé sous seing privé entre les parties ou via un agent immobilier.
• Référence juridique : article 1584 du Code civil.

Ce rappel juridique et opérationnel vous permet ainsi d’anticiper précisément les implications juridiques de vos choix d’avant-contrats, afin d’optimiser votre stratégie immobilière.

Les conditions suspensives sont valables pour les deux types d’actes

Quel que soit votre choix, il est tout à fait possible d’insérer des conditions suspensives pour sécuriser la transaction.

Pour votre acquisition, vous vous protégerez avec de clauses suspensives diverses et variées qui permettront de mettre fin au contrat si besoin. La plus classique étant l’autorisation d’urbanisme, mais il n’y a aucune limite tant que la clause n’est pas potestative.

Rappel : Une clause suspensive est dite potestative lorsqu’elle dépend uniquement de la volonté de l’une des parties, sans élément objectif ou vérifiable. Juridiquement, une telle clause peut être réputée non écrite, car elle vide l’engagement de sa substance.

Exemple : une clause mentionnant « La vente ne sera conclue que si l’acheteur parvient à revendre un autre bien » est une clause potestative. Elle dépend d’une démarche personnelle, sans lien direct avec le bien concerné, et permet à l’acquéreur de se désengager librement. A contrario, si la clause fait référence à un avant-contrat régularisé, elle est tout à fait licite.

Pour les reventes, c’est plus traditionnellement la clause de financement. Surtout en ce qui concerne les reventes avec des acquéreurs particuliers qui auront recours à un prêt bancaire. Les conditions qui accompagnent cette clause sont d’ailleurs bien règlementées pour protéger l’acquéreur.

Le bénéficiaire d’une clause suspensive peut aussi l’abandonner pour conclure son acquisition. A titre d’exemple, un acquéreur qui bénéficiait d’une clause de financement et qui décide de payer sur ses fonds propres peut donc renoncer à cette condition, sans avoir à fournir d’accord de financement. Le tout sera réalisé avec une démarche officielle (courrier recommandé, échange entre notaires, etc.).

Différences pratiques fondamentales pour le marchand de biens

Le choix du type de contrat aura deux conséquences fondamentales que vous devez connaître pour orienter efficacement votre choix stratégique :

La fin du contrat

La promesse de vente n’étant qu’un engagement du vendeur, qui par conséquence ne peut se rétracter. Si à l’échéance fixée pour lever d’option l’acquéreur n’a pas fait valoir son droit, le contrat prend automatiquement fin.

La meilleure des solutions pour mettre fin au contrat étant bien évidemment la levée de l’option, ce qui transforme la promesse unilatérale en promesse synallagmatique de vente (compromis), et devient exécutoire.

Pour votre acquisition, si à la date d’échéance vous n’avez pas validé votre acquisition, vous n’êtes donc plus engagé, et vous pouvez passer à un autre projet.

Pour vos reventes, c’est donc vos acquéreurs qui ne sont plus engagés. C’est-à-dire que votre bien se retrouve disponible et que vous pouvez le revendre à un autre acquéreur au prix qui vous convient.

Le compromis de vente engageant le vendeur et l’acheteur, dès que les conditions suspensives sont levées, la vente est « parfaite ». C’est-à-dire que l’un comme l’autre ne peut plus sortir de l’engagement.

La date de réitération prévue dans le contrat n’est qu’une date exécutoire, à partir de laquelle l’une des parties peut engager une exécution forcée.

Pour mettre un terme au contrat, trois solutions :

• Par la régularisation de la vente avec un acte authentique devant le notaire, la meilleure des solutions !
• Par un accord des deux parties pour mettre fin au contrat, qui sera souvent accompagné d’une indemnité due par la partie défaillante
• Dans le pire des cas, si aucun accord amiable ne peut être conclu, ce sera au juge de trancher, et cela peut se transformer en vente forcée.

Il existe aussi une autre possibilité pour sortir d’un compromis de vente avec l’insertion d’une clause résolutoire.

La plus fréquente étant le constat du dépôt de la totalité des fonds pour l’acquisition et des frais de mutations sur le compte du notaire, quelques jours avant l’acquisition.

Certes, une telle clause peut mettre fin au contrat si les fonds ne sont pas déposés à temps par l’acquéreur, mais elle peut aussi remettre en question l’indemnité qui sera demandée.

La rédaction de cette clause doit être réalisée avec beaucoup de précautions, ce que beaucoup de notaires refusent.

Indemnité en cas de non-aboutissement du contrat

C’est là aussi une grosse différence entre les deux contrats, qui est nettement à l’avantage de la promesse de vente.

La promesse de vente peut, et par habitude, le prévoit, inclure une indemnité d’immobilisation.

Ce montant permet d’indemniser le vendeur si l’acquéreur ne lève pas l’option. Son gros avantage, c’est qu’elle est automatique, contrairement à la clause pénale de la promesse de vente.

Je rappelle que la signature d’une promesse de vente prive le vendeur de la possibilité de proposer son bien à un autre acquéreur potentiel. Cette indemnité vient compenser cette perte de chance sur la durée de la promesse.

Généralement fixée entre 5 et 10 % du prix de vente, elle peut faire l’objet d’une négociation et peut être insérée dans l’offre d’achat. Si vous êtes acquéreur, vous chercherez à la diminuer et inversement pour vos reventes.

Le compromis de vente ne comprend pas d’indemnité d’immobilisation, mais prévoit généralement une clause pénale.

Comme son nom l’indique, elle n’est pas automatique, mais devra être validée par un jugement en plus ou à la place d’une vente forcée. De même, son montant généralement fixé à 10 % sera à l’appréciation du juge.

En cas d’échec de la vente, sans aller devant les tribunaux, il n’est pas rare que les parties trouvent un accord amiable pour la rupture du contrat. Très souvent, l’accord valide cette pénalité comme indemnité sans aller devant une juridiction.

Ne pas confondre dépôt de garantie, séquestre, indemnité d’immobilisation, arrhes, etc.

Dans les avant-contrats immobiliers, il est tout à fait exceptionnel d’avoir un versement d’acompte ou d’arrhes.

Dans le cadre d’une promesse de vente, l’acquéreur versera sur un compte séquestre un montant au titre de l’indemnité d’immobilisation. Après la levée des conditions suspensives, en cas de non levé de l’option d’achat par l’acquéreur, et hors contestation, cette somme sera directement versée au vendeur au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Bien entendu, cette somme vient en déduction du montant de l’acquisition si la vente se réalise.

Mais rien n’oblige l’acquéreur à verser l’intégralité de cette somme à la signature de la promesse. Il s’agit d’une convention entre les parties qui peut être précisée dans l’offre d’achat. Il n’est pas rare de ne pas avoir de versement initial pour les marchands de biens.

Pour ce qui est du compromis, l’acquéreur effectue un dépôt de garantie sur le compte séquestre. Cette somme est portée au crédit de la vente quand elle se concrétise.

En cas d’échec de la vente, cette somme est conservée sur le compte séquestre jusqu’à ce qu’une décision intervienne :

• Soit un accord amiable entre les parties avec un dédommagement
• Soit une décision de justice statuant sur son devenir

Tout comme pour la promesse de vente, rien n’oblige au dépôt de cette somme à la signature du compromis.

Quant à la clause pénale que l’on retrouve essentiellement dans les compromis, elle fixe un montant d’indemnité en cas de non-respect du contrat par l’une des parties. Généralement de 10 %, elle n’est pas liée directement au dépôt de garantie.

Son montant pourra être fixé définitivement par un jugement qui pourra aussi la majorer ou la minorer.

Le meilleur choix en phase d’acquisition

Lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien immobilier, le choix de l’avant-contrat n’est jamais anodin.

Vous devez prendre en compte plusieurs facteurs, et surtout maitriser vos engagements. Pour éviter tout litige ou problème d’interprétation, votre offre d’achat devra préciser vos choix.

Les points de vue sont très divergents d’un marchand de biens à un autre.

Quant aux notaires, ils sont souvent ancrés dans une procédure et ont beaucoup de mal à en sortir. Mais n’oubliez pas que ce n’est pas à eux d’en décider, mais que c’est de votre libre droit.

Je vais vous exposer ma vision personnelle, avec les arguments correspondants.

Quand choisir la promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est généralement à privilégier pour des projets incertains, afin vous laissez une porte de sortie si vous ne souhaitez plus réaliser l’opération.

Je ne parle pas des conditions suspensives habituelles ou particulières telles que les autorisations d’urbanismes ou le financement, mais plutôt des problématiques que vous pourriez rencontrer au montage du projet.

En exemple, des incertitudes dans les travaux à réaliser et leurs chiffrages, des incertitudes dans la commercialisation avec un vendeur qui refuse toute idée de clause de précommercialisation.

Bien entendu, dans cette configuration, vous limiterez le montant de l’indemnité d’immobilisation au minimum (5 % ce n’est pas mal), et le préciserez dans votre offre d’achat pour que le notaire du vendeur ne s’y oppose pas.

Vous pouvez aussi préciser le montant déposé en séquestre (que je recommande à zéro !).

Mais à titre personnel, je déconseille la promesse de vente pour une seule et unique raison : une date limite de levée d’option.

Imaginez que vous avez monté une opération et commencé une précommercialisation. La date limite de levée d’option approche, mais un retard dans votre recherche de financement ne vous permet pas d’avoir les fonds à temps. Et bien sûr, pour convaincre le vendeur, vous avez fait une offre sans condition de financement.

Vous demandez au vendeur une prolongation de deux mois pour la régularisation.

Et si le vendeur vous refuse cette prolongation ?

Je sais, on peut toujours s’en sortir en levant l’option sans verser les fonds, mais entre nous, c’est super risqué et pas gagné.

Ne prenez pas ce point à la légère, c’est une histoire vécue.

C’est essentiellement pour cette raison que je recommande le compromis de vente.

Quand privilégier le compromis de vente ?

J’aurais tendance à dire tout le temps.

Si je reprends mon exemple ci-dessus, avec un compromis de vente, même si la date de réitération ne peut pas être respectée, la vente ne s’éteint pas et le contrat court toujours.

Si le vendeur ne veut rien entendre pour décaler la signature, il devra entamer des démarches pour faire exécuter la vente forcée (ou en sortir moyennant indemnité), et cela prendra du temps, de nombreuses semaines. Ce qui vous permettra de régulariser.

Bien entendu, vous aussi vous êtes engagé à acheter et ne pouvez pas vous rétracter.

Pour cela, il est important de vous prémunir de conditions suspensives couvrant tous les risques que votre projet pourrait rencontrer : urbanisme, travaux, commercialisation, financement, législatif, etc.

Attention toutefois à ne pas laisser le notaire du vendeur insérer une clause résolutoire en cas d’absence de versement des fonds pour l’acquisition, ce serait catastrophique !

Et entre nous, c’est un minimum pour protéger son business.

Et pourquoi pas une promesse unilatérale d’achat ?

Moins fréquente, mais parfois stratégiquement pertinente, la promesse unilatérale d’achat part de la logique inverse : ici, c’est l’acquéreur qui s’engage à acheter si le vendeur l’accepte.

Dans cette configuration, il n’y a pas d’indemnité d’immobilisation et donc aucun dépôt de fonds.

C’est évidemment très dangereux pour une opération traditionnelle de marchand de biens. Si le vendeur ne lève pas l’offre, pas d’opération. Dans ces conditions, difficile d’engager des frais pour préparer un projet « aléatoire ».

Cependant, cette solution peut être retenue dans des cas particuliers :

• Bloquer un vendeur pour ne pas se faire doubler par un confrère
• Bloquer un bien d’un vendeur sous tutelle dans l’attente d’une décision du juge
• Bloquer un bien d’une indivision avec la majorité des indivisaires
• Ou tout simplement se positionner sur un bien dans l’attente du bon vouloir du vendeur.
• Etc.

Attention cependant, d’une part, à la date de levée d’option, suffisamment large pour correspondre à l’objectif recherché, et d’autre part, au prix proposé par rapport à l’évolution du marché immobilier.

Le meilleur choix en phase de revente

La revente d’un bien constitue une phase critique de l’opération de marchand de biens.

En fonction de l’objectif que vous fixez, plusieurs options sont possibles, avec chacune des avantages et des inconvénients.

Sur le principe, c’est l’inverse de la stratégie de l’acquisition puisque vous vous placez non plus en acheteur, mais en vendeur.

Cependant, un autre paramètre peut venir perturber votre stratégie : qui va faire signer l’avant-contrat ?

Une signature d’avant-contrat sous seing privé

Généralement, vous prenez rendez-vous chez votre notaire pour faire signer l’acquéreur, qui est éventuellement accompagné de son notaire.

Il faut donc du temps pour caler tous les agendas avec les disponibilités de chacun. Il n’est pas rare d’avoir des rendez-vous à 3 ou 4 semaines.

Et c’est très préjudiciable pour les affaires.

Entre-temps votre client peut changer d’avis, et il ne peut pas commencer sérieusement ses démarches pour obtenir son financement.

En plus d’un risque de perte des ventes qui est plus élevé, vous avez déjà un surcout financier avec des intérêts bancaires qui courent sur votre acquisition. Ou, si vous êtes en précommercialisation, des délais qui s’allongent pour avoir une vente « ferme » après accord de financement de vos clients, et pour enfin obtenir le vôtre.

La solution ?

Signer un avant-contrat sous seing privé, soit directement par vous-même, soit par un agent immobilier.

Attention, pas de panique ! Ce n’est pas vous ni l’agent immobilier qui allez rédiger l’avant-contrat. Non, c’est votre notaire qui va préparer une matrice qu’il ne restera plus qu’à compléter avec les coordonnées de l’acquéreur, les numéros de lots vendus et le prix. Avec une petite formation de sa part, la prise en main de la matrice est vraiment basique.

Et aujourd’hui, même plus besoin de rendez-vous physique, avec la signature électronique tout peut se faire à distance. Tout peut aller très vite.

Evidemment, si vous n’avez qu’un ou deux lots, cela n’est pas forcément judicieux. Mais à partir de trois ou quatre lots, ce système trouve tout son intérêt, tout comme pour votre notaire qui ne perd plus de temps à caler des rendez-vous.

Mais alors quel avant-contrat ?

Sans aucune hésitation, un compromis de vente !

En effet, si vous optez pour une promesse de vente, du fait d’une signature sous seing privé, vous serez obligé de l’enregistrer. Pour rappel, c’est 125 € par acte, plus les émoluments du notaire qui s’en chargera.

Alors que le compromis ne nécessite aucun enregistrement.

D’autre part, si vous travaillez avec une agence immobilière, beaucoup ont l’habitude de rédiger plutôt des compromis de vente que des promesses de vente. N’utiliser surtout pas leur matrice, mais bien celle de votre notaire qui l’adaptera spécifiquement à votre opération.

Bien organisé, c’est un gain de temps formidable (même plus besoin de vous déplacer chez le notaire), une meilleure faisabilité des ventes, et forcément une économie financière.

Pour l’anecdote, sur des opérations de précommercialisation, à plusieurs reprises il m’est arrivé de faire une visite ou revisite dans la journée, valider la décision d’acquisition de mes clients dans la foulée avec le recueillement de leur état civil pour préparer l’avant-contrat, et le mettre en ligne.

Et le soir, un rendez-vous physique ou en visio permettait de présenter le document et de le faire signer électroniquement. Le lendemain matin, mon notaire avait les documents sur sa boite mail et il ne lui restait plus qu’à envoyer le recommandé électronique pour la purge du délai de réflexion.

Les particularités avec un compromis de vente

Comme décrit précédemment, c’est un engagement des deux parties.

L’inconvénient lors des reventes, c’est que vous êtes engagé avec votre acquéreur.

Si après avoir levé toutes les conditions suspensives, il ne se présente pas à la date de réitération et/ou qu’il ne souhaite plus acheter, vous n’êtes pas libéré de votre engagement. En d’autres termes, vous ne pouvez pas revendre immédiatement le bien à un autre acquéreur potentiel tant que vous n’avez pas trouvé un accord amiable pour rompre le contrat. Ou obtenir une décision de justice.

Après avoir fait signer plus de 300 compromis tout au long de mon activité, cela n’a jamais été un problème pour moi. Oui, il y a eu des ventes qui ont échoué suite à un changement d’avis, une séparation, et même par suite d’une grossesse avec des jumeaux (l’appartement était trop petit) ! Mais à chaque fois, un accord amiable a permis de sortir rapidement de la situation.

Certes, le risque existe et cela il pourrait vous bloquer une revente si une décision de justice devait intervenir, ce qui peut être long.

L’avantage, et c’est le plus important pour vous, c’est qu’à partir du moment où le financement du client est acquis, la vente est parfaite.

Vous pouvez compter sur une entrée financière à la date de réitération, le client est engagé.

Les particularités avec une promesse de vente

Là où la promesse de vente trouve toute sa raison d’être, c’est qu’à l’échéance de la levée d’option, si votre acquéreur ne se manifeste pas (après quelques formalités quand même), vous êtes dégagée de votre obligation de vendre et vous retrouvez toute votre liberté pour revendre.

Mais pour ne pas avoir trop d’échecs, je vous conseille d’être vigilant sur deux points :

• Imposer une indemnité d’immobilisation de 10 % (et non 5 %). Votre acquéreur sera plus engagé financièrement et réfléchira plus longuement avant de renoncer à son acquisition.
• Imposer le versement de l’indemnité d’immobilisation. Il n’est pas rare de voir des acquéreurs solliciter votre clémence pour l’absence du dépôt de cette indemnité. Le risque de renonciation à l’acquisition sera d’autant plus grand dans ce cas, car pour récupérer votre indemnité, il vous faudra engager une procédure judiciaire…

En ne dérogeant pas à ces deux points, vous sécurisez plus vos ventes avec un risque plus faible de renonciation à l’acquisition, et par conséquence d’un bien immobilisé qui ne peut être présenté à d’autres acquéreurs potentiels.

Ce type d’avant-contrat pourra aussi être privilégié quand vous avez un doute sur l’aboutissement de l’acquisition par un acquéreur. Il vous permettra de sortir facilement de votre engagement si votre acquéreur ne lève pas l’option.

La faiblesse de la promesse de vente restera toujours le manque d’engagement ferme des acquéreurs et, par conséquence, une entrée financière certaine.

Et la promesse d’achat

Pourquoi pas, mais elle présente beaucoup de points faibles.

Son atout indiscutable restera pour vous la possibilité de ne pas lever l’option si vous avez un autre acquéreur qui est prêt à acheter plus cher.

Mais n’oubliez pas qu’un tel avant-contrat implique l’absence de dépôt de garantie ou d’indemnité d’immobilisation. Donc un acquéreur moins engagé.

Si vous levez l’option et que ce dernier est aux abonnés absents, il vous faudra engager une procédure pour sortir du contrat, comme un compromis de vente.

D’autre part, le notaire de l’acquéreur va le dissuader de signer un tel contrat, car il n’a aucune garantie sur l’aboutissement de son achat.

Pour les marchands de biens, ce n’est donc pas une solution pérenne pour des reventes.

Quelle stratégie retenir ?

La bonne approche dépend donc de votre situation.

Bien sûr que votre notaire est là pour vous conseiller, mais il est aussi là pour appliquer la stratégie que vous lui demandez en fonction de la mise en œuvre de votre projet.

Dans tous les cas, le plus important restera la bonne rédaction de l’ensemble des clauses de votre avant-contrat, en n’oubliant pas que vous êtes un professionnel de l’immobilier, et que vous devez une information complète à vos acquéreurs.

Conclusion

Si vous êtes arrivé jusqu’ici, c’est probablement que vous avez compris l’essentiel : le choix de l’avant-contrat n’est pas un détail administratif qu’on laisse au bon vouloir d’un notaire. C’est un véritable levier stratégique, à activer selon les spécificités de chaque opération.

Dans vos acquisitions, la promesse de vente vous donne une souplesse précieuse, mais attention à ne pas vous piéger avec une date de levée d’option trop courte. Le compromis, lui, vous engage, mais vous protège aussi : c’est souvent la solution la plus équilibrée quand votre montage est avancé.

Dans vos reventes, le compromis vous permet de verrouiller vos ventes et de fiabiliser vos prévisions de trésorerie, à condition de bien sélectionner vos acquéreurs. La promesse de vente, elle, vous offrira une sortie plus simple en cas d’échec… mais au prix d’une incertitude que vous devez savoir maitriser.

Quant à la promesse d’achat, son usage reste très spécifique. Elle peut être utile dans certains cas pour prendre position rapidement, sans s’exposer, mais elle suppose un rapport de force favorable.

Retenez une chose : ce n’est pas uniquement à votre notaire de décider du contrat à utiliser.

C’est à vous de prendre la main sur votre stratégie juridique, à vous d’anticiper les conséquences de votre choix, à vous de défendre vos intérêts avec clarté et rigueur. Votre notaire devra vous apporter des conseils législatifs, mais non partisans.

Parce que dans ce métier, ce n’est pas la signature de l’acte qui fait votre succès, c’est tout ce que vous avez sécurisé en amont.

Alors, ne laissez plus votre stratégie entre les mains des autres.

Appropriez vous vos contrats, imposez votre cadre, et surtout, ne signez jamais sans savoir exactement où vous mettez les pieds.

Chacune de ces options a ses avantages et nécessite une approche de communication adaptée.

Imaginez un bel appartement récemment rénové situé dans un quartier prisé.

Si le marchand de biens choisit la vente directe, il utilise des photographies professionnelles qui le mettent en valeur, rédige une description qui détaille les atouts (Chat GPT sait le faire !), publie ses annonces et offre une visite virtuelle pour que les acheteurs potentiels se projettent vivant dans la maison avant même la première visite physique.

Cette approche ciblée déclenche des contacts directs acheteur-vendeur, réduisant ainsi le temps de vente.

En revanche, en choisissant une agence immobilière, le marchand de biens confie la commercialisation à un professionnel qui gère le marketing, mais doit diviser son attention entre plusieurs mandats, ce qui peut influencer la rapidité et l’efficacité de la revente.

Avec cette solution, vous avez un professionnel de la vente de bien immobilier, avec une formation (obligatoire), qui vous décharge de tout investissement personnel.

Si vous optez pour la première solution, vous devez plonger dans l’art et la science de la communication efficace dans le secteur immobilier, en mettant l’accent sur les supports à privilégier pour atteindre et captiver le bon public.

Que ce soit à travers des photographies captivantes, des descriptions précises, des supports physiques visuels ou des technologies innovantes comme les visites virtuelles, chaque élément de votre stratégie de communication joue un rôle crucial dans la manière dont vos biens sont perçus et, par extension, dans la vitesse à laquelle elles sont revendues.

Je vais vous faire découvrir des conseils pratiques et des stratégies éprouvées qui vous aideront à affiner votre approche de la communication.

Choisir une agence immobilière pour la commercialisation : avantages et inconvénients

Lorsqu’un marchand de biens envisage la revente de ses biens, l’une des décisions stratégiques les plus cruciales réside dans le choix du circuit de commercialisation.

C’est très souvent la personnalité du marchand de biens qui guidera cette décision.

En effet, beaucoup de personnes ne se sentent pas capables de mettre en place du marketing ou tout simplement d’accueillir les éventuels acquéreurs pour leur présenter le bien.

De mon avis personnel, je trouve cela dommageable pour un commerçant…

Mais il est vrai que le gain de temps généré en déléguant la revente permet de générer de nouvelles affaires !

Si vous optez pour une agence immobilière, voie couramment empruntée, comme toute stratégie, elle présente des avantages distincts ainsi que certains inconvénients.

Avantages :

Inconvénients :

Le choix de collaborer avec une agence immobilière dépend de plusieurs facteurs, notamment des ressources en temps du marchand de biens, ou de sa volonté personnelle de s’investir dans le marketing et le contact client.

Il est crucial de peser soigneusement ces avantages et inconvénients en fonction des objectifs spécifiques de revente, et des résultats financiers attendus.

Importance de la communication dans la revente immobilière

Dans le secteur immobilier, surtout pour les marchands de biens, une communication efficace est bien plus qu’un simple outil de marketing. C’est un élément central qui peut grandement influencer la rapidité de la revente.

Une stratégie de communication réfléchie et ciblée permet d’atteindre le bon public, mais aussi d’augmenter également la valeur perçue de ces biens, accélérant ainsi les transactions.

Et aujourd’hui, en utilisant l’intelligence artificielle, même sans connaissance approfondie, le marchand de biens peut construire un plan de communication pertinent.

Augmentation de la valeur perçue grâce à une communication soignée

La première impression est souvent déterminante dans la décision d’achat des biens immobiliers.

Des photographies professionnelles, des descriptions immersives, et une présentation globale attrayante peuvent transformer la perception d’un bien.

Pour exemple, un appartement bien présenté avec des images claires et lumineuses, des pièces mises en scène (pourquoi pas avec du home staging) et des descriptions qui parlent non seulement des caractéristiques du bien mais aussi de son potentiel de vie, peut se vendre beaucoup plus rapidement.

Je vois souvent, par souci d’économie, que les marchands de biens se contentent de quelques photos avec leur smartphone pour publier des annonces.

C’est une grave erreur !

Un professionnel fournira des photos d’une qualité bien supérieure (c’est son métier) qui accrocheront l’œil des acquéreurs potentiels et déclencheront un contact.

Et même si vous déboursez quelques centaines d’euros pour ces photos, qu’est-ce que cela représente par rapport au coût mensuel des intérêts d’emprunt ou de la commission d’une agence ?

Quant à ce qui est de la rédaction des textes, nous avons la chance aujourd’hui de pouvoir avoir recours à l’intelligence artificielle. En fournissant quelques informations, voire même une photo, vous pouvez obtenir des textes de haute qualité et en adéquation avec votre cible de client.

Ces éléments de communication sont essentiels pour aider les acheteurs potentiels à visualiser le bien non comme une simple structure, mais comme un lieu où ils pourraient vivre et créer des souvenirs.

Réduction des délais de vente grâce à un ciblage précis

La communication efficace dans l’immobilier va au-delà de la simple diffusion de support tel que les annonces ou plaquette.

Elle implique un ciblage stratégique des acheteurs potentiels.

En identifiant et en comprenant le profil des acquéreurs types, les marchands de biens peuvent adapter leur message pour raisonner avec les besoins et les désirs spécifiques de chaque catégorie de client.

Par exemple, un bien situé dans un quartier familial près des écoles et des parcs sera mieux marketé en mettant en avant ces aspects pour attirer des familles jeunes. Ou encore, un studio dans un quartier urbain et dynamique pourrait être présenté de manière à attirer des professionnels célibataires ou des couples sans enfant, en mettant l’accent sur la proximité des centres d’affaires, des lieux de divertissement et des transports.

Et encore une fois, l’intelligence artificielle peut vous aider à identifier les profils types de vos acquéreurs pour adapter votre communication. Ce qui n’était pas le cas il y a seulement un an ou deux, où seul le recours à une agence de communication était nécessaire.

L’impact du marketing digital sur la visibilité des biens

A la fin du dix-neuvième siècle, la presse écrite était la seule source de communication. Quand la radio est apparue, beaucoup ont dit la fin de presse écrite. De même avec l’arrivée de la télévision ou encore d’internet.

Aujourd’hui, tous ces moyens de communication existent et cohabitent. Je dirais même plus, ils sont complémentaires.

Il doit en être de même pour la communication du marchand de biens.

Cela commencera par des supports visuels comme une plaquette, des affiches, des panneaux, ou bien d’autres supports. Même la presse peut encore être un support de communication avec les éditions locales ou associatives.

Bien sûr, à l’ère du numérique, la présence en ligne est cruciale.

Utiliser des plateformes variées comme les sites d’annonces immobilières spécialisés n’est plus suffisant.

Il faut compléter avec les réseaux sociaux ou encore le marketing par courriel pour maximiser la visibilité des biens.

Chaque plateforme offre des avantages spécifiques qui peuvent être exploités pour toucher un public ciblé.

Par exemple, les réseaux sociaux permettent une interaction directe avec des acheteurs potentiels ciblés, offrant une plateforme pour mettre en avant les visites virtuelles, les témoignages de clients satisfaits, des mises à jour régulières sur les biens, etc.

Le marketing par mail, quant à lui, peut être personnalisé pour suivre les prospects tout au long de leur parcours d’achat, fournissant des informations pertinentes qui pourraient déclencher un contact.

La capacité à communiquer efficacement, avec des contenus écrits, photos, et vidéo de qualité, avec des cibles d’acquéreurs bien identifiés, et des supports adaptés peut nettement réduire le temps nécessaire pour conclure une revente.

En mettant en œuvre une stratégie de communication bien planifiée et exécutée, les marchands de biens peuvent non seulement accélérer leurs ventes, mais aussi améliorer leur image.

Il est donc crucial pour les marchands de biens d’investir dans des techniques de communication qui non seulement atteignent les bonnes cibles, mais aussi engagent et convainquent les acquéreurs potentiels de la valeur des biens qu’ils offrent.

Mais je n’oublie pas que vous n’êtes pas forcément des spécialistes du marketing. Alors c’est comme pour les travaux, pour vous épauler vous pouvez faire appel à des spécialistes dans leur domaine : Graphiste, Photographe, Vidéaste, Webmaster, Copywriter, Community Manager,  etc.

Pour les projets conséquents, je conseille même le recours à une agence de communication, spécialisée dans l’immobilier de préférence. Tout comme un maitre d’œuvre pour vos travaux, elle sera votre « maitre d’œuvre » pour votre communication.

Choix des supports de communication

Pour revendre efficacement des biens immobiliers, choisir les bons supports de communication est crucial, mais toujours en les adaptant à cible des acquéreurs potentiels identifiés.

Ces supports se divisent en trois catégories principales : traditionnels, numériques et événementiels.

Chacun possède ses propres avantages et spécificités en fonction du public cible et des objectifs de revente.

Voici quelques exemples de développement sur la manière d’exploiter ces supports pour maximiser l’impact de vos campagnes de revente.

Supports numériques

Supports traditionnels

Supports événementiels

En combinant ces différents supports de communication, numériques, traditionnels, et événementiels, vous pouvez créer une stratégie de marketing immersif et engageante, qui non seulement accroît la visibilité de vos biens, mais aussi stimule l’intérêt et la décision d’achat parmi les acquéreurs potentiels.

L’importance de la gestion budgétaire dans les stratégies de commercialisation immobilière

En fonction de stratégie de commercialisation définie, vous devrez définir un budget pour votre prévisionnel.

Si vous optez pour une commercialisation par agence immobilière, pas besoin de se creuser la tête. Le mandat de vente prévoit généralement une rémunération au pourcentage des ventes, allant en principe de 3 à 7 %, voire un peu plus.

C’est un budget non négligeable qui vient directement en moins de votre marge, mais offre l’avantage de vous libérer totalement de la revente et de la communication afférente.

A contrario, pour une commercialisation en direct, vous devez impérativement prévoir un véritable budget de communication.

Et c’est très souvent l’erreur des marchands de biens qui se contentent de budgétiser uniquement quelques annonces sur les sites immobiliers. C’est méconnaitre la puissance du marketing sur la commercialisation, et donc la revente rapide des biens immobiliers.

Si l’on regarde ce que font nos confrères de la promotion immobilière, les budgets communication sont compris entre de 2 à 5 %, voire 7 % pour certains programmes. Si vous regardez aussi les agences immobilières, elles investissent aussi entre 20 et 30 % de votre commission dans la communication.

Alors, regardez ce que vous pouvez faire, ne serait-ce qu’avec un budget de 1 % de votre chiffre d’affaires !

Et sincèrement, la réussite d’un bon markéting n’est pas dans l’économie, mais dans la synergie et la qualité des supports de communication, qui vous garantira des reventes rapides. C’est pourquoi je conseille en fonction du projet de prévoir à minima 1 %, et de monter jusqu’à 3 % suivant la typologie de l’opération et la cible d’acquéreur.

Conclusion

Le succès de la revente dans le secteur des marchands de biens repose non seulement sur la qualité des biens offerts, mais également sur une communication stratégique et efficace.

À travers cet article, je vous ai présenté différentes solutions qui prennent en compte le rôle de la communication dans la rapidité des reventes.

Comme nous l’avons vu, le choix entre la vente directe et l’utilisation d’une agence immobilière n’est pas simplement une question de préférence personnelle, mais aussi une décision stratégique qui peut significativement influencer le retour sur investissement.

Je précise qu’il est aussi possible de réaliser une commercialisation mixte, direct et agence immobilière, mais il doit s’agir d’un subtil équilibre entre les budgets de commissions et de markéting.

La gestion budgétaire joue un rôle crucial dans la réussite de ces stratégies.

Opter pour une agence immobilière, bien que potentiellement plus coûteuse avec des commissions allant de 3 à 7 %, offre un avantage significatif en termes de confort, libérant le marchand de biens des complexités de la commercialisation directe.

Cependant, cette méthode peut diluer l’attention portée à chaque bien et potentiellement prolonger les délais de revente.

D’un autre côté, la commercialisation directe demande un investissement en temps et en ressources, mais permet un contrôle total sur le processus de revente. Il peut aussi être plus rentable si elle est gérée efficacement.

Les marchands de biens doivent être prêts à investir entre 1 % et 3 % de leur chiffre d’affaires dans des campagnes de marketing bien ciblées pour assurer l’attraction et la conversion des acquéreurs potentiels. Cela comprend une multitude de supports qu’il faut savamment répartir en fonction du profil de l’opération.

Il faudra évidemment savoir s’entourer des bons professionnels, spécialistes dans leurs métiers. Il faut même envisager de confier le budget à une agence de communication qui agira comme le fait un maitre d’œuvre pour les travaux, mais avec le marketing.

L’utilisation d’outils modernes tels que l’intelligence artificielle permettra, y compris aux novices en markéting, d’identifier la cible des acquéreurs potentiels et de structurer les supports de communication avec les budgets correspondants.

En fin de compte, que vous choisissiez de travailler avec une agence ou de vendre directement, l’important est de comprendre et d’exploiter les outils de communication à votre disposition pour toucher et engager efficacement votre public cible.

Une bonne stratégie de communication, soutenue par un budget adéquat, peut considérablement réduire le temps nécessaire pour conclure une revente, augmentant ainsi les marges et améliorant la rotation des stocks.

P.S. Pour ceux qui aimeraient un accompagnement, je me ferai un plaisir de vous guider avec un coaching personnalisé.

Le montage des opérations

Pour le montage d’une opération de marchand de biens, il est crucial de s’entourer de professionnels compétents capables de guider le projet vers le succès.

Voici une liste des professionnels essentiels, pour ne pas dire indispensable, pour répondre aux besoins de toutes opérations traditionnelles de marchand de biens.

Notaire

Incontournable, c’est le pilier central de la réalisation d’une opération, avec l’acquisition et les reventes. Le notaire assure la sécurité juridique de l’opération immobilière. Il est responsable de la rédaction des actes et vérifie la validité des titres de propriété.

 Il est aussi là pour apporter du conseil sur les aspects légaux des transactions et protéger les intérêts du marchand de biens.

Vous ferez aussi appel à lui pour la rédaction et l’enregistrement d’une copropriété, d’une division en volume, d’un règlement de lotissement ou encore la rédaction d’une ASL.

Et moins connu, mais avec une bonne pertinence de droit, il peut rédiger les statuts de votre société, que ce soit une SCI ou une société commerciale.

Géomètre-expert

Lui aussi, quasiment indispensable dès que l’opération comporte une découpe. Que ce soit pour une mise en copropriété, une division en volume ou la division d’un terrain, ce professionnel est essentiel pour déterminer les limites précises des propriétés.

Il s’assurera de la conformité aux plans et de la conformité aux réglementations locales. Le géomètre joue souvent un rôle clé dans la prévention des conflits fonciers.

Enfin, il aura un rôle crucial pour la création des lotissements avec la réalisation des permis d’aménager. Il pourra aussi assurer le suivi des travaux sur le terrain.

Diagnostiqueur

Encore un incontournable pour la réalisation de ces documents légalement obligatoires pour tous les actes de transaction : les diagnostics.

Et il y en a de nombreux : avant-vente, par lots, global, avant travaux, avant mise en copropriété, etc.

Certains diagnostiqueurs font même l’EDD et les RCP (vérifiez qu’ils soient bien assurés pour cela).

Assureur / Courtier

Qu’il soit assureur-conseil ou courtier, c’est encore un professionnel indispensable.

De nombreuses assurances peuvent être souscrites dans le cadre de l’activité de marchand de biens. Si l’on retient les essentiels, on notera : la responsabilité civile professionnelle, les assurances liées aux travaux telles que l’assurance dommage-ouvrage et l’assurance construction, et l’IARD pour assurer les biens en possession.

Mais dans le cadre d’une activité de courtier, il pourra vous proposer de très nombreuses autres prestations : Cautionnement, homme clé, garantie financière d’achèvement, protection juridique, etc.

Ces professionnels forment la colonne vertébrale du métier de marchand de biens. En apportant chacun leur expertise, ils permettront de sécuriser les opérations et les mener à terme.

Une collaboration proche et suivie avec chacun d’eux permet aux marchands de biens de développer des projets sereinement et de bénéficier de conseils éclairés.

Les Travaux

La phase de travaux dans un projet de marchand de biens est cruciale, car elle concrétise la vision et l’ambition du projet.

Si le marchand de biens entreprend des travaux, il fera appel à des professionnels qui peuvent intervenir à différentes étapes du projet : Dossier d’urbanisme, conception et réalisation.

Ce sont des étapes où une multitude de compétences techniques se croisent pour donner vie au projet.

Voici une liste de professionnels qui peuvent être mobilisés pour garantir la qualité et la conformité des travaux réalisés.

Artisans ou entreprises du bâtiment

Je vous ai regroupé en un seul point tous les métiers du bâtiment. Ce qui en un sens n’est pas si idiot que ça, puisque si vous faites appel à une entreprise générale, vous n’aurez qu’un seul interlocuteur pour réaliser votre chantier.

A contrario, vous pouvez faire appel à des artisans spécialisés, et la liste peut être immense.

Si je prends les principaux, je peux vous citer le désamianteur, le maçon, le charpentier, le menuisier, le façadier, le plaquiste, le peintre, le carreleur, le serrurier, l’étancheur, le paysagiste, l’électricien ou encore le plombier.

Mais on peut enchérir avec une multitude de sous-métiers, pas au sens dévalorisant, bien au contraire, au sens de spécialistes : le spécialiste en démolition, le chapiste, le scieur, le poseur de pierre, le marbrier, le couvreur, le ramoneur, le fumiste, le poseur de cheminée, le poseur de panneau solaire, l’isolateur projeteur, le menuisier intérieur, le menuisier extérieur, l’ébéniste, le cuisiniste, le vitrier, le décorateur, l’agenceur, le solier moquettiste, le parqueteur, l’ascensoriste, le jointeur, le plâtrier, le ferronnier, le charpentier métallique, l’antenniste, le domoticien, le technicien courant faible, le chauffagiste, le climaticien, le technicien en ventilation, le pisciniste, l’élagueur, le terrassier, l’enrobeur, le technicien de la signalisation routière, etc.

Mine de rien, en un seul point, je viens de vous donner 49 corps d’état pouvant intervenir pour vos travaux, et j’en oublie surement.

Architecte

Souvent la pierre angulaire de votre dossier. Il sera souvent d’excellent conseil pour la création de votre projet.

Ces missions peuvent être étendues, allant du dossier d’urbanisme, jusqu’au suivi de travaux en passant par la conception.

Dans tous les cas, si vous devez déposer un permis de construire, il sera incontournable.

Le dessinateur

Pour un projet simple, avec seulement une déclaration préalable de travaux il est tout fait possible de recourir à un simple dessinateur.

Il vous préparera les plans de votre dossier d’urbanisme avec une qualité professionnelle.

Mais attention, contrairement à un architecte, il n’a aucune compétence en urbanisme.

Maître d’œuvre (MOE)

Sa mission peut commencer dès la conception du projet, en complément ou indépendamment de l’architecte.

Il assure le suivi et la coordination de l’ensemble des travaux de construction ou de rénovation. Il veille au respect des plans, des délais et du budget, tout en étant le point de contact principal entre vous et les différents corps de métier.

Ordonnancement, Pilotage et Coordination (OPC)

Souvent assurée par le maître d’œuvre, il s’agit d’une mission spécifique qui peut être exercée par un professionnel indépendant. L’OPC est responsable de l’organisation et de la supervision du planning d’un projet de construction. Il assure la coordination des différents corps de métier et veille au respect des délais de livraison. Sa mission est d’optimiser le temps de travail et de faciliter la communication entre tous les intervenants du projet.

Économiste de la Construction

L’économiste de la construction, également connu sous le nom de métreur ou de technicien en études de prix. Il réalise les estimations de coût du projet. Cette mission est souvent de la compétence du maître d’œuvre.

Pour les opérations en VIR, il établira les DPGF pour valoriser les travaux dans la répartition du prix de vente.

Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO)

L’AMO est un conseiller qui représente le maître d’ouvrage, donc le marchand de biens, et l’assiste dans le suivi et la gestion du projet de construction.

Son rôle est de veiller au bon déroulement du projet, en termes de respect du budget, de la qualité des travaux et des délais.

L’AMO agit comme un facilitateur entre le maître d’ouvrage et les différents acteurs du projet (architectes, entreprises de construction, bureaux d’études, etc.), fournissant une expertise technique, économique et juridique.

Certains AMO peuvent assurer la prise en charge complète de la réalisation des travaux d’une opération.

Bureau d’étude structure

L’ingénieur structure joue un rôle crucial dans la conception et l’analyse des fondations, des murs porteurs et de tout autre élément structural du bâtiment. Il s’assure que la structure est capable de supporter les charges ou les découpes prévues, y compris les contraintes environnementales telles que le vent et la neige.

Bureau d’étude fluide

Il regroupe différents ingénieurs spécialisés qui s’occupent de la conception et de la mise en œuvre des systèmes mécaniques et électriques dans le bâtiment, y compris le chauffage, la ventilation, la climatisation, l’éclairage, et les systèmes électriques. Il garantit que ces systèmes sont efficaces, économiques et conformes aux normes en vigueur.

Bureau d’étude thermique

Au-delà du calcul de la consommation énergétique du bâtiment, l’ingénieur thermicien conseille sur l’ensemble des aspects permettant de réduire la consommation d’énergie du bâtiment. Il s’agit notamment de la sélection de systèmes de chauffage et de refroidissement à haute efficacité, de l’orientation du bâtiment pour un ensoleillement optimal, et de l’installation de systèmes d’énergie renouvelable.

Bureau d’étude acoustique

L’ingénieur en acoustique évalue et conçoit les solutions pour contrôler les niveaux de bruit dans et autour du bâtiment. Son travail est essentiel pour améliorer le confort acoustique des espaces de vie et de travail, en prévenant la transmission des bruits entre les unités et depuis l’extérieur.

Géotechnicien

Avant le début de toute construction, même pour installer un balcon ou un escalier, l’ingénieur géotechnicien étudie le sol. ses analyses permettent d’identifier les meilleures techniques de fondation et de prévenir les problèmes potentiels liés au sol.

Consultant en développement durable

Ce professionnel aide à intégrer des solutions écologiques et économiquement viables dans le projet. Il conseille sur les meilleures pratiques en matière de construction durable, d’efficacité énergétique et de minimisation de l’impact environnemental

Ingénieur / Coordinateur Système Sécurité Incendie (SSI)

L’ingénieur en sécurité incendie conçoit les systèmes de détection et de suppression d’incendie et s’assure que le bâtiment respecte toutes les réglementations en matière de sécurité incendie. Il intervient essentiellement pour les ERP.

Bureau de contrôle technique

Le bureau de contrôle joue un rôle préventif et de vérification tout au long du projet de construction. Il s’assure de la conformité de l’ouvrage avec les règles de l’art (DTU) et les normes en vigueur (NF), notamment en termes de sécurité, de stabilité, d’accessibilité et de performance énergétique.

Le bureau de contrôle intervient à différentes étapes du projet, depuis la conception jusqu’à la réalisation des travaux.

Il est souvent imposé par les compagnies d’assurance qui couvrent le chantier.

Coordonnateur SPS (Sécurité et Protection de la Santé)

Le coordonnateur SPS veille à l’intégration des règles de sécurité et de santé sur le chantier. Il s’assure que tous les professionnels travaillent dans des conditions optimales pour prévenir les accidents.

Il intervient depuis la conception jusqu’à la réalisation des travaux.

Bien sûr, il existe encore une multitude de métiers ultras nichés qui interviennent dans le cadre des travaux. En faisant appel à un architecte ou un maître d’œuvre, suivant les particularités de votre projet, il pourra vous conseiller le recours à l’un d’eux.

Chacun de ces professionnels apporte son expertise spécifique pour transformer un projet immobilier de marchand de biens en une réalité tangible, fonctionnelle et conforme aux attentes et réglementations. Leur collaboration et leur coordination sont essentielles pour mener à bien la phase de travaux.

La commercialisation

La phase de commercialisation est vitale dans le cycle de vie d’un projet de marchand de biens, car elle transforme l’investissement et l’effort en retour financier.

N’oubliez pas que le marchand de biens et avant tout un commerçant !

Il achète et revend des biens immobiliers.

Deux solutions se présentent pour le marchand de biens : soit confier intégralement la revente à un agent immobilier, soit commercialiser directement.

Dans ce dernier cas, cette étape nécessite un mélange de compétences alliant la connaissance du marché immobilier, le marketing, la communication et la vente.

Voici les professionnels clés à mobiliser pour assurer une commercialisation efficace de votre projet.

Agent immobilier

L’agent immobilier joue un rôle crucial dans la vente.

Expert du marché local qu’il connait parfaitement, il conseille sur le prix de vente et utilise son réseau pour attirer des acheteurs. Il mettra lui-même en œuvre les moyens de communication pour assurer la commercialisation.

Son professionnalisme et son expérience en négociation assurent également la conclusion des transactions aux meilleures conditions.

Conseiller en gestion de patrimoine

Pour les reventes de biens avec des attraits particuliers tels que de la défiscalisation avec les différentes Lois (Malraux, Denormandie, Cœur de ville, etc.), ou encore pour du déficit foncier avec des travaux, les conseillers en gestion de patrimoine sont un atout indispensable pour la commercialisation. Leur réseau et leur compétence fiscale permettront d’assurer de bonnes reventes.

Expert en estimation immobilière

Même si aujourd’hui internet regorge de sites spécialisés, de bases de données, le fait que chaque bien soit unique ne permet pas d’avoir une science exacte pour sa valorisation.

Le recours à un expert en estimation immobilière apportera une vision humaine et spécifique pour chaque immeuble. Il saura prendre en compte un grand nombre de facteurs, allant de l’état du bien jusqu’à l’environnement pour faire son expertise. Il combinera souvent plusieurs méthodes d’estimation avant de vous fournir une valeur. Sa précision sera la sécurisation de votre prévisionnel de chiffre d’affaires.

Photographe immobilier

Même avec les meilleurs smartphones, vous ne remplacerez jamais un photographe professionnel.

Le photographe immobilier sera parfaitement capturer l’attrait visuel des propriétés. Ses photos de haute qualité sont indispensables pour se démarquer dans les annonces en ligne ou imprimées, valorisant les caractéristiques uniques du bien.

Vidéaste

Le vidéaste crée des visites virtuelles et des vidéos promotionnelles des propriétés. Ces supports dynamiques et interactifs sont particulièrement efficaces pour montrer l’espace et l’atmosphère des propriétés, offrant aux acheteurs potentiels une expérience immersive avant la visite physique.

Graphiste

Le graphiste conçoit des supports de communication visuelle, tels qu’un logo, des brochures, des flyers, et des panneaux de vente, qui sont essentiels pour attirer l’attention sur le projet et fournir des informations clés de manière attrayante et professionnelle.

Il concevra tous les supports de communication avec une chartre graphique qui vous garantira une homogénéité de votre communication.

Copywriter

Ecrire des textes accrocheurs, qui captivent l’attention et incitent l’acquéreur à passer à l’action, c’est tout un art. Et c’est le métier du copywriter. Il utilisera différentes techniques d’écriture telle que la méthode AIDA, la méthode PAS ou encore le storytelling.

Comme le graphiste, le copywriter vous assurera une homogénéité des textes dans vos supports de communication.

Webmaster / consultant SEO

C’est deux métiers qui se complètent souvent. Le premier conçoit le site internet, et le second fait le nécessaire pour le référencement afin qu’il soit visible et accroche les acquéreurs potentiels avec les bons mots clés.

Community manager

Métier assez récent, mais indispensable pour celui qui veut être vu sur réseaux sociaux.

Le community manager préparera des campagnes pour les réseaux sociaux en ciblant les personas correspondant aux profils de vos acquéreurs. Il assurera aussi votre présence avec les publications et l’animation de votre réseau.

Imprimeur / sérigraphe

Même si aujourd’hui nous utilisons de plus en plus le numérique, l’impression de brochure reste indispensable.

La communication visuelle est aussi très importante pour l’accroche client, avec la création par le sérigraphe de panneau ou de bâche publicitaires.

Agence évènementiel

Vous avez un lancement de programme à réaliser, une journée porte ouverte ?

L’agence évènementiel vous organisera aux petits oignons votre projet. De la mise en place de l’espace d’accueil avec du mobilier, de la présence d’hôtes ou d’hôtesses d’accueil ou encore de l’organisation d’un buffet traiteur, vous aurez un véritable évènement qui ne pourra que séduire vos acquéreurs potentiels.

Agence de communication

A elle toute seule, elle regroupera tous les métiers de la communication ci-dessus.

Mais c’est surtout une prise en charge de toute la stratégie de communication, et définissant une chartre graphique, en sélectionnant les supports et en planifiant les mises en œuvre. De la simple brochure jusqu’à l’événementiel tel que des journées porte ouverte, en passant par les réseaux sociaux ou l’affichage sur site.

L’agence de communication agira comme un vrai chef d’orchestre de la communication, tout comme l’architecte pour les travaux de rénovation.

Conseiller en home staging

Le home stager prépare et décore l’intérieur des propriétés pour la vente, en les rendant plus attrayantes pour un large éventail d’acheteurs.

En optimisant l’espace et en mettant en scène un cadre de vie, le home staging peut significativement réduire le temps de vente et augmenter le prix de vente.

Architecte d’intérieur

L’architecte d’intérieur peut apporter une réelle plus-value pour les reventes. Ces compétences permettent une mise en valeur de vos biens qui sera appréciée de vos clients.

Sa prestation peut simplement se limiter à des suggestions de décorations avec des vues 3D, mais il peut aller jusqu’à la mise en œuvre pour livrer un produit fini.

Faire appel à ces experts pour la commercialisation d’un projet immobilier assure une vente efficace et rapide. Ils optimisent la présentation du bien et maximisent son attractivité, garantissant ainsi l’intérêt et la satisfaction des acheteurs.

Le juridique

La phase juridique d’un projet de marchand de biens revêt une importance capitale, même pour une opération basique.

Présenté en première position et aussi premier rempart juridique, c’est le notaire qui garantira la conformité et la sécurité de l’opération.

Mais il n’est pas rare que pour sécuriser un projet de marchand de biens, il soit nécessaire de recourir à d’autres spécialistes, chacun expert dans leur domaine.

Avocat spécialisé en droit immobilier

L’avocat en droit immobilier offre des conseils sur mesure sur les aspects contractuels, la structuration des opérations, les litiges potentiels et la résolution de conflits.

Son expertise est cruciale pour naviguer dans les complexités juridiques et protéger les intérêts du marchand de biens, notamment en ce qui concerne la gestion des locataires ou occupants.

Avocat spécialiste en droit fiscal immobilier

Ce professionnel offre une expertise sur les implications fiscales des projets.

La fiscalité des opérations de marchand de biens et relativement complexe surtout en matière de TVA. Une erreur d’appréciation peut avoir de graves conséquences lors d’un contrôle fiscal. Pour vous donner une idée, je vous incite à mon article sur la TVA et les travaux. 

C'est aussi lui qui pourra intervenir et sécuriser vos opérations de défiscalisation : Denormandie, Malraux ou encore déficit foncier.

La consultation de ce professionnel permet de sécuriser le montage d’une opération.

Avocat en droit des affaires

Pas forcément directement impliqué dans l’opération, l’avocat en droit des affaires sera de fort conseil pour optimiser votre structure. Il interviendra aussi bien pour la rédaction des statuts de votre ou vos sociétés, le montage de vos structures, en rédigeant des pactes d’actionnaires investisseurs ou encore en préparant des conventions entre partenaires.

Il pourra aussi assurer le suivi de vos structures en préparant les assemblées générales et en rédigeant les PV.

Sa palette d’intervention est très large et peut sécuriser et optimiser votre structure sur bien des domaines.

Avocat en droit de la construction

Comme son nom l’indique, cet avocat spécialisé interviendra sur les points cruciaux dans le domaine des travaux. Que ce soit pour l’analyse des contrats avec les intervenants, ou pour anticiper les problèmes de voisinage avec les travaux, son expertise permettra souvent d’anticiper de futurs litiges.

C’est aussi à lui que l’on aura recours pour les litiges liés aux travaux.

Commissaire de justice

Le commissaire de justice, ou communément appelé « huissier » est un incontournable dès qu’une autorisation d’urbanisme est obtenue, pour constater son affichage. Son intervention assure le respect scrupuleux des procédures légales.

Mais son domaine d’intervention est beaucoup plus vaste : tous types de constat, recouvrement de créances, signification d’actes (privé ou judiciaire), application des décisions judiciaires, ventes aux enchères, etc.

Expert en urbanisme

Avec une complexification de plus en plus importante dans les PLU, le recours à un expert en urbanisme permet d’avoir une vision précise des contraintes et des potentiels de chaque opération.

L’expert en urbanisme conseille sur les réglementations d’urbanisme et de construction applicables, les procédures d’obtention de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux.

Syndic de copropriété

Dans le cas de projets impliquant des biens en copropriété, le recours à syndic de copropriété permet d’avoir une expertise précise pour l’application ou la création des règlements de copropriété et de l’état descriptif de division.

Homme de terrain, il apportera souvent des conseils précieux de mise en œuvre, comme pour la gestion future de la copropriété.

Assistant à marchand de biens (AMDB)

Oui, je ne pouvais pas l’oublier, puisque c’est mon métier aujourd’hui.

J’apporte des conseils et une analyse complète sur les opérations de marchand de biens. Avec une vision extérieure, et sans affect, je fournis une étude qui permet d’optimiser les opérations, et de sécuriser le processus de mise en œuvre.

Pour des infos plus détaillées, consulter mon article complet sur le sujet.

L’implication de ces professionnels du domaine juridique est essentielle pour assurer la solidité et la sécurité juridique des opérations de marchand de biens.

Leur expertise permet de prévenir les risques légaux, de sécuriser les opérations et de naviguer efficacement à travers la réglementation complexe du secteur immobilier.

L’administratif et financier

La gestion administrative d’un projet de marchand de biens est assez simple et demande peu d’intervenants. Cependant, la rigueur est d’une grande importance pour le respect des obligations réglementaires et fiscales.

A contrario, l’aspect financier est souvent la pierre angulaire de la réussite du marchand de biens. Sans financement, les opérations sont souvent impossibles à réaliser.

Le recours a des financements, quoiqu’il en soit, permet le développement de l’activité.

Secrétariat

Externaliser son secrétariat libère du temps pour permettre de se consacrer au cœur du métier de marchand de biens : trouver une affaire et revendre les biens.

Le secrétariat permet de regrouper tout l’administratif, le suivi des dossiers et la transmission des éléments aux différents intervenants. Il peut aussi assurer la gestion des appels téléphoniques en votre absence ou quand vous êtes occupé.

Expert-comptable

Incontournable pour la tenue des livres comptables. Pour toutes les sociétés, c’est l’expert pour les déclarations fiscales, sociales et autres obligations légales.

Mais sa connaissance du monde de l’immobilier est primordiale pour pouvoir jongler avec les TVA applicables ou pas, les exonérations et autres particularités de ce milieu.

Il sera aussi d’une grande aide pour le suivi de la trésorerie et pour préparer des budgets prévisionnels.

Fournisseurs de matériel et services

Que ce soit pour l’eau, pour le téléphone ou encore l’électricité, le marchand de biens devra impérativement souscrire des contrats d’abonnement. Il aura aussi besoin de souscrire des services tels qu’internet, de ménage peut-être ou encore bien d’autres prestations.

Il devra aussi se structurer avec du matériel, ne serait-ce qu’un smartphone, un ordinateur, une voiture, des locaux, un bureau, etc.

Pour le fonctionnement, il achètera du carburant, des fournitures de bureau, etc.

Impossible de tout citer. En fonction de ses besoins, le marchand de biens aura une multitude d’interlocuteurs pour s’équiper et faire fonctionner sa structure.

Banquier compte courant

Ce n’est pas forcément celui qui financera vos opérations, mais c’est celui de l’agence locale, cellule professionnelle, qui sera votre interlocuteur pour la gestion quotidienne de vos finances.

L’agence locale peut aussi financer des opérations, mais sera très souvent limitée par le montant des engagements.

Banquier cellule immobilière

C’est un spécialiste du milieu immobilier. Il ne fait que ça.

Toutes les grandes banques possèdent une cellule immobilière, souvent située dans les capitales régionales. Elles instruisent les projets des promoteurs et des marchands de biens. Mais n’allez pas les voir pour de petits financements, elles ne savent pas faire !

Elles sont habituées à gérer des dossiers sur les projets immobiliers de toutes sortes. Elles auront une grande expertise et une parfaite connaissance du marché immobilier pour apprécier les projets qui leur sont présentés.

En complément d’un prêt bancaire, elles proposeront aussi d’autres services comme la fourniture de garantie financière d’achèvement (pour la VIR par exemple) ou divers cautionnements.

Crowdfunding

Un anglicisme pour définir le financement participatif.

De nombreuses plateformes proposent du financement participatif, et certaines d’entre elles sont spécialisées dans l’immobilier, et même plus spécialement pour les marchands de biens.

Le recours a du crowdfunding permet pour le marchand de biens d’obtenir un financement de son opération, en complément ou sans le recours à un organisme bancaire.

Le gros avantage du financement participatif, c’est qu’il est considéré comme des fonds propres, et permettent d’obtenir des financements bancaires importants, sans mobiliser des fonds personnels.

Courtier en financement

Peu utilisé par les marchands de biens, le courtier en financement peut cependant être une solution alternative.

En fonction du profil de l’opération et de son porteur, il pourra proposer des solutions alternatives, qui vont du prêt bancaire classique, jusqu’à des fonds d’investissement.

Le courtier pourra aussi proposer, en complément ou pas, d’autres services comme le cautionnement ou la garantie foncière d’achèvement.

Club Deal

Ce n’est pas un métier me direz-vous !

Oui, mais cela peut être un recours au financement pour les opérations de marchands de biens. Ces clubs d’investisseurs ont une approche différente des financements classiques. Ils peuvent même être composés de marchands de biens, ce qui permettra de mieux comprendre vos besoins.

Pour une première opération, qui est souvent boudée par les banques, c’est souvent une solution.

La spécialisation de ces professionnels permet au marchand de biens d’organiser et de gérer sa structure.

Pour la recherche de financements de ses opérations, les possibilités offertes par ces métiers offriront le choix du montage le plus approprié.

Conclusion

En conclusion, la réalisation d’une activité de marchand de biens est une entreprise complexe qui requiert l’intégration harmonieuse de diverses expertises professionnelles.

Si je vous ai présenté cette liste, c’est qu’à un moment ou un autre, et à quelques exceptions près, j’ai eu à me rapprocher de ces professionnels pour mes opérations.

De l’ébauche du projet initiale jusqu’à la commercialisation finale, chaque étape du projet implique l’apport de spécialistes dans leur domaine respectif.

Gardez toujours à l’esprit que le marchand de biens doit agir comme un chef d’orchestre. Il ne peut jouer personnellement de tous les instruments, mais doit savoir coordonner tous les musiciens pour obtenir un résultat qui sera agréable à écouter.

De plus, en déléguant les missions à tous ces professionnels, ils engageront leur responsabilité dans leur domaine d’expertises pour assurer une réussite.

Et garder toujours à l’esprit que le marchand de biens est un commerçant.

Son métier, c’est faire des affaires : acheter et revendre des biens immobiliers !

Et si vous avez eu recours à un autre métier qui peut être utile pour les marchands de biens, n’hésitez pas m’en faire part en commentaire !

Pourquoi je fais ce métier ?

L’activité de marchand de biens est complexe et demande de nombreuses compétences. Même si aujourd’hui plusieurs formations sont disponibles sur internet, voire en présentiel, cela reste de la théorie.

Une fois sur le terrain, le marchand de biens se retrouve souvent seul.

Avec la diversité des problématiques rencontrées, il aura du mal à trouver du conseil judicieux pour son opération. En effet, les experts seront de très bons conseils, mais ils n’ont pas une vision globale de l’activité de marchand de biens.

Une des solutions consiste à se tourner vers un réseau de marchands de biens. Il y en a de très bons au plan national, avec des formations, un suivi, des supports, etc. Mais il faut prendre un engagement sur plusieurs années, et cela à un coût…

Pour celui qui désire garder sa totale indépendance, avec le métier d’AMDB, j’apporte une solution intermédiaire. Je n’interviens qu’à la demande (pas d’adhésion) et mon intervention s’adapte à la demande, avec des honoraires en conséquence.

Pour exemple, deux de mes dossiers en cours, totalement différents :

• Un débutant me demande de l’aider à prendre une décision pour faire une offre d’achat : analyse du dossier (découpage, urbanisme, travaux, prévisionnel), propositions de montages avec avantages et risques, proposition de conditions pour l’offre d’achat.
•  Deux associés expérimentés me demandent de les aider pour monter une opération en VIR : analyse du dossier (Etude de marché, urbanisme, travaux, commercialisation, prévisionnel), proposition de montage avec avantages et risques, préparation d’un prévisionnel avec compte de résultat et plan de trésorerie, planning de réalisation avec tous les intervenants et tâches à accomplir, analyse des contrats (travaux, prestations, actes de reventes, etc.), suivi des mises en œuvre, etc.

C'est mes clients qui en parlent le mieux

Je leur ai tout simplement demandé ce qu'ils pensaient de mes prestations. 

Je vous présente quelques-uns des retours parmi ceux qui ont accepté que je publie nominativement leur témoignage. 

Je vous laisse découvrir leurs réactions ...

Ah oui, j’allais oublier de vous dire ce qui me motive à faire cela.

En fait, à la suite d’un désaccord avec un associé et arrivant proche de la retraite, j’ai totalement arrêté l’activité de marchand de biens, ainsi que celle de formateur de marchands de biens.

Malgré cela, plusieurs de mes anciens élèves continuaient à me solliciter pour leurs opérations. J’ai donc créé ma société de conseil pour marchand de biens.

Il faut dire qu’avec mon activité précédente, j’ai abordé de très nombreux dossiers.

J’ai vu plusieurs centaines de cas différents, notamment en réalisant directement des opérations qui allaient du simple détachement d’un terrain constructible, jusqu’à des opérations d’achat revente en VIR de plus de 60 lots principaux. J’ai aussi commercialisé plus de 400 lots, réalisé plus de 20 millions d'euros de travaux de rénovation, etc.

En 2016, pour une structure nationale, j’ai créé d’une formation complète pour les marchands de biens avec une base initiale et 10 modules complémentaires. J’ai ainsi formé des dizaines de personnes que j’ai ensuite accompagné sur le terrain pour les assister dans leurs mises en œuvre. J’ai suivi ainsi plus d’une centaine d’opérations.

Et c’est ce dernier point qui m’a le plus passionné, avec l’étude de cas comportant chacun leurs particularités, les échanges humains et les solutions apportées pour mener à bien ces projets.

Alors aujourd’hui, avec ma propre structure, je continue à apporter cette expérience irremplaçable pour conseiller les marchands de biens dans leurs projets et échanger avec eux.

Et le tout, sans engagement, autre que de régler mes honoraires bien sûr !

Pour avoir plus d’information, consultez-moi par mail : patrick@abcmdb.fr

Je me ferai un plaisir de vous contacter.

Comprendre le Paysage Immobilier Actuel : Un Prérequis pour le Succès

Le paysage immobilier d’aujourd’hui est caractérisé par sa diversité et sa complexité.

D’une part, les marchands de biens, avec leur approche axée sur l’achat, l’éventuelle rénovation et la revente rapide de propriétés, exploitent l’agilité et la rapidité comme leviers principaux de leur réussite.

Cette stratégie, bien que risquée, peut conduire à des gains substantiels à court terme, à condition de maîtriser parfaitement les coûts de rénovation et de comprendre les tendances du marché local.

D’autre part, les investisseurs immobiliers, privilégiant une vision à long terme, se concentrent sur la création d’un portefeuille de biens générant des revenus passifs stables, comme la location. Cette approche, fondée sur la patience et la diversification, vise à construire une richesse durable à travers le temps.

La réussite dans l’immobilier, quels que soient les objectifs et les stratégies adoptées, exige une connaissance approfondie du marché et de ses acteurs. Cela implique non seulement de suivre les évolutions économiques et réglementaires, mais aussi de comprendre les besoins et les attentes des communautés locales.

En outre, l’importance de l’innovation dans les méthodes de financement, de gestion des biens, et de marketing immobilier ne peut être sous-estimée. Les acteurs les plus prospères sont ceux qui parviennent à intégrer ces éléments dans une stratégie cohérente et flexible, capable de s’adapter aux changements et aux opportunités du marché.

En définitive, comprendre le paysage immobilier actuel et les différences fondamentales entre marchands de biens et investisseurs immobiliers est essentiel pour tout acteur souhaitant s’engager avec succès dans ce secteur.

Cet article propose donc une exploration détaillée de ces deux profils, offrant des éclairages précieux et des stratégies éprouvées pour réussir dans l’immobilier.

À travers cette analyse, je vise à fournir les outils et les connaissances nécessaires pour prendre des décisions avisées, maximiser les opportunités d’investissement et naviguer avec assurance dans le paysage immobilier en constante évolution.

1. La Vision Stratégique

Stratégies des Marchands de Biens : Rapidité et Rendement

Les marchands de biens se distinguent par une stratégie axée sur la vitesse et l’efficacité, visant à maximiser le rendement sur de courtes périodes.

Cette approche requiert une capacité exceptionnelle à identifier rapidement les opportunités de marché, souvent sous la forme de propriétés sous-évaluées ou nécessitant des rénovations.

Leur succès repose sur un processus bien rodé : achat à bas prix, amélioration éventuelle par des travaux de rénovation ciblés, puis revente à une valeur significativement augmentée.

Un exemple concret de réussite dans ce domaine pourrait être celui d’un marchand de biens qui acquiert une ancienne bâtisse de centre-ville. Après une rénovation intelligente, transformant les espaces en appartements modernes, la revente se fait à un prix nettement supérieur, générant ainsi une plus-value importante en quelques mois seulement.

Cette capacité à transformer le plomb en or, rapidement, est la marque de fabrique des marchands de biens agiles et visionnaires.

Investisseurs Immobiliers : La Quête du Rendement Durable

A l’opposé du spectre, les investisseurs immobiliers privilégient une vision à long terme, se concentrant sur la création d’un portefeuille immobilier stable et diversifié.

Leur quête de rendement durable les conduit à sélectionner méticuleusement leurs investissements, privilégiant la qualité et le potentiel de croissance sur le long terme plutôt que les gains rapides. Les critères de sélection comprennent la localisation, le potentiel de plus-value, la demande locative, ou encore la résilience du marché local.

Un portefeuille diversifié pourrait inclure des biens résidentiels dans des zones à forte demande locative, des espaces commerciaux dans des quartiers dynamiques et des investissements dans des projets de développement à fort potentiel.

Par exemple, un investisseur pourrait acquérir des appartements dans une ville universitaire, garantissant une demande locative constante, tout en investissant dans des bureaux dans un pôle technologique en expansion, assurant ainsi un équilibre entre sécurité et potentiel de croissance.

En conclusion, la vision stratégique des marchands de biens et des investisseurs immobiliers diffère significativement en termes d’approche et d’objectifs.

Les premiers cherchent à maximiser rapidement leur retour sur investissement par des opérations à court terme, tandis que les seconds s’engagent dans la construction patiente d’un portefeuille diversifié, visant la stabilité et le rendement à long terme.

Cette dualité d’approches offre une richesse de stratégies pour ceux qui cherchent à investir dans l’immobilier, chaque méthode ayant ses propres atouts et défis.

2. La Gestion du Risque

Naviguer dans les Risques Immobiliers : Approches Comparées

Dans l’univers de l’investissement immobilier, la gestion du risque est primordiale pour assurer la pérennité et la rentabilité des opérations. Les marchands de biens et les investisseurs immobiliers adoptent des stratégies distinctes pour naviguer dans les incertitudes du marché.

Les premiers, opérant souvent à court terme, doivent être particulièrement vigilants aux fluctuations rapides du marché, aux coûts de rénovation imprévus ou encore aux délais de revente.

Un exemple illustratif est celui d’un marchand de biens ayant acquis un immeuble à rénover dans une zone prometteuse. Malgré une analyse préliminaire favorable, des découvertes de malfaçons structurelles en cours de projet ont engendré des dépassements de budget et des retards. Cela souligne l’importance d’une évaluation rigoureuse en amont et d’une marge de sécurité financière.

À l’opposé, les investisseurs immobiliers, avec une perspective à long terme, privilégient une approche diversifiée pour mitiger les risques. La diversification peut se faire à travers différents types de biens, zones géographiques ou segments de marché, réduisant ainsi la dépendance à un unique facteur de succès.

Un témoignage éloquent vient d’un investisseur ayant équilibré son portefeuille entre des biens résidentiels, commerciaux et des investissements dans des foncières, lui permettant de maintenir une performance stable même en période de turbulence économique.

Minimiser les Risques : Techniques et Outils

La minimisation des risques dans l’investissement immobilier repose sur l’utilisation judicieuse d’outils d’analyse et de techniques de diversification.

Parmi les outils essentiels, l’analyse FFOM (forces, faiblesses, opportunités, menaces) permet d’évaluer de manière structurée le potentiel d’un investissement et les risques associés. De plus, l’étude de marché approfondie, incluant l’analyse des tendances démographiques et économiques, offre une vision claire des perspectives de croissance d’une zone.

Même si l’investisseur réalise aussi des travaux de rénovation, donc avec des risques, c’est plutôt le marchand de biens qui est fortement impacté par le risque des travaux. Il devra s’appuyer sur des experts, tels qu’architectes ou bureaux d’études pour analyser les engagements d’une rénovation.

La diversification du portefeuille est une autre clé de la gestion du risque.

En répartissant les investissements entre différents types de biens et marchés, les investisseurs peuvent réduire l’impact négatif d’une mauvaise performance dans un secteur particulier.

Les marchands de biens ayant tendance à se focaliser sur une typologie d’opération, ils devront favoriser les projets dans différentes zones géographiques.

L’investisseur privilégiera l’acquisition de biens immobiliers dans des zones géographiques en développement ou l’investissement dans des segments spécifiques, tels que les logements étudiants ou les résidences seniors. Cela peut offrir des sources de revenus complémentaires et stabiliser le rendement global du portefeuille.

La gestion efficace du risque dans l’immobilier exige une approche méthodique et informée, combinant analyses rigoureuses, diversification stratégique et une veille constante sur les évolutions du marché.

Que l’on soit marchand de biens ou investisseur à long terme, l’adoption de ces principes est essentielle pour naviguer avec succès dans les complexités du marché immobilier et en tirer une rentabilité optimale.

3. La Créativité Financière

Dans le domaine de l’immobilier, où les enjeux financiers sont considérables, la capacité à innover en matière de financement peut significativement impacter le succès d’un projet. Cet aspect est particulièrement crucial tant pour les marchands de biens, qui cherchent à optimiser rapidement leurs investissements, que pour les investisseurs à long terme, soucieux de la rentabilité et de la stabilité de leur portefeuille.

Financement Créatif dans l’Immobilier : Les Clés de la Réussite

L’univers du financement immobilier a évolué bien au-delà des prêts bancaires traditionnels. Aujourd’hui, une panoplie d’options de financement innovantes se présente aux investisseurs, chacune avec ses spécificités, avantages et inconvénients.

• Le crowdfunding immobilier, par exemple, permet aux marchands de biens de collecter des fonds auprès d’un large public, offrant ainsi une alternative séduisante aux canaux de financement traditionnels. Cette méthode démocratise l’investissement immobilier, mais elle exige une communication transparente et un projet attractif pour convaincre les contributeurs.
• Les prêts in fine représentent une autre stratégie de financement créative, où l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, avec le capital dû en une seule fois à l’échéance. Cela peut être particulièrement avantageux pour les investissements à court terme pour le marchand de biens, bien que le risque lié à la capacité de rembourser le capital à terme ne doive pas être sous-estimé.
• Le crédit vendeur est une forme de financement où le vendeur offre un prêt direct à l’acheteur. Il facilite la transaction en permettant à ce dernier de payer le bien immobilier sur une période définie. Cette méthode offre une flexibilité significative, surtout lorsque l’accès au financement bancaire est restreint ou que l’acheteur cherche à minimiser son apport initial.
• Le club deal implique un regroupement d’investisseurs qui unissent leurs capitaux pour acquérir ou développer un projet immobilier d’envergure. Cette stratégie permet d’accéder à des opportunités plus importantes tout en partageant les risques et les bénéfices entre les membres. C’est souvent une solution d’apport de fonds propres pour les marchands de biens qui n’en ont pas suffisamment. En contrepartie, ils devront ouvrir le capital de leur société.
• Le leasing immobilier, ou crédit-bail immobilier, permet aux entreprises de financer l’achat d’un bien immobilier par le biais de paiements échelonnés, avec une option d’achat en fin de contrat. Cette méthode offre des avantages fiscaux non négligeables, bien qu’elle puisse s’accompagner de coûts totaux plus élevés sur le long terme.

Chacune de ces options présente des avantages distincts, comme la flexibilité ou la capacité à lever des fonds importants, mais elles comportent également des risques spécifiques, tels que la dépendance à l’égard des fluctuations du marché ou les coûts financiers potentiels.

Et bien sûr, des solutions mixant plusieurs financements permettent des montages audacieux pour réaliser de grosses opérations avec des fonds propres limités.

Structurer ses Finances pour le Succès à Long Terme

Au-delà de l’exploration de ces voies de financement innovantes, la structuration solide des finances reste un pilier central pour tout investisseur immobilier.

Une planification financière rigoureuse, axée sur la durabilité et la minimisation des risques, est essentielle pour assurer le succès à long terme, surtout pour l’investisseur.

Ils doivent veiller à diversifier leurs sources de financement, pour ne pas dépendre exclusivement d’un seul mécanisme susceptible de devenir moins avantageux avec le temps.

L’établissement d’un fonds de réserve pour couvrir les imprévus et les périodes de vacance locative est également crucial pour maintenir la santé financière de leurs investissements.

L’effet de levier doit être utilisé avec discernement. Si l’endettement peut amplifier les rendements, il augmente également l’exposition au risque. Une analyse approfondie du marché et une compréhension claire de sa capacité d’endettement sont indispensables avant de s’engager dans des prêts importants.

Le marchand de biens ne devra pas non plus échapper à la diversification de ses financements, même s’ils sont souvent à court terme. La planification de l’enchainement du financement des opérations doit être établie avec soin pour permettre de conserver une réserve financière en cas de retard de projet ou de perte de marge.

En conclusion, la créativité financière dans l’immobilier ouvre de nombreuses portes aux investisseurs comme aux marchands de biens, permettant des stratégies dynamiques et potentiellement lucratives.

Toutefois, l’innovation financière doit être équilibrée par une solide planification et une gestion prudente des risques, pour garantir la pérennité et la rentabilité dans le temps.

4. L’Impact sur le Marché

Marchands de Biens : Dynamiseurs de Marché et Revalorisateurs de Patrimoine

Les marchands de biens tiennent un rôle pivot dans le paysage immobilier, agissant comme des catalyseurs de transformation et de revalorisation urbaine.

Leur talent réside dans la capacité à déceler le potentiel caché de propriétés négligées, leur apportant une nouvelle vie à travers d’astucieux projets avec ou sans rénovation. Cette démarche injecte un dynamisme économique en recréant des logements délaissés au cœur des agglomérations.

On pourrait considérer les marchands de biens comme des revalorisateurs de patrimoine. Ils contribuent à préserver et à enrichir le tissu urbain en réhabilitant des bâtiments et des espaces qui, autrement, pourraient se détériorer ou être démolis.

Cette transformation, loin d’exclure, a le potentiel d’inclure et d’embellir, offrant aux anciennes bâtisses une seconde vie et une attractivité renouvelée.

La créativité des marchands de biens permet de remettre sur le marché des logements vétustes en les réhabilitant sous différentes formes, ciblant aussi bien des primo-accédants que des cadres en recherches de modernité.

Leur action suscite une réflexion sur l’importance de politiques urbaines qui encadrent et orientent ces initiatives de revalorisation. Il s’agit de veiller à ce que le renouveau immobilier s’accompagne de bénéfices partagés, préservant l’identité et l’héritage des communautés tout en accueillant le progrès.

Les marchands de biens, en tant que revalorisateurs de patrimoine, jouent donc un rôle essentiel dans la création d’un environnement urbain dynamique, résilient et riche en histoire.

Contribution des Investisseurs Immobiliers à l’Équilibre du Marché

Les investisseurs immobiliers, en se concentrant sur des stratégies à long terme, apportent une pierre angulaire à la stabilité et au développement durable du marché immobilier.

En optant pour des investissements réfléchis, ces acteurs favorisent l’offre de logements de qualité, répondant aux besoins croissants des populations urbaines.

Leur engagement dans des projets de grande envergure, tels que des complexes résidentiels ou des infrastructures commerciales, participe activement au développement urbain, offrant des espaces de vie, de travail et de loisirs adaptés aux exigences contemporaines.

Plus encore, leur rôle dans la régulation du marché locatif est fondamental.

En fournissant une offre diversifiée de logements locatifs, les investisseurs immobiliers contribuent à la modération des prix, rendant le logement plus accessible à une frange plus large de la population.

Cette contribution à l’équilibre du marché est d’autant plus cruciale dans des contextes de forte demande où le risque de spéculation et de surchauffe est élevé.

En définitive, l’impact des marchands de biens et des investisseurs immobiliers sur le marché est profond et multifacette.

Les premiers contribuent de façon indéniable à la revitalisation urbaine et du patrimoine.

Les seconds, par leur vision à long terme, assurent une stabilité nécessaire au marché, favorisant le développement et l’équilibre urbains.

Cette analyse révèle la complexité des interactions entre acteurs du marché immobilier et souligne l’importance d’une régulation attentive pour harmoniser leurs impacts sur la société.

Vers une Stratégie Immobilière Gagnante

L’immobilier, avec ses défis et opportunités, requiert une compréhension fine des mécanismes qui régissent ce secteur.

À travers cet article, j’ai exploré les nuances distinguant les marchands de biens des investisseurs immobiliers, mettant en lumière leurs stratégies, la gestion des risques, la créativité financière et leur impact sur le marché.

Ces acteurs, bien que différents dans leurs approches et objectifs, contribuent conjointement à la dynamique du marché immobilier, chacun apportant sa pierre à l’édifice du développement urbain.

Les marchands de biens, par leur agilité et leur capacité à transformer rapidement des propriétés, jouent un rôle crucial dans la revalorisation du patrimoine et la stimulation de l’économie locale.

D’autre part, les investisseurs immobiliers, avec leur vision à long terme, garantissent la stabilité et contribuent à la croissance durable du marché. Leur capacité à diversifier et à structurer leurs portefeuilles financiers les positionne comme des piliers de l’équilibre du marché immobilier.

Que ce soit investisseur ou marchand de biens, les bases restent communes pour les deux activités : une solide éducation financière, une stratégie d’investissement réfléchie, une analyse rigoureuse des marchés et une gestion prudente du risque.

Deux Approches Différentes Mais Complémentaires

Hormis les bases, qui comme nous l’avons vu sont communes aux deux activités, les approches sont complètement différentes.

Les 6 points essentiels différenciant les marchands de biens des investisseurs

Même avec ces points très divergents, mais qui restent sur le même produit, l’immobilier, j’ai très souvent constaté que les deux activités se complétaient.

La première expérience dans l’immobilier commence souvent par l’investissement, avec l’acquisition d’un appartement qui est mis en location. Puis un ou deux autres appartements suivent.

Puis un jour, la trésorerie personnelle étant limitée, c’est un blocage financier pour continuer à investir. Aussi, force est de constater que le retour de cash flow sur les locations n’est pas très rentable, un premier bien est revendu avec une bonne plus-value.

Et là, c’est l’activité de marchand de biens qui prend le dessus en constatant de forts retours financiers sur l’achat revente.

Puis avec une bonne gestion de l’activité, la trésorerie dégagée permet d’investir plus facilement, surtout dans les biens objets des opérations, et le tout à bon prix avec les ventes à soi-même (attention au fisc !).

Les années passant, et le patrimoine généré devenant conséquent, l’activité de marchand de biens passe eu second plan, pour ne pas dire aux oubliettes.

A titre personnel, j’aurais tendance à vous dire de sauter la première étape, et de passer directement à l’activité de marchand de biens !

Mais quoiqu’il soit, que vous soyez marchand de biens ou investisseur immobilier, la clé du succès réside dans une stratégie bien définie, une gestion éclairée des risques et une capacité à s’adapter aux évolutions du marché.

L’immobilier offre des opportunités financières très importantes pour ceux qui sont prêts à s’engager avec perspicacité, éthique et détermination dans ce secteur compétitif.

Dans le dédale des transactions immobilières, le droit de préemption urbain se présente souvent comme un défi de taille pour les marchands de biens.

Véritable épée de Damoclès, ce droit peut, lorsqu’il est exercé par une commune, transformer une opération immobilière juteuse en un fiasco coûteux.

Pourtant, armé de connaissances précises et de stratégies adaptées, il est possible de tourner cette contrainte à son avantage.

Cet article propose de plonger au cœur de cette problématique, en offrant des conseils pratiques pour anticiper et, si possible, contourner efficacement le droit de préemption.

Pour le marchand de biens, c’est un enjeu stratégique qui peut vite être un gouffre financier.

Pour preuve, en 4 ans d’intervalle, un de mes clients s’est fait préempter 2 projets avec la fameuse DIA.

Et à chaque fois, il avait déjà engagé des frais pour monter ses opérations. Le tout en pure perte !

Comprendre le Droit de Préemption Urbain

Avant de dévoiler les stratégies d’anticipation, il convient de comprendre en quoi consiste le droit de préemption urbain.

En milieu urbain, ce droit permet à une commune de se porter acquéreur d’un bien immobilier en priorité, lorsqu’il est mis en vente, pour réaliser des projets d’intérêt général.

Bien que ce mécanisme vise à servir les intérêts collectifs, il peut représenter un obstacle majeur pour les marchands de biens qui y voient une limitation à leur liberté d’investir.

C’est quoi le DPU ?

Pour les néophytes, je rappelle que les acquisitions immobilières « en zone urbaine » sont soumises au DPU (droit de préemption urbain), voire au droit de préemption urbain renforcé.

Pour cela, trois conditions doivent être remplies :

• Le conseil municipal doit avoir voté et validé l’application de ce droit et délimité la zone géographique concernée. C’est très souvent toutes les zones classées U (Urbaine) des PLU ;
• Le conseil municipal doit avoir voté et validé l’objet de la préemption. Exemple : création d’une voie cyclable ;
• Les biens concernés doivent être achevés depuis plus de 4 ans, et les lots de copropriété avec un règlement de copropriété de moins de 10 ans.

Pour précision, ce droit peut aussi être délégué au EPCI (établissement public de coopération intercommunale, comme aux métropoles telles que le Grand Paris ou de Lyon.

Attention : Il existe aussi le droit de préemption renforcé, toujours voté et validé en conseil municipal. Il concerne une zone géographique plus restreinte et touche tous les biens, même récents, et aussi les lots de copropriété avec un règlement de copropriété de moins de 10 ans.

La purge du droit de préemption urbain

Pour cela, en général, votre notaire envoie une DIA (déclaration d’intention d’aliéner) auprès de la mairie. Celle-ci a 2 mois pour répondre.

Ce délai peut éventuellement être suspendu pour demande de pièces complémentaires ou visite du bien. Cela peut repousser d’un mois le délai de réponse de la commune.

Si la réponse est négative, pas de souci, tout va bien. En revanche, si la réponse est positive, tout s’arrête.

En tant qu’acquéreur vous êtes totalement évincé de votre projet d’acquisition

Le vendeur aura alors le choix de vendre ou de ne pas vendre à la commune.

1. La Réactivité avec la DIA : Une Arme Contre l’Incertain

Le premier conseil pour limiter les risques liés au droit de préemption urbain est d’agir avec réactivité dès la signature du compromis de vente.

L’envoi immédiat de la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) par votre notaire est crucial.

Ce n’est d’ailleurs pas forcément lui qui fera la démarche, mais le notaire ayant enregistré l’avant-contrat d’acquisition, donc souvent le notaire du vendeur. Votre notaire interviendra auprès de ce dernier pour s’assurer de l’envoi.

Cette démarche permet de déclencher le délai de deux mois pendant lequel la mairie doit faire connaître sa décision.

Une gestion proactive de la DIA vous offre une visibilité plus rapide sur l’avenir de votre projet d’acquisition.

2. L’Analyse Préventive du PLU et l’Interaction avec l’Urbanisme

Sur sa première préemption, mon client, tout jeune marchand de biens, fait l’impasse de la consultation du PLU.

Son projet était très simple, il devait diviser un petit immeuble en plusieurs lots, sans dépôt de demande d’autorisation d’urbanisme.

Et là, je ne vais pas être tendre, mais je vais dire qu’il a eu à faire à un agent immobilier incompétent, et je vais rester gentil (mais il y en a aussi de très bons).

Après négociation du prix de vente par l’intermédiaire de l’agent immobilier, il signe le compromis de vente.

Dans la foulée, il fait passer le géomètre pour faire les relevés, le diagnostiqueur pour refaire les dossiers de diagnostics par lots et pour la copropriété.

Quinze jours après, il commence les visites pour les reventes.

Les notaires ont travaillé correctement et envoyé la DIA dès la signature du compromis.

Mais voilà, la commune avait prévu de réaménager le carrefour devant l’immeuble (inscrit sur les plans de dossier d’urbanisme).

Bilan : préemption !

Alors qu’il avait déjà des clients sur ces lots de copropriété et commencé à engager quelques milliers d’euros sur son projet !

Il retiendra deux leçons de cette expérience qui lui fait mal à sa trésorerie :

• Ne pas faire confiance aux agents immobiliers. Un bon professionnel aurait vérifié le PLU avant de diffuser le mandat (ou alors il était de connivence avec le vendeur…)
• Même s’il n’avait pas de demande d’autorisation d’urbanisme à déposer, il aurait dû vérifier le PLU.

C’est pourquoi la consultation de l’urbanisme est indispensable

La prise de connaissance minutieuse du Plan Local d’Urbanisme (PLU) constitue le deuxième point pour analyser le risque de préemption.

Le PLU recèle d’informations précieuses sur les projets de la municipalité pouvant influencer l’exercice du droit de préemption.

Le règlement et surtout les plans permettent de rechercher les éventuels projets tels que :

• Élargissement d’une chaussée ;
• Création d’un parking ;
• Opération d’aménagement ;
• etc.

La consultation des services d’urbanisme et plus particulièrement du service instructeur est indispensable pour avoir des précisions.

Non seulement vous aurez des informations précieuses pour un éventuel dépôt de dossier d’urbanisme, mais ils pourront aussi vous prévenir d’un risque de préemption.

Avec la connaissance des atteintes de la commune en matière d’aménagement public, ils vous informeront précisément si la parcelle que vous envisagez d’acquérir est concernée.

Se familiariser avec ces données et dialoguer avec les responsables d’urbanisme permet d’identifier une potentielle préemption et d’ajuster vos projets d’investissement en conséquence.

3. La Diplomatie avec les Responsables Politiques : Un Atout Non Négligeable

C’est le cas de la deuxième préemption de mon client !

La première préemption ayant servi de leçon, il prend ses précautions :

• Consultation des pièces écrites du PLU (plans, règlement, etc.) : Pas d’obstacle
• Devant aussi déposer un permis de construire, il prend rendez-vous avec l’adjoint délégué à l’urbanisme et le responsable du service. Aucune objection au projet.

Confiant, il met en route son projet : géomètre, architecte, etc.

Un mois et demi après l’envoi de la DIA, le notaire reçoit un courrier pour une demande de visite du bien de la part de la commune (un petit immeuble avec 4 lots).

Première alerte et bonne réaction, il suspend toutes les études en cours.

Trois semaines après la visite, son notaire l’appelle : Préemption pour création de logements sociaux !

C’était en effet une orientation de la nouvelle équipe à la tête de la commune, et plus particulièrement du nouveau maire.

Encore quelques milliers d’euros perdus, et un potentiel de marge qui s’envole !

L’importance des acteurs politiques

Le troisième conseil souligne l’importance des relations avec les acteurs politiques locaux.

Les décisions de préemption ne sont pas toujours directement liées aux indications du PLU, mais peuvent aussi découler des orientations politiques de la municipalité.

C’est notamment le cas pour le sujet sensible des logements sociaux, qui ne figurent sur aucune carte, puisqu’étant par définition étendus sur toute la commune.

Un dialogue ouvert avec les élus peut dévoiler des intentions non encore formalisées, vous donnant ainsi l’opportunité d’adapter ou de négocier vos projets immobiliers avant l’envoi de la DIA.

Une rencontre directement avec le maire, ou à défaut l’adjoint à l’urbanisme pour les grandes villes, est indispensable.

C’est même là que vous avez un atout à jouer : faire valoir votre action de marchand de biens, avec la création de nouveaux logements, la réhabilitation de l’ancien, etc.

Attention, ne prenez pas ce point à la légère.

Même des appartements seuls peuvent être préemptés pour du logement social.

Surtout dans les zones de droit de préemption urbain renforcé, si le service de la mairie détecte un prix de vente relativement bas, il peut faire jouer son droit afin de l’acquérir. Ensuite, il sera transmis à un organisme de logement social qui le rénovera avant de le louer.

A vous d’anticiper, de rencontrer les élus pour présenter votre action et préciser que ce bien va être remis en valeur pour accueillir un nouvel habitant.

Mais gardez toujours à l’esprit qu’avec les politiques, ce qui est blanc aujourd’hui peut être noir demain !

4. La Patience et la Prudence Financière pendant le Délai de Préemption

Finalement, adopter une posture de patience pendant les 60 jours de délai de préemption peut aussi être essentiel.

Cette période d’attente est propice à l’évaluation et à la préparation de vos projets sans engager des frais irrécupérables.

Une gestion prudente de vos ressources financières durant cette phase vous permet de minimiser les pertes en cas de préemption.

Conclusion : Transformer le Défi en Opportunité

Le droit de préemption urbain, bien qu’il représente un défi significatif, ne doit pas être perçu comme un obstacle insurmontable avec les bonnes pratiques.

En adoptant une démarche proactive, en s’armant d’une connaissance approfondie du cadre législatif et réglementaire, et en entretenant des relations constructives avec les acteurs locaux, les marchands de biens peuvent minimiser les risques de préemption. Mais ils peuvent également saisir des opportunités là où d’autres ne voient que des contraintes.

La clé réside dans l’anticipation, la préparation et la capacité à naviguer avec agilité dans le paysage urbain complexe.

Les enjeux sont considérables, mais les récompenses le sont tout autant pour ceux qui maîtrisent l’art de la négociation et de l’adaptation rapide.

Même si vous n’avez pas d’autorisation d’urbanisme à demander, je vous encourage à consulter le dossier du PLU, règlement et plans. Consulter les services de l’urbanisme. Echanger avec les élus décisionnaires.

L’immobilier est un domaine où l’information est reine.

En vous informant et en restant proactif, vous serez mieux équipé pour faire face aux défis et pour transformer les obstacles en tremplins vers le succès.

Le métier de marchand bien est un métier de long terme. Ce n’est pas comme le marchand de chaussures qui achète des escarpins le lundi et va les revendre dans la semaine.

Le marchand de biens devra parfois attendre des mois pour pouvoir revendre son acquisition.

Pour accentuer la difficulté, on rajoutera, bien entendu, le coup de cœur qui perturbe l’analyse du potentiel d’une opération. Il est toujours délicat d’apprécier à sa juste valeur un bien immobilier, autant pour son acquisition que pour sa revente.

Il faudra faire preuve d’une bonne discipline pour ne pas succomber aux sirènes des « conseils d’amis ».

En effet. Il faut savoir analyser précisément les coûts de revient d’un bien et son potentiel à la revente, sans jamais le surestimer.

Mais alors, comment faire pour commencer ? À qui s’adresser ?

Il n’existe pas d’écoles spécifiques qui délivrent un diplôme de marchand de biens. Mais simplement des formations généralistes sur le métier de l’immobilier, avec l’option marchand de biens.

Vous trouverez aussi des groupements ou franchises qui vous permettent d’être encadré pour débuter votre activité. C’est une très bonne chose, mais cela a un coût. Et il peut prendre une grosse partie de votre marge.

Je ne conteste pas que ce soit quand même une grande aide pour démarrer une activité qu’on ne maîtrise pas.

Sinon, vous devrez faire votre propre expérience en recherchant des conseils sur internet, en vous rapprochant d’autres professionnels ou auprès de spécialistes, comme les notaires.

Mais il faudra choisir qui vous accompagnera.

Puis il faudra vous lancer. Ce sera le temps de la décision. Savoir sur quel bien vous allez partir pour faire votre première opération.

Un immeuble à revendre à la découpe ? Un appartement à rénover ? Une villa à rénover avec éventuellement une division parcellaire ?

Ou tout simplement acheter aux enchères un bien que vous allez revendre directement sans rien faire ?

Chaque typologie d’opération offre des avantages et des inconvénients. Il faut se poser les bonnes questions. Pour savoir quel est le bien qui vous correspond le mieux.

Je vais donc vous aider à y voir un peu plus clair.

Une structure pour démarrer l’activité.

Commençons par le début. Vous allez exercer une activité de marchand de biens, c’est-à-dire une activité de commerçant.

Vous devez donc choisir une structure pour exercer votre métier. Moi, je vous conseille la SAS. Vous pouvez trouver des informations à ce sujet dans un de mes articles du blog.

Néanmoins, je vous recommande fortement de faire appel à un expert-comptable qui vous orientera en fonction de votre profil. Il vous suivra par la suite pour votre comptabilité. Vous pouvez aussi consulter un avocat fiscaliste qui vous guidera sur votre montage juridique. Voire un notaire qui est très compétent dans le domaine de l’immobilier.

Mais pas de précipitation. Ce n’est pas demain que vous allez signer un acte authentique. Il va d’abord falloir trouver un bien et l’acquérir. Je vous conseille de préparer votre structure, mais de ne pas la créer tout de suite.

En effet, ça ne sert à rien d’avoir une société si vous n’avez pas de chiffre d’affaires.

Une fois que votre structure sera enregistrée, il faudra aussi penser à vous assurer, ne serait-ce qu’en responsabilité civile pour toute votre activité professionnelle.

Il existe des assurances responsabilité civile marchand de biens que vous pouvez trouver sur internet, mais je vous suggère quand même de vous rapprocher de votre assureur, qui saura mieux vous conseiller en fonction de votre situation personnelle.

Ça, c’est pour la partie administrative, mais cela ne vous oriente pas sur l’opération que vous allez choisir.

Paramètre numéro un, les finances.

Ça restera toujours le nerf de la guerre. Vous ne pourrez pas faire une opération si vous ne pouvez pas la financer.

Mais ce n’est pas non plus parce que vous avez un très gros capital que vous pourrez faire n’importe quelle opération. Avant de vous engager dans des projets conséquents, il faudra que vous ayez fait vos preuves sur des opérations plus simples pour que les banques vous suivent.

Mais qui dit financer une opération ne dit pas forcément avoir un capital personnel important.

Il est tout à fait possible de faire appel à un ou plusieurs investisseurs que vous ferez entrer dans le capital de votre société pour compléter votre apport. Ils vous fourniront les fonds propres pour réussir votre première opération.

Il ne faut pas non plus rêver. Vous n’aurez pas des millions d’apports si vous ne produisez pas les preuves de votre compétence.

Pour une première opération, la qualité du dossier que vous allez monter sera essentielle pour convaincre les investisseurs, comme le banquier.

Vous devez donc rester dans des opérations classiques et ne pas vous lancer dans des projets complexes.

Si vous voulez trouver quelques dizaines de milliers d’euros, dans la plupart des cas, vous devrez en contrepartie amener une somme équivalente.

Après, vous allez devoir faire appel à un financier, c’est-à-dire une banque qui vous consentira un prêt pour faire l’acquisition de votre bien.

Pour exemple de première opération, j’ai vu plusieurs dossiers avec un capital personnel de 20 à 30 000 €. En se rapprochant d’investisseurs, le capital est doublé pour arriver à 20 % du financement nécessaire à l’acquisition du projet. Une banque prêtant le reste de la somme pour un investissement entre 250 et 300 000 €. C’est un dossier qui dégage au moins 50 000 € de marge !

Si vous êtes seul, il est évident qu’il faudra diviser par deux votre objectif d’achat. Mais il est aussi possible de faire des opérations avec des acquisitions à moins de 100 000 €. La marge sera plus faible en montant, mais il faut savoir commencer !

Attention, pour trouver un ou des investisseurs, ce n’est pas la valeur d’acquisition qui fera votre marge, mais votre étude consciencieuse du dossier.

Le taux de marge est bien plus important que le montant. Avec des pourcentages de moins de 15 %, vous aurez du mal à convaincre un investisseur et encore plus le banquier.

Vous l’aurez compris, avec de la rigueur et un capital suffisant, vous pouvez débuter votre activité de marchand de biens.

Voyons quels sont les types d’opérations pour démarrer

Je vais commencer déjà par vous déconseiller des projets complexes comme d’importants travaux, même s’il s’agit d’un seul appartement, ou des opérations avec des locataires. Il est beaucoup plus facile de revendre un bien « libre ».

La division parcellaire simple

Dans les opérations simples pour démarrer, nous trouverons la division parcellaire. C’est-à-dire l’acquisition d’une maison ou d’une villa avec un grand terrain que vous allez diviser pour détacher avec une parcelle constructible.

Vous éviterez bien entendu les travaux, c’est-à-dire que vous devez acheter et revendre en l’état.

Dans ce type d’opération, la réussite du projet repose sur la vente d’un terrain constructible. Vous devrez donc consacrer une attention particulière à l’urbanisme. Pour cela, vous ferez appel à un spécialiste, un géomètre-expert. Il gèrera une grande partie du dossier.

Vous ferez attention à quelques pièges comme les servitudes, que ce soit pour l’accès à la villa ou au terrain, ou encore pour le passage des réseaux du terrain constructible.

Le gros intérêt de ce type d’opération, c’est qu’il y a beaucoup d’annonces de type « villa » disponible sur le marché. Il faut simplement chercher pour trouver le bon bien au bon prix.

Un inconvénient, le délai de réalisation. Je vous en reparle après.

La revente à la découpe

En opération simple, nous trouverons aussi la revente d’immeubles à la découpe.

C’est-à-dire l’acquisition d’un bien immobilier composé de plusieurs lots, que vous allez revendre individuellement.

Un professionnel vous aidera à réaliser le plan de division et mettre en place une copropriété.

J’attire votre attention sur le fait qu’il doit s’agir de lots indépendants avec chacun déjà un compteur électrique au moins. En effet, la pose de nouveaux compteurs est souvent un problème non négligeable à gérer avec nos amis de RTE (Filiale EDF, avec un quasi-monopole de la distribution électrique en France). Autant l’éviter pour la première opération.

Souvent, la revente à la découpe est assimilée à l’acquisition d’un immeuble de logements de plusieurs étages pour lequel vous revendez les appartements un à un. C’est de très beaux projets, simples, mais avec des budgets relativement élevés.

Pour une première opération, vous pouvez trouver de petites habitations de ville avec seulement 2 ou 3 logements, voire des villas avec déjà des appartements aménagés sur deux ou trois niveaux.

C’est typiquement les premières opérations que j’ai vu chez les marchands de biens débutants. Vous êtes sur des budgets raisonnables qui peuvent être inférieurs à 200 ou 300 000 €.

Je rappelle qu’il faut éviter les travaux, c’est le piège que je rencontre le plus souvent.

Acquisition et revente d’un bien en l’état

Vous me direz, mais quel intérêt de revendre le bien que vous venez d’acquérir sans rien faire ?

Comment pouvez-vous dégager une marge sur un bien disponible sur le marché ?

Dans les différentes opérations de ce type que j’ai vu, il s’agit soit de l’acquisition d’une vente aux enchères, et dans ce cas, vous achetez à un prix bas. Quelques marchands de biens sont spécialisés et la concurrence est rude.

Soit de l’acquisition d’un bien qui n’est pas sur le marché.

Pour ce dernier, c’est souvent par connaissance ou réseautage que se réalise ce type d’opération. Dans la plupart des cas, il s’agit d’une urgence à la vente pour laquelle les vendeurs sont prêts à baisser le prix à condition de faire l’opération rapidement.

Pensez à bien vérifier les hypothèques ou privilèges qui peuvent être posés sur le bien pour ne pas aller à un échec. Votre notaire vous aidera.

J’ai aussi vu des opérations d’acquisition qui se sont faites par petites annonces, sur des estimations qui avaient été sous-estimées par l’agent immobilier, cela arrive. Mais c’est rare.

Sur ce genre de projet, vous ne réaliserez pas de très grosses marges. Mais vous faites une opération simple, sans travaux, sans division, avec des risques très limités, et qui se concrétisera rapidement.

Les opérations à éviter ?

Comme je vous l’ai déjà dit, ne vous lancez pas dans les travaux.

Par expérience, on sait toujours quand ça commence, mais on ne sait jamais où ça s’arrête.

Vous pouvez partir sur un projet simple de rénovation et avoir plein de surprises à la réalisation des travaux : imprévues, travaux complémentaires, artisans en retard, malfaçons, augmentation du prix des matériaux, etc.

De plus, si vous touchez à l’aspect extérieur du logement, vous devrez déposer une autorisation d’urbanisme, qui nécessite un délai d’obtention, mais qui peut aussi être refusée !

Alors, évitez de faire des travaux sur votre première opération.

J’attire plus particulièrement votre attention si vous souhaitez rénover un appartement. Dans un immeuble, pensez que suivant les travaux envisagés, il vous faudra aussi l’accord de la copropriété.

En numéro 2, je mettrai les opérations qui nécessitent une autorisation d’urbanisme, soit une division préalable à travaux, soit un permis de construire.

Vous me direz que dans le détachement d’un terrain constructible, il faudra bien déposer une déclaration préalable à division parcellaire. Oui, mais c’est simple et c’est l’expert-géomètre qui s’en occupera.

Pour la déclaration préalable de travaux, si vous avez les compétences, vous pouvez la faire vous-même. Sinon, il vous faudra faire appel à un spécialiste, voire un architecte si vous êtes sur un permis de construire, ce qui est obligatoire.

Pourquoi je vous déconseille les travaux avec autorisation d’urbanisme ?

C’est que les délais sont longs et que vous ne les maîtrisez pas forcément. En plus, vous êtes susceptible d’un rejet de votre projet. C’est toujours très dur sur une première opération alors que vous avez déjà engagé des frais.

Evitez aussi de partir sur des projets avec des locataires.

Je ne vais pas dire qu’il faut l’éviter à tout prix, mais pensez bien que vous allez revendre à des investisseurs. Les prix de revente devront être basés sur la rentabilité uniquement.

Trois principales difficultés peuvent apparaitre.

Les loyers doivent être à jour et les baux réguliers. Un notaire peut vous aider pour contrôler ces derniers.

Pour revendre les lots, il faudra pouvoir tous les visiter, ce qui n’est pas toujours très évident suivant les locataires en place.

Je finirais par les droits des locataires, notamment le droit de préemption qui peut allonger les délais de réalisation du projet, voire compliquer franchement l’opération au-delà de 10 lots.

Pour conclure, je vous dirai d’éviter les projets complexes, nécessitant de nombreux intervenants. Ou encore les opérations sur des biens insalubres.

Évidemment, toutes ces opérations sont réalisables. Mais il est préférable de se faire les dents pour une première opération sur quelque chose de simple.

La gestion du temps

C’est aussi un paramètre très important pour une première opération.

Vous êtes dans l’immobilier et les choses ne se font jamais en claquement de doigts. Ce n’est pas comme aller acheter une paire de chaussures dans un magasin d’où vous ressortez avec vos baskets que vous pouvez même avoir aux pieds.

Non dans l’immobilier, vous devrez déjà passer par l’offre d’achat, puis le précontrat, et enfin l’acte authentique. Ces deux derniers étant rédigés par le notaire.

Et vous devez aussi le financer.

Pour l’acquisition, vous devez donc prévoir au moins 3 mois entre votre offre d’achat et l’acquisition par acte authentique.

Là-dessus, il faudra rajouter le temps de la revente. Si vous faites une opération simple, cela peut se faire très rapidement, mais aussi prendre plusieurs mois pour des opérations plus complexes.

Le plus rapide sera l’acquisition et la revente d’un bien à l’identique. Si vous êtes bien organisé, avant d’avoir signé votre acte authentique, vous aurez déjà commencé la commercialisation et trouver un acquéreur. Dès qu’il a son financement, vous actez la cession.

Sur une opération rondement menée, vous pouvez faire l’acquisition le jour J, et revendre à J +1. Dans ce contexte, votre trésorerie n’est immobilisée que peu de temps et les bénéfices sont immédiats.

Vous pouvez aussi envisager la même chose pour une opération de revente à la découpe si vous anticipez la mise en copropriété. Pour anecdote, il m’est déjà arrivé de gérer une opération avec l’acquisition d’un bâtiment le jour J et d’acter plus de vingt reventes dans les jours suivants.

Cela ne sera évidemment pas le cas pour une division parcellaire avec la revente d’un terrain constructible.

En effet, dans la quasi-totalité des cas, l’acquéreur du terrain voudra être sûr de pouvoir construire sa maison. Il devra donc déposer un permis de construire, ce qui prendra environ 7 mois avec le délai d’instruction et les délais de recours. Pendant ce temps, il faudra porter l’opération.

Vous l’avez compris, la division parcellaire demande d’avoir de la trésorerie et de pouvoir être patient.

Attention à l’opération coup de cœur

C’est souvent un gros défaut dans les premières opérations où vous avez un coup de cœur pour un bien qui vous plaît.

Et qui dit coup de cœur, dit souvent négligence de tous les paramètres.

Je le rappelle souvent, le marchand de biens est un commerçant, il n’est pas là pour se faire plaisir et s’approprier un bien qui lui plaît. Il est là pour acheter et revendre un bien qui correspond à l’attente du marché et faire un bénéfice.

Il faudra être d’autant plus vigilant si vous avez un ressenti personnel pour le bien que vous convoitez.

Le contrôle de tous les points du dossier devra être réalisé avec rigueur. Attention surtout à ne pas surestimer les prix de revente.

La réussite de la première opération dépendra de la pertinence de votre analyse du marché

Le meilleur des marchands de biens ne sera pas celui qui se fixe trop de limites, mais celui qui sera ouvert à toutes les opportunités.

Pour son premier projet, il aura fait une analyse pertinente et ne sera pas arrêté sur un modèle d’opération.

Bien entendu, c’est la marge dégagée qui fera toute la réussite.

Mieux vaut réussir une simple affaire avec l’achat revente d’un appartement, même à moins de 100 000 €, et dégager une marge sans aucuns travaux ni démarche administrative.

Que de commencer avec une opération de division avec des travaux sur le bâtiment.

Même si vous dégagez plus de 100 000 € de marge, vous aurez toujours beaucoup plus de mal pour achever cette première opération.

Il faudra aussi vous entourer de professionnels qui, chacun dans leur secteur, vous apporteront des conseils éclairés. Mais vous resterez toujours maître de vos décisions par la synthèse de ces informations.

Le marchand de biens est un opportuniste qui doit analyser précisément le potentiel d’une opération avant de s’engager.

Et comme le disait le grand explorateur Paul-Émile Victor :

« La seule chose qu’on est sûr de ne pas réussir est celle qu’on ne tente pas. »