Travaux avec maîtrise d’œuvre : Tout savoir sur la phase de conception pour un projet réussi !

Cet article s’adresse aux marchands de biens et/ou investisseurs immobiliers qui souhaitent mener à bien des projets avec travaux. Comme je le répète souvent, le marchand de biens est un commerçant. Il doit donc avoir recours à des professionnels de la construction pour réaliser des travaux.

Confier la conception des travaux à un maître d’œuvre est un choix stratégique.

Ce (ou ces) professionnel centralise la gestion du projet, coordonne les intervenants et veille à la cohérence technique et financière. Son expertise permet d’anticiper les problèmes, de maîtriser les coûts et de respecter les délais.

Vous découvrirez dans cet article les démarches techniques à suivre et les bonnes pratiques pour éviter les pièges fréquents.

Vous comprendrez pourquoi déléguer la conception à un maître d’œuvre est la clé d’un projet sécurisé et rentable.

Une conception bien pensée, c’est la clé du succès de votre projet

Lancer un projet de construction ou de rénovation, c’est comme entamer un long voyage. Sans une préparation rigoureuse, le risque de complications est omniprésent : retards, dépassements budgétaires, erreurs techniques, blocages administratifs.

Une mauvaise anticipation peut transformer un projet prometteur en une source de stress, de litiges, voire de gouffre financier.

La phase de conception est le socle de la réussite de vos projets avec travaux.

Il s’agit d’une étape cruciale où l’on définit les objectifs, analyse les contraintes et structure la future réalisation. Une conception bien pensée permet non seulement d’optimiser les coûts et délais, mais aussi d’assurer la conformité aux réglementations en vigueur et de garantir une mise en œuvre fluide sur le terrain.

Trop souvent négligée ou écourtée par manque de temps ou de moyens, cette phase doit au contraire être menée avec rigueur et méthode.

Elle permet de répondre à plusieurs questions fondamentales :

• Le projet est-il réalisable techniquement et financièrement ?
• Quels sont les risques et contraintes à anticiper ?
• Quels intervenants doivent être mobilisés pour garantir une exécution sans accroc ?
• Comment assurer une maîtrise des coûts et un suivi optimal ?

Une approche méthodique et détaillée de cette phase de conception permet d’éviter beaucoup d’imprévus et d’assurer une gestion sereine du projet. Elle repose sur plusieurs étapes successives, depuis l’étude de faisabilité jusqu’à la sélection des entreprises en charge des travaux.

Mais concrètement, comment se déroule cette phase ?

Quelles sont ces étapes clés et qui sont les acteurs impliqués ?

Cet article détaille en profondeur le processus de conception en maîtrise d’œuvre, afin de vous donner toutes les clés pour réussir votre projet.

Décryptage détaillé des étapes clés de la phase de conception

Un projet de construction ne s’improvise pas.

Il suit un processus rigoureux qui permet de passer de l’idée, à une réalisation concrète, techniquement fiable et financièrement maîtrisée.

Nota : Je ne suis pas un professionnel du bâtiment, mais j’ai réalisé et/ou suivi plusieurs dizaines de chantiers avec des maîtres d’œuvre. En conséquence, j’ai rencontré différentes méthodes de gestion de chantier. Et sincèrement, les chantiers qui se sont le mieux déroulés, c’est ceux qui ont été mis en œuvre avec la méthode que je vous présente.

Chaque étape joue un rôle clé dans l’élaboration d’un projet structuré, évitant ainsi les erreurs coûteuses et les retards imprévus.

Tout commence par la phase d’esquisse (ESQ), qui vise à étudier la faisabilité du projet. Cette étape inclut l’analyse des contraintes techniques, réglementaires et budgétaires, permettant ainsi d’établir les premières orientations.

Vient ensuite l’Avant-Projet Sommaire (APS), où les grandes lignes du projet sont définies : plans préliminaires, identification des contraintes techniques et premières estimations financières. Cette phase permet d’anticiper les enjeux techniques et réglementaires majeurs.

L’Avant-Projet Définitif (APD) affine ces choix en intégrant des études techniques plus approfondies.

A noter que certains maîtres d’œuvre regroupent la phase APS et APD en une seule phase AVant Projet (AVP). Rien ne s’y oppose si l’on retrouve toutes les spécificités nécessaires de ces deux phases.

C’est également à ce stade que les démarches administratives, telles que la demande de permis de construire, sont engagées.

La phase Projet (PRO) formalise ensuite la conception technique détaillée. Elle comprend la production des plans définitifs, la rédaction des cahiers des charges et l’établissement d’un planning précis pour l’exécution des travaux.

Enfin, le Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) permet de sélectionner les entreprises en charge des travaux en fonction de critères techniques et financiers rigoureux. Cette dernière étape garantit que le projet se concrétisera selon les exigences définies, en respectant le budget et les délais impartis.

La consultation des entreprises de travaux, un sujet toujours délicat à aborder avec un maitre d’œuvre !

Ce point fait pleinement partie de la conception.

Le maitre d’œuvre veut travailler de préférence avec des entreprises de travaux qu’il connait.

Vous, vous avez peur que le maitre d’œuvre soit de connivence avec des entreprises, et ne cherche pas à négocier les prix. Et puis, il existe aussi des contrats d’apporteur d’affaires…

En plus, votre métier de marchand de biens, c’est aussi de la négociation pour vos acquisitions.

Alors vous dites que vous allez vous débrouiller tout seul pour trouver des entreprises pour faire les travaux.

Grave erreur !

Vous n’avez pas les compétences pour les travaux, alors que le maitre d’œuvre, si.

Sans ce dernier, vous devrez assumer tous les oublis, les mauvais choix techniques et autres incohérences. Et bonjour les TS sur le chantier.

Je vous donne la solution que j’ai adoptée sur mes chantiers :

Cette solution, que je vous recommande, m’a permis de gagner de nombreux points de marge sur les travaux. Mais attention, il faut que les choses soient claires avec votre maitre d’œuvre et précisées dans son contrat.

Je ne vous ai pas parlé d’autorisation d’urbanisme, pourtant quasiment indissociable des travaux, pour la simple et bonne raison qu’il est tout à fait possible de dissocier ces deux activités. Je vous en reparle plus loin.

Il est évident que la conception des plans amène au dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme. Il intervient généralement en phase APD, quand des solutions techniques sont arrêtées.

En quelques mots, cela s’explique par le fait que si vous ou votre architecte avez de grands projets, les études et l’estimation du budget peuvent vous amener à modifier vos ambitions.

En exemple, sur un projet assez basique, il était prévu de réaliser de très grandes baies vitrées pour deux appartements en rez-de-chaussée. Les études structures ont révélé la nécessité de reprises en sous-œuvre très conséquentes, avec un coût de travaux qui ne trouvait pas de justification. En conséquence, les ouvertures ont été ramenées à de plus petites baies vitrées avec un budget plus raisonnable. La demande d’urbanisme a été faite en conséquence !

Les intervenants essentiels de la phase de conception

Le succès d’un projet de construction repose sur l’expertise de plusieurs professionnels. Chacun joue un rôle clé à différentes étapes. Voici les principaux intervenants et leurs missions.

Le maître d’œuvre : Il coordonne l’ensemble des phases de la conception. Il assure la cohérence entre les besoins du maître d’ouvrage et les réalités techniques. Il supervise les bureaux d’études et veille au respect des délais et du budget.

Cette mission peut aussi bien être confiée à un architecte comme à un maître d’œuvre indépendant. Avec le choix de ce dernier, il devra travailler en étroite collaboration avec l’architecte qui dessine les plans.

L’architecte : Obligatoirement inscrit à l’ordre des architectes pour les projets soumis à permis de construire, il conçoit les plans architecturaux. Il veille à l’esthétique, à la fonctionnalité et à la conformité réglementaire du projet.

Sa mission peut être complète, avec la phase d’exécution, ou simplement s’arrêter à la réalisation des documents d’urbanisme.

Vous pouvez aussi avoir recours à un architecte d’intérieur pour la conception, mais il ne peut pas déposer de permis de construire, et généralement n’a pas la compétence de maîtrise d’œuvre. A noter aussi que souvent il ne possède pas d’assurance décennale, contrairement à un architecte agréé pour qui c’est obligatoire.

Ma vision : Pour moi, la maîtrise d’œuvre et le dessin du projet sont deux compétences différentes, mais qui doivent impérativement collaborer étroitement pour construire un projet.

L’architecte est un « imaginatif » qui va créer une œuvre ! Il dépend d’ailleurs principalement du ministère de la Culture, c’est un artiste. A titre perso, qu’il soit architecte inscrit à l’ordre ou architecte d’intérieur, j’ai recours à ces professionnels pour concevoir les plans du projet et me suggérer des idées d’aménagement.

Le maître d’œuvre est un « technicien » qui assure la réalisation de la « création » de l’architecte. J’ai recours à ses services pour m’assurer de la faisabilité et la mise en œuvre du projet en conformité avec mon budget travaux et des contraintes de réalisation.

Le géomètre expert : Il réalise les relevés topographiques et détermine les limites cadastrales. Ces données sont essentielles pour la conception des plans.

Un relevé précis évite les erreurs de positionnement. Le géomètre-expert garantit aussi la conformité aux règles d’urbanisme.

Vous pourrez aussi utiliser ces compétences pour la réalisation de l’Etat Descriptif de Division pour la création ou modification de la copropriété.

Les bureaux d’études techniques : Ils interviennent sur différents domaines techniques, et chaque spécialiste analyse son domaine pour proposer des solutions adaptées.

• Le bureau d’étude structure : Comme son nom l’indique, il s’occupe de tout ce qui structure du bâtiment, des fondations jusqu’à la toiture. Concernant les travaux de rénovation, il peut intervenir, pour de la reprise en sous-œuvre (Ex. : agrandissement ou création d’ouverture), pour la création de balcons, pour une modification de charpente, pour une surélévation, etc.
• Le bureau d’étude fluide : il intervient pour analyser, concevoir ou encore dimensionner tous les réseaux : EAP, EU, EP, circuit de chauffage, courants forts et courants faibles, etc.
• Le bureau d’étude thermique : Il calcule les besoins énergétiques des bâtiments et préconise des solutions. Il sera un acteur majeur du respect des normes RT à ce sujet.
• Le bureau d’étude acoustique : Etudie les performances acoustiques des bâtiments et préconise des mises en œuvre.

Leur travail assure la sécurité, la performance énergétique et le confort du futur bâtiment. Ils fournissent des rapports détaillés pour valider les choix techniques.

Les diagnostiqueurs et sondeurs : Ils interviennent en amont du projet dès la phase APS pour étudier et analyser les supports avant travaux.

Le diagnostic avant travaux est obligatoire pour les bâtiments construits avant 1997 pour l’amiante, ainsi que le plomb pour les plus anciens. Attention, ne pas confondre diagnostics avant-vente et diagnostics avant travaux ! Ces derniers sont beaucoup plus poussés.

De même dès que vous réalisez des fondations (pour des balcons par exemple), un sondage de sol devient nécessaire.

De nombreux autres domaines nécessitent aussi l’intervention de spécialiste : passage caméra en réseau, résistance des planchers, structure des murs, etc.

L’économiste de la construction : Il établit les estimations budgétaires à chaque phase. Il détaille les coûts des matériaux, de la main-d’œuvre et des prestations.

Son expertise aide à maîtriser le budget et à anticiper les dépenses. Il propose des ajustements pour respecter l’enveloppe financière.

Les marchands de biens ont rarement recours à ce spécialiste. C’est vrai qu’il n’est pas essentiel et que souvent le maître d’œuvre assure cette fonction. Pourtant cette spécialité procure une sérénité sur le budget travaux. Pour moi, c’est un incontournable dès que les travaux commencent à être vraiment conséquents.

Le bureau de contrôle technique : Il vérifie la conformité des plans et des travaux aux normes en vigueur. Il identifie les risques techniques et propose des corrections. Il peut aussi intervenir pour valider de nombreux domaines : respect des normes RT, l’acoustique, le sismique, l’accessibilité des personnes à mobilité réduite, etc.

Son intervention est indispensable pour assurer la sécurité et la durabilité du projet. Il évite des problèmes juridiques et des surcoûts liés à des non-conformités.

Et dès que les travaux sont conséquents, les assurances et même les banques ne fournissent leur garantie que si les chantiers sont suivis par un bureau de contrôle.

Le coordonnateur SPS (Sécurité et Protection de la Santé) : Il planifie les mesures de sécurité sur le chantier. Il élabore le Plan Général de Coordination (PGCSPS) et s’assure de sa mise en œuvre.

Son rôle est crucial pour prévenir les accidents et garantir des conditions de travail sûres pour tous les intervenants. Il est aussi légalement obligatoire dès que deux entreprises travaillent simultanément sur un chantier.

Les besoins peuvent être très différents d’un chantier à un autre, et le nombre d’intervenants pour la conception des travaux sera à adapter.

En confiant cette mission à un maître d’œuvre, c’est ce dernier qui coordonnera tous les intervenants, voir les pilotera, à l’exception du bureau de contrôle technique et du coordinateur SPS qui devront garder leur indépendance.

Reste un dernier métier pouvant intervenir, un Assistant à Maître d’Ouvrage (AMO).

Il secondera le maître d’ouvrage, comme son nom l’indique. Il sera l’interface entre ce dernier et le maître d’œuvre. Sa mission peut être très étendue, allant du simple conseil technique jusqu’à la supervision complète du projet, aspect réglementaire et financier compris.

Une conception par phase

La conception ne se réalise pas en une seule étape, mais se construit pas à pas pour aboutir à un projet bien cadré dans un budget bien défini.

Pour chacune de ces phases, je vous expose les attentes de manière très synthétique :

1. Phase ESQ (Esquisse) : Étude de faisabilité et préconisations initiales

Cette première phase vise à déterminer le potentiel du projet et à identifier ses principales contraintes.

Travaux réalisés :

• Étude du bien : analyse de l’état du bâti existant (structure, réseaux, pathologies éventuelles).
• Contraintes réglementaires : étude du Plan Local d’Urbanisme (PLU), servitudes, zones protégées.
• Prévision budgétaire : estimation des coûts globaux et rentabilité du projet.

Intervenants :

• Géomètre : réalise les relevés topographiques et plans cadastraux.

Documents remis au maître d’ouvrage :

• Rapport de faisabilité et note de synthèse des contraintes réglementaires.
• Relevés topographiques.
• Croquis préliminaires des aménagements possibles.
• Première estimation budgétaire.

2. Phase APS (Avant-Projet Sommaire) : Définition des orientations générales

Objectif : Identifier les grandes lignes du projet et évaluer sa faisabilité technique et économique.

Travaux réalisés :

• Élaboration des premiers plans d’aménagement.
• Analyse des enjeux techniques (structure, réseaux, énergie, accessibilité).
• Premiers choix de matériaux et estimation budgétaire affinée.
• Réalisation des sondages et diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, etc.).

Intervenants :

• Diagnostiqueurs et sondeurs.
• Bureau d’études structure.
• Bureau d’études fluides.
• Bureau d’études thermique.
• Bureau d’études acoustique.

Documents fournis au maître d’ouvrage :

• Plans sommaires.
• Diagnostics immobiliers.
• Estimation budgétaire détaillée.
• Rapport préliminaire des bureaux d’études.

3. Phase APD (Avant-Projet Définitif) : Validation technique et administrative

Cette phase affine les décisions techniques et permet de préparer les autorisations administratives nécessaires.

Travaux réalisés :

• Validation des solutions techniques issues de l’APS.
• Prise en compte des contraintes relevées par les bureaux d’études.
• Chiffrage détaillé et choix définitifs des matériaux.
• Dépôt du permis de construire ou de la déclaration préalable.

Intervenants :

• Architecte (obligatoire si permis de construire requis).
• Bureau de contrôle technique.
• Bureau d’études structure, fluides, thermique et acoustique.

Documents remis au maître d’ouvrage :

• Plans détaillés intégrant les choix validés.
• Rapports des bureaux d’études.
• Notice descriptive détaillée des matériaux et solutions retenues.
• Rapport Initial de Contrôle Technique (RICT).
• Dossier administratif pour la demande d’autorisation.

4. Phase PRO (Projet) : Conception technique détaillée et chiffrage précis

Objectif : finaliser la conception pour une exécution optimale.

Travaux réalisés :

• Production des plans de conception détaillés.
• Rédaction des cahiers des charges techniques (CCTP).
• Élaboration du planning prévisionnel des travaux.

Intervenants :

• Économiste de la construction.
• Coordonnateur SPS.
• Bureau de contrôle technique.

Documents remis au maître d’ouvrage :

• Plans de conception détaillés.
• Cahiers des clauses techniques et administratives (CCAG, CCAP, CCTG, CCTP).
• Détail Quantitatif et Estimatif (DQE) ou Décomposition du Prix Global et Forfaitaire (DPGF).
• Planning détaillé des interventions.
• Rapport Initial de Contrôle Technique (RICT).
• Plan Général de Coordination Sécurité (PGCSPS).
• Estimation budgétaire définitive.

5. Phase DCE (Dossier de Consultation des Entreprises) : Sélection des artisans

Objectif : choisir les entreprises qui réaliseront les travaux.

Travaux réalisés :

• Rédaction d’un dossier de consultation complet (plans, cahiers des charges, DPGF).
• Sélection et analyse des offres des entreprises consultées.
• Validation des devis et conformité réglementaire.

Intervenants :

• Maître d’œuvre ou Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO).
• Bureau de contrôle technique.

Documents remis au maître d’ouvrage :

• Dossier de consultation des entreprises.
• Liste des entreprises consultées.
• Analyse comparative des offres et recommandations.

Je sais, je vous décris un monde merveilleux et vous allez me dire que sur le terrain ce n’est pas applicable !

Pourtant, je l’ai réalisé sur plusieurs opérations avec des maîtres d’œuvre sérieux et rigoureux, en respectant strictement ce schéma.

Le plus fort, c’est que cela marche !

Ce que je peux dire, c’est que plus on suit ce schéma, plus le chantier se déroulera dans un contexte serein et avec peu de stress. Pour vous, comme pour tous les intervenants !

Alors, gardez toujours comme ligne de conduite « step by step ». Ne griller pas les étapes, c’est une source de problèmes.

Pourquoi une phase de conception bien menée change tout

La phase de conception est souvent vue comme une formalité avant les travaux. Pourtant, elle est le cœur stratégique de tout projet. Une conception rigoureuse transforme une idée en plan concret. Elle minimise les risques et optimise les ressources.

Maîtrise des coûts : Une bonne conception permet des estimations précises. Chaque étape inclut des évaluations détaillées. Cela anticipe les coûts réels des travaux. Par expérience, sur tous mes chantiers, le dépassement budgétaire a toujours été négligeable.

En cas d’écart, des ajustements sont faits en amont. Cela évite des décisions coûteuses en cours de chantier. L’économiste de la construction et les bureaux d’études affinent ces prévisions.

Respect des délais : Un projet bien défini planifie précisément les interventions. Les imprévus sont limités, car les contraintes sont anticipées. Le planning devient la feuille de route des intervenants qui sont informés dès la signature des marchés.

Cela évite d’attendre d’hypothétique intervention des artisans qui peuvent programmer bien à l’avance leur présence sur le chantier. A quelques exceptions près, souvent indépendante du chantier en lui-même, j’ai toujours réceptionné mes chantiers en temps et en heure.

Conformité réglementaire : La conception intègre les exigences légales dès le départ. Permis de construire, normes environnementales, règles de sécurité… tout est pris en compte.

Les bureaux de contrôle technique et spécialistes (thermique, acoustique) garantissent la conformité. Cela évite des corrections coûteuses en dernière minute.

Meilleure coordination entre les acteurs : Une conception structurée favorise une collaboration harmonieuse. Maître d’ouvrage, maître d’œuvre, bureaux d’études et artisans partagent une vision commune.

Des documents clairs réduisent les malentendus. La communication est améliorée, chacun sait ce qui est attendu. En cas de problème, les responsabilités sont facilement identifiables. Cela simplifie la gestion des conflits.

En somme, une phase de conception bien menée est la garantie d’un projet maîtrisé de bout en bout. Elle économise du temps et de l’argent. Elle assure aussi la qualité et la pérennité de la construction.

Négliger la conception, c’est risquer des conséquences lourdes. Tant sur le plan financier que sur la qualité des travaux réalisés.

Et entre nous, avant de démarrer un chantier, je préfère plutôt payer toutes les prestations de conception et connaitre mon budget travaux, que de courir derrière les imprévues, les travaux supplémentaires ou autres décalage de planning.

Faites le bon choix dès le départ !

Un projet de réhabilitation ou de rénovation est une entreprise complexe.

Chaque décision prise en amont a un impact direct sur la réussite finale. "Mieux vaut prévenir que guérir", dit l’adage. Cette maxime prend tout son sens lorsqu’il s’agit de maîtrise d’œuvre.

Pour garantir le succès de votre projet, commencez par établir un contrat détaillé. Ce document doit préciser chaque étape de la mission de maîtrise d’œuvre, avec son coût. Il définira aussi clairement les responsabilités de chaque intervenant et évitera les malentendus.

Ensuite, il est essentiel de valider chaque phase avant d’entamer la suivante. Ce processus permet d’identifier et de corriger les erreurs avant qu’elles ne deviennent des problèmes majeurs sur le chantier. Si le budget explose d’une étape à l’autre, vous pouvez toujours stopper la poursuite du projet, ou tout simplement revoir la conception pour rester dans l’enveloppe.

Le choix des intervenants est également crucial. Travaillez avec des professionnels qualifiés. Vérifiez leurs références, leurs compétences et assurez-vous qu’ils disposent des assurances nécessaires. Un bon professionnel apportera son expertise et contribuera à la réussite de votre projet.

Enfin, n’oubliez pas de prévoir dans le contrat de maîtrise d’œuvre des clauses spécifiques pour maîtriser le budget. Définissez des marges de tolérance et prévoyez des pénalités en cas de dépassement injustifié. Une bonne gestion financière est essentielle pour éviter les dérapages et assurer la viabilité du projet.

Je vous donne aussi une info qui peut vous faire gagner quelques milliers d’euros. Si vous êtes sur une opération sans récupération de TVA et que vous avez droit aux taux réduits sur les travaux, dans le cadre d’un contrat de maîtrise d’œuvre complète (conception et exécution), le taux de TVA réduit s’applique aussi sur ses honoraires.

Un projet bien conçu et bien planifié est la garantie d’un chantier réussi. Prenez le temps de faire les bons choix dès le départ, car « qui veut voyager loin, ménage sa monture ».

Une conception aboutie, c’est la clé de voute pour mener un projet au succès !