C’est ce qui est arrivé à Gérard. Ce n’est pas son vrai nom, il m’a demandé de garder l’anonymat, car justement, il est souvent sur Facebook.

Le cas est basique.

Gérard a l’habitude d’acheter des appartements en piteux état, préparer un programme de rénovation complète avec des devis d’artisans, notamment son frère. Et de le mettre en vente.

Bien entendu, il ne réalise pas les travaux tant qu’il n’a pas vendu le bien et il promet aux futurs acquéreurs de s’occuper des travaux avec une convention indépendante de la revente.

Sur le papier pas de problème, il ne fait pas de promesse de travaux puisque dans la transaction qu’il enregistre chez son notaire, aucun programme de rénovation ou de promesse de travaux n’apparaît.

Les acquéreurs lui font confiance en signant indépendamment un contrat de travaux.

Mais Gérard est très fier de ses réalisations et le fait savoir sur les réseaux sociaux. Il adore publier de nombreuses photos de ses rénovations, notamment de chantiers en cours et du résultat final.

Et c’est comme ça qu’il s’est fait avoir : Contrôle fiscal.

Immédiatement et dès le premier contact, l’inspecteur des impôts lui demande comment cela se fait qu’il publie des photos d’appartement rénové, alors que les biens ont été vendus à un prix nettement inférieur au marché pour des produits similaires.

Il lui est clairement reproché de faire de la VIR déguisée.

Bien entendu, dans ce cas-là, la preuve du contraire doit être apportée par le contribuable. Mais les éléments présentés par l’inspecteur étaient incontournables. Publication sur les réseaux sociaux, facture des artisans dans la comptabilité de la société de Gérard, etc.

Bilan de l’opération ?

• Réintégration du montant des travaux dans le prix de vente.
• Réajustement des droits de mutation (réclamé aux acquéreurs !)
• Amende pour omission : 40 % du montant des travaux
• Fraude avérée : 80 % du montant des travaux

Il faut rajouter par-dessus les frais de son avocat fiscaliste qui négocie avec l’inspecteur des impôts pour minimiser le redressement.

Aujourd’hui, Gérard a fait ses comptes. Il a été redressé sur 4 opérations au cours des 3 dernières années. Et il va devoir payer l’équivalent à une fois et demie le montant de la marge qu’il a fait sur ses opérations.

Même si son avocat discute toujours avec l’inspecteur des impôts pour réduire le montant des amende, il est clair que Gérard a perdu plusieurs mois, voire années de travail.

Mais alors quelle est la solution pour revendre un bien en promettant des travaux ?

Dans cet article, je vais aborder 3 solutions que le marchand de biens doit connaitre et maitriser s’il veut revendre un bien avec une promesse de travaux.

La bonne vieille méthode à l’ancienne. Je fais les travaux et je revends.

C’est de loin la méthode la plus simple qui évite tous risques de requalification en VIR.

Je ne rentre pas dans les détails. Vous achetez le bien, vous faites les travaux et seulement après vous revendez. Vous pouvez même précommercialiser avant d’avoir fini les travaux et signer un compromis de vente, mais vous ne pourrez pas acter tant que les travaux ne sont pas achevés.

Restera quand même à faire attention au régime de la TVA sur les reventes, surtout si vous faites un agrandissement, une surélévation ou des travaux rendant à l’état neuf.

A ce sujet, j’en profite pour faire un petit aparté sur les six postes du second œuvre qu’il ne faut pas reprendre a plus des deux tiers.

Très souvent, c’est le dernier point qui est utilisé pour justifier que les travaux ne rendent pas le bien à l’état neuf : les planchers non porteurs.

Mais qu’est-ce qu’un plancher non porteur ?

Sincèrement, la réponse n’est pas si simple que cela et mériterait un développement complet, ce que je ne vais pas faire là. Mais en gros, c’est un plancher non structurant. Un bureau d’étude ou un expert du bâtiment seront les plus à même de vous aider a qualifier un plancher pour lequel vous avez un doute.

Mais restons plus classiques. Je vois souvent des projets en duplex avec création de mezzanines. Donc un plancher non porteur par définition, créé à 100 %.

Dans ce cas, si les cinq autres corps d’état du second œuvre sont refaits au plus des deux tiers, ce qui est souvent le cas dans le cadre d’une rénovation, les travaux constituent une remise à l’état neuf, donc soumis à la TVA sur les reventes.

Même si vous ne rénovez qu’un appartement, avec une TVA sur marge, cela peut faire très mal si votre notaire a enregistré une vente d’ancien, et que l’inspecteur des impôts vous contrôle : TVA sur la marge + intérêts de retard + pénalité pour omission + fraude avérée !

Tout cela pour vous dire que le risque de redressement fiscal peut aussi exister avec la bonne vieille méthode de faire les travaux avant de revendre.

Les avantages

• Pas de risque de requalification en VIR ou en VEFA, puisque vous n’actez les reventes qu’après l’achèvement des travaux.
• Pour les marchands de biens qui aiment gérer les travaux ou les faire eux-mêmes, totale liberté d’organisation, de création et de réalisation, tant qu’aucune promesse de revente n’est signée. Attention toutefois à fournir les garanties sur les travaux (RC, décennale, DO, CNR, etc.).

Les inconvénients

• L’inconvénient majeur reste le cout du financement. Le portage de l’opération coute relativement cher avec les taux d’intérêt actuels. Plus les travaux durent, plus la charge financière sera importante et plombera la marge.
• Sans précommercialisation, le financement de ce type de montage reste difficile à obtenir. Avec un marché immobilier qui n’est pas au mieux de sa forme, les banques manquent de visibilité sur l’aboutissement des projets. Les dossiers financiers doivent être montés avec une grande rigueur.

Les néo-marchands auront beaucoup de mal avec ce montage qui trouvera difficilement un financement s’il n’y a pas de précommercialisation.

Ce type de projets restera cependant une solution simple pour les marchands établis, avec un volume d’opérations régulier et une trésorerie solide.

Le risque de redressement fiscal est relativement limité, même si vous publiez sur les réseaux sociaux !

Ne pas intervenir dans les travaux, avec une revente classique

C’est clairement la solution la plus simple, mais encore faut-il l’appliquer avec rigueur.

Regardons en 3 étapes comment cela doit se passer ?

• Vous savez repérer et acheter un bien que vous souhaitez revendre avec un projet de rénovation.
• Vous vous mettez en relation avec un spécialiste de la rénovation qui vous propose un devis comprenant le suivi des travaux.
• Même si commercialement vous proposez un bien rénové, vous revendez le bien « en l’état » avec passage chez le notaire, et votre client signe le contrat de travaux avec le spécialiste de la rénovation, sans que votre nom apparaisse sur les documents.

Important, votre nom ou celui de votre société ne doit plus apparaitre nulle part pour la réalisation ou le suivi des travaux. Vous ne publiez pas non plus de photos de vos rénovations.

Mais alors, pas de marge sur les travaux ?

Non, puisque vous n’encaissez pas les travaux et aucun flux financier à ce sujet ne passe entre vos mains.

Mais rien ne vous empêche d’avoir un contrat d’apporteur d’affaires avec le spécialiste de la rénovation, si celui-ci est rédigé avec tact pour ne pas vous impliquer dans la réalisation des travaux.

Dans ce contexte, vous anticipez la conception et la réalisation d’un programme de rénovation, mais vous devez mettre directement en contact l’entreprise qui va effectuer la rénovation avec votre client.

Les avantages

• Un risque minimal si vous suivez bien ce schéma. Il n’y a aucune raison que votre opération soit requalifiée en VIR déguisée.
• Pas de gestion des travaux puisque vous confiez l’intégralité de la rénovation à un spécialiste. Et vous ne vous impliquerez à aucun moment dans son travail. Votre intervention se limite à la conception des travaux que vous souhaitez voir réaliser et à leur revente.
• Pas non plus de garantie à fournir sur les travaux. C’est du ressort de l’entreprise de rénovation.

Les inconvénients

• Il est plus difficile de justifier le prix de vente de votre appartement, sans faire vous-même les travaux.
• Il faudra être très clair lors de votre commercialisation pour que les acquéreurs ne fassent pas l’amalgame entre la vente de l’appartement et la réalisation des travaux. Cela implique que les acquéreurs devront avoir confiance aux projets que vous proposez, qui seront forcément en deux contrats distincts : La vente de l’appartement et un contrat de travaux indépendants.
• Il est aussi tout à fait possible que l’acquéreur ne signe pas le contrat de travaux avec votre spécialiste de la rénovation et de ce fait, vous ne pourrez pas toucher votre commission d’apporteur d’affaires. Vous devrez vous contenter de la revente de l’appartement en l’état.
• Ce type d’opération reste limité à de la revente d’appartement ou de maison, mais ne peut pas s’appliquer à de la revente d’immeuble avec des parties communes.
• Vous ne pouvez pas mettre en avant un savoir-faire dans la rénovation, puisque vous ne réalisez pas les travaux. Et il ne faut surtout pas le faire si vous ne voulez pas que les services fiscaux s’intéressent à votre activité.

Une parenthèse sur un montage très particulier, concernant la réalisation de ce type d’opération sur des immeubles complets, avec la mise en place d’une ASL (Association syndicale Libre) ou d’une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre).

C’est un schéma traditionnel pour vendre des biens avec du déficit foncier, mais cela nécessite un montage assez complexe avec l’intervention d’un avocat-fiscaliste. Dans ce cadre-là, le risque de requalification en VIR est d’autant plus grand si votre nom apparait dans l’ASL ou l’AFUL ou avec les travaux. Il faut donc une grande maitrise pour ce type d’opérations.

Pour des opérations simples comme avec un appartement ou une maison, la vente d’ancien et le contrat de travaux avec une entreprise indépendante reste le meilleur schéma, à condition de plus apparaitre après la revente, ni sur le papier, ni sur les réseaux sociaux et encore moins sur le chantier.

Attention au montage « border line » avec des travaux réalisés par une filiale ou de la famille.

C’est ce que je vois très souvent, et sincèrement, cette stratégie reste risquée.

Le contrat de travaux est signé avec une société tierce, où vous possédez indirectement des intérêts (membre de votre famille ou une société filiale, etc.).

L’article L262-1 du code de la construction et de l’habitat précise au premier paragraphe « Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre »

Je traduis : « Indirectement », c’est-à-dire par toute personne physique ou morale qui a un lien avec le vendeur : la famille, les filiales de société, les sociétés dans lesquelles vous possédez des actions, des parts sociales, ou que vous dirigez, etc.

Si vous n’avez pas de liens directs, pas de problème !

Par contre, si vous avez un lien quelconque avec la personne morale ou physique qui va réaliser, ou encadrer les travaux, vous êtes clairement dans un schéma de VIR.

De même, si vous supervisez les travaux et vous vous assurez qu’ils soient correctement réalisés, on pourra toujours vous reprocher de vous occuper des travaux. Et si ce n’est pas le fisc qui s’en mêle, ça peut être tout simplement un acquéreur mécontent qui vous met devant les tribunaux (la jurisprudence est riche de ces cas).

Je vous rappelle que vendre un bien avec une promesse de travaux relève du régime de la VIR. Donc si vous vendez un bien en promettant des travaux, votre nom ne doit plus apparaitre pour la réalisation des travaux.

Vous n’êtes pas censé négocier les contrats de prestations.

Vous ne devez pas diriger les travaux et être présent sur le chantier.

Vous ne devez pas faire apparaitre votre nom ou celui de votre société sur facture, et encore moins, percevoir de l’argent de votre acquéreur.

Ce n’est pas moi, c’est le syndic qui réalise les travaux !

Combien de fois je l’ai entendu et je le vois toujours dans de nombreux projets.

C’est tout simple, vous vendez des biens dans une copropriété, en promettant des travaux dans les parties communes uniquement.

Après avoir bien préparé les travaux avec les devis adéquats, lors de l’enregistrement des actes de reventes, vous séquestrez chez le notaire en amont la somme correspondant aux travaux à destination du syndic. Par définition, ce n’est pas vous qui réalisez les travaux, mais le syndic de copropriété !

Je connais parfaitement ce montage, car je l’ai pratiqué de nombreuses fois au début des années 2010, alors que la VIR n’était pas encore bien comprise des notaires.

Puis un jour, j’ai un client, qui était sous compromis, qui a fait intervenir son notaire et son avocat pour dire que c’était de la VIR déguisée et qu’il voulait une Garantie Financière d’Achèvement pour protéger son acquisition.

Et il avait raison !

J’avais préparé un descriptif des travaux, j’ai fait établir des devis aux entreprises pour le compte du « futur syndic » et le montant des travaux était versé par ma structure. Alors même si je n’apparaissais plus pour la réalisation de ceux-ci (et qui reste aléatoire avec le syndic), il n’aurait aucun mal à prouver que la vente était faite avec une promesse de travaux. Donc de la VIR

Depuis, je n’ai plus jamais commercialisé avec ce type de montage. Toutes mes opérations qui ont suivi ont été montées sous le régime de la VIR. Sincèrement, je m’en suis beaucoup mieux porté, car je pouvais ouvertement gérer l’intégralité des travaux.

Certes, si vous avez un contrôle fiscal, l’inspecteur des impôts pourra requalifier votre opération en VIR. Mais financièrement cela ne change rien, puisque de toute façon les droits de mutation ont été basés sur le prix de vente comprenant les travaux.

Le risque vient surtout des acquéreurs mécontents, soit pour des travaux mal réalisés, soit inachevés ou soit insuffisants, qui vous réclameront des indemnités pour absence de garantie financière d’achèvement. Cela peut aller jusqu’à l’annulation de la vente !

Mon conseil : évitez ce montage. C’est risqué, surtout en cas de défaillance d’une entreprise ou de mauvaises surprises lors de la réalisation des travaux.

Revendre des biens avec promesse de travaux sous le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)

Tous les marchands de biens sont soumis à la législation française. Le code de la construction et de l’habitat est très clair dans son article L262-1.

A partir du moment où vous promettez des travaux à vos acquéreurs et que vous souhaitez enregistrer les reventes et percevoir des fonds, vous devez conclure une vente sous le régime de la VIR.

C’est une vente relativement bien encadrée par les textes législatifs qui ont été intégrés au code de la construction et de l’habitat en 2008 afin de protéger les acquéreurs avec :

• Une Garantie Financière d’Achèvement, qui pourra prendre le relai pour achever les travaux en cas de défaillance du vendeur
• Toutes les garanties obligatoires sur les travaux (RC, décennale, DO, etc.)
• Un homme de l’art, totalement indépendant du projet, qui valide les appels de fonds des acquéreurs en fonction de l’avancement du projet.

De même, si vous promettez des travaux qui rendent à l’état neuf, donc en VEFA, vous avez des obligations pour garantir les acquéreurs. Moins classique dans les opérations de marchand de biens, je ne détaillerais pas la mise en œuvre, néanmoins le principe reste le même que la VIR

Et que ce soit avec de la VIR ou de la VEFA, vous ne craignez plus un redressement fiscal pour non-intégration des travaux dans le prix de vente, puisque justement ils sont compris dedans !

Attention toutefois, et je le rappelle, la VIR ne doit pas comprendre d’agrandissement, de surélévation ou de travaux rendant à l’état neuf. Si c’est le cas, c’est le risque de redressement sur la TVA sur vente, avec les intérêts de retard, l’amende pour omission et les pénalités pour fraude. C’est l’assurance d’une opération déficitaire.

La VIR n’est pas toujours bien comprise par les marchands de biens. Même si elle est un peu lourde à mettre en œuvre, elle offre de nombreux avantages.

Elle permet d’encaisser immédiatement des fonds avant même d’avoir commencé les travaux.

Pour l’avoir pratiqué de nombreuses fois à titre personnel, quand on a compris les mécanismes, ce type d’opération regroupe des atouts pour véritablement développer l’activité.

Le montage de ces opérations nécessite un montage rigoureux que je vous détaillerai dans un prochain article complet dédié à ce sujet.

Les avantages

• Le risque de redressement fiscal est réduit à la requalification en VEFA. Donc faible si les travaux sont bien maitrisés.
• Les besoins en trésorerie sont bien plus faibles que sur une opération traditionnelle, car vous encaissez immédiatement les « existants », et les travaux sont payés au fur et à mesure de leur avancement.
• Les frais financiers sont bien plus faibles qu’une opération traditionnelle, grâce à un emprunt de courte durée, et d’un montant plus faible.
• Les acquéreurs bénéficient de garanties importantes, ce qui favorise les ventes.
• Vous gardez une totale maitrise de la réalisation des travaux en votre qualité de Maitre d’Ouvrage.
• Vous pouvez monter des opérations de défiscalisation avec la Loi Denormandie et la Loi Malraux, avec des prix de revente plus élevés.
• Vous pouvez mettre en avant votre savoir-faire sans risquer de vous faire une requalification par le fisc.
• Il est plus facile d’enchainer les opérations en VIR, car les fonds propres nécessaires sont plus faibles qu’une opération traditionnelle

Les inconvénients

Le premier point de reproche qui fait sur ce montage est la lourdeur de préparation du dossier pour pouvoir précommercialiser : autorisation d’urbanisme, conception des travaux, bureaux d’ingénierie, bureaux de contrôle, devis de travaux, assurances, etc.

J’ai remarqué que très souvent ceux qui mettent en avant ces arguments étaient plutôt des marchands de biens qui réalisaient aux mêmes les travaux ou qui jouaient le rôle de maitre d’œuvre.

Mais sincèrement, est-ce que c’est le rôle du marchand de biens ? Je rappelle quand même que le métier est enregistré comme « commerçant » et pas « artisan ».

Alors que ce soit en VIR ou pas, laissez faire les professionnels et assurez-vous plutôt de bien faire intervenir tous les spécialistes pour satisfaire toutes les exigences de votre futur chantier et garantir les acquéreurs de travaux conformes. Dans les deux cas, c’est les mêmes besoins !

• De la rigueur dans les étapes de mise en place de l’opération
• L’intervention d’un homme de l’art pour justifier les montants des travaux
• La souscription d’une Garantie Financière d’Achèvement, mais cela facilite les reventes en garantissant les acquéreurs sur l’achèvement du chantier
• L’obligation de précommercialisation pour obtenir la GFA. Mais c’est aussi valable dans une opération traditionnelle pour obtenir le financement
• Plus d’administratif à gérer. Oui, nécessaire pour faire les appels de fonds des acquéreurs au fur et à mesure de l’avancement du chantier.

Je résumerai que réaliser une opération sous le régime de la VIR, c’est faire preuve de professionnalisme auprès de clients qui sont de plus en plus inquiets pour l’acquisition d’un bien avec travaux.

La solution pour augmenter la marge avec la défiscalisation Loi Denormandie et Loi Malraux

Encore peu pratiqué par les marchands de biens, les promoteurs se mettent de plus en plus à la VIR pour vendre des programmes de rénovation.

Avec la fin du « Pinel », le manque de terrains à bâtir, la Loi Denormandie en particulier offre une opportunité pour les promoteurs en manque de « neuf ».

La rénovation avec promesse de travaux dans les villes éligibles est, sans aucun doute, un nouveau débouché que les marchands de biens devraient saisir, puisque c’est leur métier de base.

Le circuit de revente ne passe plus par les agences immobilières, mais les conseillers en gestion de patrimoine qui ne vendent pas de l’immobilier, mais de la défiscalisation.

Les prix de reventes ne sont pas basés sur le prix de l’ancien, mais sur l’avantage fiscal, le rendement locatif et le placement patrimonial. Conséquence : des prix au m² plus élevés que la moyenne, et donc une meilleure marge !

Les marchands de biens devraient regarder plus attentivement ces opérations qui nécessitent un montage en VIR.

Alors je fais quoi pour sécuriser mon business de marchand de biens ?

Dans l’univers de la revente immobilière avec promesse de travaux, les opportunités de valorisation et de rentabilité sont nombreuses.

Cependant, elles s’accompagnent de défis de taille, notamment en matière de conformité légale et fiscale.

L’histoire de Gérard illustre parfaitement les conséquences d’un montage mal maitrisé et d’une communication inappropriée. Cet exemple met en lumière un aspect fondamental de l’activité de marchand de biens : la rigueur.

Les réseaux sociaux, véritable vitrine de nombreuses professions, peuvent rapidement se transformer en piège.

Communiquer avec enthousiasme sur des réalisations, des rénovations ou des marges obtenues, sans une réflexion préalable sur l’impact légal, peut ouvrir la voie à un contrôle fiscal.

En effet, les services fiscaux sont désormais équipés d’outils modernes, y compris des algorithmes d’intelligence artificielle, pour analyser les publications. Ils n’ont aucune difficulté à faire le lien entre des opérations sous-évaluées et des travaux mis en avant en ligne. Ainsi, chaque post ou photo peut devenir une preuve à charge en cas d’investigation.

Pour sécuriser ses opérations, un marchand de biens doit faire preuve de discrétion et de professionnalisme, tant dans ses pratiques que dans sa communication.

Plutôt que de s’exposer à des risques inutiles, il est crucial de choisir des montages conformes, comme la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), qui offre un cadre légal clair.

Ce dispositif, bien que plus complexe à mettre en œuvre, permet de sécuriser les opérations tout en garantissant des protections aux acquéreurs. En adoptant la VIR, vous limitez le risque de requalification fiscale et bénéficiez d’avantages tels que la possibilité d’encaisser des fonds dès le début du projet, réduisant ainsi vos besoins en trésorerie.

Cependant, l’usage des réseaux sociaux doit être mesuré, même avec des montages conformes.

Mettre en avant des réalisations achevées est une chose, mais il est essentiel de veiller à ne pas suggérer un lien direct entre la vente et les travaux réalisés. Les publications doivent être neutres et éviter tout élément qui pourrait être interprété comme une promesse implicite ou explicite de travaux, surtout si vous n’avez pas opté pour un montage encadré comme la VIR ou la VEFA.

En parallèle, la méthode traditionnelle, consistant à réaliser les travaux avant la revente, reste une alternative sûre, bien qu’elle demande un investissement financier important.

Ce montage réduit les risques fiscaux, mais impose une gestion des délais et des couts de portage, surtout dans le contexte actuel de hausse des taux d’intérêt.

De plus, elle vous permet de maitriser entièrement les rénovations, ce qui peut être un atout si vous souhaitez développer une image de marque autour de la qualité de vos réalisations.

Enfin, pour les marchands qui souhaitent se concentrer sur l’achat et la revente sans s’impliquer dans les travaux, la revente en l’état avec un contrat de travaux séparé est une solution viable.

Toutefois, elle nécessite une communication claire avec les acquéreurs et une séparation totale entre votre activité de marchand de biens et celle des entreprises de rénovation, afin d’éviter toute requalification en VIR déguisée.

En conclusion, la réussite dans ce métier repose sur un équilibre subtil entre créativité, rigueur légale et stratégie de communication.

Les réseaux sociaux, bien utilisés, peuvent être un outil puissant pour attirer des clients et valoriser votre expertise.

Mal exploités, ils peuvent devenir une source de vulnérabilité majeure. Ainsi, chaque opération doit être pensée dans une perspective globale, alliant respect des cadres légaux, professionnalisme et discrétion.

En suivant ces principes, vous sécurisez non seulement vos activités, mais aussi votre réputation et votre pérennité dans un secteur où la confiance et la rigueur font toute la différence.

Pour aller plus loin, réfléchissez à la manière dont vous structurez vos opérations et interrogez-vous sur vos pratiques de communication.

Êtes-vous certain que vos montages respectent tous les critères légaux ?

Vos publications en ligne reflètent-elles votre professionnalisme sans vous exposer inutilement ?

Ces questions sont essentielles pour bâtir un business solide et résilient.

Entrons dans le vif du sujet :

Marchand de biens : fiscalité liée au fonctionnement de la société

• Impôts sur les sociétés (IS) - Fiscalité du marchand de biens

Quand on parle société, tout de suite on pense à l’IS, et c’est bien normal. Chaque fois que votre entreprise réalise un bénéfice, elle doit reverser à l’état sa contribution.

Certaines sociétés peuvent être soumises à l’Impôt sur le revenu (IR), mais ce n’est pas le cas pour les marchands de biens. Je parlerai uniquement sur l’IS.

Taux de prélèvement : 25 % sur les bénéfices, avant distribution des dividendes.

Les PME, dont les marchands de biens font souvent partie, profitent d’un taux réduit à 15 % pour les bénéfices inférieurs à 42 500 €.

Sous condition de réaliser moins de 10 M€ de CA, d’avoir libéré le capital et d’être détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.

• Impôts sur les dividendes pour un marchand de biens : règles et spécificités fiscales

Une fois que vous avez fait des bénéfices, vous décidez de vous verser des dividendes, ce qui semble logique. Seulement, ils sont aussi imposés.

Il existe deux options à ce sujet :

A) De base, ils sont soumis au Prélèvement Forfaire Unique (PFU), ou plus communément appelé Flat Tax.

En conséquence, ils ne seront pas intégrés dans votre base d’imposition sur l’IR.

Nouvelle augmentation au 1er janvier 2026 : +4.7% 

Et oui, nos parlementaires ont validé le budget "PLFSS 2026" qui porte les prélèvements sociaux sur les plus-values de cession, ainsi que revenus du capitaux mobiliers (tel que les dividendes) de 17.2% à 18.6%.

Si vous traduisez cela sur vos revenus à partir des bénéfices, vous perdez environ 3% de revenus sur les bénéfices à distribution constante.

Taux de prélèvement : 31.4 % des dividendes, composé de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu, 18,60 % au titre des prélèvements sociaux. Aucun abattement n’est pris en compte.

Attention au cas particulier des gérants au statut de travailleur non salarié (TNS) dans les SARL, qui ont une fiscalisation plus compliquée sur les dividendes, et plus onéreuse.

Par conséquent, votre expert-comptable vous orientera pour prélever soit des revenus, soit des dividendes.

Pour faire une simple approche dans ce cas, le montant des dividendes inférieurs à 10 % du capital social est soumis à la Flat Tax.

Les montants supérieurs sont soumis uniquement à la partie impôt sur le revenu de la flat Tax (12,8 %) et au régime des revenus des TNS. 

B) Vous pouvez choisir l’option globale pour le taux progressif.

Les dividendes sont ainsi intégrés dans vos revenus patrimoniaux avec un abattement de 40 % et constituent une partie de vos revenus imposables.

Vous devrez aussi déduire la CSG à hauteur de 6,8 % (le taux déductible reste 6,8 % malgré la hausse).

Cette option n’est valable que si vous êtes sur les trois premières tranches d’imposition !

Il faudra de toute façon payer les prélèvements sociaux, soit 18,6 %, sans abattement.

• Prélèvements sur les revenus du travail

Deux cas de figure se présentent.

A) Vous avez une SARL et vous êtes gérant majoritaire, soumis au régime des travailleurs indépendants (TNS)

La cotisation obligatoire du régime des TNS permet d’apporter une couverture sociale : santé, retraite, allocations familiales ou encore la formation professionnelle. L’assurance chômage n’est pas comprise, puisque vous n’y avez pas droit.

Le taux varie en fonction de l’activité, et se situe à environ 45 % des montants perçus pour un marchand de biens

Il diminuera avec des rémunérations élevées.

B) Vous êtes dirigeant d’une SA ou SAS et avez le statut assimilé au salariat.

A l’instar des travailleurs salariés, le montant de votre rémunération nette perçu comprend les charges sociales salariées, auxquelles se rajoutent les charges patronales.

Pour résumer, l’entreprise doit verser environ 82 % de votre net perçu en charges salariales et patronales.

Ce pourcentage baissera avec les rémunérations élevées.

• Imposition des intérêts de compte courant

Pour apporter de la trésorerie à votre société, vous avez laissé de l’argent sur le compte courant de votre entreprise et décidez de le récupérer.

Comme tout placement, les comptes courants associés sont rémunérés.

Les intérêts viennent grossir votre compte à l’issue de chaque exercice.

Quand la société vous rembourse votre compte courant, avec les intérêts, vous devez payer des impôts dessus, comme tout revenu du capital.

Tout comme les dividendes, deux solutions sont possibles :

• Soit le Prélèvement Forfaire Unique (PFU) ou Flat Tax, au taux de 31.4 %
• Soit l’option au régime globale pour le taux progressif (voir chapitre des dividendes)

• Imposition de la revente des parts sociales ou actions

Vous décidez de céder vos actions ou parts sociales à un tiers, en réalisant une plus-value.

Cela peut être le cas si vous choisissez de faire entrer dans votre société un investisseur, qui vous apportera en contrepartie de l’argent en compte courant pour le développement de vos affaires.

Là encore, vos plus-values sont taxées.

C’est toujours le même principe de taxation avec deux solutions :

• Soit le Prélèvement Forfaire Unique (PFU) ou Flat Tax, au taux de 31.4 %
• Soit l’option au régime globale pour le taux progressif (voir chapitre des dividendes)

• Taxe sur les plus-values réalisées par la société

Vous avez placé des fonds de votre société et vous encaissez une plus-value à terme. Où encore, vous étiez propriétaire d’un bien, vos bureaux par exemple, et décidez de les revendre en encaissant une plus-value.

Bien faire le distinguo entre votre activité de marchand de biens, avec des biens immobiliers qui constituent votre stock pour votre activité commerciale, et des biens immobiliers propres à la société, enregistrés en immobilisation. Seuls ces derniers sont à prendre en compte pour la plus-value.

Le sujet devient complexe et la consultation de votre expert-comptable ou de votre avocat fiscaliste est indispensable. Il existe de nombreux cas particuliers, comme le placement de capital risque par exemple.

Pour faire simple et d’une manière générale, les plus-values (et aussi les moins-values) viennent s’additionner au résultat de l’entreprise, et se retrouvent soumises à l’IS.

Soit pour les PME : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà (Voir chapitre IS).

• Taxe sur les salaires : une fiscalité concernant souvent le marchand de biens

Voilà une taxe qui est très souvent oubliée !

Et qui, pourtant, concerne un bon nombre de professionnels du métier.

Elle concerne les entreprises qui ne sont pas soumises ou qui sont exonérées du régime de TVA.

Nous le verrons plus loin, mais de très nombreuses opérations de marchands de biens sont exonérées de TVA, car elles se rapportent à la vente d’immeuble de plus de 5 ans, sans remise à l’état neuf.

Pour la petite anecdote, j’ai réalisé une opération de réhabilitation de 64 logements, sans être soumis à la TVA !

Nos amis de Bercy ont prévu une taxe sur les salaires pour compenser en partie cette perte de rentrée fiscale. Et comme ce sont des technocrates chevronnées, ils ont conçu une véritable usine à gaz pour son application. J’ai même vu un expert-comptable s’y perdre…

Alors je fais un résumé succinct, mais seul votre expert-comptable entrera dans le détail qui vous touche personnellement :

• Sociétés concernées : Pas de collecte de TVA sur l’année, et moins de 10 % du chiffre d’affaires avec TVA l’année précédente.
• Fragmentation de l’activité : Un taux d’assiette peut être appliqué
• Montants concernés par la taxe : Les rémunérations du travail, TNS compris
• Taxe : 13,6 % du montant brut, avec 2 paliers de taux minoré.

Pour exemple, un gérant de SARL au régime des TNS, se versant 50 000 € de rémunération et ne collectant pas de TVA, devra régler 5 626 € de taxe sur les salaires.

• Contribution Economique et Territoriale (CET)

C’est la fameuse taxe destinée aux territoires locaux qui remplace la taxe foncière des entreprises.

Elle est composée de deux taxes :

A) La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : pour marchand de biens, assiette et exonérations

Comme beaucoup de taxes, il existe de nombreuses exonérations possibles.

Le marchand de biens peut bénéficier de deux types d’exonération :

• Automatiquement à 100 % la première année de création, et à 50 % la deuxième année.
• En fonction de l’implantation de son siège social.

Si l’entreprise possède un local professionnel, c’est la valeur locative qui servira de base de calcul. A défaut l’imposition sera fonction du chiffre d’affaires.

Le taux d’imposition étant fixé par les communes, il est très variable.

Quelle que soit la base retenue, un montant minimum sera appelé, sauf à réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 5 000 €.

B) Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) : composantes et optimisation fiscale pour le marchand de biens

La société doit être soumise à la CFE, et le chiffre d’affaires doit être supérieur à 500 000 € pour qu’elle soit imposable.

L’exonération accordée dans le cadre de la CFE s’applique à la CVAE, sauf l’exonération de démarrage qui se limite à l’année de création.

Comme son nom l’indique, la base de calcul de la taxe est la valeur ajoutée taxable figurant au bilan (en gros, c’est le chiffre d’affaires moins les charges imputables).

Elle vous sera donnée par votre expert-comptable.

Le taux d’imposition est progressif, mais reste relativement faible (par exemple, pour 2,5 M€ de CA : 0,28 %), et il s’applique uniquement à la valeur ajoutée.

Nous sommes très régulièrement en-dessous des 1000 € pour un marchand de biens qui réalise 2 M€ de CA.

Et comme l’état aime bien mettre des taxes sur les taxes, il faudra rajouter quelques dizaines d’euros pour la gestion et la collecte de la CET !

• Taxes annuelles sur les véhicules

A moins que vous n’utilisiez un utilitaire 2 places pour votre activité, vous devez vous acquitter de taxes quand vous recourez un véhicule de tourisme.

Depuis le début de l’année, Bercy a supprimé la fameuse TVS pour la remplacer par deux nouvelles taxes. Elles sont basées sur la pollution des véhicules, et c’est une bonne chose pour l’environnement.

Tous les véhicules de tourisme sont concernés, de même que les utilitaires et autres pickups de moins de 3,5 tonnes pouvant transporter des marchandises et des personnes (deux rangs de sièges).

A moins d’utiliser un véhicule entièrement électrique ou à hydrogène, qui bénéficie d’une exonération totale, votre société est redevable de ces deux taxes. C’est valable même si le véhicule a été acheté à titre personnel et qu’il sert à un usage professionnel.

Dans ce dernier cas, la société bénéficie d’un abattement en fonction du nombre de kilomètres remboursés au titre des frais de déplacement. Si vous possédez un véhicule récent et peu polluant, vous n’aurez surement aucune taxe à payer en faisant moins de 20 000 km par an.

A) Taxe annuelle sur les émissions de CO₂ 

Elle est principalement déterminée en fonction du taux d’émission de CO₂.

Je vous épargne toutes les subtilités des calculs qui dépendent de l’année de mise en circulation, du taux de CO2 et de la puissance.

Pour les férus de chiffres, vous trouverez les barèmes en cliquant sur ce lien.

B) Taxe annuelle sur l’ancienneté du véhicule

Comme son nom l’indique, elle est fonction de l’année, mais aussi du type de carburant.

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• Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) - La spécificité fiscale du marchand de biens

Cette taxe est composée de deux parties :

A) L’encaissement.

C’est plutôt lié à l’activité avec l’encaissement du chiffre d’affaires. J’en reparlerai plus longuement dans le thème suivant.

B) Le décaissement

A chaque fois que vous réalisez un achat, vous payez de la TVA.

Mais il existe de nombreuses exceptions, dont les acquisitions d’immeuble achevé de plus de 5 ans, qui en sont exonérées.

De multiples autres cas d’exonérations existent, comme les autoentrepreneurs qui sont en franchise de TVA, ou certaines prestations listées dans le code général des impôts article 261 et suivants.

Dans tous les cas, le prestataire doit faire apparaitre cette exonération sur sa facturation.

Cette TVA que vous payez, en votre qualité de commerçant assujetti (qui collecte aussi de la TVA par définition), vous pouvez la récupérer.

Oui, mais voilà, la totalité de votre chiffre d’affaires n’est pas forcément soumise à TVA, voire pas du tout !

Vous ne pourrez récupérer que la fraction de TVA sur vos achats, équivalent au pourcentage de TVA collectée. Soit : CA HT Soumis à TVA/CA total HT.

Exemple 1 : Sur l’exercice, vous réalisez 820 000 € de chiffre d’affaires composé de 700 000 € en exonération de TVA et de 2 terrains en TVA sur marge qui se montant à 120 000 € (Ce qui veut dire que vous avez encaissé 100 000 € de marge HT et 20 000 € de TVA).

Votre coefficient de récupération de TVA est donc : 100 000 / (700 000 + 100 000) = 12,5 %.  

Si vous avez enregistré 12 000 € de TVA décaissé sur l’exercice, vous ne récupérerez que 12 000 * 12,5 %, soit 1 500 €.

Exemple 2 : Vous ne réalisez que des reventes d’immeubles de plus de 5 ans sans remise à l’état neuf et n’encaissez aucune TVA.

Vous ne pouvez pas récupérer de TVA sur vos achats.

Fiscalité du marchand de biens liée à l’activité immobilière

• Droits d’enregistrement en tant que marchand de biens : taux et exceptions

C’est le premier poste que va voir le marchand de biens lors de l’acquisition d’un bien.

C’est le notaire qui va procéder à la collecte de ces taxes, via ce que l’on appelle souvent à tort les frais de notaire.

Les droits d’enregistrement sont composés de base par deux principales collectes, une taxe départementale à hauteur de 4,5 à 5% * et une taxe communale à hauteur de 1,2 %.

Une taxe supplémentaire de frais d’assiette et de recouvrement de 2,37 % sur les droits départementaux sera collectée par l’état.

Pour finir, vous rajouterez la taxe pour la sécurité immobilière de 0,1 %perçue par l’état.

Le marchand de biens peut bénéficier de droits réduits, et il serait dommage de ne pas en profiter !

Lors de son acquisition, il doit préciser dans l’acte qu’il s’engage à revendre les biens achetés dans un délai de 5 ans s’ils sont vides, ou 2 ans s’ils sont loués.

Le marchand de biens devra donc payer :

• 0,7 % de droits départementaux sur le total du prix d’achat
• 2,14 % de frais d’assiette et de recouvrement sur les droits départementaux
• 0,1 % pour la taxe pour la sécurité immobilière sur le total du prix d’achat

Soit un total de taxes de 0,815 % du montant de votre acquisition.

Il ne faudra pas oublier de rajouter les frais de votre notaire, mais ce n’est pas une taxe, c’est sa rémunération !

*En 2025, les départements ont été autorisé à relevé cette taxe de 4.5 à 5 % maximum. A vérifier pour chaque département.

• Frais d’hypothèque : attention aux frais cachés pour le marchand de biens

A partir du moment où vous avez recours à un financement, dans la majorité des cas l’organisme vous demandera une garantie hypothécaire.

Votre notaire rédigera un acte qui sera enregistré au bureau des hypothèques.

En conséquence, en plus des honoraires et émoluments de votre notaire, vous aurez deux taxes à vous acquitter :

• La taxe de publicité foncière de 0,7 %, plus ses 2,14 % de frais d’assiette et de recouvrement.
• La contribution de sécurité immobilière de 0,1 %.

N’oubliez pas non plus que pour chaque revente, vous serez obligé d’avoir une main levée partielle. C’est-à-dire un nouvel acte du notaire, qui devra aussi l’enregistrer.

Seule la contribution de sécurité immobilière de 0,1 % sera à régler.

• Taxe foncière et taxe d’habitation

Eliminons tout de suite la taxe d’habitation, qui est à la charge de l’occupant au 1^er janvier de l’année.

En sa qualité de professionnel, le marchand de biens n’est donc pas soumis à la taxe d’habitation.

Attention à l’exception des logements meublés dédiés à la location de courte durée. Si au 1^er janvier de l’année vous ne pouvez justifier d’une mise en vente ou que vous n’utilisez pas ce bien pour une activité de location courte durée, vous serez redevable de la taxe d’habitation !

En ce qui concerne la taxe foncière, le marchand de biens n’est pas soumis directement à cet impôt qui est par principe attaché à un bien.

De convention, lorsqu’il achète un bien qui se retrouve de facto en stock, il devra payer la taxe foncière sur le temps de détention.

A son acquisition, la taxe étant annuelle et payée par le détenteur du bien au 1^er janvier de l’année, le marchand de biens remboursera au vendeur sa quote-part au prorata temporis des jours restants à courir sur l’année civile.

A la revente des biens, il procède de la même façon avec ses acquéreurs qui le remboursent au prorata temporis des jours restant à courir sur l’année civile, le tout proportionnellement à leurs acquisitions. Pour les copropriétés, le remboursement sera basé sur les tantièmes des lots vendus.

Sa valorisation dépend des taux de taxes départementaux et communaux, appliqués sur la valeur locative du bien.

Très variable d’une commune à l’autre, vous pouvez trouver ces informations en mairie, et auprès du service du cadastre pour la valeur locative. Ou tout simplement demander à votre vendeur de vous la communiquer !

Pour résumer, le marchand de biens doit payer la taxe foncière sur le temps de détention des biens immobiliers.

• Plus-values immobilières : fiscalité applicable au marchand de biens

Faisons simple, le marchand de biens effectuant des opérations de commerce avec des biens immobiliers, il n’est pas imposé sur les plus-values, mais sur les bénéfices de la société.

Seuls pourront être concernés les biens enregistrés en immobilisation, tels que des bureaux. Voire le thème des taxes de fonctionnement de la société.

• Taxe sur la fortune immobilière (PAT ou IFI)

De même que les plus-values, cette imposition ne concerne pas les sociétés, mais uniquement les personnes physiques d’un foyer fiscal.

Le marchand de biens n’est pas affecté par la taxe sur la fortune immobilière.

• Taxes sur logement vacant (TLV et THLV)

Entrée en vigueur en 1998, la taxe sur les logements vacants ne concernait au départ que quelques communes pour favoriser la mise en location.

Depuis, les différents décrets ont étendu le domaine d’application et de nombreuses communes et établissements publics de coopération intercommunale ont voté leur application.

Sont concernés les logements à usage d’habitation principale non meublé, inoccupés depuis au moins un an au 1^er janvier de l’année pour la TVL et deux ans pour le THVL.

Cependant, le marchand de biens peut facilement échapper à cette taxe avec trois motifs d’exonération :

• Mise en vente du bien, au prix du marché évidemment
• Pour travaux, mais qui doivent représenter plus de 25 % de la valeur du logement
• Logement qui n’est pas à usage d’habitation, c’est-à-dire qu’il n’est plus habitable décemment (manque électricité, eau, chauffage, etc.)

Quant à ce qui concerne les taux d’imposition, ils sont basés sur la valeur cadastrale à laquelle s’applique pour la TVL le taux de 17 % la première année, puis 34 %. Pour la THVL, le taux est voté localement.

Le mieux est déjà de vous renseigner auprès de la mairie.

• Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) - Mécanisme spécifique au marchand de biens

J’ai gardé ce sujet en dernier. C’est surement la taxe qui doit être prise le plus en considération pour l’activité.

Je parle de la TVA encaissée (ou pas) sur le chiffre d’affaires. Pour la TVA décaissée, je vous laisse retourner au thème des taxes sur la société.

Elle pourra être très favorable dans le cas de l’exonération, mais devra être étudiée de près pour l’application sur la marge ou sur le prix total.

Voyons les différents cas :

A) Exonération totale de TVA pour le marchand de biens sur les immeubles anciens

L’article 261 du code général des impôts précise deux types de cessions non soumises à TVA, même pour un commerçant :

1) Les terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir. Pour faire très simple, il ne faut pas que l’on puisse construire sur ces parcelles, au sens du code de l’urbanisme.

C’est peu fréquent chez les marchands de biens.

2) Les immeubles achevés depuis plus de cinq ans. Nous sommes vraiment au cœur de l’activité du marchand de biens.

Toutefois, attention à ne pas sortir de ce cadre. C’est-à-dire qu’il ne faut pas faire des agrandissements de plus de 10 %, de surélévation ou de travaux rendant le bien à l’état neuf.

Je rentre plus en détail dans un article sur ce sujet : Comment ne pas payer de la TVA sur votre opération de marchand de biens.

B) TVA sur prix total

C’est typiquement les activités de construction de bâtiment neuf, qui sont soumises à un taux de TVA de 20 %.

Plus précisément, cela concerne les immeubles achevés depuis moins de cinq ans.

Mais cela peut aussi concerner les marchands de biens dans trois cas en particulier :

1) Réalisation de travaux rendant l’immeuble à l’état neuf. C’est les cas qui sont exclus de l’exonération de TVA comme décrite ci-dessus.

2) La cession d’immeuble à l’état de ruine, des immeubles abandonnés depuis de nombreuses années et inutilisables, mais aussi des chantiers inaboutis ou des immeubles objet d’un arrêté de péril. Dans ce cas, les ventes sont assimilées à du terrain à bâtir, donc soumis à TVA.

3) Les terrains à bâtir. Exemple typique avec les lotissements. Mais il existe une exception que je vous présente juste après.

C) TVA sur marge : un exercice périlleux pour le marchand de biens

C’est un sujet délicat à manipuler : la TVA sur marge existe toujours, mais elle est très encadrée et fait l’objet de contentieux nourris. Le bon réflexe est de sécuriser la qualification TVA dès l’acquisition (rédaction de l’acte, qualification des biens, chronologie de la division) avec votre notaire et votre expert-comptable.

Principe.
En matière de terrains à bâtir, la TVA est en principe due sur le prix total. L’article 268 du CGI permet, dans certains cas, d’opter pour une taxation sur la marge (TVA calculée sur la différence entre prix de vente et prix d’achat), mais uniquement si les conditions sont réunies.

Point clé (ce qui a changé en pratique depuis 2021–2024).
La jurisprudence a renforcé une exigence dite d’“identité juridique” : pour appliquer la TVA sur marge à la revente d’un terrain à bâtir, il faut pouvoir démontrer que le bien revendu avait déjà, lors de l’acquisition, la même qualification TVA (terrain à bâtir), ou que la structuration juridique/urbanistique et la rédaction de l’acte permettent de justifier cette identité. À défaut, l’administration peut requalifier et imposer la TVA sur le prix total.

Cas très fréquent : tènement bâti acquis auprès d’un particulier, puis détachement d’un terrain à bâtir.
C’est précisément un cas à haut risque : plusieurs analyses notariales et décisions récentes conduisent à considérer que la TVA sur marge n’est en principe pas applicable si, à l’achat, le bien est acquis comme terrain bâti et que le terrain à bâtir résulte ensuite d’une division/détachement. Dans cette configuration, la TVA sur marge est souvent remise en cause.

Si vous voulez néanmoins traiter une revente de terrain à bâtir à la marge : conditions de sécurisation à afficher clairement.
Dans les situations où la TVA sur marge peut être défendue, la sécurisation repose notamment sur :

1. Qualification explicite dans l’acte d’acquisition : désignation claire des surfaces/volumes destinés à être revendus comme terrains à bâtir, distinctement de la partie bâtie
2. Chronologie et autorisations : division autorisée ou réalisée (ou, a minima, suffisamment caractérisée) en amont, de façon à pouvoir soutenir l’identité juridique
3. Traçabilité : cohérence urbanistique, cadastrale et contractuelle (promesse/acte, documents d’urbanisme, descriptif du bien acquis/revendu).

Intérêt économique
C’est avantageux lorsque c’est applicable : le marchand de biens ne reverse la TVA que sur la marge du terrain, et non sur le prix total. Mais cet avantage est la contrepartie d’un risque fiscal si la qualification n’est pas sécurisée dès l’amont

Exemple : Terrain acquis pour 70 000 € avec 4 000 € de frais d’acquisition. Le prix de revente est de 100 000 € TTC net acquéreur. La base TTC taxable est : 100 000 - (70 000 +4 000) = 26 000 €. La TVA due est de 20 % sur cette somme, soit 4 333 €.

Le régime n’a pas été supprimé, mais il est fortement encadré et la remise en cause est fréquente lorsque le terrain à bâtir provient d’un terrain acquis comme bâti. La sécurisation se joue principalement dans la rédaction de l’acte d’acquisition et la chronologie de la division.

En effet, une décision de la Cour de justice de l’Union européenne de l’automne 2021 impose au gouvernement français de modifier les règles d’application de la TVA sur les terrains à bâtir.

Une mise à jour doit intervenir avec une application de la TVA sur le prix total et sera en vigueur dès la publication au Bofip (base de la documentation fiscale).

En attendant, tous les compromis signés avant cette publication peuvent rester sous le régime de la TVA sur marge.

Pour clore ce chapitre, je rajouterais une particularité concernant l’application de la TVA, avec la possibilité pour l’assujetti d’opter pour une TVA sur prix total.

Cette option peut être intéressante en cas de déficit sur un projet, et donc de bénéficier d’un remboursement de TVA. Votre expert-comptable doit être là pour vous conseiller à ce sujet.

Fiscalité du marchand de biens liée aux travaux et à l’urbanisme

A partir du moment où vous engagez des travaux soumis à autorisation d’urbanisme, vous devez déposer celle-ci à la mairie de votre parcelle.

Automatiquement, l’acceptation ou la non-opposition sur votre demande lance la procédure de perception de taxe par le service des impôts.

• Taxe d’Aménagement (TA) : calcul et application pour les marchands de biens

Elle est perçue par les communes et les départements qui fixent individuellement le taux d’imposition (plus la Région pour l’Ile de France).

Elle concerne uniquement la création de surface couverte de plus de 5 m² et se calcule sur la valeur annuelle du m². Ces valeurs sont actuellement de 892 € le m² en France, hors Ile-de-France à 1011 € le m². (Valeur applicable en 2026)

Se rajouteront les piscines et les panneaux solaires qui font l’objet d’une taxation forfaitaire au m², voire aussi les aires de stationnement extérieures suivant délibération des collectivités locales.

Comme à l’habitude des impositions en France, il existe des cas d’exonération, mais qui ont peu de chance de concerner les marchands de biens. A noter quand même que les 100 premiers m² des maisons individuelles sont exonérés à 50 %.

Les taux applicables sont très variables d’une région à l’autre. Hors exception de certains secteurs, ils sont en moyenne de 6,5 %.

La taxe est à payer 90 jours après la déclaration d’achèvement des travaux, avec une deuxième échéance à 6 mois si elle dépasse 1500 €.

• Taxe d’Archéologie Préventive (TAP)

A partir du moment où vous envisagez d’effectuer des travaux qui affectent le sous-sol (fondation par exemple), vous êtes soumis à la RAP.

Le marchand de biens qui est dans ce cas a peu de chance d’échapper à cette taxe car les exonérations prévues ne concernent généralement pas son activité.

La base de taxation est quasiment la même que pour la taxe d’aménagement (surface taxable X valeur forfaitaire), à laquelle s’applique un coefficient de 0,40 %.

Même si en principe le marchand de biens n’est pas concerné, en cas de travaux de grande ampleur (supérieur à 3 000 m² au sol) avec étude d’impact, la taxation est différente.

• Versement pour sous densité

Instauré en même temps que la taxe d’aménagement, il a pour but d’inciter à la densification de l’espace urbain.

Son application dépend des communes et des Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI).

Bonne nouvelle !

Depuis le 07 mars 2023, son application a été abrogée par décret.

• Participation pour le financement de l’Assainissement Collectif (PFAC)

Ce n’est pas à proprement parler une taxe, mais plutôt une participation comme son nom l’indique.

Le marchand de biens ne doit pas la prendre à la légère car elle peut avoir un impact financier important sur son projet.

Cette participation est indépendante d’une autorisation d’urbanisme.

Elle dépend de la création du raccordement d’un immeuble aux réseaux d’eaux usées collectifs.

Pour exemple, un marchand de biens procède à l’acquisition d’un immeuble ancien avec un assainissement non collectif. Si un réseau collectif est à proximité et même s’il ne dépose pas de demande d’autorisation d’urbanisme, il aura obligation de réaliser des travaux de raccordement.

Il en sera de même si le réseau collectif est créé à proximité de l’immeuble.

Attention, cette participation n’est pas cumulable avec la taxe d’aménagement que vous aurez à payer si vous créez des logements et que le taux de cette dernière est supérieur à 5 %.

Peu d’exonérations existent.

Il faut se rapprocher des communes pour avoir les informations sur son application et son coût.

• Taxe pour la création de bureaux et commerces en Île-de-France (TCB-IDF)

Comme son nom l’indique, elle ne concerne que l’Ile-de-France.

Seuls seront les marchands de biens créant ou modifiant des locaux à usage de bureau, de commerce ou de stockage.

Son montant est fonction de l’activité et de son emplacement.

Pour exemple à Paris, la création de bureaux est taxée en 2026 à 469,99 € le m².

Plus d’info sur les barèmes avec ce lien.

• Participation ZAC

Uniquement en cas d’intervention dans une ZAC (Zones d’Aménagement Concerté), il peut être demandé une participation pour les frais d’aménagement de la zone.

Les marchands de biens sont rarement concernés.

• Autres taxes pour le marchand de biens

Quelques autres taxes peuvent être liées aux travaux comme l’occupation de la voie publique par exemple ou encore la taxe sur les activités polluantes telles que le désamiantage.

Si vous réalisez de l’affichage sur site (même sans travaux), vous pouvez être soumis à une taxe sur la publicité si la commune ou l’EPCI l’a mise en place.

Ces dernières sont souvent prises en charge par les entreprises réalisant les travaux.

Il convient de se renseigner directement auprès de votre architecte ou maitre d’œuvre.

Comme la fiscalité française est complexe et que les politiciens sont toujours à la recherche de nouveau financement, il est tout à fait possible que j’ai oublié une taxe.

Si vous en connaissez une qui manque, n’hésitez pas à me laisser un commentaire.

Mais pour conclure, je dirais que nous vivons dans un beau pays, avec une très belle qualité de vie.

Et tout ça, en partie grâce aux impôts que nous payons !

Il est fondamental de connaitre les règles de l’application de la TVA pour les marchands de biens, pour ne pas faire d’erreurs dans le calcul de votre marge.

Afin de bien voir l’implication que cela peut avoir sur une opération, prenons deux exemples avec et sans TVA.

Paul réalise une opération de marchand de biens en achetant un bâtiment 200 000 € à un particulier, puis réalise des travaux pour 100 000 € HT.

Il a aussi divers frais tels que les diagnostiqueurs, le géomètre et autres petits frais annexes pour 10 000 € HT. Il prend aussi une agence immobilière pour ses reventes qui lui coutera 4 % TTC du prix total. Il réalise un chiffre d’affaires de 450 000 €.  

Pour les reventes, son notaire lui dit qu’il est dans le cadre de la TVA sur le prix total.

Pierre, lui, va réaliser une opération de marchand de biens avec les mêmes chiffres, mais son notaire lui dit qu’il n’est pas soumis à la TVA sur le chiffre d’affaires.

Pierre dégage une marge nette (avant IS) de 95 500 €

Alors que Paul ne va faire que 46 000 € de marge !

Voyons dans les détails.

Pour les deux marchands, l’achat du bien se fait auprès d’un particulier. Et comme un particulier n’est pas assujetti à la TVA, la sortie financière est bien de 200 000 € dans les deux cas.

Il faudra comptabiliser les frais notariés pour l’acquisition, soit environ 4 800 €

Paul pourra récupérer la TVA sur ses travaux, il prendra donc 100 000 € dans le calcul de sa marge. De même que pour les frais annexes, il comptera 10 000 €.

Pierre ne pourra pas récupérer de la TVA ni sur ses travaux, ni sur ses frais annexes. Il devra donc compter 120 000 € pour les travaux (TVA 20 %) et 12 000 € pour les frais. Et soyons honnête, avec les améliorations de l’habitat actuel, il est fort probable que de nombreux travaux soient soumis à la TVA réduite. Cela ne fera que contribuer à augmenter la marge. Mais restons sur une TVA à 20 %.

De même Pierre devra compter l’intégralité des frais d’honoraire d’agence, soit 450 000 x 4 % = 18 000 €.

En revanche, Paul lui récupérera la TVA sur ces honoraires, et ne comptera que 15 000 €.

Il pourra aussi bien entendu récupérer la TVA sur les frais notariés, soit environ 500 €.

Oui, mais Pierre encaissera bien 450 000 € de chiffre d’affaires.

Alors que Paul devra payer la TVA sur la totalité du prix de vente, et n’encaissera que 375 000 € ! (450 000/1,2 pour 20 % de TVA)

Dressons les résultats de ces deux opérations 

Paul sortira 200 000 + (4.500-500) + 100 000 + 10 000 + 15 000 soit 329 000 €. Paul réalisera une marge de 46 000 € (375 000 – 329.000), soit 14 %.

Pierre sortira 200 000 + 4 500 + 120 000 + 12 000 + 18 000, soit 344 500 €. Pierre réalisera donc une marge de 95 500 € (450 000 – 344.500), soit 28 %.

Vous voyez clairement que Pierre fera une bien meilleure affaire que Paul, en achetant un bâtiment au même prix, en réalisant autant de travaux et en revendant au même prix.

Mais alors quel est le secret de Pierre ?

Pierre n’a pas de secrets, et son notaire ne se sait pas trompé en lui annonçant qu’il n’est pas soumis à la TVA. Il n’a fait que lui préciser que la législation fiscale française prévoit deux points importants que le marchand de biens doit toujours savoir, en sa qualité de commerçant :

1) La revente des immeubles achevés depuis plus de 5 ans n’est pas soumise à la TVA (Article 261, 2° du point 5 du Code Général des Impôts), même réalisée par un professionnel.

Tout de suite, soyons claires.

Je parle bien de l’activité de marchand de biens et non d’une opération de particulier. Il s’agit d’une activité de commerçant qui achète et revend des immeubles. Comme un marchand de chaussures achète et revend des chaussures. (Mais moi, je préfère les immeubles, c’est plus lucratif.)

Par achevé depuis plus de cinq ans, il faut l’entendre au sens fiscal, c’est un immeuble donc la construction est arrivée à son terme, et qui est utilisable pour la destination objet de son édification. L’achèvement est de fait, même avec la présence de malfaçons ou l’absence de finition ou d’équipement n’empêchant pas son usage, même de manière dégradée.

Comme vous l’avez compris, tous les immeubles « anciens » de l’activité du marchand de biens entrent dans cette catégorie et non sont donc pas soumis à la TVA.

Toutefois il y a 3 exceptions : 

• Les immeubles qui ne seraient plus utilisables pour leur destination. Dans cette catégorie vous mettrez les ruines, les immeubles abandonnés depuis de nombreuses années et inutilisables, mais aussi les chantiers inaboutis ou les immeubles objet d’un arrêté de péril. La fiscalité applicable correspond à la vente d’un terrain à bâtir, donc soumis de plein droit à la TVA
• Les surélévations achevées depuis moins de 5 ans. Dans ce cas, il faudra considérer deux régimes, celui de l’immeuble existant, non soumis à la TVA, et celui de la surélévation soumis à la TVA.
• La réalisation de travaux rendant à l’état neuf. C’est notre deuxième point

2) Les travaux rendant à l’état neuf

Dès que vous envisagez des travaux, si vous ne souhaitez pas être soumis à la TVA, il faudra ne pas rendre à « l’état neuf » l’immeuble de votre opération.

Entrons dans le vif du sujet et voyons plus précisément ce qu’est rendre à l’état neuf :

1. Toute construction nouvelle ou tout agrandissement de la surface de plancher de plus de 10 %. Simple à comprendre.
2. Toute surélévation. Là aussi, je ne rentre pas dans les détails
3. Tous travaux rendant à l’état neuf :  
   • Soit la majorité des fondations ;
   • Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
   • Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
   • Soit l’ensemble des éléments de second œuvre dans une proportion des deux tiers pour chaque point :  
     1. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;
     2. les huisseries extérieures ;
     3. les cloisons intérieures ;
     4. les installations sanitaires et de plomberie ;
     5. les installations électriques ;
     6. pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

Ca y est, je suis sûr que je vous ai perdu !

C’est vrai que j’ai repris les termes des codes des impôts, mais pas d’affolement, je vais reprendre les choses dans le détail.

Tout d’abord, comme vous l’avez vu, le montant des travaux n’est pas pris en compte.

Pour la petite anecdote, j’ai géré une opération de réhabilitation de 64 logements, avec plus de 8 M€ de travaux, le tout sans être soumis à la TVA !

Mais revenons à nos critères.

Concernant les trois premiers points, il s’agit de réaliser des travaux qui toucheraient plus de 50 % d’un de ces éléments. C’est énorme !

Il faudrait intervenir sur plus de la moitié de fondation. Au prix des reprises en sous-œuvre, autant démolir et reconstruire.

De même plus de 50 % de la structure des murs porteurs et autres dalles. Cela voudrait dire que vous modifiez totalement votre bâtiment.

Et pour finir plus de la moitié des façades. Attention, il s’agit bien là des façades en elles-mêmes, et non de parement, de peinture ou même de l’isolation extérieure existante.

Pour être plus précis, il s’agit d’éléments verticaux qui assurent le hors d’eau, tels que des murs, des murs rideaux ou encore des murs panneau, qui ne participent pas à la structure de l’immeuble.

Si vous décidez de refaire la façade, ou même de faire une isolation extérieure, cela n’est pas considéré comme élément de façade.

Par contre si vous installez des balcons avec création d’ouvertures, vous intervenez sur la façade. Mais avant d’avoir 50 % de la consistance de la façade, il y a de la marge…

Maintenant, venons-en au quatrième point, le second œuvre.

Pour revenir sur les critères, il faut intervenir sur plus des 2/3 de chaque élément. C’est-à-dire que si un élément n’est affecté qu’à hauteur de 50 %, le point 4 n’est pas rempli et vous n’êtes donc pas assujetti à la TVA.

Voyons cela plus en détail.

Commençons par les huisseries extérieures. Vous décidez de remplacer toutes les fenêtres et portes extérieures de votre immeuble. Vous dépassez donc largement les 2/3 des éléments.

Par contre si seulement quelques fenêtres sont remplacées, vous devez vérifier que le montant de votre intervention ne soit pas supérieur à 2/3 du remplacement du total des menuiseries. En effet, il est préférable de prendre les prix unitaires avec chaque quantité pour toutes les huisseries, que de raisonner en quantité pure.

En ce qui concerne les cloisons intérieures, il sera plus judicieux de partir sur les surfaces. Il faut faire le ratio entre les surfaces déplacées ou créées, et la totalité des surfaces existantes avant intervention.

Il n’est pas rare de dépasser le quota des 2/3 des cloisons.

Pour les installations sanitaires et de plomberie, vous raisonnerez de la même façon que pour les huisseries, la valorisation par équipement remplacé et conservé.

Exemple : vous avez un immeuble de 3 appartements avec 4 salles de bains, coutant respectivement en équipement sanitaire 2 200 €, 3 400 €, 3 900 € et 5 500 €, main-d’œuvre comprise. Vous décidez d’en conserver en l’état la plus onéreuse.

Le calcul sera : (2 200 +3 400 +3 900)/(2 200 +3 400 +3 900 +5 500)*100 = 63 %

Le critère des 2/3 (soit 66,7 %) n’est pas rempli, et de ce fait l’opération n’est pas soumise à la TVA pour le critère du second œuvre.

Attention à être pertinent sur la valorisation que vous prenez en compte. Un contrôleur fiscal (oui, ça existe) pourrait se pencher sur votre base de calcul. Si jamais vous aviez basé votre projet sur ce critère, et qu’il serait remis en cause, vous seriez redressé à la TVA sur tout le projet !

Nous appliquerons aussi les mêmes principes pour le calcul du cout des travaux électriques. Si vous procédez à la réhabilitation de logement, ce critère est très fréquemment à 100 %.

Il en sera encore de même pour l’installation de chauffage, en prenant en considération aussi bien les éléments de chauffe (radiateurs), que la production de chaleur (chaudière) et les réseaux.

Il est très facile de dépasser le quota des 2/3 si vous procédez au remplacement de la chaudière.

J’ai gardé en dernier le critère des planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage.

En effet, pour ce critère, à partir du moment où tous les planchers sont structurants (dalle), vous ne modifiez donc pas les planchers « non structurant », puisqu’il n’y en a pas !

Dans ce cas, vous êtes à 0 %, donc le critère du second œuvre n’est pas rempli.

C’est exactement le cas que j’ai rencontré pour la réhabilitation de 64 logements évoquée précédemment.

A contrario, si vous êtes sur un immeuble ancien avec des planchers bois que vous modifiez, il conviendra de procéder au calcul de prorata des surfaces avec travaux.

Comme nous venons de le voir, c’est bien souvent le critère du second œuvre qui déterminera si votre opération est soumise ou non à la TVA.

Il faudra analyser chaque critères un à un pour valider la proportion et valider l’assujettissement de l’opération à la TVA.

Si vous souhaitez avoir des précisions complémentaires, n’hésitez pas à aller sur le site des impôts, le BOFIP, en particulier la page BOI-TVA-IMM-10-10-10-20.

Vous l’avez compris, Pierre a apporté une attention particulière sur les travaux qu’il a entrepris, alors que Paul a réalisé un chantier qui a affecté tous les corps d’états du second œuvre pour plus des 2/3.

Et en cas de contrôle fiscal ?

Je suis sûr que vous vous posez la question de savoir s’il n’y a pas des risques de se faire redresser par les impôts par la suite. Et ça pourrait faire mal !

En ce qui concerne l’ancienneté du bâtiment, c’est avec votre notaire que vous validerez ce point. Mais il est rare qu’un marchand de biens achète un immeuble de moins de cinq ans.

Attention tout de même aux immeubles qui pourraient être assimilés à un terrain à bâtir.

Pour ce qui est des travaux, vous devez vous rapprocher d’un professionnel, souvent l’architecte ou le maitre d’œuvre qui suivront votre chantier.

Il vous établira une attestation reprenant chaque point des travaux avec le pourcentage impacté.

Si un point peut poser interrogation, vous l’étayerez avec des devis, un chiffrage d’un économiste de la construction, ou même un constat d’huissier.

Et si vraiment l’enjeu est important, rien ne vous empêche de demander un rescrit auprès des Impôts. Je vous conseille même. Attention à la rédaction de votre requête, un fiscaliste est recommandé.

Alors faites comme Paul, achetez un bâtiment de plus de cinq ans et réalisez des travaux sans jamais rendre l’immeuble à l’état neuf. Pas de TVA sur la revente et marge multipliée par deux !

Je vais vous citer en exemple une opération que j’ai gérée où il a fallu se creuser la tête pour qu’elle ne soit pas soumise à la TVA. En effet, il s’agissait de la réhabilitation complète d’un immeuble de 4 niveaux. Les trois critères structurels n’étaient pas affectés pour la moitié, même avec la création de balcons et le sciage de murs porteurs.

En revanche, de nombreux points affectaient le second œuvre :

• Suppression de 100 % du système de chauffage existant
• Suppression de 100 % de l’installation électrique
• Suppression de 100 % de l’installation sanitaire
• Modification de plus de 80 % des cloisons
• Suppression de 100 % des mezzanines en sous-pente

Il ne restait plus que le critère des huisseries extérieures.

Avant sa cession, l’ancien propriétaire avait déjà procédé récemment au remplacement des huisseries sur deux niveaux de l’immeuble.

Le projet s’est donc limité au remplacement des menuiseries extérieures des deux niveaux restants, tout cela pour rester inférieur au quota des 2/3.

Par sécurité, un huissier est venu faire deux constats sur toutes les ouvertures de l’immeuble, un avant les travaux, l’autre après les travaux. En cas de contrôle fiscal, ce sera un élément de preuve irréfutable.

C’est ce qui a permis d’échapper à la TVA sur cette opération, de multiplier la marge par deux et de rendre le projet rentable !

Comme vous le voyez, ce n’est pas forcément une histoire de valeur, c’est vraiment une histoire de nature des travaux.

Mais alors que se passe-t-il pour les frais généraux ?

Et oui, nous venons d’évoquer la TVA sur une opération immobilière, et seules les factures directement liées à cette opération pourront être prises en compte.

Vos factures de frais de téléphone, de déplacement, de fonctionnement et autres qui ne sont pas liés directement à l’opération doivent être gérées indépendamment.

Vous devez appliquez la formule des impôts afin connaitre votre coefficient de déduction pour récupérer la TVA : Coefficient d’assujettissement X Coefficient de Taxation X Coefficient d’admission x Coefficient d’exclusion.

Oui, les impôts restent les impôts avec leurs lots de technocrates…

Je vais vous faire un raccourci :

Paul ne réalise que des opérations soumises à la TVA. Il récupérera la TVA (récupérable bien sûr !) pour l’intégralité de ses frais généraux.

Pierre ne réalise que des opérations exonérées de TVA comme nous venons de le voir. Il ne pourra récupérer aucune TVA.

Louis réalise un mixte d’opération, certaines soumises à la TVA, d’autres exonérées. Il a fortement besoin de son expert-comptable pour calculer son coefficient de déduction, car il ne pourra déduire qu’une partie de la TVA sur ses achats, au prorata de ses opérations.

Entre nous, ce n’est pas le montant total des frais généraux qui va modifier l’équilibre de la rentabilité.

Les opérations exonérées de TVA seront toujours plus lucratives.

Un point particulier pour les opérations déficitaires.

Il parait que ça existe, mais ce n’est pas ma préconisation !

Le système fiscal est quand même bien fait dans ce cas.

En effet, l’état vous permet d’opter pour l’assujettissement à la TVA pour une opération qui en est exonérée comme détaillé ci-dessus.

Prenez rendez-vous avec votre expert-comptable pour en mesurer tout l’intérêt.

Alors ? Travaux soumis à la TVA ou pas ?

Paul réalise de superbes opérations de marchand de biens en réhabilitant des immeubles. Il revend des logements remis à l’état neuf et contribue à la revalorisation du parc immobilier français.

Pierre réalise de superbes opérations de marchand de biens en réhabilitant des immeubles. Il revend des logements complètement rénovés et contribue à la revalorisation du parc immobilier français.

Oui, mais Paul verse des dizaines de milliers d’euros aux impôts pour la TVA qu’il collecte sur ses reventes.

Alors que Pierre ne reverse aucune TVA à l’état, puisqu’il n’en collecte pas !

En effet, Pierre s’est creusé la tête pour faire une réhabilitation avec des travaux qui ne rendent pas son immeuble à l’état neuf au sens des impôts.

Avant de faire son opération, il a regardé attentivement tous les travaux à entreprendre pour s’assurer de rester dans les critères.

Il ne réalise pas d’agrandissement ou de surélévation.

Il ne touche pas à plus de 50 % du gros œuvre existant.

Et il va être pointilleux pour réaliser les travaux de second œuvre, pour ne pas toucher à plus des deux tiers d’un des six éléments de référence :

• les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;
• les huisseries extérieures ;
• les cloisons intérieures ;
• les installations sanitaires et de plomberie ;
• les installations électriques ;
• pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

Pierre ne va pas hésiter à faire appel à un spécialiste de travaux, architecte ou maitre d’œuvre. Ce dernier va l’épauler pour analyser chaque point avant de prendre une décision.

Il fera même appel à un fiscaliste pour avoir confirmation par un inspecteur des impôts que son projet n’est pas soumis à la TVA. Ces quelques milliers d’euros engagés lui feront économiser des dizaines, voire des centaines de milliers pour des opérations de grosse envergure.

Alors pour ce qui est de la récupération de la TVA sur les frais généraux, vous pensez bien que c’est le dernier des soucis de Pierre !

Et si vous faisiez comme Pierre ?

Et si au lieu de réaliser une opération ne laissant que 15 % de marge, vous passiez à 25% de marge ?

Même, vous pourriez faire l’acquisition d’un immeuble que Pierre ne pourrait pas à ce prix sans faire une opération ne laissant quasiment pas de bénéfice.

A vous d’améliorer vos bénéfices avec des projets exonérés de TVA !

Lors de mon ancienne activité, les « futurs » marchands de biens que je formais me posaient fréquemment la question sur le statut pour exercer leur métier.

Ils s’interrogeaient aussi de savoir quand créer la société.

Ou de savoir quelle est la durée du premier exercice.

Évidemment, en fonction des situations personnelles, il y a des réponses différentes et parfois contradictoires.

Rassurez-vous, je vais vous éclairer avec précisions sur ce sujet bien légitime.

Tout d’abord, je vous rappelle que le métier de marchand de biens est un métier de commerçant.

Tout comme le marchand de chaussures achète des chaussures et les revend, le marchand de biens achète des biens immobiliers. Il revend ces mêmes biens, soit dans leur intégralité, soit en lot.

Il peut aussi faire de l’achat-revente d’actions ou de parts sociales de société immobilière, mais ce n’est pas le plus fréquent. C’est une spécialité de certains.

D’autre part, contrairement à un agent immobilier ou un courtier, il n’a besoin d’aucun agrément, aucun diplôme ou certificats pour pouvoir démarrer son activité. C’est une activité que toute personne responsable peut exercer.

Mais alors, quel statut juridique faut-il choisir pour pratiquer le métier de marchand de biens ?

Être majoritaire dans sa société

Avant de commencer à évoquer les différentes structures pour exercer l’activité de marchand de biens, évoquons l’aspect décisionnaire.

En affirmant que c’est une activité d’un seul décideur, que l’on soit un homme ou une femme, je pense que personne ne me contredira.

Par expérience et avec le temps, j’ai toujours constaté des difficultés dans les sociétés en cogérance ou en partage décisionnaire.

Nous sommes sur de fortes valeurs, des engagements financiers importants et des bénéfices conséquents, souvent source de conflits.

A la visite d’un bien immobilier, il faut savoir prendre une décision et la perception de chaque personne est différente. Ce sera une source de discorde si la décision est partagée.

C’est pour cela que je conseillerais toujours à mes interlocuteurs de rester majoritaires à la création de leur structure.

Bien entendu, rien n’empêche de faire entrer dans la société d’autres personnes, qu’elles soient de la famille ou investisseurs, vous organiserez votre structure pour rester majoritaire.

Tout de suite, je vais commencer par les statuts à exclure

Démarrons d’emblée par exclure le statut d’entreprise individuelle

Hormis quelques cas où l’activité d’une société peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR), toutes les sociétés commerçantes sont sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), c’est-à-dire de l’imposition sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Étant donné les montants des opérations réalisées par les marchands de biens, il est clair que le taux d’impôt sur les sociétés est nettement plus avantageux que le taux de l’impôt sur le revenu.

C’est d’autant plus vrai qu’avec l’acquisition et la revente de biens immobiliers, il est très facile de confondre le patrimoine personnel avec le patrimoine de l’activité commerciale. Les impôts ne s’en priveront pas, en cas de contrôle.

L’entreprise individuelle ne sera pas du tout adaptée à l’activité.

Comme pour toute activité commerciale, il est aussi conseillé d’exclure toute forme de type associative ou coopérative qui n’autorise pas les bénéfices.

Bien entendu, dans cette catégorie j’intégrerai les SNC qui sont constituées de personnes physiques, ce qui revient au même qu’une entreprise individuelle.

Voilà, on a déjà fait du ménage.

Passons aux différents types de sociétés commerciales.

Le cas particulier de la SCI

Je vais la faire courte.

Par définition, c’est une société dédiée à une activité civile, donc non commerciale. Son objet consiste en l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Les statuts peuvent aussi prévoir la revente.

Mais en cas d’achat revente d’un bien immobilier celui-ci sera soumis au régime de la plus-value et non au régime des bénéfices commerciaux. Pas vraiment intéressant…

D’autre part, si ces opérations viennent à se répéter, le service des impôts pourrait considérer qu’il s’agit d’une activité régulière et redresser la SCI pour un passage en société commerciale.

Et qui dit plus d’une opération, dit répétition…

Il est donc évident que la SCI n’est absolument pas adaptée à l’activité régulière pour les marchands de biens.

Voyons aussi le cas particulier de la SA

Cette structure de société peut tout à fait être adaptée à l’activité de marchand de biens.

Seulement, il s’agit d’une structure très lourde, qui impose de nombreuses contraintes.

• 7 actionnaires fondateurs au minimum.
• 37 000 € de capital au minimum.
• Dirigée par un conseil d’administration avec un président et un directeur général. (La même personne peut assumer les 2 fonctions.)
• Une gestion plus contraignante
• Etc.

C’est vrai qu’il y a aussi des avantages comme la crédibilité de l’entreprise ou si vous souhaitez entrer en bourse…

A moins que vous ne soyez très très ambitieux, je ne vois aucun intérêt à créer une SA pour l’activité de marchand de biens.

Les 2 statuts favoris pour exercer l’activité de marchand de biens

Voyons plus précisément les 2 structures à destination commerciale et qui sont parfaitement adaptées pour exercer le métier de marchand de biens.

La quasi-totalité des marchands de biens sont organisés soit en Société A Responsabilité Limitée (SARL), soit en Société par Actions Simplifiées (SAS).

Les similitudes entre la SARL et la SAS

Sauf exception pour les 5 premières années, mais qui n’offrent aucun intérêt pour le marchand de biens, les deux sociétés fonctionnent sur le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et sont soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Que ce soit l’une ou l’autre, aucun capital minimum n’est nécessaire pour la création.

Dans les deux cas également, la responsabilité du dirigeant sera limitée à son engagement au capital.

Il est aussi tout à fait possible de créer la société en étant le seul actionnaire ou le seul associé. Il s’agira alors soit d’une Eurl, soit d’une SASU.

Pour l’une comme pour l’autre, à sa création, il faudra constituer des statuts, déposer le capital et enregistrer la société auprès du greffe du tribunal de commerce du siège de celle-ci.

Le statut du dirigeant

C’est là une différence fondamentale entre ces 2 structures, qui orientera obligatoirement votre choix de société.

Je vais bien entendu exposer le fait que vous serez un actionnaire ou un associé majoritaire. C’est-à-dire disposant de plus de 50 % du capital.

Attention, Gérant ou Président, le dirigeant de la société engage sa responsabilité personnelle sur le plan civil. Il sera responsable de tous les actes engagés au nom de la société.

Pour la SARL, vous aurez le statut de gérant majoritaire.

Vous serez donc non-salarié, sans fiche de paie, soumis aux revenus des travailleurs non-salariés (TNS).

Avantage : le régime social se montera à environ 45 % des revenus nets hors impôt. Il sera adapté en fonction de votre situation personnelle (marié, enfant, cotisation externe, etc.).

Inconvénient : la couverture sociale sera moins favorable que celle d’un salarié. Les experts-comptables recommandent souvent de souscrire un contrat loi Madelin pour compléter la retraite.

Pour la SAS. Vous aurez le statut de président et vous serez considéré comme un travailleur salarié avec une fiche de paie.

Avantages. Vous bénéficiez de toutes les couvertures sociales dont peut bénéficier un salarié traditionnel, à l’exception de l’assurance chômage à laquelle vous n’avez pas droit. (mais c’est possible avec un contrat privé)

Inconvénient : les charges sociales se montent à environ 76 % du net perçu hors impôt.

Soyons concrets. Vous avez décidé de vous verser 5 000 € net tous les mois (avant prélèvement à la source de l’IR).

Voyons le cas général sur un exercice d’une année civile avec une estimation prévisionnelle (elle pourra varier en fonction de votre situation personnelle)

Par contre, il y a aussi une grosse différence entre les deux sociétés pour ce qui concerne le versement des revenus.

Avec une SAS, il est tout à fait possible de ne toucher aucun salaire. Cela se traduit par aucune charge sociale à payer.

Alors qu’en SARL, même sans revenu, vous devrez payer à minima le forfait annuel. Soit environ 3077 € pour 2023.

Ne pas oublier aussi que pour la SARL, les 2 premières années sont basées sur un forfait. Ensuite, il y a régularisation à partir de la 3ème année.

Si vous avez prélevé des sommes importantes au titre des revenus pour les 2 premiers exercices, il faudra prévoir la trésorerie suffisante pour régulariser les cotisations la 3ème année.

Ce n’est pas le cas avec la SAS, car vous payez les charges sociales tous les mois.

Avec le statut de Gérant majoritaire dans une SARL, vous avez un taux de cotisation sociale plus avantageux, mais une couverture sociale moins bonne.

Rien ne vous empêche de prendre une couverture complémentaire avec un organisme privé (Vieillesse ou chômage par exemple).

Impôts et dividendes ?

C’est bien là tout l’intérêt de l’activité d’une société, faire du bénéfice et de verser des dividendes aux actionnaires ou aux associés.

En ce qui concerne les bénéfices, c’est le même régime pour les 2 structures.

Pour 2023, l’impôt sur les sociétés s’élève à hauteur de 25 % des bénéfices.

Pour les structures réalisant moins de 10 millions de chiffre d’affaires et dont le capital social est détenu à 75 % par des personnes physiques, une première tranche inférieure à 42 500 € n’est imposée qu’à 15 %.

Les marchands de biens sont souvent concernés par cette dernière mesure.

Dans un premier temps, après validation de l’assemblée générale, les règles de base pour le versement des dividendes sont identiques.

Ils sont imposés à hauteur de 30 %, ce qui correspond à la Flat Tax (ou PFU) :

• 17,2 % pour le prélèvement des cotisations sociales ;
• 12,8 % pour l’impôt sur le revenu

C’est une bonne mesure pour les entrepreneurs qui a été mise en place par notre Président, Mr Macron. Je rappelle qu’avant 2018, l’imposition était faite suivant le barème personnel de l’IR.

Seule la Flat Tax s’applique aujourd’hui, sauf demande de dérogation.

Par contre, les dividendes versés par les SARL sont aussi imposés en charges sociales des TNS (soit environ 44 %), à partir du moment où ils dépassent 10 % du capital social augmenté des primes d’émission et du compte courant.

Ça fait mal !

Concrètement, ça fait quoi ?

Prenons un cas classique de marchand de biens en SARL.

• Il a constitué sa société avec un capital de 20 000 € qu’il détient à 100 %
• Il n’a pas réalisé d’augmentation de capital et il n’y a donc pas de primes d’émission.
• Depuis plusieurs années, il a laissé de l’argent en compte courant qui se monte à 50 000 € sur l’exercice
• Le montant de référence est donc de 7 000 € : (20 000 + 50 000) x 10 %
• Après une excellente année, il décide de se verser 50 000 € de dividendes
• Il paiera la Flat Tax à hauteur de 30 % sur la tranche des 10 % : 2 100 €
• Il paiera aussi la Flat tax à hauteur de 12,5 % sur le dépassement : (50.000-7.000) x 12,5 % = 5 375 € (Les 17,5 % de prélèvement social ne sont pas à prendre en considération, puisque déjà inclus dans les cotisations sociales des TNS)
• La société sera alors soumise aux cotisations sociales d’environ 44 % sur un total de 43 000 € (50 000 – 7 000), soit 18 920 €. La société pourra prendre en charge ces cotisations qui seront déductibles du résultat soumis à l’IS. Mais attention, cela doit être validé par une AG, et elles devront être intégrées dans la base d’imposition sur IR en avantage en nature.
• Le gérant percevra réellement 23 605 €, et la société sortira un total de 68 920 € (50 000 de dividendes + 18 920 de charges sociales des TNS)

Je suis sûr que j’ai perdu 90 % de mes lecteurs…

Oui, c’est la technocratie française.

Ce qui est certain, c’est que pour les SAS, les dividendes sont imposés à 30 % avec la Flat Tax. La société ne sort de son bilan que le montant des dividendes versés.

Pour les SARL, c’est beaucoup plus compliqué, mais aussi beaucoup plus élevé.

Votre expert-comptable est indispensable pour vous orienter.

Les autres différences entre SARL et SAS

Une gestion plus libre dans les SAS

Les textes de Loi encadrent de manière assez précise la gestion et le fonctionnement d’une SARL, et laissent peu de liberté aux associés.

Pour ce qui est de la SAS (Société à Action Simplifiée), comme son nom l’indique, elle a pour origine la structure de la SA (Société Anonyme), mais a été « simplifiée ».

Elle a été créée fin des années 90 pour permettre une plus grande liberté d’entreprendre. Le législateur a exempté la SAS de plus d’une centaine d’articles réglementant les SA dans le Code du Commerce.

Son fonctionnement et sa gestion sont donc extrêmement libres et laissent la possibilité à son créateur de fixer des règles : pouvoir des actionnaires, structure, assemblée générale, etc.

Cela autorisera notamment de laisser plus de place pour le nombre d’actionnaires (limité à 100 pour la SARL), leurs statuts et les conditions d’admission.

 Ce qui est intéressant, c’est qu’il est aussi envisageable de créer différents types d’actions.

Plus particulièrement pour les investisseurs, il peut être créé des actions de type « préférence » sans droit de vote, mais avec partage de dividendes.

Les droits sur les dividendes peuvent aussi être différents suivant les types d’actions.

Vous le voyez, la liberté est très grande avec la SAS, ce qui permet plus facilement l’ouverture aux investisseurs, sans pour autant qu’ils prennent part à la gestion de la société.

La mise en place d’un pacte d’actionnaires sera nécessaire pour cadrer le fonctionnement et les obligations.

La constitution du capital

Que ce soit en SARL ou en SAS, la quasi-majorité du temps, le capital est constitué de numéraire. Il peut aussi être composé d’apport en nature ou en industrie, mais c’est rarement le cas pour les marchands de biens.

Il faut rappeler que les engagements des associés se limitent au montant du capital.

Dans la majorité des cas, le capital est libéré immédiatement. Cependant, il pourrait être différé à hauteur de 50 % pour les SARL et 20 % pour les SAS.

Entre nous, aucun intérêt a différer le versement du capital. Bien au contraire, les organismes bancaires ou autres ne vous aideront que sous condition que le capital soit libéré.

Mais alors, quel montant me direz-vous ?

A partir de 1 € de capital, vous pouvez créer votre société.

Imaginez-vous devant un vendeur en lui disant que c’est votre société qui va acquérir son bien, et que son capital est de 1 € ?

Aucun intérêt ! Pas crédible !

Le capital social est une image de votre société, plus il est élevé, plus il aura de la crédibilité auprès des tiers, surtout des banques.

Mais il faut aussi être raisonnable, car c’est votre engagement personnel.

Vos fonds personnels peuvent être investis dans le capital de la société, mais vous pouvez aussi apporter de l’argent en compte courant.

Sauf spécification dans un pacte d’actionnaires ou associés, ces fonds ne sont pas bloqués et peuvent être récupérés à tout moment si la trésorerie le permet.

La cession des actions ou des parts sociales

Dans les 2 cas, les actionnaires ou les associés peuvent céder des actions ou des parts sociales. Ils seront imposés sur les plus-values si tel est le cas.

Ils auront à s’acquitter aussi du droit d’enregistrement qui est de 0, 1 % pour la SAS et de 3 % pour les SARL.

De par sa plus grande liberté de fonctionnement, la SAS permet de mettre dans les statuts des clauses d’agrément pour les nouveaux actionnaires.

Quel statut s’impose aux marchands de biens ?

Si vous suivez un petit train-train et faites une affaire de temps en temps, ce chapitre n’est pas pour vous.

Mais il est clair que si vous avez un peu d’ambition et désirez donc vivre réellement de ce métier, il faut se poser la question à laquelle je vais répondre.

La grosse difficulté que tout le monde connaît pour les marchands de biens, c’est les fonds propres.

Sans un minimum, il est compliqué de faire d’importantes opérations, ou d’en faire beaucoup et de les enchaîner.

Mais d’aujourd’hui, le marchand de biens peut faire appel au crowdfunding.

Moi, je préfère le dire en français : le financement participatif.

Je ne vais pas rentrer dans le détail avec cet article. Mais il est facile de trouver sur Internet une vingtaine de sites spécialisés, proposant du financement participatif ouvert aux marchands de biens.

Ils ont tous leurs particularités, qui s’étendent du simple financement d’une partie des fonds propres, jusqu’à la substitution à un prêt bancaire.

Certes, les couts du financement participatif sont relativement élevés, et en tout, cas bien supérieurs à un prêt bancaire.

Mais ils permettent d’apporter une part de trésorerie importante aux marchands de biens en complément des financements traditionnels.

Il est fréquent de voir le montage d’un dossier de prêt bancaire avec des apports constitué de 20 % de fond propre et 80 % de financement participatif.

C’est comme cela que vous pourrez multiplier les opérations sans avoir forcément des fonds propres importants.

Oui mais voilà, seules les SA ou SAS peuvent prétendre à un financement participatif.

Les SARL n’ont pas le droit de faire appel à l’épargne publique.

Et comme nous l’avons vu, la SA étant une structure lourde pour un marchand de biens, c’est donc la SAS qui s’impose.

Mais ce n’est pas tout, il faudra aussi prévoir dans l’objet des statuts la possibilité de faire appel publiquement à l’épargne.

Le recours à un expert-comptable, voire un avocat fiscaliste, il sera sans aucun doute un atout pour la rédaction de vos statuts.

A partir du moment où vous avez un peu d’ambition pour votre activité, et je sais que les marchands de biens en ont, il est indispensable de créer une SAS.

Pas de panique, si vous avez déjà démarré votre activité sous le régime de la SARL, vous pouvez tout à fait transformer votre société en SAS. Rendez-vous avec l’expert-comptable !

Votre choix est fait, reste savoir quand passer à l’action

Quand un marchand de chaussures veut ouvrir une boutique, il va immédiatement créer sa société pour pouvoir signer le bail de son local, faire ses travaux, son aménagement et commander son stock.

Mais le marchand de biens n’a pas ces contraintes pour débuter son activité.

Le local, pour le démarrage, c’est son domicile. Il n’y a pas d’urgence à signer un bail.

Les travaux et aménagements, il n’y en a pas. C’est très souvent l’ordinateur personnel qui sert pour commencer l’activité. Il en est de même pour les déplacements et le téléphone.

Et le stock, il faut d’abord le trouver avant de pouvoir l’acheter !

Et puis, même quand vous aurez trouvé le bien immobilier de votre opération, il faudra signer un compromis avant d’être propriétaire !

Donc aucune urgence pour la création de la société. Vous signerez l’avant-contrat à votre nom personnel et vous ferez insérer une clause de substitution !

Vous prendrez ainsi le temps de préparer les statuts avec des personnes compétentes, voire de joindre un pacte d’actionnaires ou associés.

Ce n’est que quelques semaines avant votre acquisition que vous déposerez vos statuts.

Je vous rajoute un petit point important pour la rédaction, prévoyez bien la durée de votre premier exercice.

En effet, le premier exercice peut avoir une durée variable qui n’est pas forcément d’un an.

Pensez que le premier bilan que vous publierez servira de référence pour vos interlocuteurs financiers. Le résultat dégagé les motivera pour vos prochains projets.

Il peut donc être intéressant de réaliser un premier exercice long, avec deux opérations ou plus, et surtout de bons résultats.

Encore une fois, l’expert-comptable sera votre allié pour prendre une décision.

C’est le moment de faire votre choix pour passer à l’action

Rien n’est clair pour vous ?

Vous vous posez encore plein de questions.

Oui, mais il va bien falloir prendre une décision.

Et avec toutes les informations que vous avez, vous devez faire une synthèse et voir ce qui est prépondérant pour vous.

Alors, je vais vous résumer mes conseils en 3 points.

Pour les marchands de biens « tranquilles »

Vous souhaitez payer un minimum de charges sociales et prendre une rémunération conséquente.

Vous avez suffisamment de fond propre pour le développement de votre activité ou un associé qui vous apporte de la trésorerie.

Vous avez déjà regardé et préparé votre retraite avec des placements divers.

Les dividendes ne sont pas votre priorité

Alors, choisissez le statut de la SARL avec le statut de gérant majoritaire.

Pour les marchands de biens plus «ambitieux»

Vous voulez vraiment développer un business de marchand de biens et en vivre confortablement ?

Il est indispensable de créer une SAS.

Vous apporterez un soin particulier à la rédaction des statuts avec l’aide de professionnels.

Vous laisserez aussi la possibilité d’ouvrir votre capital aux investisseurs avec des actions disposant de différents droits.

Étant donné que la gestion est très libre avec une SAS, vous accompagnerez de même vos statuts d’un pacte d’actionnaires précisant les règles entre les actionnaires, surtout pour les investisseurs.

Vous serez Président de la société et vous aurez le statut de salarié, avec les charges sociales qui correspondent. Mais vous ne serez taxé qu’à hauteur de 30 % sur les dividendes.

Pour les marchands de biens « très ambitieux »

Il sera nécessaire de créer une holding avec des structures de société en cascade. Bien entendu, la SAS reste le modèle de base pour la création de la société mère comme celle des filles.

Vous créez ainsi une société fille pour chaque grosse opération immobilière.

Évidemment, si vous faites une opération de 150 000 € de chiffre d’affaires, il n’est guère intéressant de créer une société dédiée. Mais vous pourrez créer une société dédiée aux petites opérations.

Par contre, dès que vous envisagez des opérations qui dépassent le million d’euros, vous créez une société dédiée pour chaque projet. Chaque société est indépendante et peut avoir des actionnaires investisseurs différents ainsi que des modes de financement propres.

Il sera aussi possible de créer une foncière en SCI dans la holding, de manière à pouvoir conserver des biens en patrimoine. C’est toujours apprécié des financiers.

Dans ce cas, il s’agit d’un montage un peu plus compliqué. Il est donc plus qu’important de faire appel à un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, voire les deux.

Vous avez trouvé votre bonheur, vous identifiez votre profil ?

Alors, qu’attendez-vous pour prendre un rendez-vous avec un spécialiste pour faire vos statuts ?

Un dernier conseil, sauf si vous décidez de créer une SARL, ne passez pas par Internet pour rédiger les statuts. La SAS est une société beaucoup trop ouverte en gestion et fonctionnement qui demande d’insérer des clauses essentielles à votre propre objectif.