Une phase exécution maitrisée pour transformer vos plans en réalité

Après des mois passés à concevoir le projet, à peaufiner les plans et à sélectionner les entreprises, la phase exécution (ou réalisation) démarre enfin. C’est le moment où l’on passe du papier au chantier, des idées aux actes, bref, c’est la concrétisation de votre projet !

Mais tout comme la conception, une mauvaise anticipation des phases de la réalisation des travaux peut vite tourner au cauchemar : mauvaise synchronisation des artisans, mise en œuvre sans respect des règles de l’art, sécurité du chantier non respectée, litige de règlement des prestations, réception des travaux non conventionnelle, etc.

Les risques ne sont pas à prendre à la légère et ils peuvent vite mettre en péril un projet, voire aboutir à des pertes financières conséquentes. Pour exemple :

Pour toutes ces raisons, et bien d’autres encore, l’intervention d’un maitre d’œuvre professionnel permettra une bonne exécution des travaux, dans le respect des règles de l’art, de manière sécurisée et avec un planning qui tient compte de la disponibilité des intervenants et des interactions entre les différents corps d’état.

Bien sûr, le maitre d’œuvre ne travaillera pas tout seul. Il agira en concertation avec les bureaux d’études spécialisés pour valider les mises en œuvre, avec le contrôleur technique pour le respect de normes ou encore avec le coordinateur SPS pour la sécurité.

Une exécution maitrisée fera la différence entre un projet qui sera livré dans de bonnes conditions et un cauchemar opérationnel qui n’en finit pas.

Trop souvent, par manque de temps ou pour économiser quelques honoraires, certains maitres d’ouvrage (c.-à-d. des marchands de biens) choisissent de ne pas prendre de maitre d’œuvre pour le suivi du chantier. Grave erreur ! Même avec un projet bien conçu, un chantier réalisé sans encadrement professionnel risque de déraper. J’aborderai plus loin les risques potentiels d’un suivi de travaux “maison”.

La réalisation, ce n’est pas que l’intervention sur le chantier. Plusieurs phases sont nécessaires, que dis-je, indispensables pour réaliser les travaux et pouvoir livrer le bien que vous leur avez vendu à vos clients.

Voyons en détail chaque étape de la réalisation.

Décryptage détaillé des étapes clés de la phase de réalisation

Un chantier de rénovation suit un déroulé méthodique, jalonné d’étapes importantes. Chacune de ces étapes joue un rôle déterminant dans le bon avancement et la sécurisation du projet.

Je vais passer en revue ces phases clés de l’exécution, de la préparation du chantier jusqu’au suivi de l’après-réception.

Nota : Je ne suis pas un professionnel du BTP, mais j’ai piloté ou fait piloter par des maitres d’œuvre des dizaines de chantiers au cours de ma carrière de marchand de biens. J’ai connu des méthodes de gestion variées, et sincèrement, les chantiers qui se sont le mieux déroulés sont ceux où l’on a respecté scrupuleusement chaque point du processus que je vous présente ci-dessous. Chaque point mérite une attention : sauter l’un d’eux, c’est s’exposer à des problèmes en chaîne.

Oui, je vous ai bien parlé de la préparation du chantier. Et ça n’a rien à voir avec la phase « Conception ».

Pour faire simple, la préparation du chantier c’est essentiellement deux choses :

• La régularisation administrative avec les intervenants
• La préparation des interventions sur le chantier

Je commence par un point qui peut paraitre rébarbatif avec ce que l’on appelle la phase Assistance pour la passation des Contrats de Travaux (ACT), mais qui est primordiale.

C’est la suite logique de la consultation des entreprises (DCE), avec la signature des marchés de travaux avec les entreprises sélectionnées.

Je sais, souvent par habitude, pour ne pas dire par procrastination, les marchands de biens se contentent de signer des devis avec le fameux « bon pour accord ». Quand tout se passe bien, et c’est de plus en plus rare, pas de problème, c’est le cas de le dire.

Mais si lors du chantier le moindre grain de sable (oui, on est dans la construction) vient perturber les mises en œuvre, c’est la catastrophe, toutes les règles de collaboration n’étant pas définies.

Alors que signer un marché, avec toutes les pièces de la conception (CCTG, CCTP, CCAG, CCAP, plans, planning, études ingénieries, RICT, PGSPS et autres), fige les règles de collaboration. Ce sera la référence en cas de désaccord (y compris pour les pénalités de retard). C’est aussi l’occasion de vérifier que les intervenants soient fiables : Assurances, cotisations sociales et fiscales.

Ensuite vient la phase Exécution (EXE) qui, contrairement à son nom, n’est pas que la réalisation des travaux, mais surtout la « préparation » des travaux. Chaque intervenant va fournir ces plans de mise en œuvre (plans d’exé) et les fiches techniques des produits utilisés.

Le rôle du maitre d’œuvre est très important dans cette phase. Il va s’assurer, avec l’aide du bureau de contrôle technique, que les mises en œuvre proposées soient conformes aux règles de l’art. Il effectuera aussi la synthèse des prestations pour s’assurer que toutes les réalisations soient compatibles, et établira le planning d’intervention. Enfin, il organisera la mise en place du chantier, y compris l’aspect sécurité avec le coordinateur SPS, et gérera les obligations légales (DOC, affichages, etc.).

Enfin arrive la réalisation physique du chantier !

C’est la phase Direction d’exécution des travaux (DET) avec encore une fois un rôle important pour le maitre d’œuvre : Suivi des réalisations, réunion de chantier, situation d’avancement, etc.

Attention à l’immixtion de maitre d’ouvrage !

Dans la théorie, le maitre d’ouvrage n’a rien à faire sur le chantier, sauf si le maitre d’œuvre lui fait appel pour trancher une décision : choix de coloris, d’échantillon, de modifications, etc.

Mais dans la pratique, et moi le premier, les marchands de biens ont tendance à intervenir régulièrement pour voir l’avancée des travaux. Ce n’est pas illogique puisque c’est votre projet.

Et c’est là qu’intervient l’erreur ! Il ne faut surtout pas donner d’ordres aux intervenants. Cela serait considéré comme de l’immixtion dans la maitrise d’œuvre, et permettrait au maitre d’œuvre de vous rejeter la faute si quelque chose se déroulait mal sur le chantier.

Vous constatez un problème sur le chantier, informez-en immédiatement le maitre d’œuvre, et lui seul.

Une exception : vous avez obligation d’intervenir en cas de manquement aux règles de sécurités. Le maitre d’ouvrage est responsable de la sécurité sur son chantier, surtout en sa présence.

Une fois la réalisation des travaux achevée, vient à la phase Assistance aux Opérations de Réception (AOR), avec la convocation des intervenants pour réceptionner le chantier.

La signature des procès-verbaux de réception (avec réserves éventuelles) préparés par le maitre d’œuvre est très importante, car elle conditionne le démarrage des garanties obligatoires dans la construction : Garantie de Parfait Achèvement (GPA – 1 an), Garantie des équipements dissociables (2 ans) et Garantie décennale (DO – 10 ans).

Mais la mission du maitre d’œuvre ne s’arrête pas là !

Il établira les "Décompte Général Définitif (DGD)" des intervenants, qu’il vous remettra pour clore financièrement leurs interventions. Il constituera le Dossier des Ouvrages Exécutés (DOE) avec les documents des entreprises qu’il vous remettra pour le suivi de l’immeuble (à transmettre au syndic de copropriété).

Enfin, il s’assurera de la levée des éventuelles réserves de livraison, et des interventions des entreprises pour reprendre les défauts de GPA durant l’année qui suit la réception.

Le recours à un maitre d’œuvre vous dégage de la responsabilité de l’exécution des travaux

Vouloir faire l’impasse sur le recours à un maitre d’œuvre pour suivre les travaux c’est mettre en danger votre projet.

C’est un peu comme si avec un brevet de pilote d’avion amateur vous cherchiez à poser un Airbus A330 à Roissy !

Le plan de vol n’est pas le même qu’avec un avion de tourisme. Planifier cinq, six, dix ou plus d’intervenants n’a rien à voir avec la gestion d’un peintre et d’un carreleur pour rafraîchir un appartement.

Les procédures d’atterrissage de l’A330 n’ont rien à voir avec celles du Cessna du club local. Les mises en œuvre des ouvrages dans les règles de l’art sont bien plus compliquées que les conditions pour appliquer deux couches de peinture dans votre studio en location.

Et les échanges avec le contrôleur aérien de Roissy sont du vrai javanais pour vous. Tout comme la réglementation spécifique de la construction avec les normes DTU, NF, Etc.

Un bon maitre d’œuvre maitrise complètement tous ces paramètres pour une exécution dans les règles de l’art :

Et cela, en prenant toutes les responsabilités à sa charge.

Aucun stress pour vous.

Il vous remet les dossiers de marché complet, il vous communique les comptes rendus de chantier, il vous fournit les situations des entreprises à payer, il prépare la réception du chantier et vous fournit les PV, il vous donnera les décomptes finaux du chantier et vous communiquera le dossier des ouvrages exécutés.

En fait, hormis la réception, vous pouvez même ne pas mettre un pied sur le chantier !

Les intervenants essentiels de la phase exécution

Comme pour la conception, la réalisation fait appel à d’autres professionnels, souvent déjà présents en première phase, mais avec des missions qui évoluent.

Le maitre d’œuvre : Il coordonne l’ensemble des phases de la réalisation. Tout le déroulement du chantier dépendra de sa compétence. Il devra préparer les interventions de chaque prestataire en coordination avec les autres, contrôler les ouvrages exécutés, faire le suivi administratif et rendre des comptes.

Un bon maitre d’œuvre vous fera gagner du temps de chantier, gérera les imprévus, et gardera une parfaite maitrise de la gestion des intervenants, limitant ainsi tout litige.

Il a aussi au rôle important sur la sécurité du chantier. Il sera proche du coordinateur SPS pour s’assurer que les règles soient respectées et n’hésitera pas à intervenir dans le cas contraire.

Cette mission peut aussi bien être confiée à un maitre d’œuvre indépendant comme à un architecte. Si vous faites le choix d’un MOE indépendant, l’architecte limitera son intervention au respect de son projet.

L’architecte : Sauf à assurer la mission de maitrise d’œuvre, son rôle est beaucoup moins important qu’en phase de conception. Cependant, il devra intervenir en début de chantier pour faire la déclaration d’ouverture de chantier (DOC), et la demande de conformité auprès de l’urbanisme en fin de chantier (DAACT).

Les bureaux d’études techniques : Ils interviennent sur différents domaines techniques, et chaque spécialiste valide et suit les exécutions dans son domaine

• Le bureau d’étude structure : Comme son nom l’indique, il s’occupe de tout ce qui est structure du bâtiment, des fondations jusqu’à la toiture
• Le bureau d’étude fluide : il intervient sur tous les réseaux : EAP, EU, EP, circuit de chauffage, courants forts et courants faibles, VMC, etc.
• Le bureau d’étude thermique : Il calcule les besoins énergétiques des bâtiments et préconise des solutions. Il pourra aussi certifier les mises en œuvre dans le cadre de la réglementation thermique.
• Le bureau d’étude acoustique : Il s’assure des performances acoustiques des bâtiments.

Tous ne sont pas indispensables pour les projets de marchands de biens. En phase d’exécution, ils seront les garants des solutions et performances réalisées par les entreprises.

Le bureau de contrôle technique : En phase exécution, son rôle est primordial.

D’une part, il vérifiera tous les plans d’exécution fournis par les entreprises pour s’assurer du respect des normes, en particulier du DUT (référence française : Document Technique Unifié). Il contrôlera aussi que les fiches techniques des produits devant être installés respectent bien la norme NF ou équivalent pour leur mise en œuvre.

D’autre part, tout au long du chantier il effectuera des visites pour contrôler que les intervenants sur site réalisent bien les ouvrages tel que défini, avec les bons matériaux, et dans le respect des normes.

Il rendra des rapports régulièrement sur la bonne exécution des ouvrages, ou des correctifs à apporter en cas de dérives.

En fin de chantier, il établira le RFCT (Rapport Final de Contrôle Technique) qui vous est remis directement.

Le rôle important du contrôleur technique avec le RFCT

A la fin du chantier, le contrôleur technique rédige son Rapport Final de Contrôle Technique. Pour faire simple, il reprend tous les postes des ouvrages réalisés et valide la conformité.

Généralement, et il vaut mieux, il émet un avis favorable sur tous les postes.

Ce rapport est impérativement remis à l’assureur ayant fourni l’assurance, dommage ouvrage.

Si jamais un ouvrage recueille un avis défavorable, vous pouvez être certain que l’assurance exclura ce point de ces garanties. En deux mots, vous ne serez pas assuré sur ce point.

D’où l’importance de recourir à un bon maitre d’œuvre qui vérifiera toutes les prestations des intervenants et les fera valider par le contrôleur technique !

Le coordonnateur SPS (Sécurité et Protection de la Santé) : Indispensable pour valider la sécurité sur le chantier. Chaque intervenant, avant de commencer les travaux, devra lui présenter son plan particulier de sécurité et de protection de la santé (PPSPS). Le responsable de l’entreprise devra effectuer une visite du chantier avec lui.

Durant le déroulement du chantier, il effectue des visites surprises pour s’assurer du respect des règles de sécurité. Il peut être amené à arrêter l’activité d’une entreprise, voire du chantier, si les règles ne sont pas respectées.

En fin de chantier, il produira le DIUO (Dossier d’Intervention Ultérieur sur les Ouvrages), qui répertorie les règles de sécurité pour les interventions de maintenance et d’entretien sur l’immeuble rénové. (A fournir au syndic de copropriété).

Les besoins peuvent être très différents d’un chantier à un autre, et le nombre d’intervenants pour la conception des travaux sera à adapter.

En confiant l’exécution du chantier à un maitre d’œuvre, c’est ce dernier qui coordonnera tous les intervenants, voire les pilotera, à l’exception du bureau de contrôle technique et du coordinateur SPS qui devront garder leur indépendance.

Reste un dernier métier pouvant intervenir, un Assistant à Maitre d’Ouvrage (AMO).

Comme pour la conception, il seconde le maitre d’ouvrage, comme son nom l’indique. Il sera l’interface entre ce dernier et le maitre d’œuvre. Sa mission peut être très étendue, allant du simple conseil technique dans la réalisation jusqu’à la supervision complète du projet, aspect réglementaire et financier compris.

Cas particulier de l’entreprise générale tous corps d’état.

Faire appel à une entreprise générale tous corps d’état (TCE) peut simplifie considérablement la gestion d’un chantier en centralisant toutes les responsabilités auprès d’un seul interlocuteur. En choisissant cette solution, vous contractez directement avec une entreprise qui coordonnera intégralement la réalisation, du curage jusqu’aux finitions, en pilotant ses propres équipes ou des sous-traitants spécialisés.

Cette approche offre un avantage majeur : elle allège notablement votre charge administrative et opérationnelle. Il n’y a plus à gérer les multiples relations avec les artisans individuels, puisque l’entreprise générale prend en charge la coordination complète des travaux et assume pleinement les risques d’interfaces entre corps d’état. Cette entreprise peut garantir un prix global forfaitaire, des délais clairement définis et une responsabilité totale sur la conformité finale du chantier.

En revanche, cette simplicité organisationnelle entraîne généralement un surcoût d’environ 10 à 20 %, justifié par la marge couvrant la prise de risque et la gestion interne des équipes. Pour un marchand de biens, ce coût supplémentaire peut néanmoins s’avérer rentable si la réduction des délais et des aléas opérationnels permet de sécuriser le rendement global du projet.

Le recours à une entreprise générale diminue également le rôle habituellement central du maitre d’œuvre indépendant. Dans un schéma traditionnel avec des corps d’état séparés, le maitre d’œuvre joue un rôle crucial dans la coordination technique quotidienne et le contrôle des différents intervenants, souvent appelé la mission Ordonnancement, Pilotage et Coordination (OPC). Avec une entreprise TCE, cette fonction devient essentiellement interne à l’entreprise générale, réduisant ainsi sensiblement les missions habituelles du maitre d’œuvre à un rôle plus restreint de suivi général et de vérification externe.

De même, le rôle des autres intervenants en ingénierie se trouve souvent simplifié et intégré directement par l’entreprise générale.

En synthèse, l’option d’une entreprise générale TCE simplifie radicalement la gestion opérationnelle et administrative d’un chantier. Elle diminue le rôle actif traditionnel des intervenants extérieurs, y compris celui du maitre d’œuvre, mais sans le supprimer. Cette organisation permet ainsi au maitre d’ouvrage de gagner en sérénité et en efficacité, à condition d’avoir choisi avec rigueur une entreprise générale fiable et performante.

Les phases de la réalisation du chantier

Comme pour la conception, la phase exécution doit se faire étape après étape. Il ne sert à rien de commencer à intervenir sur le chantier si tout n’est pas coordonné et piloté en amont.

Pour chacune de ces phases, je vous expose les attentes de manière très synthétique :

Phase ACT (Assistance pour la passation des Contrats de Travaux) : Signer des marchés de travaux

Objectif : contractualiser avec les entreprises la commande des travaux

Travaux réalisés :

• Validation des entreprises retenues (devis, assurances, situation fiscale et sociale)
• Préparation administrative des dossiers de marché par entreprise (voir les pièces à joindre en phase PRO)
• Signature des marchés

Intervenants :

• Artisans et sociétés intervenants
• Assurance construction, pour validation des prestataires
• Maitre d’ouvrage pour la signature des marchés

Documents remis au maitre d’ouvrage :

• Un dossier de marché complet par entreprise intervenante

L’importance de signer un marché de travaux.

Trop de marchands de biens négligent la signature d’un marché de travaux et se contentent de valider un devis.

Ils se trouvent ensuite confrontés à des artisans, plus ou moins de bonne foi, qui vont exiger des règlements, des travaux complémentaires et que sais-je d’autre, sous la menace de quitter le chantier avec des travaux inachevés. Et qui dit travaux inachevés, dit aucune garantie sur ce qui a été exécuté!

Alors qu’un marché de travaux, c’est la sécurisation administrative de votre chantier :

• Précisions du contexte du chantier avec tous les travaux prévus
• Des travaux bien définis grâce aux plans, CCTG et CCTP (ou au devis descriptif s’ils sont précis)
• Les délais précis avec le planning prévisionnel joint
• Les contraintes techniques et sécuritaires grâce au RICT et au PGCSPS
• Précisions sur les contraintes administratives (CCAG – CCAP), avec les règles à respecter, les documents à fournir, etc.
• Précision sur les conditions financières (CCAG-CCAP), avec les conditions de paiement (dérogatoire aux conditions particulières du devis), les retenues, les pénalités éventuelles, etc.

Evidemment, il faudra joindre tous ces documents et le préciser en annexe dans le « marché de travaux ». C’est beaucoup de documents, certes, mais aujourd’hui on n'imprime plus, toutes les signatures se font par voie électronique !

Phase EXE (Etude d’exécution) : Préparation du chantier

Objectif : Valider les plans de mises en œuvre des entreprises et préparer le chantier

Travaux réalisés :

• Chaque intervenant fournit les détails des mises en œuvre qu’il doit effectuer, accompagnés des fiches techniques.
• Analyse de conformité des solutions proposées
• Synthèse des plans et des interventions
• Planification des interventions
• Commandes des matériaux par les intervenants
• Gestion des concessionnaires (Electricité, eau, etc.)

Intervenants :

• Artisans et sociétés intervenants
• Bureaux d’études structure, fluide, thermique et acoustique
• Bureau de contrôle technique

Documents remis au maitre d’ouvrage :

• Compte rendu de préparation de chantier
• Planning d’exécution

Phase DET (Direction d’Exécution des Travaux) : Suivre le chantier

Objectif : Suivre et gérer l’exécution des travaux

Travaux réalisés :

• Coordination des intervenants
• Suivi des réalisations, gestion de l’organisation et des imprévues
• Réunion de chantier de coordination
• Situation administrative et financière du chantier

Intervenants :

• Artisans et sociétés intervenants
• Bureaux d’études structure, fluide, thermique et acoustique
• Bureau de contrôle technique
• Coordonnateur SPS

Documents remis au maitre d’ouvrage :

• Compte rendu de chantier
• Situations mensuelles des intervenants pour règlement

Ces deux phases, EXE et DET ont tendance à ne pas se réaliser l’une après l’autre. Pourtant un chantier bien organiser ne devrait pas déroger à la règle step by step.

Mais dans la pratique, il n’est pas rare de voir le chantier démarrer, alors que le peintre n’a pas encore fourni ces fiches techniques !

Il faut savoir adapter la pertinence du sujet. La peinture ne changera rien sur les autres interventions, alors que si le cuisiniste ne donne pas ces plans, il peut y avoir des surprises avec l’électricien et le plombier, avant même l’intervention du plaquiste !

Phase AOR (Assistance aux Opérations de Réception) : Réceptionner le chantier

Objectif : Acter la fin des travaux pour pouvoir livrer les biens aux clients

Travaux réalisés :

• Préparer la réception du chantier
• Convoquer les entreprises pour la réception
• Faire les constats des réalisations et signatures du PV de réception pour chaque intervenant
• Gérer la levée des réserves
• Centraliser et valider les DGD (Décompte Global Définitif) des entreprises
• Collecter et constituer le dossier des ouvrages exécutés (DOE)
• Gérer et suivre le parfait achèvement (GPA)

Intervenants :

• Artisans et sociétés intervenants
• Bureaux d’études structure, fluide, thermique et acoustique
• Bureau de contrôle technique
• Coordonnateur SPS
• Maitre d’ouvrage

Documents remis au maitre d’ouvrage :

• PV de réception de chaque intervenant
• DGD validés pour règlement des intervenants
• DOE complet
• PV de levée de réserves
• Suivi des GPA avec les intervenants

Remarque : La GPA n’est pas systématiquement intégrée dans leurs missions par les maitres d’œuvre, mais je la conseille très fortement.

Si vous n’êtes pas un professionnel du bâtiment, il sera toujours très difficile de connaitre la pertinence de la demande de vos clients. Alors que le MOE sera capable de juger si la demande de votre client est justifiée, et de faire intervenir le bon professionnel pour lever le défaut.

Et petit rappel, il est possible de déduire sur les factures des intervenants un montant de 5 % correspondant à la retenue de garantie. Cette somme est justement destinée à pallier aux défauts de GPA que l’entreprise n’aurait pas repris. A l’issue de l’année de GPA, elle doit être restituée si plus aucun défaut n’est répertorié. Les intervenants peuvent aussi fournir une caution bancaire pour ne pas avoir cette retenue. Dans ce cas, à l’échéance, vous devez fournir une mainlevée.

Le recours à un maitre d’œuvre pour la phase exécution, ça change tout !

Loin d’être une charge financière, le recours à un maitre d’œuvre pour la phase exécution vous apportera de multiples avantages qui se transformeront vite en gain de productivité.

La charge mentale

C’est le premier critère qui doit vous pousser à confier l’exécution du chantier à un maitre d’œuvre professionnel.

Les travaux, c’est de très nombreuses règles qu’il faut connaitre et maitriser, le tout dans de très nombreux domaines. C’est gérer des plannings des délais. C’est du relationnel avec les intervenants, et ça devient vite lourd.

Prendre les services d’un maitre d’œuvre, c’est se libérer l’esprit. Un artisan qui ne vient pas ? C’est qui gère. Un ouvrage mal réalisé ? C’est son problème. Un souci de surfacturation ? C’est à lui de faire les comptes !

Et sauf à n’avoir qu’un petit chantier ne dépassant pas les quelques dizaines de milliers d’euros avec seulement trois ou quatre artisans, la question ne doit même pas se poser. Un maitre d’œuvre est indispensable. Votre esprit sera plus libre pour vous consacrer pleinement à votre activité de marchands de biens.

Une montagne d’heures dédiées

Relationnel avec les intervenants, coordination des prestations, consultation des bureaux d’études, de contrôle technique, du coordinateur SPS, gestion de l’administratif, contrôle des réalisations…

Un chantier c’est un gouffre où le nombre d’heures passées s’empile sans cesse et qui a du mal à voir l’aboutissement avec toujours des réserves ou des malfaçons à gérer, même un an après la réception du chantier.

Le maitre d’œuvre dispose d’outil de gestion dédié, connait les métiers du bâtiment, les procédures et même déjà des intervenants. Il optimise son temps et sera toujours plus productif que vous.

Le recours à un maitre d’œuvre vous libérera de nombreuses heures, que vous pourrez consacrer à d’autres projets, et faire plus d’opérations !

Une gestion administrative lourde

Même si aujourd’hui tout est électronique (et encore, certains ont du mal à s’y mettre) un chantier c’est des dizaines, voire des centaines de documents.

Une erreur de rédaction, un document oublié peut aussi vite vous coûter très cher. Pour exemple, un PV de réception pas signé, c’est une prestation qui ne sera pas couverte par les assurances !

Alors, que le maitre d’œuvre vit quotidiennement ces contraintes avec l’ensemble de ses chantiers. Il est pertinent dans les documents à fournir et vous garantit un suivi administratif performant.

Conclusion : Choisir un maitre d’œuvre pour sécuriser la phase exécution

La mise en œuvre step by step de phase exécution d’un chantier de rénovation est fondamentale pour l’aboutissement de votre projet. La moindre dérive mal maitrisée peut transformer une opération rentable en cauchemar financier et opérationnel.

Comme je l’ai illustré tout au long de cet article, le chantier n’est pas qu’une simple succession de travaux : c’est une orchestration complexe qui demande rigueur, compétences techniques pointues et vigilance permanente.

Faire appel à un maitre d’œuvre pour la réalisation des travaux n’est pas une dépense superflue, mais un véritable investissement stratégique.

En pilotant votre chantier, ce professionnel vous libère d’une lourde charge mentale, tout en sécurisant votre opération de bout en bout.

Vous gagnerez un temps précieux à vous consacrer pleinement à votre métier principal de marchand de biens, optimisant ainsi vos performances globales et votre rentabilité.

Le maitre d’œuvre est aussi votre garant technique et administratif. Sa maitrise des normes, des réglementations et des bonnes pratiques, ainsi que son expertise pour anticiper et gérer les imprévus, assure un chantier fluide et bien organisé. Son rôle centralisé évite les conflits entre intervenants, les retards chroniques et les surcoûts imprévus, autant d’éléments qui peuvent lourdement impacter vos marges.

Enfin, la valeur ajoutée du maitre d’œuvre se traduit aussi par un suivi administratif rigoureux. Chaque document, chaque contrat, chaque situation d’avancement sont vérifiés et validés avec précision, vous protégeant ainsi juridiquement et financièrement.

Ne sous-estimez jamais la complexité d’un chantier, aussi modeste soit-il au départ.

Choisir de travailler avec un bon maitre d’œuvre, c’est faire le choix de la tranquillité, de l’efficacité et de la sécurité. C’est le choix des marchands de biens avisés, qui veulent avant tout sécuriser leurs projets et préserver leur rentabilité.

Une conception bien pensée, c’est la clé du succès de votre projet

Lancer un projet de construction ou de rénovation, c’est comme entamer un long voyage. Sans une préparation rigoureuse, le risque de complications est omniprésent : retards, dépassements budgétaires, erreurs techniques, blocages administratifs.

Une mauvaise anticipation peut transformer un projet prometteur en une source de stress, de litiges, voire de gouffre financier.

La phase de conception est le socle de la réussite de vos projets avec travaux.

Il s’agit d’une étape cruciale où l’on définit les objectifs, analyse les contraintes et structure la future réalisation. Une conception bien pensée permet non seulement d’optimiser les coûts et délais, mais aussi d’assurer la conformité aux réglementations en vigueur et de garantir une mise en œuvre fluide sur le terrain.

Trop souvent négligée ou écourtée par manque de temps ou de moyens, cette phase doit au contraire être menée avec rigueur et méthode.

Elle permet de répondre à plusieurs questions fondamentales :

• Le projet est-il réalisable techniquement et financièrement ?
• Quels sont les risques et contraintes à anticiper ?
• Quels intervenants doivent être mobilisés pour garantir une exécution sans accroc ?
• Comment assurer une maîtrise des coûts et un suivi optimal ?

Une approche méthodique et détaillée de cette phase de conception permet d’éviter beaucoup d’imprévus et d’assurer une gestion sereine du projet. Elle repose sur plusieurs étapes successives, depuis l’étude de faisabilité jusqu’à la sélection des entreprises en charge des travaux.

Mais concrètement, comment se déroule cette phase ?

Quelles sont ces étapes clés et qui sont les acteurs impliqués ?

Cet article détaille en profondeur le processus de conception en maîtrise d’œuvre, afin de vous donner toutes les clés pour réussir votre projet.

Décryptage détaillé des étapes clés de la phase de conception

Un projet de construction ne s’improvise pas.

Il suit un processus rigoureux qui permet de passer de l’idée, à une réalisation concrète, techniquement fiable et financièrement maîtrisée.

Nota : Je ne suis pas un professionnel du bâtiment, mais j’ai réalisé et/ou suivi plusieurs dizaines de chantiers avec des maîtres d’œuvre. En conséquence, j’ai rencontré différentes méthodes de gestion de chantier. Et sincèrement, les chantiers qui se sont le mieux déroulés, c’est ceux qui ont été mis en œuvre avec la méthode que je vous présente.

Chaque étape joue un rôle clé dans l’élaboration d’un projet structuré, évitant ainsi les erreurs coûteuses et les retards imprévus.

Tout commence par la phase d’esquisse (ESQ), qui vise à étudier la faisabilité du projet. Cette étape inclut l’analyse des contraintes techniques, réglementaires et budgétaires, permettant ainsi d’établir les premières orientations.

Vient ensuite l’Avant-Projet Sommaire (APS), où les grandes lignes du projet sont définies : plans préliminaires, identification des contraintes techniques et premières estimations financières. Cette phase permet d’anticiper les enjeux techniques et réglementaires majeurs.

L’Avant-Projet Définitif (APD) affine ces choix en intégrant des études techniques plus approfondies.

A noter que certains maîtres d’œuvre regroupent la phase APS et APD en une seule phase AVant Projet (AVP). Rien ne s’y oppose si l’on retrouve toutes les spécificités nécessaires de ces deux phases.

C’est également à ce stade que les démarches administratives, telles que la demande de permis de construire, sont engagées.

La phase Projet (PRO) formalise ensuite la conception technique détaillée. Elle comprend la production des plans définitifs, la rédaction des cahiers des charges et l’établissement d’un planning précis pour l’exécution des travaux.

Enfin, le Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) permet de sélectionner les entreprises en charge des travaux en fonction de critères techniques et financiers rigoureux. Cette dernière étape garantit que le projet se concrétisera selon les exigences définies, en respectant le budget et les délais impartis.

La consultation des entreprises de travaux, un sujet toujours délicat à aborder avec un maitre d’œuvre !

Ce point fait pleinement partie de la conception.

Le maitre d’œuvre veut travailler de préférence avec des entreprises de travaux qu’il connait.

Vous, vous avez peur que le maitre d’œuvre soit de connivence avec des entreprises, et ne cherche pas à négocier les prix. Et puis, il existe aussi des contrats d’apporteur d’affaires…

En plus, votre métier de marchand de biens, c’est aussi de la négociation pour vos acquisitions.

Alors vous dites que vous allez vous débrouiller tout seul pour trouver des entreprises pour faire les travaux.

Grave erreur !

Vous n’avez pas les compétences pour les travaux, alors que le maitre d’œuvre, si.

Sans ce dernier, vous devrez assumer tous les oublis, les mauvais choix techniques et autres incohérences. Et bonjour les TS sur le chantier.

Je vous donne la solution que j’ai adoptée sur mes chantiers :

Cette solution, que je vous recommande, m’a permis de gagner de nombreux points de marge sur les travaux. Mais attention, il faut que les choses soient claires avec votre maitre d’œuvre et précisées dans son contrat.

Je ne vous ai pas parlé d’autorisation d’urbanisme, pourtant quasiment indissociable des travaux, pour la simple et bonne raison qu’il est tout à fait possible de dissocier ces deux activités. Je vous en reparle plus loin.

Il est évident que la conception des plans amène au dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme. Il intervient généralement en phase APD, quand des solutions techniques sont arrêtées.

En quelques mots, cela s’explique par le fait que si vous ou votre architecte avez de grands projets, les études et l’estimation du budget peuvent vous amener à modifier vos ambitions.

En exemple, sur un projet assez basique, il était prévu de réaliser de très grandes baies vitrées pour deux appartements en rez-de-chaussée. Les études structures ont révélé la nécessité de reprises en sous-œuvre très conséquentes, avec un coût de travaux qui ne trouvait pas de justification. En conséquence, les ouvertures ont été ramenées à de plus petites baies vitrées avec un budget plus raisonnable. La demande d’urbanisme a été faite en conséquence !

Les intervenants essentiels de la phase de conception

Le succès d’un projet de construction repose sur l’expertise de plusieurs professionnels. Chacun joue un rôle clé à différentes étapes. Voici les principaux intervenants et leurs missions.

Le maître d’œuvre : Il coordonne l’ensemble des phases de la conception. Il assure la cohérence entre les besoins du maître d’ouvrage et les réalités techniques. Il supervise les bureaux d’études et veille au respect des délais et du budget.

Cette mission peut aussi bien être confiée à un architecte comme à un maître d’œuvre indépendant. Avec le choix de ce dernier, il devra travailler en étroite collaboration avec l’architecte qui dessine les plans.

L’architecte : Obligatoirement inscrit à l’ordre des architectes pour les projets soumis à permis de construire, il conçoit les plans architecturaux. Il veille à l’esthétique, à la fonctionnalité et à la conformité réglementaire du projet.

Sa mission peut être complète, avec la phase d’exécution, ou simplement s’arrêter à la réalisation des documents d’urbanisme.

Vous pouvez aussi avoir recours à un architecte d’intérieur pour la conception, mais il ne peut pas déposer de permis de construire, et généralement n’a pas la compétence de maîtrise d’œuvre. A noter aussi que souvent il ne possède pas d’assurance décennale, contrairement à un architecte agréé pour qui c’est obligatoire.

Ma vision : Pour moi, la maîtrise d’œuvre et le dessin du projet sont deux compétences différentes, mais qui doivent impérativement collaborer étroitement pour construire un projet.

L’architecte est un « imaginatif » qui va créer une œuvre ! Il dépend d’ailleurs principalement du ministère de la Culture, c’est un artiste. A titre perso, qu’il soit architecte inscrit à l’ordre ou architecte d’intérieur, j’ai recours à ces professionnels pour concevoir les plans du projet et me suggérer des idées d’aménagement.

Le maître d’œuvre est un « technicien » qui assure la réalisation de la « création » de l’architecte. J’ai recours à ses services pour m’assurer de la faisabilité et la mise en œuvre du projet en conformité avec mon budget travaux et des contraintes de réalisation.

Le géomètre expert : Il réalise les relevés topographiques et détermine les limites cadastrales. Ces données sont essentielles pour la conception des plans.

Un relevé précis évite les erreurs de positionnement. Le géomètre-expert garantit aussi la conformité aux règles d’urbanisme.

Vous pourrez aussi utiliser ces compétences pour la réalisation de l’Etat Descriptif de Division pour la création ou modification de la copropriété.

Les bureaux d’études techniques : Ils interviennent sur différents domaines techniques, et chaque spécialiste analyse son domaine pour proposer des solutions adaptées.

• Le bureau d’étude structure : Comme son nom l’indique, il s’occupe de tout ce qui structure du bâtiment, des fondations jusqu’à la toiture. Concernant les travaux de rénovation, il peut intervenir, pour de la reprise en sous-œuvre (Ex. : agrandissement ou création d’ouverture), pour la création de balcons, pour une modification de charpente, pour une surélévation, etc.
• Le bureau d’étude fluide : il intervient pour analyser, concevoir ou encore dimensionner tous les réseaux : EAP, EU, EP, circuit de chauffage, courants forts et courants faibles, etc.
• Le bureau d’étude thermique : Il calcule les besoins énergétiques des bâtiments et préconise des solutions. Il sera un acteur majeur du respect des normes RT à ce sujet.
• Le bureau d’étude acoustique : Etudie les performances acoustiques des bâtiments et préconise des mises en œuvre.

Leur travail assure la sécurité, la performance énergétique et le confort du futur bâtiment. Ils fournissent des rapports détaillés pour valider les choix techniques.

Les diagnostiqueurs et sondeurs : Ils interviennent en amont du projet dès la phase APS pour étudier et analyser les supports avant travaux.

Le diagnostic avant travaux est obligatoire pour les bâtiments construits avant 1997 pour l’amiante, ainsi que le plomb pour les plus anciens. Attention, ne pas confondre diagnostics avant-vente et diagnostics avant travaux ! Ces derniers sont beaucoup plus poussés.

De même dès que vous réalisez des fondations (pour des balcons par exemple), un sondage de sol devient nécessaire.

De nombreux autres domaines nécessitent aussi l’intervention de spécialiste : passage caméra en réseau, résistance des planchers, structure des murs, etc.

L’économiste de la construction : Il établit les estimations budgétaires à chaque phase. Il détaille les coûts des matériaux, de la main-d’œuvre et des prestations.

Son expertise aide à maîtriser le budget et à anticiper les dépenses. Il propose des ajustements pour respecter l’enveloppe financière.

Les marchands de biens ont rarement recours à ce spécialiste. C’est vrai qu’il n’est pas essentiel et que souvent le maître d’œuvre assure cette fonction. Pourtant cette spécialité procure une sérénité sur le budget travaux. Pour moi, c’est un incontournable dès que les travaux commencent à être vraiment conséquents.

Le bureau de contrôle technique : Il vérifie la conformité des plans et des travaux aux normes en vigueur. Il identifie les risques techniques et propose des corrections. Il peut aussi intervenir pour valider de nombreux domaines : respect des normes RT, l’acoustique, le sismique, l’accessibilité des personnes à mobilité réduite, etc.

Son intervention est indispensable pour assurer la sécurité et la durabilité du projet. Il évite des problèmes juridiques et des surcoûts liés à des non-conformités.

Et dès que les travaux sont conséquents, les assurances et même les banques ne fournissent leur garantie que si les chantiers sont suivis par un bureau de contrôle.

Le coordonnateur SPS (Sécurité et Protection de la Santé) : Il planifie les mesures de sécurité sur le chantier. Il élabore le Plan Général de Coordination (PGCSPS) et s’assure de sa mise en œuvre.

Son rôle est crucial pour prévenir les accidents et garantir des conditions de travail sûres pour tous les intervenants. Il est aussi légalement obligatoire dès que deux entreprises travaillent simultanément sur un chantier.

Les besoins peuvent être très différents d’un chantier à un autre, et le nombre d’intervenants pour la conception des travaux sera à adapter.

En confiant cette mission à un maître d’œuvre, c’est ce dernier qui coordonnera tous les intervenants, voir les pilotera, à l’exception du bureau de contrôle technique et du coordinateur SPS qui devront garder leur indépendance.

Reste un dernier métier pouvant intervenir, un Assistant à Maître d’Ouvrage (AMO).

Il secondera le maître d’ouvrage, comme son nom l’indique. Il sera l’interface entre ce dernier et le maître d’œuvre. Sa mission peut être très étendue, allant du simple conseil technique jusqu’à la supervision complète du projet, aspect réglementaire et financier compris.

Une conception par phase

La conception ne se réalise pas en une seule étape, mais se construit pas à pas pour aboutir à un projet bien cadré dans un budget bien défini.

Pour chacune de ces phases, je vous expose les attentes de manière très synthétique :

1. Phase ESQ (Esquisse) : Étude de faisabilité et préconisations initiales

Cette première phase vise à déterminer le potentiel du projet et à identifier ses principales contraintes.

Travaux réalisés :

• Étude du bien : analyse de l’état du bâti existant (structure, réseaux, pathologies éventuelles).
• Contraintes réglementaires : étude du Plan Local d’Urbanisme (PLU), servitudes, zones protégées.
• Prévision budgétaire : estimation des coûts globaux et rentabilité du projet.

Intervenants :

• Géomètre : réalise les relevés topographiques et plans cadastraux.

Documents remis au maître d’ouvrage :

• Rapport de faisabilité et note de synthèse des contraintes réglementaires.
• Relevés topographiques.
• Croquis préliminaires des aménagements possibles.
• Première estimation budgétaire.

2. Phase APS (Avant-Projet Sommaire) : Définition des orientations générales

Objectif : Identifier les grandes lignes du projet et évaluer sa faisabilité technique et économique.

Travaux réalisés :

• Élaboration des premiers plans d’aménagement.
• Analyse des enjeux techniques (structure, réseaux, énergie, accessibilité).
• Premiers choix de matériaux et estimation budgétaire affinée.
• Réalisation des sondages et diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, etc.).

Intervenants :

• Diagnostiqueurs et sondeurs.
• Bureau d’études structure.
• Bureau d’études fluides.
• Bureau d’études thermique.
• Bureau d’études acoustique.

Documents fournis au maître d’ouvrage :

• Plans sommaires.
• Diagnostics immobiliers.
• Estimation budgétaire détaillée.
• Rapport préliminaire des bureaux d’études.

3. Phase APD (Avant-Projet Définitif) : Validation technique et administrative

Cette phase affine les décisions techniques et permet de préparer les autorisations administratives nécessaires.

Travaux réalisés :

• Validation des solutions techniques issues de l’APS.
• Prise en compte des contraintes relevées par les bureaux d’études.
• Chiffrage détaillé et choix définitifs des matériaux.
• Dépôt du permis de construire ou de la déclaration préalable.

Intervenants :

• Architecte (obligatoire si permis de construire requis).
• Bureau de contrôle technique.
• Bureau d’études structure, fluides, thermique et acoustique.

Documents remis au maître d’ouvrage :

• Plans détaillés intégrant les choix validés.
• Rapports des bureaux d’études.
• Notice descriptive détaillée des matériaux et solutions retenues.
• Rapport Initial de Contrôle Technique (RICT).
• Dossier administratif pour la demande d’autorisation.

4. Phase PRO (Projet) : Conception technique détaillée et chiffrage précis

Objectif : finaliser la conception pour une exécution optimale.

Travaux réalisés :

• Production des plans de conception détaillés.
• Rédaction des cahiers des charges techniques (CCTP).
• Élaboration du planning prévisionnel des travaux.

Intervenants :

• Économiste de la construction.
• Coordonnateur SPS.
• Bureau de contrôle technique.

Documents remis au maître d’ouvrage :

• Plans de conception détaillés.
• Cahiers des clauses techniques et administratives (CCAG, CCAP, CCTG, CCTP).
• Détail Quantitatif et Estimatif (DQE) ou Décomposition du Prix Global et Forfaitaire (DPGF).
• Planning détaillé des interventions.
• Rapport Initial de Contrôle Technique (RICT).
• Plan Général de Coordination Sécurité (PGCSPS).
• Estimation budgétaire définitive.

5. Phase DCE (Dossier de Consultation des Entreprises) : Sélection des artisans

Objectif : choisir les entreprises qui réaliseront les travaux.

Travaux réalisés :

• Rédaction d’un dossier de consultation complet (plans, cahiers des charges, DPGF).
• Sélection et analyse des offres des entreprises consultées.
• Validation des devis et conformité réglementaire.

Intervenants :

• Maître d’œuvre ou Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO).
• Bureau de contrôle technique.

Documents remis au maître d’ouvrage :

• Dossier de consultation des entreprises.
• Liste des entreprises consultées.
• Analyse comparative des offres et recommandations.

Je sais, je vous décris un monde merveilleux et vous allez me dire que sur le terrain ce n’est pas applicable !

Pourtant, je l’ai réalisé sur plusieurs opérations avec des maîtres d’œuvre sérieux et rigoureux, en respectant strictement ce schéma.

Le plus fort, c’est que cela marche !

Ce que je peux dire, c’est que plus on suit ce schéma, plus le chantier se déroulera dans un contexte serein et avec peu de stress. Pour vous, comme pour tous les intervenants !

Alors, gardez toujours comme ligne de conduite « step by step ». Ne griller pas les étapes, c’est une source de problèmes.

Pourquoi une phase de conception bien menée change tout

La phase de conception est souvent vue comme une formalité avant les travaux. Pourtant, elle est le cœur stratégique de tout projet. Une conception rigoureuse transforme une idée en plan concret. Elle minimise les risques et optimise les ressources.

Maîtrise des coûts : Une bonne conception permet des estimations précises. Chaque étape inclut des évaluations détaillées. Cela anticipe les coûts réels des travaux. Par expérience, sur tous mes chantiers, le dépassement budgétaire a toujours été négligeable.

En cas d’écart, des ajustements sont faits en amont. Cela évite des décisions coûteuses en cours de chantier. L’économiste de la construction et les bureaux d’études affinent ces prévisions.

Respect des délais : Un projet bien défini planifie précisément les interventions. Les imprévus sont limités, car les contraintes sont anticipées. Le planning devient la feuille de route des intervenants qui sont informés dès la signature des marchés.

Cela évite d’attendre d’hypothétique intervention des artisans qui peuvent programmer bien à l’avance leur présence sur le chantier. A quelques exceptions près, souvent indépendante du chantier en lui-même, j’ai toujours réceptionné mes chantiers en temps et en heure.

Conformité réglementaire : La conception intègre les exigences légales dès le départ. Permis de construire, normes environnementales, règles de sécurité… tout est pris en compte.

Les bureaux de contrôle technique et spécialistes (thermique, acoustique) garantissent la conformité. Cela évite des corrections coûteuses en dernière minute.

Meilleure coordination entre les acteurs : Une conception structurée favorise une collaboration harmonieuse. Maître d’ouvrage, maître d’œuvre, bureaux d’études et artisans partagent une vision commune.

Des documents clairs réduisent les malentendus. La communication est améliorée, chacun sait ce qui est attendu. En cas de problème, les responsabilités sont facilement identifiables. Cela simplifie la gestion des conflits.

En somme, une phase de conception bien menée est la garantie d’un projet maîtrisé de bout en bout. Elle économise du temps et de l’argent. Elle assure aussi la qualité et la pérennité de la construction.

Négliger la conception, c’est risquer des conséquences lourdes. Tant sur le plan financier que sur la qualité des travaux réalisés.

Et entre nous, avant de démarrer un chantier, je préfère plutôt payer toutes les prestations de conception et connaitre mon budget travaux, que de courir derrière les imprévues, les travaux supplémentaires ou autres décalage de planning.

Faites le bon choix dès le départ !

Un projet de réhabilitation ou de rénovation est une entreprise complexe.

Chaque décision prise en amont a un impact direct sur la réussite finale. "Mieux vaut prévenir que guérir", dit l’adage. Cette maxime prend tout son sens lorsqu’il s’agit de maîtrise d’œuvre.

Pour garantir le succès de votre projet, commencez par établir un contrat détaillé. Ce document doit préciser chaque étape de la mission de maîtrise d’œuvre, avec son coût. Il définira aussi clairement les responsabilités de chaque intervenant et évitera les malentendus.

Ensuite, il est essentiel de valider chaque phase avant d’entamer la suivante. Ce processus permet d’identifier et de corriger les erreurs avant qu’elles ne deviennent des problèmes majeurs sur le chantier. Si le budget explose d’une étape à l’autre, vous pouvez toujours stopper la poursuite du projet, ou tout simplement revoir la conception pour rester dans l’enveloppe.

Le choix des intervenants est également crucial. Travaillez avec des professionnels qualifiés. Vérifiez leurs références, leurs compétences et assurez-vous qu’ils disposent des assurances nécessaires. Un bon professionnel apportera son expertise et contribuera à la réussite de votre projet.

Enfin, n’oubliez pas de prévoir dans le contrat de maîtrise d’œuvre des clauses spécifiques pour maîtriser le budget. Définissez des marges de tolérance et prévoyez des pénalités en cas de dépassement injustifié. Une bonne gestion financière est essentielle pour éviter les dérapages et assurer la viabilité du projet.

Je vous donne aussi une info qui peut vous faire gagner quelques milliers d’euros. Si vous êtes sur une opération sans récupération de TVA et que vous avez droit aux taux réduits sur les travaux, dans le cadre d’un contrat de maîtrise d’œuvre complète (conception et exécution), le taux de TVA réduit s’applique aussi sur ses honoraires.

Un projet bien conçu et bien planifié est la garantie d’un chantier réussi. Prenez le temps de faire les bons choix dès le départ, car « qui veut voyager loin, ménage sa monture ».

Une conception aboutie, c’est la clé de voute pour mener un projet au succès !

Pour connaitre la suite, c'est à dire la phase exécution, voir mon article complet.

C’est ce qui est arrivé à Gérard. Ce n’est pas son vrai nom, il m’a demandé de garder l’anonymat, car justement, il est souvent sur Facebook.

Le cas est basique.

Gérard a l’habitude d’acheter des appartements en piteux état, préparer un programme de rénovation complète avec des devis d’artisans, notamment son frère. Et de le mettre en vente.

Bien entendu, il ne réalise pas les travaux tant qu’il n’a pas vendu le bien et il promet aux futurs acquéreurs de s’occuper des travaux avec une convention indépendante de la revente.

Sur le papier pas de problème, il ne fait pas de promesse de travaux puisque dans la transaction qu’il enregistre chez son notaire, aucun programme de rénovation ou de promesse de travaux n’apparaît.

Les acquéreurs lui font confiance en signant indépendamment un contrat de travaux.

Mais Gérard est très fier de ses réalisations et le fait savoir sur les réseaux sociaux. Il adore publier de nombreuses photos de ses rénovations, notamment de chantiers en cours et du résultat final.

Et c’est comme ça qu’il s’est fait avoir : Contrôle fiscal.

Immédiatement et dès le premier contact, l’inspecteur des impôts lui demande comment cela se fait qu’il publie des photos d’appartement rénové, alors que les biens ont été vendus à un prix nettement inférieur au marché pour des produits similaires.

Il lui est clairement reproché de faire de la VIR déguisée.

Bien entendu, dans ce cas-là, la preuve du contraire doit être apportée par le contribuable. Mais les éléments présentés par l’inspecteur étaient incontournables. Publication sur les réseaux sociaux, facture des artisans dans la comptabilité de la société de Gérard, etc.

Bilan de l’opération ?

• Réintégration du montant des travaux dans le prix de vente.
• Réajustement des droits de mutation (réclamé aux acquéreurs !)
• Amende pour omission : 40 % du montant des travaux
• Fraude avérée : 80 % du montant des travaux

Il faut rajouter par-dessus les frais de son avocat fiscaliste qui négocie avec l’inspecteur des impôts pour minimiser le redressement.

Aujourd’hui, Gérard a fait ses comptes. Il a été redressé sur 4 opérations au cours des 3 dernières années. Et il va devoir payer l’équivalent à une fois et demie le montant de la marge qu’il a fait sur ses opérations.

Même si son avocat discute toujours avec l’inspecteur des impôts pour réduire le montant des amende, il est clair que Gérard a perdu plusieurs mois, voire années de travail.

Mais alors quelle est la solution pour revendre un bien en promettant des travaux ?

Dans cet article, je vais aborder 3 solutions que le marchand de biens doit connaitre et maitriser s’il veut revendre un bien avec une promesse de travaux.

La bonne vieille méthode à l’ancienne. Je fais les travaux et je revends.

C’est de loin la méthode la plus simple qui évite tous risques de requalification en VIR.

Je ne rentre pas dans les détails. Vous achetez le bien, vous faites les travaux et seulement après vous revendez. Vous pouvez même précommercialiser avant d’avoir fini les travaux et signer un compromis de vente, mais vous ne pourrez pas acter tant que les travaux ne sont pas achevés.

Restera quand même à faire attention au régime de la TVA sur les reventes, surtout si vous faites un agrandissement, une surélévation ou des travaux rendant à l’état neuf.

A ce sujet, j’en profite pour faire un petit aparté sur les six postes du second œuvre qu’il ne faut pas reprendre a plus des deux tiers.

Très souvent, c’est le dernier point qui est utilisé pour justifier que les travaux ne rendent pas le bien à l’état neuf : les planchers non porteurs.

Mais qu’est-ce qu’un plancher non porteur ?

Sincèrement, la réponse n’est pas si simple que cela et mériterait un développement complet, ce que je ne vais pas faire là. Mais en gros, c’est un plancher non structurant. Un bureau d’étude ou un expert du bâtiment seront les plus à même de vous aider a qualifier un plancher pour lequel vous avez un doute.

Mais restons plus classiques. Je vois souvent des projets en duplex avec création de mezzanines. Donc un plancher non porteur par définition, créé à 100 %.

Dans ce cas, si les cinq autres corps d’état du second œuvre sont refaits au plus des deux tiers, ce qui est souvent le cas dans le cadre d’une rénovation, les travaux constituent une remise à l’état neuf, donc soumis à la TVA sur les reventes.

Même si vous ne rénovez qu’un appartement, avec une TVA sur marge, cela peut faire très mal si votre notaire a enregistré une vente d’ancien, et que l’inspecteur des impôts vous contrôle : TVA sur la marge + intérêts de retard + pénalité pour omission + fraude avérée !

Tout cela pour vous dire que le risque de redressement fiscal peut aussi exister avec la bonne vieille méthode de faire les travaux avant de revendre.

Les avantages

• Pas de risque de requalification en VIR ou en VEFA, puisque vous n’actez les reventes qu’après l’achèvement des travaux.
• Pour les marchands de biens qui aiment gérer les travaux ou les faire eux-mêmes, totale liberté d’organisation, de création et de réalisation, tant qu’aucune promesse de revente n’est signée. Attention toutefois à fournir les garanties sur les travaux (RC, décennale, DO, CNR, etc.).

Les inconvénients

• L’inconvénient majeur reste le cout du financement. Le portage de l’opération coute relativement cher avec les taux d’intérêt actuels. Plus les travaux durent, plus la charge financière sera importante et plombera la marge.
• Sans précommercialisation, le financement de ce type de montage reste difficile à obtenir. Avec un marché immobilier qui n’est pas au mieux de sa forme, les banques manquent de visibilité sur l’aboutissement des projets. Les dossiers financiers doivent être montés avec une grande rigueur.

Les néo-marchands auront beaucoup de mal avec ce montage qui trouvera difficilement un financement s’il n’y a pas de précommercialisation.

Ce type de projets restera cependant une solution simple pour les marchands établis, avec un volume d’opérations régulier et une trésorerie solide.

Le risque de redressement fiscal est relativement limité, même si vous publiez sur les réseaux sociaux !

Ne pas intervenir dans les travaux, avec une revente classique

C’est clairement la solution la plus simple, mais encore faut-il l’appliquer avec rigueur.

Regardons en 3 étapes comment cela doit se passer ?

• Vous savez repérer et acheter un bien que vous souhaitez revendre avec un projet de rénovation.
• Vous vous mettez en relation avec un spécialiste de la rénovation qui vous propose un devis comprenant le suivi des travaux.
• Même si commercialement vous proposez un bien rénové, vous revendez le bien « en l’état » avec passage chez le notaire, et votre client signe le contrat de travaux avec le spécialiste de la rénovation, sans que votre nom apparaisse sur les documents.

Important, votre nom ou celui de votre société ne doit plus apparaitre nulle part pour la réalisation ou le suivi des travaux. Vous ne publiez pas non plus de photos de vos rénovations.

Mais alors, pas de marge sur les travaux ?

Non, puisque vous n’encaissez pas les travaux et aucun flux financier à ce sujet ne passe entre vos mains.

Mais rien ne vous empêche d’avoir un contrat d’apporteur d’affaires avec le spécialiste de la rénovation, si celui-ci est rédigé avec tact pour ne pas vous impliquer dans la réalisation des travaux.

Dans ce contexte, vous anticipez la conception et la réalisation d’un programme de rénovation, mais vous devez mettre directement en contact l’entreprise qui va effectuer la rénovation avec votre client.

Les avantages

• Un risque minimal si vous suivez bien ce schéma. Il n’y a aucune raison que votre opération soit requalifiée en VIR déguisée.
• Pas de gestion des travaux puisque vous confiez l’intégralité de la rénovation à un spécialiste. Et vous ne vous impliquerez à aucun moment dans son travail. Votre intervention se limite à la conception des travaux que vous souhaitez voir réaliser et à leur revente.
• Pas non plus de garantie à fournir sur les travaux. C’est du ressort de l’entreprise de rénovation.

Les inconvénients

• Il est plus difficile de justifier le prix de vente de votre appartement, sans faire vous-même les travaux.
• Il faudra être très clair lors de votre commercialisation pour que les acquéreurs ne fassent pas l’amalgame entre la vente de l’appartement et la réalisation des travaux. Cela implique que les acquéreurs devront avoir confiance aux projets que vous proposez, qui seront forcément en deux contrats distincts : La vente de l’appartement et un contrat de travaux indépendants.
• Il est aussi tout à fait possible que l’acquéreur ne signe pas le contrat de travaux avec votre spécialiste de la rénovation et de ce fait, vous ne pourrez pas toucher votre commission d’apporteur d’affaires. Vous devrez vous contenter de la revente de l’appartement en l’état.
• Ce type d’opération reste limité à de la revente d’appartement ou de maison, mais ne peut pas s’appliquer à de la revente d’immeuble avec des parties communes.
• Vous ne pouvez pas mettre en avant un savoir-faire dans la rénovation, puisque vous ne réalisez pas les travaux. Et il ne faut surtout pas le faire si vous ne voulez pas que les services fiscaux s’intéressent à votre activité.

Une parenthèse sur un montage très particulier, concernant la réalisation de ce type d’opération sur des immeubles complets, avec la mise en place d’une ASL (Association syndicale Libre) ou d’une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre).

C’est un schéma traditionnel pour vendre des biens avec du déficit foncier, mais cela nécessite un montage assez complexe avec l’intervention d’un avocat-fiscaliste. Dans ce cadre-là, le risque de requalification en VIR est d’autant plus grand si votre nom apparait dans l’ASL ou l’AFUL ou avec les travaux. Il faut donc une grande maitrise pour ce type d’opérations.

Pour des opérations simples comme avec un appartement ou une maison, la vente d’ancien et le contrat de travaux avec une entreprise indépendante reste le meilleur schéma, à condition de plus apparaitre après la revente, ni sur le papier, ni sur les réseaux sociaux et encore moins sur le chantier.

Attention au montage « border line » avec des travaux réalisés par une filiale ou de la famille.

C’est ce que je vois très souvent, et sincèrement, cette stratégie reste risquée.

Le contrat de travaux est signé avec une société tierce, où vous possédez indirectement des intérêts (membre de votre famille ou une société filiale, etc.).

L’article L262-1 du code de la construction et de l’habitat précise au premier paragraphe « Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre »

Je traduis : « Indirectement », c’est-à-dire par toute personne physique ou morale qui a un lien avec le vendeur : la famille, les filiales de société, les sociétés dans lesquelles vous possédez des actions, des parts sociales, ou que vous dirigez, etc.

Si vous n’avez pas de liens directs, pas de problème !

Par contre, si vous avez un lien quelconque avec la personne morale ou physique qui va réaliser, ou encadrer les travaux, vous êtes clairement dans un schéma de VIR.

De même, si vous supervisez les travaux et vous vous assurez qu’ils soient correctement réalisés, on pourra toujours vous reprocher de vous occuper des travaux. Et si ce n’est pas le fisc qui s’en mêle, ça peut être tout simplement un acquéreur mécontent qui vous met devant les tribunaux (la jurisprudence est riche de ces cas).

Je vous rappelle que vendre un bien avec une promesse de travaux relève du régime de la VIR. Donc si vous vendez un bien en promettant des travaux, votre nom ne doit plus apparaitre pour la réalisation des travaux.

Vous n’êtes pas censé négocier les contrats de prestations.

Vous ne devez pas diriger les travaux et être présent sur le chantier.

Vous ne devez pas faire apparaitre votre nom ou celui de votre société sur facture, et encore moins, percevoir de l’argent de votre acquéreur.

Ce n’est pas moi, c’est le syndic qui réalise les travaux !

Combien de fois je l’ai entendu et je le vois toujours dans de nombreux projets.

C’est tout simple, vous vendez des biens dans une copropriété, en promettant des travaux dans les parties communes uniquement.

Après avoir bien préparé les travaux avec les devis adéquats, lors de l’enregistrement des actes de reventes, vous séquestrez chez le notaire en amont la somme correspondant aux travaux à destination du syndic. Par définition, ce n’est pas vous qui réalisez les travaux, mais le syndic de copropriété !

Je connais parfaitement ce montage, car je l’ai pratiqué de nombreuses fois au début des années 2010, alors que la VIR n’était pas encore bien comprise des notaires.

Puis un jour, j’ai un client, qui était sous compromis, qui a fait intervenir son notaire et son avocat pour dire que c’était de la VIR déguisée et qu’il voulait une Garantie Financière d’Achèvement pour protéger son acquisition.

Et il avait raison !

J’avais préparé un descriptif des travaux, j’ai fait établir des devis aux entreprises pour le compte du « futur syndic » et le montant des travaux était versé par ma structure. Alors même si je n’apparaissais plus pour la réalisation de ceux-ci (et qui reste aléatoire avec le syndic), il n’aurait aucun mal à prouver que la vente était faite avec une promesse de travaux. Donc de la VIR

Depuis, je n’ai plus jamais commercialisé avec ce type de montage. Toutes mes opérations qui ont suivi ont été montées sous le régime de la VIR. Sincèrement, je m’en suis beaucoup mieux porté, car je pouvais ouvertement gérer l’intégralité des travaux.

Certes, si vous avez un contrôle fiscal, l’inspecteur des impôts pourra requalifier votre opération en VIR. Mais financièrement cela ne change rien, puisque de toute façon les droits de mutation ont été basés sur le prix de vente comprenant les travaux.

Le risque vient surtout des acquéreurs mécontents, soit pour des travaux mal réalisés, soit inachevés ou soit insuffisants, qui vous réclameront des indemnités pour absence de garantie financière d’achèvement. Cela peut aller jusqu’à l’annulation de la vente !

Mon conseil : évitez ce montage. C’est risqué, surtout en cas de défaillance d’une entreprise ou de mauvaises surprises lors de la réalisation des travaux.

Revendre des biens avec promesse de travaux sous le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)

Tous les marchands de biens sont soumis à la législation française. Le code de la construction et de l’habitat est très clair dans son article L262-1.

A partir du moment où vous promettez des travaux à vos acquéreurs et que vous souhaitez enregistrer les reventes et percevoir des fonds, vous devez conclure une vente sous le régime de la VIR.

C’est une vente relativement bien encadrée par les textes législatifs qui ont été intégrés au code de la construction et de l’habitat en 2008 afin de protéger les acquéreurs avec :

• Une Garantie Financière d’Achèvement, qui pourra prendre le relai pour achever les travaux en cas de défaillance du vendeur
• Toutes les garanties obligatoires sur les travaux (RC, décennale, DO, etc.)
• Un homme de l’art, totalement indépendant du projet, qui valide les appels de fonds des acquéreurs en fonction de l’avancement du projet.

De même, si vous promettez des travaux qui rendent à l’état neuf, donc en VEFA, vous avez des obligations pour garantir les acquéreurs. Moins classique dans les opérations de marchand de biens, je ne détaillerais pas la mise en œuvre, néanmoins le principe reste le même que la VIR

Et que ce soit avec de la VIR ou de la VEFA, vous ne craignez plus un redressement fiscal pour non-intégration des travaux dans le prix de vente, puisque justement ils sont compris dedans !

Attention toutefois, et je le rappelle, la VIR ne doit pas comprendre d’agrandissement, de surélévation ou de travaux rendant à l’état neuf. Si c’est le cas, c’est le risque de redressement sur la TVA sur vente, avec les intérêts de retard, l’amende pour omission et les pénalités pour fraude. C’est l’assurance d’une opération déficitaire.

La VIR n’est pas toujours bien comprise par les marchands de biens. Même si elle est un peu lourde à mettre en œuvre, elle offre de nombreux avantages.

Elle permet d’encaisser immédiatement des fonds avant même d’avoir commencé les travaux.

Pour l’avoir pratiqué de nombreuses fois à titre personnel, quand on a compris les mécanismes, ce type d’opération regroupe des atouts pour véritablement développer l’activité.

Le montage de ces opérations nécessite un montage rigoureux que je vous détaillerai dans un prochain article complet dédié à ce sujet.

Les avantages

• Le risque de redressement fiscal est réduit à la requalification en VEFA. Donc faible si les travaux sont bien maitrisés.
• Les besoins en trésorerie sont bien plus faibles que sur une opération traditionnelle, car vous encaissez immédiatement les « existants », et les travaux sont payés au fur et à mesure de leur avancement.
• Les frais financiers sont bien plus faibles qu’une opération traditionnelle, grâce à un emprunt de courte durée, et d’un montant plus faible.
• Les acquéreurs bénéficient de garanties importantes, ce qui favorise les ventes.
• Vous gardez une totale maitrise de la réalisation des travaux en votre qualité de Maitre d’Ouvrage.
• Vous pouvez monter des opérations de défiscalisation avec la Loi Denormandie et la Loi Malraux, avec des prix de revente plus élevés.
• Vous pouvez mettre en avant votre savoir-faire sans risquer de vous faire une requalification par le fisc.
• Il est plus facile d’enchainer les opérations en VIR, car les fonds propres nécessaires sont plus faibles qu’une opération traditionnelle

Les inconvénients

Le premier point de reproche qui fait sur ce montage est la lourdeur de préparation du dossier pour pouvoir précommercialiser : autorisation d’urbanisme, conception des travaux, bureaux d’ingénierie, bureaux de contrôle, devis de travaux, assurances, etc.

J’ai remarqué que très souvent ceux qui mettent en avant ces arguments étaient plutôt des marchands de biens qui réalisaient aux mêmes les travaux ou qui jouaient le rôle de maitre d’œuvre.

Mais sincèrement, est-ce que c’est le rôle du marchand de biens ? Je rappelle quand même que le métier est enregistré comme « commerçant » et pas « artisan ».

Alors que ce soit en VIR ou pas, laissez faire les professionnels et assurez-vous plutôt de bien faire intervenir tous les spécialistes pour satisfaire toutes les exigences de votre futur chantier et garantir les acquéreurs de travaux conformes. Dans les deux cas, c’est les mêmes besoins !

• De la rigueur dans les étapes de mise en place de l’opération
• L’intervention d’un homme de l’art pour justifier les montants des travaux
• La souscription d’une Garantie Financière d’Achèvement, mais cela facilite les reventes en garantissant les acquéreurs sur l’achèvement du chantier
• L’obligation de précommercialisation pour obtenir la GFA. Mais c’est aussi valable dans une opération traditionnelle pour obtenir le financement
• Plus d’administratif à gérer. Oui, nécessaire pour faire les appels de fonds des acquéreurs au fur et à mesure de l’avancement du chantier.

Je résumerai que réaliser une opération sous le régime de la VIR, c’est faire preuve de professionnalisme auprès de clients qui sont de plus en plus inquiets pour l’acquisition d’un bien avec travaux.

La solution pour augmenter la marge avec la défiscalisation Loi Denormandie et Loi Malraux

Encore peu pratiqué par les marchands de biens, les promoteurs se mettent de plus en plus à la VIR pour vendre des programmes de rénovation.

Avec la fin du « Pinel », le manque de terrains à bâtir, la Loi Denormandie en particulier offre une opportunité pour les promoteurs en manque de « neuf ».

La rénovation avec promesse de travaux dans les villes éligibles est, sans aucun doute, un nouveau débouché que les marchands de biens devraient saisir, puisque c’est leur métier de base.

Le circuit de revente ne passe plus par les agences immobilières, mais les conseillers en gestion de patrimoine qui ne vendent pas de l’immobilier, mais de la défiscalisation.

Les prix de reventes ne sont pas basés sur le prix de l’ancien, mais sur l’avantage fiscal, le rendement locatif et le placement patrimonial. Conséquence : des prix au m² plus élevés que la moyenne, et donc une meilleure marge !

Les marchands de biens devraient regarder plus attentivement ces opérations qui nécessitent un montage en VIR.

Alors je fais quoi pour sécuriser mon business de marchand de biens ?

Dans l’univers de la revente immobilière avec promesse de travaux, les opportunités de valorisation et de rentabilité sont nombreuses.

Cependant, elles s’accompagnent de défis de taille, notamment en matière de conformité légale et fiscale.

L’histoire de Gérard illustre parfaitement les conséquences d’un montage mal maitrisé et d’une communication inappropriée. Cet exemple met en lumière un aspect fondamental de l’activité de marchand de biens : la rigueur.

Les réseaux sociaux, véritable vitrine de nombreuses professions, peuvent rapidement se transformer en piège.

Communiquer avec enthousiasme sur des réalisations, des rénovations ou des marges obtenues, sans une réflexion préalable sur l’impact légal, peut ouvrir la voie à un contrôle fiscal.

En effet, les services fiscaux sont désormais équipés d’outils modernes, y compris des algorithmes d’intelligence artificielle, pour analyser les publications. Ils n’ont aucune difficulté à faire le lien entre des opérations sous-évaluées et des travaux mis en avant en ligne. Ainsi, chaque post ou photo peut devenir une preuve à charge en cas d’investigation.

Pour sécuriser ses opérations, un marchand de biens doit faire preuve de discrétion et de professionnalisme, tant dans ses pratiques que dans sa communication.

Plutôt que de s’exposer à des risques inutiles, il est crucial de choisir des montages conformes, comme la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), qui offre un cadre légal clair.

Ce dispositif, bien que plus complexe à mettre en œuvre, permet de sécuriser les opérations tout en garantissant des protections aux acquéreurs. En adoptant la VIR, vous limitez le risque de requalification fiscale et bénéficiez d’avantages tels que la possibilité d’encaisser des fonds dès le début du projet, réduisant ainsi vos besoins en trésorerie.

Cependant, l’usage des réseaux sociaux doit être mesuré, même avec des montages conformes.

Mettre en avant des réalisations achevées est une chose, mais il est essentiel de veiller à ne pas suggérer un lien direct entre la vente et les travaux réalisés. Les publications doivent être neutres et éviter tout élément qui pourrait être interprété comme une promesse implicite ou explicite de travaux, surtout si vous n’avez pas opté pour un montage encadré comme la VIR ou la VEFA.

En parallèle, la méthode traditionnelle, consistant à réaliser les travaux avant la revente, reste une alternative sûre, bien qu’elle demande un investissement financier important.

Ce montage réduit les risques fiscaux, mais impose une gestion des délais et des couts de portage, surtout dans le contexte actuel de hausse des taux d’intérêt.

De plus, elle vous permet de maitriser entièrement les rénovations, ce qui peut être un atout si vous souhaitez développer une image de marque autour de la qualité de vos réalisations.

Enfin, pour les marchands qui souhaitent se concentrer sur l’achat et la revente sans s’impliquer dans les travaux, la revente en l’état avec un contrat de travaux séparé est une solution viable.

Toutefois, elle nécessite une communication claire avec les acquéreurs et une séparation totale entre votre activité de marchand de biens et celle des entreprises de rénovation, afin d’éviter toute requalification en VIR déguisée.

En conclusion, la réussite dans ce métier repose sur un équilibre subtil entre créativité, rigueur légale et stratégie de communication.

Les réseaux sociaux, bien utilisés, peuvent être un outil puissant pour attirer des clients et valoriser votre expertise.

Mal exploités, ils peuvent devenir une source de vulnérabilité majeure. Ainsi, chaque opération doit être pensée dans une perspective globale, alliant respect des cadres légaux, professionnalisme et discrétion.

En suivant ces principes, vous sécurisez non seulement vos activités, mais aussi votre réputation et votre pérennité dans un secteur où la confiance et la rigueur font toute la différence.

Pour aller plus loin, réfléchissez à la manière dont vous structurez vos opérations et interrogez-vous sur vos pratiques de communication.

Êtes-vous certain que vos montages respectent tous les critères légaux ?

Vos publications en ligne reflètent-elles votre professionnalisme sans vous exposer inutilement ?

Ces questions sont essentielles pour bâtir un business solide et résilient.

J’ai en mémoire une histoire véridique qui est arrivée à un marchand de biens que j’ai formé (avant qu’il n’applique mes recommandations).

Il a rénové un appartement dans une copropriété avec uniquement du rafraichissement de type placo, peinture, sols souples. Et il décide de poser une cuisine qu’il a achetée en promo au géant du bricolage local.

L’installation est terminée et tout fonctionne correctement. Il livre son acquéreur.

Un mois après, ce dernier part en weekend. Comme par malchance évidemment, le jour de son départ un raccord d’eau de l’évier, qu’il avait peut-être un peu trop serré, casse.

Et c’est l’inondation.

Cela commence par l’appartement qu’il a vendu, puis comme il n’y a personne, ça descend dans l’étage inférieur avant que quelqu’un n’intervienne.

Ne rigolez pas ! C’est du vécu.

Et les assurances ?

C’était quand même un marchand de biens prévoyant. Il avait souscrit une assurance pour les petits travaux.

Mais là où le problème s’est présenté, c’est que l’expert de l’assurance a noté que c’est le raccord de plomberie qui a cassé. Et les travaux n’étaient pas assurés pour de la plomberie !

Bilan, il a passer plus de trois semaines pour remettre en état l’appartement, les communs, et l’appartement de dessous !

Heureusement que ses clients étaient compréhensifs et n’ont pas demandé le relogement.

Mais quoi qu’il en soit, il a perdu de l’argent sur cette opération, sans compter le temps passé à la gérer.

Alors même quand on croit gagner de la marge en réalisant soi-même les travaux, sincèrement, au final, ce ne sera pas le cas.

Les avantages potentiels de réaliser soi-même les travaux

Lorsqu’il s’agit de mettre en œuvre un projet, les marchands de biens cherchent constamment des moyens d’optimiser leurs marges bénéficiaires, et c’est normal.

Réaliser soi-même les travaux de rénovation est une option tentante pour réduire les coûts, mais elle comporte également des risques.

Regardons déjà les principaux avantages de réaliser soi-même les travaux.

1. Économies financières directes : Économies de coût et maximisation des profits

En évitant de faire appel à des artisans, il est possible de réaliser des économies significatives.

En réalisant directement les travaux, il ne reste que le cout des matériaux à la charge du marchand de biens. Même si un professionnel a de meilleures conditions d’achat des fournitures (et encore !), la main-d’œuvre représente quand même entre 30 et 50 % du montant des devis suivant les travaux.

C’est donc cette économie que vous allez financièrement réaliser.

Mais en contrepartie, il ne faudra pas oublier de comptabiliser votre temps consacré aux travaux, et peut être même les couts annexes tels que location de matériel, déplacement, ou encore le temps passé pour l’achat des fournitures.

Prenons un exemple tous simple.

Avec un appartement de 65 m² à rafraichir avec une belle prestation. Avec des artisans, les devis vont vite se monter à 800 € le m², soit environ 50 000 € de travaux.

L’économie de main-d’œuvre, estimée à 40 % des devis, est donc de 20 000 €. Ce qui peut représenter entre 5 et 10 % de marge en plus.

Et cette économie peut être réinvestie dans un nouveau projet plus ambitieux !

2. Contrôle et personnalisation des travaux : Personnalisation et attractivité

Réaliser soi-même les travaux offre un contrôle total sur le processus de rénovation.

Que ce soit pour le choix des matériaux, les idées de réalisation ou encore la qualité de finition, le marchand de biens dispose d’une totale liberté de mise en œuvre.

Il pourra faire travailler son imagination pour offrir des prestations se différenciant du commun, voire novatrice.

Encore mieux, vous trouvez un client pour la revente pendant vos travaux, et il n’aime pas la faïence de la salle de bains que vous avez choisie. Qu’à cela ne tienne, vous avez toute liberté de la changer sans avoir à reconsulter un artisan !

Il y a un proverbe que j’aime bien : « C’est en forgeant qu’on devient forgeron ». Ça, c’est une grande force.

Par vos mises en œuvre, vous allez apprendre de nouvelles techniques et découvrir de nouveaux produits vous permettant d’innover et de vous différencier dans vos réalisations.

C’est donc une totale liberté de travail, qui permet à celui qui veut s’en donner la peine de proposer un bien unique et en se démarquant sur le marché immobilier.

3. Pas de recherche d’artisans ni de suivi de travaux : Gain de temps et flexibilité

En étant le seul intervenant à la réalisation des travaux, pas besoin de rechercher des prestataires, de planifier leurs interventions, ni de contrôler leurs mises en œuvre.

Le gain de temps sur la recherche d’artisans est un argument évident.

J’ai souvent tendance à dire 10 contacts, 5 rendez-vous, 3 présents et 1 seul devis !

Pas de stress à la sélection de prestataires, pas de perte de temps à contrôler la qualité des interventions, et pas non plus d’administratif à gérer.

S’il a du retard sur le chantier et que la finition n’est pas bonne, en réalisant les travaux, le marchand de biens ne peut que s’en prendre à lui-même.

Et puis un gain de temps indéniable.

Vous pouvez devenir propriétaire le matin en passant chez le notaire, et endosser la tenue de travail l’après-midi pour attaquer les travaux.

Vous disposez d’une flexibilité totale de votre temps de travail. Il fait beau et vous avez envie d’une sortie à vélo ? Qu’est-ce qui vous empêche ? Rien, si ce n’est votre conscience.

Pas besoin non plus de courir après les artisans pour qu’ils interviennent. Un vrai gain de temps

Vous n’êtes pas non plus à 35 h ? Si ?

Je ne pense pas. Alors vous travaillez autant que vous voulez, et maitrisez parfaitement les délais de réalisation, même si faut faire de la peinture le dimanche ! Attention quand même au règlement de copropriété ou autres restrictions de nuisances locales ou nationales.

Il est facile de gagner quelques semaines sur un petit projet de rénovation, et de pouvoir revendre plus vite.

En conclusion, réaliser des travaux soit même présente de nombreux avantages : maximisation des profits immédiats, personnalisation des travaux, liberté de mise en œuvre, adaptation des projets, gain de temps…

Mais il ne faut pas oublier les contreparties que cela implique !

Et elles sont aussi nombreuses, tant sur le plan financier ou responsabilité que du développement à long terme.

Je vais vous exposer cela.

Les inconvénients et risques associés à la réalisation des travaux par les marchands de biens

Comme je viens de vous le développer précédemment, réaliser soi-même les travaux de rénovation présente certains avantages.

 Maintenant, je vais vous détailler les inconvénients et les risques qui en découlent.

En tant que marchand de biens, il est essentiel de peser ces aspects avant de décider de se lancer dans des projets de rénovation en solo.

Perte de temps et d’opportunités

Réaliser les travaux soi-même prend aussi énormément de temps.

Et ce temps pourrait être consacré à des activités plus stratégiques comme la recherche de nouvelles opportunités, la négociation d’acquisition de nouveaux biens, ou la revente de biens.

Cette perte de temps peut retarder la rotation du capital et ralentir l’expansion de l’activité.

J’ai pour habitude de dire, et je le constate souvent, que le marchand de biens qui ne fait pas de travaux lui-même fera au moins trois opérations, alors que celui qui réalise les travaux n’en fera que deux.

En reprenant mon exemple précédent, l’économie financière se monte à 20 000 €. Avec un prix moyen de 50 € de l’heure pour la main-d’œuvre d’un artisan (variable suivant les travaux et les régions), le marchand de biens devra consacrer environ 400 heures pour son chantier.

Plus concrètement, c’est presque trois mois qui ne pourront pas être consacrés à la recherche de nouvelles opérations.

Pour ceux qui argumentent qu’il n’y a pas de perte de temps à rechercher des artisans, planifier leurs interventions et contrôler leurs travaux, je mets en face tous les temps cachés pour la réalisation d’un chantier : déplacement, recherche et achat de matériaux, recherche de solution techniques…

Et puis, si vous renouvelez les opérations, vous vous constituez votre carnet d’adresses d’artisan avec qui vous travaillez régulièrement. Cela devient encore un gain de temps, surtout s’ils vous apportent de la valeur ajoutée avec des solutions innovantes !

Quant à ceux qui commencent à avoir des travaux conséquents, déléguer la gestion des travaux à un maitre d’œuvre. Vous dégagerez du temps pour négocier d’autres opérations et augmenter vos revenus.

Pour un marchand de biens, le temps passé à ne pas faire de travaux est utilisé pour rechercher et négocier de nouvelles opportunités.

Chaque heure passée à rénover est une heure non investie dans l’activité d’achat-revente, à forte valeur ajoutée.

Investissements en outils et équipements

Réaliser des travaux soi-même nécessite de s’équiper avec du matériel professionnel.

Il vous faudra prévoir le transport de ce dernier, ainsi que des fournitures pour le chantier. Et ce n’est pas avec votre véhicule de tourisme que vous pouvez le faire.

Qu’il s’agisse d’équipement de base ou outils spécialisés, l’achat ou la location de ces outils représente des coûts initiaux, ainsi que des coûts de maintenance et de stockage.

Outils + véhicule + locaux de stockage + maintenance + location                                         = dépenses importantes.

Vous ne pourrez pas amortir ces frais aux mêmes titres qu’un artisan qui les utilisera sur de très nombreux chantiers.

Et je vous passe le manque de formation sur certains outils techniques, qui vous feront plus perdre du temps qu’en gagner !

A titre d’exemple, un bon jointeur spécialisé et bien équipé sortira 30 ml à l’heure sur des murs de plaque de plâtre droit. Et vous ?

Chaque euro investi dans le matériel, que ce soit pour l’achat, la location ou encore la maintenance, c’est un euro qui n’est pas investi en fonds propres pour une nouvelle opération, ou une opération plus grosse !

Risques de malfaçon et conséquences légales

L’un des plus grands risques de réaliser soi-même les travaux, c’est la malfaçon.

Une erreur dans l’installation de la plomberie, une mauvaise pose de carrelage ou un raccordement électrique mal fait peuvent entraîner des problèmes graves.

Ces erreurs nécessitent souvent des réparations coûteuses et peuvent rendre un logement impropre à l’usage, nuisant ainsi à la réputation et entraînant des litiges avec les acquéreurs.

Je vous reprends mon exemple du début d’article, avec des travaux pourtant simples qui ne demandent pas beaucoup de compétences (a priori).

Un mois après la vente, le raccord d’eau trop serré et qui fend, a causé une inondation, endommageant plusieurs appartements.

Bilan, trois semaines pour réparer les dégâts, et quelques milliers d’euros de perdu.

Si un artisan avait réalisé les travaux, la même erreur aurait aussi pu arriver (c’est de la faute de l’apprenti, sic !), mais c’est lui qui en aurait supporté les frais, assuré ou non !

Les erreurs dans la réalisation des travaux peuvent entraîner des conséquences bien plus graves que les simples coûts de réparation. Une mauvaise installation électrique peut provoquer un incendie, tandis qu’une fuite de plomberie peut causer des dégâts des eaux importants. Ces incidents, non seulement compromettent la sécurité du logement, mais peuvent aussi entraîner des poursuites légales et des réclamations.

En conclusion, bien que réaliser soi-même les travaux puisse sembler être une solution économique et gratifiante, les inconvénients et les risques associés ne doivent pas être sous-estimés.

Perte de temps, coûts cachés des outils et risques de malfaçon peuvent rapidement annuler les économies initiales.

En tant que marchand de biens, il est crucial d’évaluer ses compétences et ses ressources avant de se lancer dans des travaux de rénovation en solo et de considérer sérieusement l’option de faire appel à des professionnels qualifiés pour garantir la qualité et la sécurité des projets.

Solutions alternatives et recommandations

Lorsque l’on considère les inconvénients et les risques liés à la réalisation de travaux soi-même, il est essentiel de regarder les alternatives pour optimiser les projets de rénovation des marchands de biens.

Voici quelques stratégies à envisager pour équilibrer le coût, le temps et la qualité des travaux.

Faire appel à des professionnels qualifiés

La solution la plus efficace pour éviter les risques et la perte de temps est de faire appel à des professionnels qualifiés.

Une collaboration régulière avec des artisans présente plusieurs avantages.

Qualité et expertise

Les professionnels qualifiés possèdent l’expertise et les compétences nécessaires pour réaliser des travaux de haute qualité dans leur domaine. Ils connaissent les normes en vigueur et sont capables de respecter les délais impartis.

De plus, leur expérience leur permet de prévoir et de résoudre rapidement les problèmes qui peuvent survenir lors des travaux. Et en rénovation, il y en a toujours !

Assurances et garanties

Faire appel à des professionnels offre également une sécurité supplémentaire en termes d’assurances et de garanties.

Les artisans disposent généralement d’assurances responsabilité civile professionnelles et de garanties décennales, ce qui les couvre contre les malfaçons et les dommages potentiels. Il vous faudra néanmoins vérifier la validée des polices d’assurance pour les travaux que vous commandez.

Cela réduit considérablement les risques financiers et juridiques pour le marchand de biens.

Équilibre entre intervention personnelle et externalisation

Pour les marchands de biens qui souhaitent tout de même être impliqués dans les travaux, il est possible de trouver un équilibre entre intervention personnelle et externalisation.

Cette approche permet de profiter des avantages des deux méthodes tout en minimisant les inconvénients.

Identifier les travaux simples à réaliser soi-même

Certaines tâches simples, comme la peinture, la pose de sol souple, voire de la faïence, peuvent être réalisées sans nécessiter une expertise particulière. Vous pouvez aussi conserver la démolition et le curage avant les travaux (attention à l’amiante quand même) ainsi que le nettoyage du chantier.

En prenant en charge ces tâches, le marchand de biens peut économiser de l’argent sur la main-d’œuvre tout en s’assurant que le travail est fait selon les standards.

Par contre, la souscription d’une assurance spécifique pour les travaux de rénovation reste indispensable pour se protéger contre les malfaçons et les dommages qui pourraient survenir pendant la réalisation des travaux.

Externaliser les tâches techniques ou à haut risque

En revanche, les travaux techniques ou à haut risque, tels que l’électricité, la plomberie, ou la pose de carrelage, devraient être confiés à des professionnels.

Cette externalisation permet de garantir la sécurité et la conformité des installations tout en réduisant le risque de malfaçon.

Vous conservez aussi la supervision du chantier en collaborant étroitement avec les artisans.

Mais avant de faire appel à des artisans, il est important de vérifier leurs certifications et les garanties qu’ils offrent. Il faut s’assurer qu’ils disposent des qualifications nécessaires et des assurances adéquates.

Une contractualisation détaillée protégera vos intérêts. Elle précisera la prestation attendue, le coût, les délais d’interventions, mais aussi toutes les conditions d’exécution du contrat et les éventuelles pénalités.

Pour ceux qui n’en démordent pas, l’optimisation des projets de rénovation peut passer par un équilibre entre intervention personnelle et externalisation, en faisant appel à des professionnels qualifiés et correctement assurés pour les travaux techniques.

Synthèse des points clés

La question de réaliser soit même les travaux nécessite une réflexion approfondie en pesant le pour et le contre. Avec cet article, je vous ai exposé les avantages et les inconvénients qui découleront de votre décision.

Avantages de réaliser soi-même les travaux

Il est indéniable que réaliser soi-même les travaux augmente la marge, en réduisant les coûts de main-d’œuvre.

De plus, le contrôle total sur le processus de rénovation permet de personnaliser les finitions selon votre créativité et donne une valeur unique au bien.

Inconvénients et risques

Cependant, ces avantages sont contrebalancés par plusieurs inconvénients et risques.

La perte de temps est le premier facteur.

Le temps consacré aux travaux ne permet pas de développer l’activité propre du marchand de biens : L’achat – revente. Cette perte de temps se traduit par moins de projets, donc moins de chiffre d’affaires, et par conséquence, moins de marge bénéficiaire.

L’immobilisation de fonds propres pour l’acquisition des outils, le stockage et la maintenance du matériel vous prive de ses liquidées qui pourraient être utilisées comme apport sur un projet. Et moins d’apport, c’est moins de chiffre d’affaires, et par conséquence, moins de marge bénéficiaire.

Le risque de malfaçon est aussi élevé sans une expertise adéquate. Les coûts de réparation peuvent vite grignoter la marge, sans compter les risques de dommage plus grave comme une inondation ou un incendie.

Conseils pratiques pour les marchands de biens

En choisissant la solution de confier les travaux à des professionnels qualifiés, vous optez pour la sécurité.

Les artisans possèdent toutes les compétences et le matériel nécessaire pour réaliser des travaux de qualité. Ils maitrisent les normes pour les mises en œuvre et sont souvent source de proposition avec des matériaux innovants.

Pendant qu’ils travaillent, vous pouvez consacrer votre temps au développement de votre propre activité, et donc de vos bénéfices.

Pour les irréductibles qui souhaitent tout de même s’impliquer dans les travaux, je conseille vivement de trouver un équilibre entre intervention personnelle et externalisation pour les travaux techniques.

Il faut savoir se limiter à des travaux simples comme la peinture, ou le risque de malfaçon et de dommage ultérieur est très faible.

Et même si vous souhaitez poser une cuisine, rappelez-vous la mésaventure du début de l’article. Vous pouvez garder le montage des meubles, mais faites appel à un électricien pour les branchements électriques, et un plombier pour raccorder l’évier !

Importance de la veille technologique

Dans tous les cas et encore plus si vous faites les travaux vous-même, il est important de garder une veille sur les réglementations, les techniques de mise en œuvre et les solutions innovantes.

Cela vous permettra d’adapter les travaux de vos projets pour répondre aux attentes des consommateurs et vous différentier du marché. L’utilisation des technologies de domotique, ou de matériaux écologiques, apportera une plus-value non négligeable.

La recherche de solution pouvant améliorer la performance énergétique sera très importante pour valoriser votre bien et vous permettra d’améliorer votre marge. Plus que d’effectuer les travaux vous-même !

En conclusion, la décision de réaliser soi-même les travaux de rénovation doit être prise avec soin, en tenant compte des compétences, des ressources et des objectifs personnels. Les risques pris doivent être évalués avec du recul pour ne pas mettre en péril vos finances.

Vous l’avez compris, et je le rappelle souvent, le marchand de biens est un commerçant, pas un artisan. Laissez ces derniers réaliser des travaux dont ils sont les spécialistes. Chacun son métier.

Je vous conseille vivement d’externaliser vos travaux pour vous consacrer à la recherche de nouveau projet et développer votre activité.

En réalisant les travaux, vous serez toujours bloqué sur de « petits » projets. Alors que si vous faites appel aux professionnels du bâtiment, vos projets peuvent être de plus en plus importants.

Et il n’y a pas de limite ! 

Refaisons un peu l’histoire.

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez réaliser une rénovation, vous êtes donc le maître d’ouvrage (le MOA).

Vous allez commander la création d’un ouvrage en fixant un objectif de réalisation, ainsi qu’un budget et un délai.

Mais vous n’avez pas les compétences techniques pour la mise en place de ce projet.

Et c’est donc là que le maître d’œuvre intervient.

En effet, c’est lui qui a les compétences techniques qui vont être nécessaires pour réaliser l’œuvre que vous commandez.

C’est le maître d’œuvre qui va vous accompagner, de la définition précise de l’ouvrage attendu, jusqu’à la livraison du chantier.

Il va être à vos côtés tout au long du projet, vous orienter sur les matériaux, les solutions techniques, la consultation et le choix des entreprises, la gestion des travaux ou encore la livraison du chantier.

Il vous remettra l’œuvre achevée, dans le budget établi et le délai fixé.

Pourquoi il est important de faire appel à un professionnel ?

Vous demandez encore pourquoi faire appel à un maître d’œuvre et encore rajouter un poste budgétaire dans votre business plan.

Vous vous dites que vous avez assez d’amis et de connaissances pour vous conseiller, que des artisans peuvent apporter leurs savoir-faire et qu’il n’y a pas besoins de faire appel encore à un autre intervenant.

Oui, mais voilà, je vais vous donner 4 points qui rendent indispensable le maître d’œuvre dans votre projet :

1) Vous vous déchargez de toute la responsabilité engendrée par les travaux.

En effet, en votre qualité de marchand de biens, donc de commerçant, vous n’avez pas les compétences de maitrise d’œuvre, et encore moins les assurances de responsabilité civile.

Imaginez que vous faites refaire un balcon, et que celui-ci s’effondre 5 ans après la livraison. (Malheureusement, ça s’est vu).

L’artisan qui a réalisé les travaux vous aura bien sûr fourni son assurance décennale et sera couvert juridiquement, mais il dira que c’est vous qui avez demandé de faire tel type de travaux.

Et au final c’est vous qui en porterez une grande partie de la responsabilité, sans être couvert par votre assurance RC pro de marchand de biens !

Alors que si vous faites appel aux services d’un maître d’œuvre, il sera en première ligne, c’est lui le « sachant ».

Evidement, j’ai pris un exemple un peu gros !

Mais c’est valable pour tous les travaux réalisés.

2) Vous avez un spécialiste qui vous guide dans les solutions techniques et les matériaux

Vous êtes ingénieux, plein d’idées et vous avez plein de perspectives d’aménagement pour l’acquisition que vous venez de faire.

Je vous dirais que c’est normal, c’est la valeur ajoutée du marchand de biens !

Le maître d’œuvre, lui, son métier, c’est de s’occuper des matériaux, des mises en œuvre, des délais et des coûts.

Il vous apportera sa compétence pour trouver la meilleure solution technique pour réaliser l’œuvre que vous projetez.

Et au final, vous ferez des économies sur votre budget en choisissant des solutions techniques et des matériaux plus performants que ce que vous pensiez.

3) Le maître d’œuvre assure la relation et le suivi des artisans

Fini de rechercher des artisans pour avoir des devis.

Fini les doutes sur les prestations proposées en phase avec les attentes.

Fini de courir après les artisans pour qu’ils interviennent sur le chantier

Fini de vérifier si les travaux sont réalisés dans les règles de l’art.

Fini de contrôler toutes les prestations facturées en phase avec le chantier.

…

Le maître d’œuvre est là pour suivre et gérer les entreprises. Il parlera le même langage qu’eux et s’assurera que les prestations soient réalisées en conformité avec votre projet.

4) Un chantier bien administré jusqu’à la livraison

Le maître d’œuvre s’occupera de préparer les dossiers administratifs qui encadrent les relations avec les artisans.

Il s’occupera du marché de travaux qui engagera les entreprises et vous déchargera du suivi administratif du chantier.

Vous serez libéré de toute cette gestion et suivi de chantier et vous pourrez vous consacrer pleinement à votre prochaine affaire.

Vous l’aurez compris, le maître d’œuvre est un homme clé pour la réalisation d’un chantier.

Il ne vous coûtera pas de l’argent, contrairement à ce que vous pourriez croire, mais vous en fera économiser.

Pensez à tout le temps que vous allez gagner à ne pas être derrière les artisans pour pouvoir vous consacrer au développement de vos propres entreprises, à chercher de nouvelles affaires et générer de nouveaux bénéfices.

Voyons plus en détail quelles sont ses interventions.

Le maître d’œuvre doit intervenir en amont du projet.

Une fois que vous avez arrêté votre projet, vous devez vous rapprocher d’un maître d’œuvre qui vous aidera à mettre noir sur blanc le descriptif de votre opération.

Cela peut être votre architecte qui a dessiné vos plans.

Mais cela peut aussi être un indépendant qui reprendra vos plans.

Il rédigera un descriptif technique précis, comprenant aussi bien les matériaux à utiliser, que la mise en œuvre elle-même.

En fonction des travaux projetés, il vous guidera éventuellement sur les besoins annexes : bureau d’étude, bureau de contrôle, coordinateur SPS…

Mais ce n’est pas tout.

Il validera avec vous le budget et vous aidera à recadrer votre projet si le besoin s’en faisait sentir.

Et pour finir, il fera avec vous la préparation du planning pour la réalisation des travaux.

Une fois ces deux points arrêtés, il rédigera des descriptifs par corps d’état pour consulter les entreprises.

Un simple maître d’œuvre ne vous fera pas un chiffrage précis de vos travaux. Il vous donnera simplement une approche.

Avec sa complicité, vous devrez faire appel à un économiste de la construction pour obtenir un chiffrage précis. Ce qui, entre autres, sera nécessaire si vous faites des opérations en VIR.

La consultation des entreprises

C’est toujours un grand sujet.

Tel que je vous connais, comme pour l’achat de votre bien, vous voulez toujours négocier les prix.

Ok, je suis d’accord.

Mais d’abord, laissez faire le maître d’œuvre.

C’est lui qui va s’assurer que les entreprises répondent aux besoins et que leurs prestations soient complètes et pourront satisfaire votre chantier.

Pour avoir un bon dossier de consultation, le maître d’œuvre aura aussi besoin du rapport du bureau de contrôle et du coordinateur SPS. A vous de l’organiser.

Si le chantier l’exige, il demandera aussi le rapport du ou des bureaux d’études. Souvent, il s’en charge directement.

De plus, si c’est un grand professionnel, il vous conseillera de prévoir des marchés forfaitaires et globaux.

Je m’explique :

Si le devis ou le marché signé avec un artisan n’est pas forfaitaire et global, vous verrez arriver des travaux complémentaires. C’est la spécialité du bâtiment !

Mais si vous partez en marché forfaitaire et global, l’artisan ne pourra pas produire des factures complémentaires (sauf travaux demandés en plus). C’était à lui de prévoir tous ses besoins pour le chantier.

Je prends l’exemple de l’électricien qui a oublié de compter le carottage d’un mur pour passer ses réseaux ou qui a carrément zappé une chambre (je l’ai vu !).

Si le maître d’œuvre a établi un descriptif complet, et c’est son métier, l’artisan s’engage à fournir toutes les prestations écrites. Et s’il a oublié un poste, ce sera pour lui !

Vous bénéficiez ainsi d’un budget arrêté et stable.

Le maître d’œuvre contrôlera tous les devis qui lui seront communiqués par les artisans.

Il s’assurera aussi que les entreprises soient bien couvertes par une assurance décennale et qu’elles aient toutes les capacités et autres certifications pour réaliser les travaux.

Une fois les dossiers validés et conformes, il pourra vous les soumettre avec ses commentaires.

Et là, vous pouvez jouer votre rôle de négociateur, car vous savez que les devis sont complets.

Vous discuterez que de finance ! Pas de risque de dérapage sur la qualité des matériaux ou l’économie de prestations.

Pour vous assurer d’une mise en concurrence sur les prestations, vous demanderez au moins 3 devis par corps d’État. Vous pourrez même aller plus loin en imposant au maître d’œuvre de consulter des entreprises que vous avez sélectionnées.

Rassurez-vous, au final, c’est quand même vous qui déciderez quels artisans retenir.

La signature des marchés

Certes, vous n’êtes pas la Région et n’allez pas construire le prochain lycée de votre ville.

Mais pour bien établir les règles de fonctionnement sur votre chantier, la mise en place d’un marché de travaux est indispensable.

Comme toujours, ce qui est écrit et signé fait Loi entre les parties. (Art 1103 du Code Civil).

Dans le respect de la législation bien sûr.

La simple signature de devis peut être suffisante pour un petit chantier. Et encore faut-il porter les bonnes mentions sur le devis !

Mais dès que vous commencez à avoir des travaux conséquents et notamment quand plusieurs corps d’état interviennent, il est indispensable de mettre en place des marchés de travaux. Ce sera aussi le cas avec une entreprise générale.

Le maître d’œuvre est là pour vous assister et monter le dossier.

Le marché de travaux comprendra toutes les conditions d’exécution, mais aussi les conditions de règlement.

Bien entendu, dans ce marché, vous pourrez insérer de très nombreuses clauses, ne serait-ce que les retenues de garantie ou les pénalités de retard.

Un marché de travaux est aussi un engagement de votre part, où vous devez amener une garantie de paiement.

Le maître d’œuvre préparera les marchés de travaux avec les entreprises, mais c’est vous qui le signerez.

La mise en chantier

C’est toujours un très grand moment, que ceux qui ont fait de gros travaux connaissent bien, et appréhendent.

Mais vous avez fait appel à un maître d’œuvre.

C’est lui qui va prendre en charge cette responsabilité.

Il interviendra aussi bien sur le plan administratif que sur le terrain.

Commençons par le plan administratif

Cela commence par l’ordre de service, c’est-à-dire le document officiel qui demande à l’entreprise d’intervenir sur le chantier.

Tout au long de l’avancée des travaux, le maître d’œuvre doit organiser des réunions de chantier et rédigera des comptes-rendus.

Cela peut vous paraître barbare et administratif, mais ces comptes-rendus sont des documents qui font foi entre les parties. Si un litige naissait sur le chantier, c’est toujours leur lecture qui fera référence.

Une fois les travaux achevés, c’est lui qui convoquera les entreprises pour effectuer la réception du chantier et qui rédigera le PV de livraison. Bien entendu, vous serez présent pour valider et signer ce dernier.

Mais sa mission ne s’arrêtera pas là s’il y a des réserves. Et il y en a toujours !

Il devra s’assurer du suivi des réserves et de leurs levées, jusqu’au parfait achèvement du chantier.

A chaque fin de période ou de mois, les entreprises communiquent leurs factures au maître d’œuvre.

C’est encore à lui que revient la tâche de vérifier que les factures soient conformes à l’avancée du chantier, avant de vous les soumettre pour règlement.

Ce serait dommage de payer des travaux non réalisés, ou mal exécutés !

Laissez faire le maître d’œuvre, c’est son métier.

Pour le chantier lui-même 

Le maître d’œuvre assurera une présence régulière sur le chantier, avec non seulement des réunions régulières, mais aussi la visite de chantier.

Son rôle est de s’assurer, d’une part, que l’exécution des travaux est en phase avec le planning. Il mettra en place des actions rectificatives si besoin.

D’autre part, s’il constate que des travaux exécutés ne sont pas conformes au descriptif ou que les fournitures ne sont pas les bonnes, il demandera une reprise du poste.

Mais attention, il n’est pas là pour valider la conformité de mise en œuvre.

Cette tâche relève du bureau de contrôle que vous aurez bien entendu missionné. Il vérifiera l’application du DTU et la conformité des matériaux aux normes NF.

Si le rapport de ce dernier fait état d’anomalies, c’est le maître d’œuvre qui en demandera la correction à l’entreprise concernée.

Il a aussi pour rôle, en relation avec le coordinateur SPS, de vérifier que la sécurité sur le chantier est assurée. C’est aussi votre cas si vous visitez le chantier.

Attention à la tentation d’intervenir sur le chantier. 

C’est une maladie très fréquente chez les maîtres d’ouvrage, donc vous !

Et toute immixtion sur les travaux pourrait engager votre responsabilité !

Vous avez délégué la mission de maîtrise d’œuvre, vous n’avez donc plus à interférer avec les entreprises et les exécutions des travaux. C’est toujours le maître d’œuvre qui doit donner les ordres aux entreprises.

Il reste évident que s’il faut choisir la couleur des peintures, cela est à votre ressort. Mais vous devez vous en tenir au choix des couleurs ou des modèles proposés.

Je vous conseille quand même de visiter régulièrement le chantier avec le maître d’œuvre pour en vérifier l’avancement et la conformité. (Et voir où part votre argent !)

Durant tous les travaux, vous avez un professionnel qui doit s’assurer que le chantier avance et se réalise correctement.

 Vous pouvez dormir sur vos deux oreilles, et vous reposer sur lui !

La livraison du chantier

Une fois les travaux achevés, le maître d’œuvre convoque les entreprises pour faire la réception du chantier.

Cette date est très importante, car c’est elle qui déclenche le démarrage de la garantie de parfait achèvement et de la garantie décennale. Mais elle marque aussi la fin du chantier avec toutes les conséquences que cela implique.

Le maître d’œuvre établira un PV de livraison. Il notera éventuellement toutes les réserves qu’il pourrait constater.

Vous devrez bien entendu être présent ce jour-là pour vérifier le chantier avec lui et faire vos remarques.

La signature du PV de livraison sonnera la fin du chantier.

Ce n’est qu’à partir de là que vous pourrez éventuellement livrer les biens à vos clients.

Mais la mission du maître d’œuvre n’est pas achevée.

Tout d’abord, il signifiera à toutes les entreprises les réserves qu’ils ont à lever et leur imposera le délai pour intervenir.

Côté administratif, il établira aussi les comptes de fin de chantier avec les DGD communiqués par les entreprises, c’est-à-dire un Décompte Général Définitif.

C’est ce document qui soldera les comptes entre les entreprises et vous.

Il sera bien évidemment le point de départ pour toutes contestations.

La mission du maître d’œuvre continue toujours.

Il visitera de nouveau le chantier pour s’assurer que les artisans sont bien intervenus pour lever les réserves prises à la livraison.

Se rajouteront éventuellement, suivant le cas de figure, les réserves que les clients pourraient prendre à la livraison de leur bien.

Le maître d’œuvre peut aussi vous assister pour la livraison à vos clients.

Mais c’est qui cet homme, le maître d’œuvre ?

Tout d’abord, ne soyons pas sectaires, ça peut être un homme ou une femme. Aujourd’hui, de nombreuses femmes sont très compétentes dans le bâtiment.

La maîtrise d’œuvre est un vrai métier.

Historiquement, elle était exécutée par des architectes qui s’étaient spécialisés dans la réalisation des travaux.

C’est encore le cas pour certains architectes, voire certains cabinets d’architecture qui ont développé une branche spécifique pour la maîtrise d’œuvre.

Aujourd’hui, on trouve aussi de plus en plus de cabinets avec de vrais techniciens et des ingénieurs qui ont suivi des cursus de formation spécialisés dans le bâtiment pour assurer cette mission.

Vous l’avez donc compris, tout au long de mon déroulé, la relation entre le marchand de biens et le maître d’œuvre est primordiale pour la réussite d’une opération.

Vous pouvez consulter plusieurs cabinets avant de faire votre choix, mais le prix ne devra pas être le premier critère.

C’est la technicité et l’affinité que vous aurez avec le maître d’œuvre qui fera la réussite de votre chantier, et donc de votre bénéfice.

Avant de vous engager, n’hésitez pas à demander leur référence, notamment sur leurs réalisations dans « l’ancien ». C’est totalement différent du neuf. Quelqu’un qui ne maîtrise pas le domaine va au-devant de mauvaises surprises !

Un dernier point, prenez bien une mission complète, c’est-à-dire de la préparation du projet et l’exécution.

En effet, si vous ne prenez que la mission d’exécution, vous risquez de rencontrer des difficultés dans la réalisation des travaux que le maitre d’œuvre n’aura pas lui-même préparés.

Le maître d’œuvre est incontournable pour les chantiers du marchand de biens.

Je vous le rappelle, vous êtes un commerçant et pas un professionnel du bâtiment.

Votre métier, c’est d’acheter et de revendre des bâtiments, en effectuant des rénovations ou des réhabilitations. Mais rien d’obligatoire.

Dès que vous touchez aux travaux, vous devez faire appel à un autre professionnel qui s’appelle un maître d’œuvre.

Je le répète, c’est une pièce essentielle de la réalisation des travaux pour éviter les désagréments. Et qui dit désagrément, dit perte financière…

C’est lui qui juridiquement sera responsable de leur exécution. Il est assuré pour ça, pas vous !

Avec son professionnalisme, il vous apportera :

• Des solutions techniques et des choix de matériaux pertinents.
• Une approche budgétaire optimisée.
• La gestion des artisans et des entreprises intervenant sur le chantier.
• La gestion administrative des travaux, y compris la facturation.
• Le contrôle de l’exécution des travaux.
• Un planning de mise en œuvre.
• La réception des travaux.
• Le suivi des réserves de livraison
• …

Plus besoin de perdre du temps pour rechercher des artisans.

Plus besoin de s’arracher les cheveux pour trouver la solution technique pour votre projet.

Plus besoin d’une assistante pour gérer tous les documents administratifs.

Plus besoins…

Et vous gagnerez en temps libre !

C’est du temps que vous consacrerez pour chercher d’autres affaires, pour générer des bénéfices sur d’autres opérations.

Il ne faut pas non plus regarder combien va vous coûter le maître d’œuvre, mais regarder ce qu’il va vous faire gagner :

• Du temps, je l’ai déjà dit
• De la responsabilité civile. C’est lui qui maîtrise le sujet des travaux.
• Du professionnalisme sur le chantier, donc moins de litiges (et ça prend du temps et de l’argent)
• De la tranquillité d’esprit, en vous déchargeant des tâches qui ne sont pas les vôtres.

C’est ça le métier de marchand de biens. C’est savoir s’entourer de bons professionnels.

Pour conclure, même si vous n’avez que peu de travaux, le maître d’œuvre est une pièce incontournable pour la sécurisation de vos chantiers. Il adaptera sa prestation en fonction de l’ampleur du chantier.

Et cerise sur le gâteau, quand vous franchirez la porte du banquier pour vous faire financer, ou quand vous demanderez à votre assureur une couverture Dommage Ouvrage, ils vous prendront pour un vrai professionnel.

Et pour finaliser, quand votre notaire, et surtout le notaire de l’acquéreur, verront votre dossier, ils ne mettront pas d’opposition aux reventes…

Les travaux seront réalisés dans le budget fixé sans débordement 

Fini les devis des artisans pour des travaux complémentaires.

Fini les augmentations imprévues.

Fini les achats imprévus pour finir le chantier.

En anticipant plusieurs points, vous échapperez à ces surcouts toujours plus nombreux faisant fondre votre marge comme neige au soleil.

Les artisans vous établiront des devis complets, comprenant tous les postes, avec toutes les prestations nécessaires pour réaliser les travaux que vous leur confiez.

Votre marge est totalement préservée et votre opération est rentable.

Les travaux sont réalisés en temps et en heure

Fini les délais d’attente d’intervention des artisans.

Fini les excuses des artisans pour dire que le chantier n’est pas prêt pour leur intervention.

Fini les retards pour rupture de matériaux.

De simples précautions vous permettront d’anticiper la réalisation de votre chantier et de respecter votre calendrier.

Vous pouvez revendre votre appartement dans le teaming prévu et encaisser les bénéfices pour un autre projet.

Les travaux sont conformes à vos attentes

L’aménagement de la salle de bains correspond à votre projet.

Les murs et les sols du logement sont réalisés avec les matériaux choisis.

La cuisine équipée est installée exactement comme vous l’imaginiez.

En réalisant des choix pour l’aménagement de votre appartement, vous éviterez les surprises de dernière minute.

Vous pourrez même ainsi anticiper la commercialisation et revendre plus rapidement votre bien.

Mais pour cela, il faudra être attentif et ne pas hésiter à investir du temps dans la préparation du chantier.

Ce n’est pas en fonçant tête baissée dans les travaux que vous arriverez à un bon résultat, mais en prenant du temps à la préparation de votre projet.

Prenez exemple sur la Nasa, avant de faire décoller une fusée pour l’espace, ils vont prendre des mois, voire des années pour programmer le décollage.

Faites de même, mais sans prendre des mois, cela va de soit. Préparez votre chantier.

Que vous effectuiez des travaux vous-même, ou que vous fassiez appel à des artisans, ce sera toujours les mêmes règles qu’il faudra employer.

Quel que soit votre projet, les points que je vais vous présenter, s’appliquent aussi bien pour un simple appartement que pour une villa ou pour un immeuble complet, ce sont les mêmes bases qu’il faut utiliser.

Alors voyons voir plus précisément

Faire un descriptif précis

Quand on est sur place, on a pleins d’idées, de possibilité de plan d’aménagement, de choix de matériaux, de couleurs. Les artisans vont aussi vous donner des orientations réalisables, souvent en fonction de la revente de leurs prestations.

Alors avant de foncer dans toutes les directions, quand vous êtes sur place, prenez des notes sur vos idées.  

Vous commencerez par l’aménagement général : les démolitions à réaliser, puis les murs à supprimer ou à créer.

Pour chaque pièce, notez les matériaux et les couleurs, pour les sols, les murs, le plafond, les huisseries, le chauffage, les aménagements et tous les points de détail.

De retour à votre bureau, mettez noir sur blanc toutes les notes que vous avez relevées, en commençant toujours par l’aménagement général. N’hésitez pas à faire un plan si vous réorganisez les espaces.

Notez une ligne par opération.

Exemple :

• Démolition de la cloison entre couloir et cuisine
• Démolition de la cloison entre cuisine et salon
• Création d’un mur entre la cuisine et le couloir en plaque de plâtre standard épaisseur 76 mm
• Etc.

Ensuite soyez méthodique, prenez les pièces une à une et renseignez un point par ligne.

Par exemple, pour la chambre, vous pourrez noter :

• Sol : Ragréage du sol
• Sol finition : Pose en parquet stratifié 7 mm motif chêne, sur isolant acoustique
• Murs : rebouchage et lissage mur existant,
• Murs finition : sous couche d’impression et peinture 2 couches, couleur blanc mat
• Porte d’entrée : préparation et finition peinture 2 couches, couleur blanc mat
• Fenêtre : remplacement par huisserie PVC blanc double vitrage, pose sur chambranle existant
• Chauffage : remplacement radiateur existant par radiateur électrique à inertie base huile 1000 Watts
• Electricité : remplacement appareillage 1 interrupteur et 4 prises
• Etc.

Il faudra faire un premier jet et retourner sur les lieux pour pointer et vérifier vos descriptions. Prenez le temps de revoir votre projet pièce par pièce.

N’hésitez pas à corriger, compléter, voire modifier votre descriptif.

N’oubliez pas non plus le nettoyage de fin de chantier, que vous pourrez éventuellement réaliser vous-même.

Après deux ou peut-être trois visites, vous devez prendre la décision de fixer votre projet et ne plus le modifier.

Ne répondez pas aux sirènes des conseils des artisans qui viendront sur site ou au vendeur de matériaux qui voudront placer leurs produits à forte marge.

Soyez ferme et intransigeant sur vos choix. Tout changement sera source de déconvenue et de dérapage du projet…

Pour terminer, fixer une date de démarrage des travaux, suffisante pour vous permettre de faire toutes les consultations et valider tous les devis.

Cela vous fait peur, vous doutez de vos compétences ?

Vous pouvez aussi faire appel à un professionnel comme un maitre d’œuvre ou un architecte pour vous établir un descriptif précis des travaux et réaliser un planning prévisionnel. Ils engageront leurs responsabilités et seront une source de professionnalisme pour votre projet.

Mais attention, ne vous laissez pas déborder par leurs idées abondantes et gardez toujours en tête qu’ils ne sont pas les payeurs !

Ce n’est pas l’appartement de vos rêves que vous allez réaliser, mais une rénovation dans le but de la revendre rapidement. Il faudra rester sur du standard, et cela m’amène au point suivant.

Faire du standard

Je sais, vous avez pleins d’idées de déco, d’aménagement.

Mais vous n’êtes pas en train de refaire votre appartement.

Non non, je vous rappelle que votre objectif c’est de revendre l’appartement que vous rénovez.

En conséquence, il est essentiel de faire du standard pour deux raisons :

1) Tous les agents immobiliers vous le diront, l’exotique est beaucoup plus compliqué à la revente.

Un aménagement avec une décoration spécifique ne correspondra pas à tout le monde et ne touchera qu’une partie d’acquéreurs potentiels.

Alors qu’avec du standard vous répondrez à la majorité des attentes des acquéreurs.

Mettez vous à la place d’un visiteur, il est beaucoup plus facile de se projeter dans un appartement avec des murs blancs, que le même avec des murs décorés.

Et votre bien se revendra plus vite.

2) Les matériaux standards seront toujours disponibles et à un prix plus abordable.

Le bac à douche extraplat en résine beige avec caniveau 90 X 120 sera beaucoup plus cher qu’un bac blanc standard 80 X 120 en résine.

Et surtout il sera disponible dans tous les magasins de bricolage, alors que si votre bac beige est en rupture chez votre fournisseur habituel, il faudra attendre son réapprovisionnement. Et cerise sur le gâteau, ce dernier aura pris 15 % d’augmentation.

Restez dans les références standards, celles que vous êtes sûr de pouvoir trouver chez tous les revendeurs de matériaux.

 Vous aurez ainsi une meilleure maitrise de vos achats et vous éviterez une potentielle rupture d’approvisionnement.

Avec une rénovation d’un appartement de type standard, vous êtes sûr de maitriser vos couts de matériaux et vos délais d’approvisionnement.

Et en plus, vous revendrez plus facilement votre bien.

Libre ensuite à votre acquéreur de mettre sa touche personnelle pour s’approprier son logement.

Qui fait quoi ?

Vous êtes parti à fond dans votre projet et vous allez faire tous les travaux.

Oui, mais avez-vous toutes les compétences ?

Pouvez-vous apporter à vos acquéreurs une garantie sur les travaux que vous avez réalisés ?

Revenons au primaire, vous avez acheté un appartement pour le rénover et le revendre. Vous êtes donc un marchand de biens. Et qui dit marchand de biens, dit professionnel de l’immobilier.

Et en votre qualité de professionnel de l’immobilier, vous devez fournir toutes les garanties nécessaires sur les travaux réalisés avant la revente.

Pour résumer, hors de simples travaux de peinture, vous devez présentez une garantie décennale à vos acquéreurs, couvrant tous les travaux réalisés.

Comme tout marchand de biens, vous avez souscrit une assurance RC pro propre à votre métier. Mais elle ne couvre pas les travaux. Et entre nous, le marchand de biens n’est pas un artisan du bâtiment, mais un commerçant de biens immobiliers !

Pour sécuriser votre revente, vous devez donc faire appel à des artisans qui, eux, seront assurés pour le métier qu’ils exercent.

Il faut donc reprendre votre descriptif des travaux ligne par ligne et mettre en face le corps d’état qui correspond pour les réaliser.

Vous pourrez ainsi obtenir un descriptif par métiers afin de consulter les artisans.

Je vais insister sur la nécessité de ne pas réaliser vous-même les travaux, sauf vous avez une entreprise indépendante assurée en RC Décennale correspondante.

Admettons que vous ayez toutes les compétences nécessaires en électricité, voire un copain électricien qui vous donne un coup de main. Vous vous dites après tout que les travaux sont minimes et que vous pouvez les faire. Oui mais voilà, deux ans après la revente, un incendie se déclare. L’enquête découvre que l’origine est électrique sur les derniers travaux réalisés. Votre responsabilité Pénale sera directement engagée et votre assurance ne vous couvrira pas.

De même que pour des travaux de plomberie qui serait défectueux et engendrerait une fuite inondant le voisinage. Vous devrez supporter la charge de l’intégralité des travaux de remise en état, voire du relogement en cas de locaux impropres à leurs usages.

Comme on dit chez nous, à chacun son métier et les vaches seront bien gardées.

Maitriser les artisans

Je le sais, pour l’avoir réalisé à de nombreuses reprises, cela demande beaucoup d’énergie.

Mais c’est aussi une des clés essentielles pour la réussite de l’opération.

Une fois vos descriptifs établis de façon ferme, il faut entreprendre la consultation des artisans pour chaque corps d’état.

• Même si vous avez l’habitude de travailler régulièrement avec un artisan, remettez toujours en question sa prestation, que ce soit pour ses couts, mais aussi pour la qualité d'exécution.
• En effet, quand les habitudes s’installent j’ai fréquemment constaté deux choses :
• Les prix ont tendance à augmenter plus que de raison
• L’artisan prend de plus en plus de liberté : retard d’intervention, modification de la prestation, remplacement des matériaux, etc.

Gardez pour principe de refaire une consultation pour chaque nouveau chantier.

Comment s’y prendre ?

1) Consultation des artisans

Bien en amont de l’opération, vous devez avoir un carnet d’adresses bien rempli pour chaque corps d’état.

N’hésitez pas à en contacter beaucoup, car au final le nombre de devis obtenus est souvent maigre.

J’ai l’habitude de dire sur 10 contacts et rendez-vous obtenus, 7 viennent au rendez-vous, 5 vous disent qu’ils préparent un devis, pour finalement n’en recevoir que 3 !

Et 3 devis, c’est le minimum pour chaque poste

2) Visite du chantier et descriptif des travaux

Vous avez préparé votre descriptif que vous remettez en totalité avec tous les corps d’état à chaque artisan.

En effet, ils doivent connaitre l’ampleur complète des travaux, de manière à avoir une vue précise de leur propre intervention sur le chantier.

Cela vous permettra d’obtenir deux informations essentielles :

Définir précisément quand ils doivent intervenir

Quelle est la durée de la ou des interventions

Exemple : l’électricien interviendra une première fois pour poser ces réseaux pour une intervention de deux jours, et il précisera qu’il faut que le plaquiste ait achevé ses armatures et posé une première peau.

Vous pourrez ainsi noter toutes les interventions et les enchainements des différents corps d’état.

Vous connaissant attentif, vous avez surement remarqué que je n’ai jamais fait référence au quantitatif.

C’est le piège à éviter.

Si vous commencez à prendre les métrés à la place de l’artisan, il va se reposer sur vos chiffres. Si à la réalisation du chantier il s’aperçoit que vous avez commis des erreurs de métré, il sortira le facturier, votre budget partira à la hausse et les délais déraperont.

Comme vous l’avez compris, le rendez-vous sur place est donc indispensable.

Soyez ferme dans votre discours, ne vous laissez pas embarquer par des suggestions d’artisans qui essayent de vendre des prestations ou des produits à forte marge.

Abordez le problème financier.

C’est très souvent un point sensible et c’est une hantise de nombreux artisans qui craignent de ne pas être payés, surtout par les marchands de biens.

Vous devez prévoir en amont votre trésorerie basée soit sur vos fonds propres éventuellement complétés par un emprunt bancaire. N’hésitez pas à présenter votre plan de financement.

Prévoyez systématiquement un acompte, qui sera plus ou moins important suivant les corps d’état.

Exemple : l’acompte sera moins important pour le peintre qui n’a que très peu de matériaux à acheter, que pour le menuisier extérieur qui devra commander les huisseries « sur mesure ». Il ne pourra pas de ce fait pas les réutiliser sur un autre chantier.

Soyez donc attentif et « généreux » sur le paiement des artisans. Un entrepreneur payé rubis sur l’ongle mettra votre chantier dans ses priorités.

Pour clôturer la visite, soyez précis sur la date de remise des devis.

3) Fourniture du devis

Sauf à faire appel à un cahier des charges avec des clauses administratives complètes, c’est la signature du devis qui fera office de contrat.

Vous devez donc attacher une importance particulière sur son contenu :

• Les références du chantier sont bien précisées
• Tous les postes de descriptifs sont présents avec un prix unitaire ou forfaitaire, peu importe.
• La ou les dates d’intervention avec la durée. Remarque : vous aurez auparavant préparé votre planning (voir ci-dessous).
• Faire apposer la mention « Devis forfaitaire et suffisant pour satisfaire les besoins du chantier pour l’avoir vu, visité et mesuré ».
• Cette mention vous protègera de toute surprise de surfacturation, que ce soit les quantitatifs ou pour des fournitures complémentaires.
• Faire préciser « prix ferme non révisable ».
• Durée de validité de l’offre. Elle doit être précisée et suffisante pour que vous puissiez valider le devis avant le démarrage du chantier, sans augmentation.

Bien entendu, vous vous ferez spécifier quelle est la date ultime pour passer la commande et commencer le chantier dans les délais.

4) Sélection des artisans

C’est toujours le moment le plus délicat.

La seule chose que je peux vous dire, c’est : prenez le meilleur devis.

Ce ne sera pas forcément le moins cher.

C’est obligatoirement celui qui aura un devis complet avec tous les critères sans exception (voir ci-dessus).

C’est aussi l’artisan qui vous donnera de bonnes garanties sur son intervention.

C’est aussi l’artisan qui sera à jour sur son administratif et vous aura fourni une copie de son assurance RC décennale.

Je reviens sur ce point qui est primordial. Pour garantir vos travaux auprès de vos acquéreurs, vous joindrez la copie de ces assurances dans les annexes de l’acte de vente.

Vous devez donc être sûr que l’artisan est assuré pour la prestation qu’il réalise (bien lire les garanties en condition particulière). N’hésitez pas à vous faire remettre une attestation complémentaire avec une date de validité de l’assurance à l’ouverture de votre chantier.

Je rajouterais un point qui peut sembler anodin, mais qui peut ne pas être sans conséquence : vérifiez la santé financière de l’entreprise et les éventuelles procédures.

Avec Internet, il est très facile de contrôler ces informations, et même de placer une alerte sur la durée de votre chantier.

En cas d’entreprise en difficulté, analysez bien les risques que vous encourrez (disparition de l’entreprise durant le chantier, etc.)

exemple : un plombier est généralement assuré pour la pose et l’installation de sanitaire, réseau compris, mais ne l’est pas forcément pour la pose de faïence.

Les travaux que vous vous réservez

Sans revenir sur la garantie des travaux, vous pouvez vous réserver quelques prestations.

Gardez quelques principes :

• Faite des métrés précis
• Rajoutez un coefficient de sécurité pour les quantitatifs
• Ne prenez pas le prix le plus bas pour les matériaux
• Restez sur des matériaux standards
• Finalisez votre budget avec un coefficient de sécurité (en général je mets 10 %)

Faire un planning prévisionnel des travaux

Après avoir fixé la date de démarrage des travaux et obtenu des informations sur les interventions de chaque corps d’état, il est impératif d’établir un planning prévisionnel.

Si vous voulez garder la maitrise du temps pour votre chantier, un minimum de règles s’imposent :

• Faire une ligne pour chaque type d’intervention (Exemple : ragréage chambre 1 et 2)
• Pas de raccourcissement des temps d’intervention des artisans
• Bien prendre en compte les jours fériés, les ponts et les éventuelles vacances.
• Bien faire attention à ne pas faire chevaucher deux corps d’état non compatible (exemple : personne ne peut intervenir le jour du ragréage).
• Rajouter une marge de sécurité. Moi je prends souvent une journée en plus toutes les deux semaines.
• N’oubliez pas votre prestation si besoin, toujours avec une marge de sécurité
• N’oubliez pas la fin de chantier

Vous avez ainsi la date de fin de chantier et la possibilité de vendre votre appartement.

Ce document devra impérativement être joint en annexe de la signature du devis et contresigné de l’artisan.

Pour ceux qui veulent aller encore plus loin, il est aussi possible de rajouter un engagement de respect des délais, moyennant des pénalités en cas de retard. Elles s’appliqueront indépendamment pour chaque poste du planning.

Le montant des pénalités devra être fixé forfaitairement ou en pourcentage pour chaque jour de retard.

À titre d’exemple, la norme NF P03-001, qui s’applique sur le chantier privé et sert de référence, fixe les pénalités de retard journalier à 1/1000 ^e du montant total, avec un plafond à 5 % du marché total.

Si vous avez recours à un professionnel pour l’encadrement de vos travaux, c’est lui qui réalisera ce planning prévisionnel. Il pourra même vous proposer un cahier des charges pour votre chantier.

La gestion du chantier

Vous avez sélectionné les artisans, le chantier a démarré, maintenant il faut vous assurer que tout se déroule correctement.

Il sera donc nécessaire d'être présent régulièrement pour suivre les travaux et faire le point sur l’avancement avec chaque corps d’état.

Vous pouvez mettre en place quelques principes :

• Être présent pour la mise en place de chaque corps d’état
• Faire un point d’avancée toutes les semaines (pour la facturation entre autres)
• Faire des visites à l’improviste
• Mettre en place des actions correctives si nécessaire.

N’oubliez pas de régler les artisans en temps et en heure suivant vos engagements. Ils sont très sensibles sur ce point.

A défaut de paiements, ils auraient une parfaite excuse pour ne pas intervenir, et c’est là que le chantier dérape…

A contrario, ne pas régler les factures sans avoir contrôlé qu’elles sont bien en phase avec les travaux réellement exécutés, pour ne pas avoir a payé plus que de besoin.

Vous pouvez tout à fait confier l’intégralité de la gestion du chantier à un professionnel, qui prendra la casquette du maitre d’œuvre.

Mais ce n’est pas une raison pour ne pas aller régulièrement sur votre opération.

N’oubliez pas que c’est toujours vous qui « signez les chèques ». Et il est bien de savoir à quoi sert l’argent que vous sortez !

La gestion des imprévus

Soyons réaliste, quand on fait de la rénovation, vous êtes dans de l’existant et il y a toujours des imprévus.

Mais ce qui est certain, c’est que si vous avez préparé correctement votre chantier comme je vous l’ai développé précédemment, les imprévus seront très limités.

Pour chaque imprévu, sachez réagir sereinement. Quand un artisan vous explique que vous n’aviez pas demandé un point précis de prestation. Prenez le temps de reprendre votre descriptif, de relire le devis.

Surtout, n’oubliez jamais qu’il s’est engagé sur une prestation forfaitaire et globale. Alors, rappelez-lui gentiment mais fermement, que la petite fourniture qu’il veut vous facturer, elle est incluse dans sa prestation !

Par contre, si vous rajoutez une prise électrique en cours de chantier, ou que vous découvrez un imprévu lors de la démolition, il faut savoir l’assumer.

C’est pour cela, que dans votre budget initial, vous avez prévu une réserve de 10 % du montant des travaux pour savoir réagir à ce type d’événement.

Et puis si vous êtes bon et qu’il n’y a pas d’imprévu, ce sera de la marge en plus !

Quelques points complémentaires

Quelques points pour rappel en ce qui concerne les travaux.

1) Déclaration d’urbanisme

Si vous avez déposé une demande d’autorisation d’urbanisme, DP ou PC. Dans ce dernier cas, vous devez faire une Déclaration d’ouverture de chantier auprès de votre mairie.

De même en fin de chantier, vous devez faire une déclaration d’achèvement du chantier et demander une attestation de conformité. La non-opposition à conformité délivrée par la mairie sera nécessaire à votre notaire pour passer l’acte de revente. C’est la garantie pour votre acquéreur que les travaux ont été exécutés conformément à votre déclaration d’urbanisme.

2) Travaux en copropriété

Si vous êtes dans une copropriété, avant de commencer les travaux, vous devez impérativement prévenir le syndic. Je vous conseille même de faire un affichage dans la montée pour informer les voisins.

N’oubliez pas de consulter le règlement de copropriété pour connaitre les horaires acceptés pour réaliser vos travaux. Ne stockez pas non plus vos déchets, vos gravats ou vos matériaux dans les parties communes.

Vous devez aussi vérifier ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas. Exemple : Si les fenêtres sont dans les parties communes, vous ne pourrez pas les remplacer sans l’accord de l’Assemblée Générale.

3) Travaux touchant les structures

Vous vous lancez dans de sérieux travaux qui vont toucher les structures du bâtiment, comme l’agrandissement d’une ouverture dans un mur porteur.

C’est un cap important de franchi, car il faudra mettre en place plusieurs points :

• Si vous êtes en copropriété, vous devrez avoir l’accord voté en assemblée générale
• Vous devez avoir une étude structure, réalisée par un bureau d’étude
• Vous devez souscrire une assurance Dommages Ouvrage pour garantir les travaux. La RC décennale n’est pas suffisante.
• Vous devez avoir un bureau de contrôle, exigé par l’assurance DO pour contrôle de l’exécution des travaux
• Vous devez avoir recours à un coordinateur SPS si plusieurs entreprises interviennent simultanément, et aussi pour satisfaire les exigences de l’assurance DO.

4) Bureau de contrôle

Suivant l’ampleur des travaux, il peut s’avérer indispensable pour vous assurer une bonne exécution.

Son rôle est de vérifier que les matériaux choisis soient conformes aux normes et que les mises en œuvre respectent les règles de l’art du BTP (c’est le fameux DTU).

Il intervient dès la réalisation du descriptif avec la fourniture d’un rapport initial.

Il suivra l'avancement du chantier et s’assurera que l’exécution des travaux est conforme au DTU.

Et en fin de chantier, il fera son rapport final et établira le rapport de vérification règlementaire sur la bonne exécution des mises en œuvre.

Bref, vous l’avez compris, il est là pour vous garantir que tout est fait en conformité.

5) Coordinateur SPS (de la Sécurité et de la Protection de la Santé)

Obligatoire à partir de moment où plusieurs entreprises travaillent simultanément sur le chantier.

De même que le bureau de contrôle, il interviendra en amont, pendant et à la fin du chantier.

Il sera le garant que la co-activité et éditera des rapports en ce sens.

Son intervention est règlementée par le Code du travail.

Il agira en préventeur des risques d’accident entre autres.

Toujours prêt pour rénover un appartement ?

Vous êtes prêt pour passer à l’action ?

Maitrise des couts, délais d’exécution ou dérapage des artisans ne vous font plus peur ?

Comme je viens de l’exposer, il est tout à fait possible d’engager des travaux sans pour autant s’arracher les cheveux.

En mettant en place ces procédures, certes contraignantes et rigoureuses, vous sécurisez votre opération.

Avec un descriptif précis de vos travaux et une validation écrite par les artisans, vous n’aurez plus de surprises sur votre budget en fin de travaux. Les entreprises prennent l’engagement de réaliser les travaux de manière forfaitaire et globale, ce qui coupe court à tout débordement.

Avec un choix de rénovation restant dans le « classique », certes vous ne sortirez pas du lot, mais une chose est sûre, c’est que la revente est assurée rapidement. Et avec les matériaux standard, vous demeurerez dans des budgets raisonnables avec une sécurité sur les approvisionnements.

La création d’une marge de sécurité dans votre budget vous autorisera à absorber les petits imprévus sans soucis. Et soyons honnêtes, je n’ai jamais vu un chantier de rénovation sans une surprise, même minime.

La mise en place du planning prévisionnel sera un atout incontournable pour la maitrise du temps et l’achèvement du chantier. Fini de courir après les artisans pour savoir quand ils interviennent et connaître qui du plaquiste ou de l’électricien doit intervenir.

La rigueur administrative vous permettra une relation claire et précise avec les entreprises, et évitera tous sujets de discussion ou de litige. Vous sécurisez votre revente avec des factures de travaux et des assurances Responsabilité civile décennale correspondantes.

Alors oui, tout ceci ne s’obtient pas sans mal.

Mais au lieu de passer du temps à gérer les problèmes en cours d’exécution, ce qui est source de stress, vous devez passer du temps à préparer votre projet.

Même si vous doublez le temps de préparation de votre chantier, vous travaillerez sereinement, sans contrainte autre que de vous dire que la tâche est importante et qu’elle doit être faite consciencieusement.

N’hésitez pas à relire vos notes, à contrôler vos descriptifs et à retourner sur le site. Ce n’est pas du temps perdu. C’est du temps gagné pour l’exécution des travaux.

Reprenez un à un les points que je vous ai présentés et mettez-les en actions rigoureusement.

Que vous soyez sur une basique rénovation d’un studio où vous allez quasiment tout faire tout seul ou que vous soyez sur une grande rénovation d’un immeuble avec redistribution des espaces, la méthode reste la même.

Même si vous faites appel à un professionnel pour l’encadrement de vos travaux, la méthode reste toujours valable. Le seul conseil complémentaire, c’est de garder la maitrise des entreprises, même si le maitre d’œuvre gère le chantier.

Bien au contraire, le maitre d’œuvre vous déchargera de la lourde tâche de description des travaux et du stress du suivi de chantiers.

Alors entre nous, les travaux sont souvent générateurs de marge sur la rénovation d’un bien. Vous auriez tort de vous en priver…

1) Ça prend trop de temps. C’est du temps perdu. Le bien est immobilisé.

Pour commencer mon premier argument, c’est le temps. En effet, aucun travaux ne se fait instantanément. Il faut à chaque fois prévoir des délais de réalisation qui peuvent varier de quelques jours à quelques mois.

Bien entendu, je vous parle du temps de réalisation des travaux mais il faut aussi rajouter le temps de préparation des travaux qui est souvent aussi long que les travaux eux-mêmes.

Et j’en rajoute une couche avec le suivi des travaux. Puisque bien entendu, une fois que le chantier sera achevé, il faudra vérifier que les mises en œuvre soient réalisées correctement et assurer le SAV !

Et qui dit temps, dit argent.

En effet, durant tout ce temps, votre bien sera immobilisé. Que ce soit avec votre trésorerie ou encore pire, avec un crédit, vous ne pouvez pas revendre votre bien. Il faut attendre que les travaux soient achevés pour pouvoir commercialiser votre bien. (Sauf dans le cas de la VIR)

En plus, cela vous coute financièrement, car vous devez payer les intérêts sur votre emprunt ou vous ne percevez pas donc les intérêts sur vos placements.

Pour être concret si l’on prend l’hypothèse que vous réalisiez 2 opérations par ans, avec à chaque fois 4 mois de travaux, c’est à minima une affaire de moins par an !

Et c’est une trésorerie qui ne sera pas utilisable.

Sans travaux, ça ira plus vite !

2) Le marchand de biens n’est pas un artisan : pas assuré

Je vois souvent des marchands de biens qui me disent qu’ils font eux-mêmes les travaux de réhabilitation. Ils argumentent sur le fait que cela leur dégage une très bonne marge.

Mais franchement, je pense qu’ils ne se sont pas posés la question de la responsabilité des travaux.

En effet, si vous êtes un marchand de biens professionnel, vous devez garantir les travaux à vos acquéreurs, c’est-à-dire que vous devez soit leur fournir des attestations d’assurance Responsabilité Civile avec garantie décennale, voire une assurance dommage-ouvrage.

Et c’est là que le bât blesse. En effet, si vous n’avez pas une activité d’artisan déclarée en dehors de l’activité professionnelle de marchand de biens, vous ne pouvez pas garantir ces travaux.

Et franchement, cela ne vaut pas le coup de prendre le risque de livrer des travaux qui engageront votre responsabilité personnelle si vous ne pouvez pas apporter ces garanties.

Alors oui, mettre un coup de peinture pour rafraîchir, poser un parquet pourquoi pas et encore un parquet il peut être mal posé…, mais prendre d’autres risques de travaux, non.

Et comme j’aime à le répéter, le marchand de biens est un commerçant et pas un artisan du bâtiment. Donc il ne fait pas de travaux.

3) Les travaux des artisans laissent à désirer.

Super !!! Vous avez trouvé un appartement dans l’ancien qui demande une bonne mise à jour. Vous faites appel à plusieurs artisans pour le rénover : plombier, électricien, menuisier, carreleur, etc.

Seulement voilà, êtes-vous sûr que les travaux seront faits dans les règles de l’art ?

Qui vous dit que le plombier a bien serti ces raccords, que l’électricien n’a pas inversé la phase et le neutre, que le menuisier a posé les fenêtres avec un joint conforme, et que le carreleur a appliqué un primaire sous son ragréage…

Sinon, ce sera des fuites assurées, un Consuel refusé, des entrées d’air parasite et un carrelage qui se décolle, bref, la galère assurée.

Et je vous rappelle que ces travaux sont couverts par la garantie décennale à minima.

C’est-à-dire que c’est vous qui devrez assurer le SAV si l’artisan a disparu d’ici quelques années. Parce qu’entre nous, quand on travaille mal, on ne peut pas durer.

Et je vous passe les innombrables inepties que l’on rencontre sur les chantiers. Il n’y a qu’à se balader sur la toile pour en découvrir des chouettes !

Alors pas d’artisans, pas de travaux, et adieux les déconvenues.

4) Ça ne correspond jamais à ce que veut l’acquéreur

Vous avez trouvé un beau petit appartement dans un quartier sympa mais qui nécessite un bon coup de rafraîchissement.

Tout le monde vous parle de design, de lumières, de couleurs, de mobiliers décoratifs, bref la mode.

Alors, vous succombez au charme, vous allez voir un architecte d’intérieur pour qu’il vous dessine un aménagement.

Et là c’est magnifique, superbe, il a fait tomber des cloisons, en a déplacé d’autres, mis de la lumière, des matériaux modernes, les murs, un sol magnifique. Et je ne vous parle pas de la salle de bain qui en jette avec sa grande douche à l’italienne extraplate.

Vous adorez et foncez pour réaliser les travaux.

3 mois plus tard, les travaux sont finis et vous commencez les visites avec de potentiels acquéreurs.

C’est là que les choses se gâtent. Le 1er vous dit qu’il n’aime pas le jaune sur les murs. Le 2ème que les matériaux au sol dégagent des substances chimiques. Le 3ème qui veut une baignoire pour son bébé. Le 4ème qui veut une cuisine fermée…

Je ne vous dis pas votre déception avec les visites qui continuent à s’enchaîner, c’est toujours la même chanson, sans aucune offre d’achat, car ils vous le disent tous, que ça ne correspond pas à leur gout et que c’est trop cher.

Vous vous êtes évertué à faire un superbe travail, qui vous ravit, mais visiblement, il ne correspond pas à l’attente des acquéreurs potentiels.

Mon conseil ? Ne faites rien, laissez vos acquéreurs faire travailler leur imagination pour faire l’appartement de leurs rêves.

4) Ce n’est pas assez générateur de marge

Parlons chiffres, soyons pragmatiques.

Vous souhaitez réaliser une bonne petite opération de marchand de biens, c’est-à-dire dégager une marge d’environ 20 %. Ce sont les conditions qu’appréciera votre banquier pour vous financer.

Quand vous faites des travaux chaque fois que vous investirez 1 000 €, vous serez obligé d’augmenter votre prix de vente de 1 200 €.

Et dans ces 1 000 €, il n’y a pas que la facture des artisans. Il va falloir rajouter la préparation et le suivi du chantier, les assurances, les éventuels contrôles techniques ou autres bureaux d’études, et bien entendu votre temps passé.

Donc si vous avez 1 000 € de devis d’artisans, il va falloir appliquer un coefficient de 1,5 à 1,8 qui sera à rajouter sur votre prix de revient.

Soyons concrets. Vous avez trouvé un petit appartement pour une valeur de 100 000 €.

Dans le premier cas, pas de travaux. Vos frais sont d’environ 5 000 €. Avec une marge de 20 % vous allez pouvoir revendre votre appartement 126 000 €.

Dans le 2e cas, vous allez réaliser des travaux pour rafraîchir l’appartement. Les artisans vous fournissent des devis pour une valeur de 12 000 €.

Votre prix de reviens est de : 100 000 + 5 000 + (12 000 x 1,5) = 123 000 €. Toujours avec une marge de 20 %, il vous faudra revendre l’appartement 147 600 €.

En clair dans notre exemple, pour 12 000 € de travaux, vous devez augmenter votre prix de vente de 21 600 €.

PS, Je n’ai pas compté les travaux supplémentaires des artisans…

Vous êtes toujours sûr de vouloir faire des travaux ?

5) Je suis incapable de surveiller le chantier

Vous envisagez une belle petite rénovation d’une maison des années 80 « dans son jus ».

Votre chantier doit être réalisé dans les règles de l’art, dans le respect de la norme Afnor, des normes NF, des Eurocodes, de la RT, du DTU…

Comment ça, vous ne connaissez pas ces normes ?

Si vous livrez des travaux à un particulier, ils doivent être réalisés dans le respect de ces normes.

Alors si vous n’avez aucune connaissance vous devez faire appel à un spécialiste pour suivre votre chantier.

Qu’il soit architecte ou maitre d’œuvre, il ne travaillera pas gratuitement, mais vous aurez la garantie que les travaux seront réalisés dans les règles de l’art.

Bien entendu, il faudra aussi rajouter un bureau de contrôle et, éventuellement, un coordinateur SPS.

Et attention au dérapage. Car ce que vous attendez-vous comme travaux, n’est pas forcément réalisable simplement comme vous le pensiez. Il faudra les exécuter avec des contraintes techniques qui vous échappent. Et les couts qui vont avec !

La solution ? Vite faire une école d’ingénieures du bâtiment… Non, je plaisante.

La solution : pas de travaux

6) Les artisans sont toujours en retard et les matériaux commandés sont souvent en rupture.

Vous avez trouvé un beau pavillon des années 70, jamais rafraichi, à un prix plus que raisonnable. Vous envisagez une belle rénovation complète pour le revendre avec une belle marge.

Vous consultez les artisans : maçon, plaquiste, menuisier, électricien, plombier, carreleur, peintre, etc. Ils vous donnent tous leur délai d’exécution et vous confirment qu’ils sont disponibles pour ce chantier.

Vous êtes confiant et préparez votre planning : achat, travaux, commercialisation et revente. Vous êtes précautionneux et prévoyez une marge de deux semaines sur les travaux. Votre plan de trésorerie est établi et votre banquier vous suit. Merveilleux !

Le chantier démarre, et les ennuis aussi !

Le maçon n’a pas fini son chantier précédent et commence à décaler son intervention. Le plaquiste ne peut pas commencer tant que le maçon n’est pas intervenu.

Et le plombier vous dit que si le plaquiste n’a pas fini, il n’est plus disponible avant le mois prochain…

Pour compléter, le menuisier vous dit qu’il y a une rupture sur le modèle de porte choisi avec deux mois de délais, tout comme le modèle de douche sélectionné, sans compter le lavabo qui est arrivé cassé et ne se fabrique plus !

Et les semaines passent, passent…

Et le banquier vous appelle pour commencer le remboursement des prochaines échéances.

Et vous vous êtes engagés sur un autre projet qui devait se financer avec la vente de celui-là

Et votre trésorerie fond rapidement avec le temps qui passe.

Et si vous n’aviez pas fait de travaux ?

7) Les assurances sont trop chères

Dans les années 60/70, les constructions étaient réalisées avec de petites fenêtres, et la cuisine était une pièce séparée.

Aujourd’hui, nos attentes sont différentes. Nous recherchons de grand espace de vie avec une cuisine ouverte et beaucoup de luminosité.

Il n’est donc pas rare qu’il faille entreprendre des travaux pour agrandir les ouvertures et faire tomber un mur séparatif. Il faut donc toucher à la structure du bâtiment.

Votre notaire, de bon conseil, vous dira qu’il est obligatoire de souscrire une assurance Dommages Ouvrage pour garantir les travaux à vos acquéreurs.

De nombreux autres travaux nécessitent aussi le recours à cette assurance.

Direction votre assureur.

Et c’est le choc !

Vous avez un devis de quelques milliers d’euros pour les travaux et autant pour l’assurance !

Et pour couronner le tout, votre assureur vous impose un bureau d’étude et un bureau de contrôle.

Tout ça pour faire tomber le mur séparatif entre la cuisine et le salon !

Et si vous laissiez ce mur comme il était ?

Ah, j’ai oublié, il vous faudra aussi l’accord de l’assemblée générale si vous êtes en copropriété.

Il est peut-être encore temps d’abandonner votre projet de travaux.

8) Les artisans ont toujours des devis complémentaires

L’appartement que vous avez acheté a une salle de bains horrible, avec une baignoire sabot des années 60, de la moisissure sur les murs… Bref, ça repousse tout acheteur potentiel alors que le reste du logement est correct.

Vous voulez faire simple et décidez de ne prendre qu’un plombier pour la refaire avant de revendre l’appartement.

Après consultation de plusieurs artisans, vous ne retenez pas le moins cher qui ne vous a pas inspiré confiance, mais celui qui vous a garanti (oralement bien sûr !) que son devis était complet et qu’il ne manquait rien pour les travaux.

Le chantier commence en temps et en heure.

Dès le lendemain, l’artisan vous appelle en disant qu’il a un problème. Vous prenant à témoin sur le chantier, il commence à vous énumérer une quantité d’imprévue suite à la démolition de l’ancienne salle de bains :

• Le tuyau d’évacuation de la baignoire est en plomb, il faut obligatoirement le remplacer.
• Les tuyaux d’alimentation d’eau sont tous colmatés et à changer.
• Que le plâtre derrière le vieux carrelage est tout moisi, il faut faire venir un plaquiste.
• Que les équipements électriques n’ont pas la terre et ne sont pas conformes, il faut faire passer un électricien.
• Etc.

Et avec un aplomb formidable, il vous dit qu’il ne pouvait pas le prévoir dans son devis sans avoir démonté la salle de bain. Il est donc obligé de vous faire un devis complémentaire.

Il va même en rajouter une couche en disant que le modèle de douche que vous avez choisi ne se fait plus, et que le modèle remplaçant est 20 % plus cher.

 Vous passez de simples travaux pour refaire une salle de bain à une réfection complète de la salle de bain qui vous en coutera le double.

Pour avoir réalisé de très nombreux chantiers dans de l’ancien, je peux vous dire qu’il est classique d’avoir des devis de travaux complémentaires. Et ce, dans tous les corps de métier sans exception.

Et adieux la marge…

9) Il faut déposer une autorisation d’urbanisme

Les règlements d’urbanisme en France imposent que tout changement d’aspect extérieur d’une habitation doit faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme.

Les rénovations sont majoritairement concernées par le dépôt d’une Déclaration préalable à travaux pour des opérations simples : modification des façades, remplacement des ouvertures, création d’une fenêtre, etc.

Il faut donc faire un dossier avec des plans, des photos, un descriptif, etc. Il faut souvent s’en remettre à l’architecte, voire faire appel à un géomètre pour faire les relevés.

Une fois que le dossier est monté, il est déposé en mairie, et le délai d’instruction court. Un mois, et même deux si vous êtes dans une zone spécifique, sont nécessaire pour obtenir une non-opposition.

Pour que cette décision soit définitive, elle doit être affichée en limite de propriété pour satisfaire le recours des tiers. Pour faire les choses dans les règles de l’art, vous demanderez un constat d’huissier pour justifier l’affichage.

Au bout de trois mois, vous solliciterez une attestation de non-opposition auprès du tribunal administratif.

Une fois les travaux réalisés, vous devez déposer en mairie une déclaration d’achèvement et demander la conformité. Votre notaire vous réclamera cette dernière pour passer les actes de revente.

C’est donc du temps, minimum 3 mois pour commencer les travaux, plus le temps d’obtenir l’attestation de non-opposition de la conformité déposée à l’achèvement des travaux.

Donc de la trésorerie immobilisée

C’est aussi beaucoup d’administratifs à gérer, avec un risque de refus du projet.

Rien de tout cela si ne modifiez pas les aspects extérieurs de l’habitation !

10) Il faut sortir de la trésorerie

J’entends très souvent dans la bouche des marchands de biens que le fait de faire des travaux leur permet de gagner plus de marge.

Je veux bien l’entendre, mais ont-ils pris en considération tous les points ?

Soyons pragmatiques et prenons 2 exemples.

Premier cas.

Un marchand de biens achète des maisons environ 150 000 €. Et les revend sans aucun travaux, 192 000 €, avec un cout d’opération de 10 000 €.

Il réalise donc une marge de 32 000 € par opération. (192 000 – (150 000 +10 000))

Le délai entre son acquisition et sa revente est d’environ 4 mois. Ce qui lui permet de réaliser 3 opérations annuelles avec le même capital de départ.

Sur l’année, il dégagera donc 96 000 € de marge.

Deuxième cas.

Le marchand de biens achète toujours ces maisons 150 000 €. Il réalise environ 50 000 € de travaux pour les réhabiliter. Avec un cout d’opération toujours de 10 000 €, il sera obligé de revendre ces maisons de 252 000 € pour conserver la marge de 20 % comme le premier.

Il réalise donc une marge de 42 000 € par opération. (252 000 –(150 000 +10 000 +50 000))

Avec 3 à 4 mois de délai pour faire les travaux, le temps de commercialiser, il n’encaissera sa revente que 7 à 8 mois après son acquisition. Ce qui lui permet de réaliser au mieux 1,5 opération annuelle avec le même capital de départ. (Et encore, il faudra prévoir le financement des travaux)

Sur l’année, il dégagera au mieux 63 000 € de marge et cela sans les imprévus dus aux travaux.

Et vous, vous avez envie de courir après les artisans, de gérer de l’administratif, de prendre des risques de dérapage sur les travaux pour ne pas faire plus de marge ?

Même si vous ne margiez qu’à 10 % dans le premier cas, votre marge annuelle serait de 48 000 €, le tout sans prise de tête avec des travaux.

11) Je veux dormir la nuit

Connaissez-vous un marchand de biens que vous dit que tout va bien sur son chantier ?

Moi pas !

Et pourtant j’en ai organisé, j’en ai suivi, j’en ai coaché. Et chaque fois, il y a toujours un détail qui pose un problème, quand ce n’est pas un gros problème à gérer.

Que ce soit sur l’aspect du chantier lui-même, en travaillant dans de l’existant, on rencontre toujours des imprévus.

Cela va de la simple détection d’un réseau électrique fantôme jusqu’à la dalle qui fléchit, en passant par la découverte d’amiante caché, ou encore de réseaux colmatés ou venant des voisins.

Il faut toujours être réactif et trouver des solutions pour continuer le chantier.

Que ce soit avec les artisans qui ne viennent pas, qui n’installent pas les bons matériaux, ou les installent sans respecter les règles de l’art, il faut toujours être dernière pour suivre lors travaux. Ou derrière le maitre d’œuvre qui n’est pas toujours présent sur le chantier.

Que ce soit sur le plan sécurité pour éviter tous risques d’accident avec des intervenants qui ne sont pas toujours conscients de leur acte tant sur le plan humain que matériel.

Pour mémoire, le BTP c’est l’un des secteurs les plus accidentogènes avec plus de 8 millions de journées de travail perdu par an ! Et vous, en votre qualité de maitre d’ouvrage, votre responsabilité est aussi engagée.

Que ce soit sur le plan administratif, avec des kilomètres de documents à gérer, autorisation d’urbanisme, recours des tiers, ouverture de chantier, demande de conformité, les dossiers de financement, les dossiers d’assurance (et ils ne sont pas petits), les devis ou voire les marchés de travaux, les organismes de contrôle avec le RICT, le RFCT, le PPSPS, le VRAT, le DIUO….

Que ce soit sur le plan financier, avec des budgets qui débordent, des marges qui réduisent, des échéances non respectées ou un planning qui s’allonge et engendre des couts supplémentaires.

A chaque fois c’est une dose de stress en plus !

Je vais vous dire une chose, depuis que je me suis retiré de l’activité, je dors bien !

12) Pourquoi s’acharner à faire des travaux, il y a de nombreuses autres opérations pour les MdB !

Le plus bête du monde, c’est évidemment d’acheter un bien et le revendre en l’état avec une marge.

Vous allez me dire que ce n’est pas bien, que vous passez pour un voleur, que vous avez spolié le vendeur. Certes, je peux vous l’accorder dans certain cas.

Mais il y a aussi de nombreux cas ou vous ne faites que votre métier et vous aidez les gens.

Certains seront très contents de trouver un acquéreur capable d’acheter très rapidement en payant cash, pour éviter une éventuelle saisie ou tout simplement pour avoir des liquidités rapidement.

Ou encore, c’est ce que font de nombreux professionnels en réalisant des acquisitions sur des ventes aux enchères !

Mais vous avez aussi d’autres opérations à réaliser sans travaux :

• La division parcellaire. C’est une activité lucrative avec simplement une Déclaration Préalable à division qui sera réalisée par le géomètre-expert.
• En plus, vous créez de la surface constructive et favorisez l’aménagement des zones urbaines.
• Et les maisons à vendre avec terrain, ce n’est pas ce qui manque !
• La division en plusieurs lots. C’est un classique du Marchand de biens avec l’achat d’un immeuble entier et la revente par appartement avec la création d’une copropriété.
• Cela peut aussi s’appliquer à une simple maison constituée de deux lots (appartement ou local).
• Vous favorisez ainsi le logement et souvent l’accession à la propriété pour les primo-accédants.
• Regardez les petites annonces, et vous verrez que ce n’est pas rare.
• La division foncière. En divisant du bâti verticalement, du type maison mitoyenne. Si vous ne cédez pas de terrain constructible, il n’y a pas d’autorisation à demander !
• L’achat revente de locaux professionnels, avec ou sans division. Dans la très grande majorité des cas, les locaux professionnels, qu’ils soient commerces, bureaux ou autres, se revendent en l’état. Chaque acquéreur réalise ses travaux, qui vont correspondre à « son » activité.
• Etc.

Faites travailler votre imagination, et vous verrez qu’il y a une autre vie sans les travaux !