Comment ne pas payer de la TVA sur votre opération de marchand de biens ?
Avez-vous déjà eu l’impression que l’état ponctionne vos finances ?
Vous êtes toujours à vous questionner pourquoi votre comptable vous demande de faire encore un virement au Trésor Public ?
Vous n’êtes pas un spécialiste de la comptabilité et vous êtes toujours à vous interroger si vous ne versez pas trop d’argent à l’Etat. Votre expert-comptable est un professionnel et vous lui faites confiance, mais vous ne comprenez pas tout ce langage technique dont il vous abreuve.
D’autant plus que dernièrement vous avez lu un post d’un marchand de biens sur LinkedIn qui expliquait comment ne pas verser de la TVA à l’état.
Pourtant, on n’arrête pas de vous dire que vous êtes un commerçant. Et tous les commerçants que vous connaissez payent de la TVA. Vous avez créé votre société « commerciale » pour exercer l’activité de marchands de biens, et votre comptable vous confirme que vous êtes soumis à l’IS (Impôt sur les sociétés).
Voilà, vous aimeriez bien comprendre à quoi correspondent tous les sommes que vous versez à l’Etat, et pourquoi certains marchands de biens ne sont pas soumis à la TVA.
Pas de panique, je vais vous expliquer les points essentiels de cette problématique de la TVA pour les marchands de biens.
Il est fondamental de connaitre les règles de l’application de la TVA pour les marchands de biens, pour ne pas faire d’erreurs dans le calcul de votre marge.
Afin de bien voir l’implication que cela peut avoir sur une opération, prenons deux exemples avec et sans TVA.
Paul réalise une opération de marchand de biens en achetant un bâtiment 200 000 € à un particulier, puis réalise des travaux pour 100 000 € HT.
Il a aussi divers frais tels que les diagnostiqueurs, le géomètre et autres petits frais annexes pour 10 000 € HT. Il prend aussi une agence immobilière pour ses reventes qui lui coutera 4 % TTC du prix total. Il réalise un chiffre d’affaires de 450 000 €.
Pour les reventes, son notaire lui dit qu’il est dans le cadre de la TVA sur le prix total.
Pierre, lui, va réaliser une opération de marchand de biens avec les mêmes chiffres, mais son notaire lui dit qu’il n’est pas soumis à la TVA sur le chiffre d’affaires.
Pierre dégage une marge nette (avant IS) de 95 500 €
Alors que Paul ne va faire que 46 000 € de marge !
Voyons dans les détails.
Pour les deux marchands, l’achat du bien se fait auprès d’un particulier. Et comme un particulier n’est pas assujetti à la TVA, la sortie financière est bien de 200 000 € dans les deux cas.
Il faudra comptabiliser les frais notariés pour l’acquisition, soit environ 4 800 €
Paul pourra récupérer la TVA sur ses travaux, il prendra donc 100 000 € dans le calcul de sa marge. De même que pour les frais annexes, il comptera 10 000 €.
Pierre ne pourra pas récupérer de la TVA ni sur ses travaux, ni sur ses frais annexes. Il devra donc compter 120 000 € pour les travaux (TVA 20 %) et 12 000 € pour les frais. Et soyons honnête, avec les améliorations de l’habitat actuel, il est fort probable que de nombreux travaux soient soumis à la TVA réduite. Cela ne fera que contribuer à augmenter la marge. Mais restons sur une TVA à 20 %.
De même Pierre devra compter l’intégralité des frais d’honoraire d’agence, soit 450 000 x 4 % = 18 000 €.
En revanche, Paul lui récupérera la TVA sur ces honoraires, et ne comptera que 15 000 €.
Il pourra aussi bien entendu récupérer la TVA sur les frais notariés, soit environ 500 €.
Oui, mais Pierre encaissera bien 450 000 € de chiffre d’affaires.
Alors que Paul devra payer la TVA sur la totalité du prix de vente, et n’encaissera que 375 000 € ! (450 000/1,2 pour 20 % de TVA)
Dressons les résultats de ces deux opérations
Paul sortira 200 000 + (4.500-500) + 100 000 + 10 000 + 15 000 soit 329 000 €. Paul réalisera une marge de 46 000 € (375 000 – 329.000), soit 14 %.
Pierre sortira 200 000 + 4 500 + 120 000 + 12 000 + 18 000, soit 344 500 €. Pierre réalisera donc une marge de 95 500 € (450 000 – 344.500), soit 28 %.
Vous voyez clairement que Pierre fera une bien meilleure affaire que Paul, en achetant un bâtiment au même prix, en réalisant autant de travaux et en revendant au même prix.
Mais alors quel est le secret de Pierre ?
Pierre n’a pas de secrets, et son notaire ne se sait pas trompé en lui annonçant qu’il n’est pas soumis à la TVA. Il n’a fait que lui préciser que la législation fiscale française prévoit deux points importants que le marchand de biens doit toujours savoir, en sa qualité de commerçant :
1) La revente des immeubles achevés depuis plus de 5 ans n’est pas soumise à la TVA (Article 261, 2° du point 5 du Code Général des Impôts), même réalisée par un professionnel.
Tout de suite, soyons claires.
Je parle bien de l’activité de marchand de biens et non d’une opération de particulier. Il s’agit d’une activité de commerçant qui achète et revend des immeubles. Comme un marchand de chaussures achète et revend des chaussures. (Mais moi, je préfère les immeubles, c’est plus lucratif.)
Par achevé depuis plus de cinq ans, il faut l’entendre au sens fiscal, c’est un immeuble donc la construction est arrivée à son terme, et qui est utilisable pour la destination objet de son édification. L’achèvement est de fait, même avec la présence de malfaçons ou l’absence de finition ou d’équipement n’empêchant pas son usage, même de manière dégradée.
Comme vous l’avez compris, tous les immeubles « anciens » de l’activité du marchand de biens entrent dans cette catégorie et non sont donc pas soumis à la TVA.
Toutefois il y a 3 exceptions :
- Les immeubles qui ne seraient plus utilisables pour leur destination. Dans cette catégorie vous mettrez les ruines, les immeubles abandonnés depuis de nombreuses années et inutilisables, mais aussi les chantiers inaboutis ou les immeubles objet d’un arrêté de péril. La fiscalité applicable correspond à la vente d’un terrain à bâtir, donc soumis de plein droit à la TVA
- Les surélévations achevées depuis moins de 5 ans. Dans ce cas, il faudra considérer deux régimes, celui de l’immeuble existant, non soumis à la TVA, et celui de la surélévation soumis à la TVA.
- La réalisation de travaux rendant à l’état neuf. C’est notre deuxième point
2) Les travaux rendant à l’état neuf
Dès que vous envisagez des travaux, si vous ne souhaitez pas être soumis à la TVA, il faudra ne pas rendre à « l’état neuf » l’immeuble de votre opération.
Entrons dans le vif du sujet et voyons plus précisément ce qu’est rendre à l’état neuf :
- Toute construction nouvelle ou tout agrandissement de la surface de plancher de plus de 10 %. Simple à comprendre.
- Toute surélévation. Là aussi, je ne rentre pas dans les détails
- Tous travaux rendant à l’état neuf :
- Soit la majorité des fondations ;
- Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
- Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- Soit l’ensemble des éléments de second œuvre dans une proportion des deux tiers pour chaque point :
- les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;
- les huisseries extérieures ;
- les cloisons intérieures ;
- les installations sanitaires et de plomberie ;
- les installations électriques ;
- pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.
Ca y est, je suis sûr que je vous ai perdu !
C’est vrai que j’ai repris les termes des codes des impôts, mais pas d’affolement, je vais reprendre les choses dans le détail.
Tout d’abord, comme vous l’avez vu, le montant des travaux n’est pas pris en compte.
Pour la petite anecdote, j’ai géré une opération de réhabilitation de 64 logements, avec plus de 8 M€ de travaux, le tout sans être soumis à la TVA !
Mais revenons à nos critères.
Concernant les trois premiers points, il s’agit de réaliser des travaux qui toucheraient plus de 50 % d’un de ces éléments. C’est énorme !
Il faudrait intervenir sur plus de la moitié de fondation. Au prix des reprises en sous-œuvre, autant démolir et reconstruire.
De même plus de 50 % de la structure des murs porteurs et autres dalles. Cela voudrait dire que vous modifiez totalement votre bâtiment.
Et pour finir plus de la moitié des façades. Attention, il s’agit bien là des façades en elles-mêmes, et non de parement, de peinture ou même de l’isolation extérieure existante.
Pour être plus précis, il s’agit d’éléments verticaux qui assurent le hors d’eau, tels que des murs, des murs rideaux ou encore des murs panneau, qui ne participent pas à la structure de l’immeuble.
Si vous décidez de refaire la façade, ou même de faire une isolation extérieure, cela n’est pas considéré comme élément de façade.
Par contre si vous installez des balcons avec création d’ouvertures, vous intervenez sur la façade. Mais avant d’avoir 50 % de la consistance de la façade, il y a de la marge…
Maintenant, venons-en au quatrième point, le second œuvre.
Pour revenir sur les critères, il faut intervenir sur plus des 2/3 de chaque élément. C’est-à-dire que si un élément n’est affecté qu’à hauteur de 50 %, le point 4 n’est pas rempli et vous n’êtes donc pas assujetti à la TVA.
Voyons cela plus en détail.
Commençons par les huisseries extérieures. Vous décidez de remplacer toutes les fenêtres et portes extérieures de votre immeuble. Vous dépassez donc largement les 2/3 des éléments.
Par contre si seulement quelques fenêtres sont remplacées, vous devez vérifier que le montant de votre intervention ne soit pas supérieur à 2/3 du remplacement du total des menuiseries. En effet, il est préférable de prendre les prix unitaires avec chaque quantité pour toutes les huisseries, que de raisonner en quantité pure.
En ce qui concerne les cloisons intérieures, il sera plus judicieux de partir sur les surfaces. Il faut faire le ratio entre les surfaces déplacées ou créées, et la totalité des surfaces existantes avant intervention.
Il n’est pas rare de dépasser le quota des 2/3 des cloisons.
Pour les installations sanitaires et de plomberie, vous raisonnerez de la même façon que pour les huisseries, la valorisation par équipement remplacé et conservé.
Exemple : vous avez un immeuble de 3 appartements avec 4 salles de bains, coutant respectivement en équipement sanitaire 2 200 €, 3 400 €, 3 900 € et 5 500 €, main-d’œuvre comprise. Vous décidez d’en conserver en l’état la plus onéreuse.
Le calcul sera : (2 200 +3 400 +3 900)/(2 200 +3 400 +3 900 +5 500)*100 = 63 %
Le critère des 2/3 (soit 66,7 %) n’est pas rempli, et de ce fait l’opération n’est pas soumise à la TVA pour le critère du second œuvre.
Attention à être pertinent sur la valorisation que vous prenez en compte. Un contrôleur fiscal (oui, ça existe) pourrait se pencher sur votre base de calcul. Si jamais vous aviez basé votre projet sur ce critère, et qu’il serait remis en cause, vous seriez redressé à la TVA sur tout le projet !
Nous appliquerons aussi les mêmes principes pour le calcul du cout des travaux électriques. Si vous procédez à la réhabilitation de logement, ce critère est très fréquemment à 100 %.
Il en sera encore de même pour l’installation de chauffage, en prenant en considération aussi bien les éléments de chauffe (radiateurs), que la production de chaleur (chaudière) et les réseaux.
Il est très facile de dépasser le quota des 2/3 si vous procédez au remplacement de la chaudière.
J’ai gardé en dernier le critère des planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage.
En effet, pour ce critère, à partir du moment où tous les planchers sont structurants (dalle), vous ne modifiez donc pas les planchers « non structurant », puisqu’il n’y en a pas !
Dans ce cas, vous êtes à 0 %, donc le critère du second œuvre n’est pas rempli.
C’est exactement le cas que j’ai rencontré pour la réhabilitation de 64 logements évoquée précédemment.
A contrario, si vous êtes sur un immeuble ancien avec des planchers bois que vous modifiez, il conviendra de procéder au calcul de prorata des surfaces avec travaux.
Comme nous venons de le voir, c’est bien souvent le critère du second œuvre qui déterminera si votre opération est soumise ou non à la TVA.
Il faudra analyser chaque critères un à un pour valider la proportion et valider l’assujettissement de l’opération à la TVA.
Si vous souhaitez avoir des précisions complémentaires, n’hésitez pas à aller sur le site des impôts, le BOFIP, en particulier la page BOI-TVA-IMM-10-10-10-20.
Vous l’avez compris, Pierre a apporté une attention particulière sur les travaux qu’il a entrepris, alors que Paul a réalisé un chantier qui a affecté tous les corps d’états du second œuvre pour plus des 2/3.
Et en cas de contrôle fiscal ?
Je suis sûr que vous vous posez la question de savoir s’il n’y a pas des risques de se faire redresser par les impôts par la suite. Et ça pourrait faire mal !
En ce qui concerne l’ancienneté du bâtiment, c’est avec votre notaire que vous validerez ce point. Mais il est rare qu’un marchand de biens achète un immeuble de moins de cinq ans.
Attention tout de même aux immeubles qui pourraient être assimilés à un terrain à bâtir.
Pour ce qui est des travaux, vous devez vous rapprocher d’un professionnel, souvent l’architecte ou le maitre d’œuvre qui suivront votre chantier.
Il vous établira une attestation reprenant chaque point des travaux avec le pourcentage impacté.
Si un point peut poser interrogation, vous l’étayerez avec des devis, un chiffrage d’un économiste de la construction, ou même un constat d’huissier.
Et si vraiment l’enjeu est important, rien ne vous empêche de demander un rescrit auprès des Impôts. Je vous conseille même. Attention à la rédaction de votre requête, un fiscaliste est recommandé.
Alors faites comme Paul, achetez un bâtiment de plus de cinq ans et réalisez des travaux sans jamais rendre l’immeuble à l’état neuf. Pas de TVA sur la revente et marge multipliée par deux !
Je vais vous citer en exemple une opération que j’ai gérée où il a fallu se creuser la tête pour qu’elle ne soit pas soumise à la TVA. En effet, il s’agissait de la réhabilitation complète d’un immeuble de 4 niveaux. Les trois critères structurels n’étaient pas affectés pour la moitié, même avec la création de balcons et le sciage de murs porteurs.
En revanche, de nombreux points affectaient le second œuvre :
- Suppression de 100 % du système de chauffage existant
- Suppression de 100 % de l’installation électrique
- Suppression de 100 % de l’installation sanitaire
- Modification de plus de 80 % des cloisons
- Suppression de 100 % des mezzanines en sous-pente
Il ne restait plus que le critère des huisseries extérieures.
Avant sa cession, l’ancien propriétaire avait déjà procédé récemment au remplacement des huisseries sur deux niveaux de l’immeuble.
Le projet s’est donc limité au remplacement des menuiseries extérieures des deux niveaux restants, tout cela pour rester inférieur au quota des 2/3.
Par sécurité, un huissier est venu faire deux constats sur toutes les ouvertures de l’immeuble, un avant les travaux, l’autre après les travaux. En cas de contrôle fiscal, ce sera un élément de preuve irréfutable.
C’est ce qui a permis d’échapper à la TVA sur cette opération, de multiplier la marge par deux et de rendre le projet rentable !
Comme vous le voyez, ce n’est pas forcément une histoire de valeur, c’est vraiment une histoire de nature des travaux.
Mais alors que se passe-t-il pour les frais généraux ?
Et oui, nous venons d’évoquer la TVA sur une opération immobilière, et seules les factures directement liées à cette opération pourront être prises en compte.
Vos factures de frais de téléphone, de déplacement, de fonctionnement et autres qui ne sont pas liés directement à l’opération doivent être gérées indépendamment.
Vous devez appliquez la formule des impôts afin connaitre votre coefficient de déduction pour récupérer la TVA : Coefficient d’assujettissement X Coefficient de Taxation X Coefficient d’admission x Coefficient d’exclusion.
Oui, les impôts restent les impôts avec leurs lots de technocrates…
Je vais vous faire un raccourci :
Paul ne réalise que des opérations soumises à la TVA. Il récupérera la TVA (récupérable bien sûr !) pour l’intégralité de ses frais généraux.
Pierre ne réalise que des opérations exonérées de TVA comme nous venons de le voir. Il ne pourra récupérer aucune TVA.
Louis réalise un mixte d’opération, certaines soumises à la TVA, d’autres exonérées. Il a fortement besoin de son expert-comptable pour calculer son coefficient de déduction, car il ne pourra déduire qu’une partie de la TVA sur ses achats, au prorata de ses opérations.
Entre nous, ce n’est pas le montant total des frais généraux qui va modifier l’équilibre de la rentabilité.
Les opérations exonérées de TVA seront toujours plus lucratives.
Un point particulier pour les opérations déficitaires.
Il parait que ça existe, mais ce n’est pas ma préconisation !
Le système fiscal est quand même bien fait dans ce cas.
En effet, l’état vous permet d’opter pour l’assujettissement à la TVA pour une opération qui en est exonérée comme détaillé ci-dessus.
Prenez rendez-vous avec votre expert-comptable pour en mesurer tout l’intérêt.
Alors ? Travaux soumis à la TVA ou pas ?
Paul réalise de superbes opérations de marchand de biens en réhabilitant des immeubles. Il revend des logements remis à l’état neuf et contribue à la revalorisation du parc immobilier français.
Pierre réalise de superbes opérations de marchand de biens en réhabilitant des immeubles. Il revend des logements complètement rénovés et contribue à la revalorisation du parc immobilier français.
Oui, mais Paul verse des dizaines de milliers d’euros aux impôts pour la TVA qu’il collecte sur ses reventes.
Alors que Pierre ne reverse aucune TVA à l’état, puisqu’il n’en collecte pas !
En effet, Pierre s’est creusé la tête pour faire une réhabilitation avec des travaux qui ne rendent pas son immeuble à l’état neuf au sens des impôts.
Avant de faire son opération, il a regardé attentivement tous les travaux à entreprendre pour s’assurer de rester dans les critères.
Il ne réalise pas d’agrandissement ou de surélévation.
Il ne touche pas à plus de 50 % du gros œuvre existant.
Et il va être pointilleux pour réaliser les travaux de second œuvre, pour ne pas toucher à plus des deux tiers d’un des six éléments de référence :
- les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;
- les huisseries extérieures ;
- les cloisons intérieures ;
- les installations sanitaires et de plomberie ;
- les installations électriques ;
- pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.
Pierre ne va pas hésiter à faire appel à un spécialiste de travaux, architecte ou maitre d’œuvre. Ce dernier va l’épauler pour analyser chaque point avant de prendre une décision.
Il fera même appel à un fiscaliste pour avoir confirmation par un inspecteur des impôts que son projet n’est pas soumis à la TVA. Ces quelques milliers d’euros engagés lui feront économiser des dizaines, voire des centaines de milliers pour des opérations de grosse envergure.
Alors pour ce qui est de la récupération de la TVA sur les frais généraux, vous pensez bien que c’est le dernier des soucis de Pierre !
Et si vous faisiez comme Pierre ?
Et si au lieu de réaliser une opération ne laissant que 15 % de marge, vous passiez à 25 % de marge ?
Même, vous pourriez faire l’acquisition d’un immeuble que Pierre ne pourrait pas à ce prix sans faire une opération ne laissant quasiment pas de bénéfice.
A vous d’améliorer vos bénéfices avec des projets exonérés de TVA !