Je m'appelle Patrick Flacher et suis dans l'immobilier depuis 2008
Je ne suis pas devenu un vendeur de rêve...
J’ai passé assez de temps à réaliser différents types d’opérations de marchand de biens,
à conseiller des marchands de biens qui voulaient se lancer,
à suivre des opérations…
Alors je sais de quoi je parle.
Voici mon histoire.
Je m’appelle Patrick, j’ai 60 ans.
Je suis un amoureux de la nature et des animaux.
Je vis au milieu des montagnes des Alpes où je peux pleinement m’épanouir.
Je viens de la distribution spécialisée
J’ai longtemps évolué dans le milieu de la distribution spécialisée, plus particulièrement de la jardinerie.
Mes différentes expériences m’ont conduit vers un poste à haute responsabilité en Île-de-France.
Moi, qui suis savoyard et qui ai toujours vécu au milieu des montagnes, je n’ai pas réussi à m’adapter à la vie parisienne.
Avec la pression du travail et la dégradation de ma vie familiale, en 2008, je me suis remis totalement en question pour venir revivre complètement en Savoie.
Naturellement, en ayant déjà quelques expériences d’acquisition immobilière, je me suis tourné vers ce secteur financièrement attrayant. Malgré la crise qui touchait à son terme, les perspectives étaient prometteuses…
En 2008, je suis négociateur immobilier et j’ai plusieurs marchands de biens dans ma clientèle… Et ils me parlent de leur profession…
Au début, je connaissais mal le métier de marchand de biens. Il faut dire qu’il n’était pas très bien vu. Les professionnels passaient souvent pour des « voleurs », qui profitaient de la faiblesse de certains vendeurs pour acheter à un prix bas et revendre beaucoup plus cher sans jamais rien faire…
Et puis un jour, j’ai rencontré un premier marchand de biens qui avait une toute autre vision de l’activité. Il m’a expliqué qu’il se voyait plutôt comme un « rénovateur ».
En effet, je lui ai fait acquérir plusieurs maisons anciennes dans de petits villages. Ces maisons n’étaient plus habitables en l’état. Alors il les rénovait intégralement avant de les revendre.
J’ai clairement vu qu’il réalisait facilement la culbute par 2 ou 3 sur ces opérations. Mais il ne m’a jamais révélé son coût de revient. J’observais néanmoins qu’il n’œuvrait pas pour rien…
Une chose est sûre, son travail avait un sens, il rénovait l’habitat ancien.
Dans mes clients, j’avais aussi un autre marchand de biens qui effectuait des opérations différentes. Je lui ai fait acquérir deux petits immeubles avec de beaux terrains. Il les a ensuite revendus en plusieurs lots après avoir créé une copropriété.
Mais ce n’est pas tout. Même s’il réalisait déjà une belle marge sur la revente des lots de copropriété, il procédait aussi à une division parcellaire pour détacher un terrain.
Et c'est là qu’il dégageait une encore une marge supplémentaire sur l’opération.
En plus, cela permettait de détacher un terrain pour un autre projet.
En 2012, j’ai alors décidé de plaquer l’activité de négociateur, pour celle de marchand de biens.
Non seulement je restais dans mon secteur de prédilection, l’immobilier, mais je passais du statut de négociateur coincé entre le vendeur et l’acquéreur, à celui d’acheteur et de vendeur pour le compte d’une société.
J’ai ainsi multiplié les opérations de marchand de biens de toutes sortes : rénovation d’immeuble, découpe d’immeuble, détachement de terrain et encore d’autres.
Dans le cadre de l’activité, j’ai côtoyé de nombreux agents immobiliers, artisans et autres personnes qui s’étonnaient du professionnalisme pour réaliser les opérations : rapidité, respect des engagements, création de logements…
Régulièrement j’étais sollicité pour expliquer comment s’y prendre, car aucune formation au métier n’existait réellement à cette époque
En 2016, le gérant de la société a décidé de créer un réseau afin de former des marchands de biens et surtout de les accompagner dans leur activité.
C’est ainsi que j’ai conçu une formation complète que j’ai dispensée à plusieurs dizaines de personnes.
A l’issue de cet enseignement, je continuai à assister les membres du réseau dans la recherche d’opération et la mise en œuvre.
C’est comme cela que j’ai pu voir des centaines de dossiers de toute sorte et suivre des dizaines d’opérations concrétisées, y compris celles réalisées directement.
Proche de l’âge de la retraite et submergé par une quantité de travail déraisonnable, j’ai mis un terme à mon activité début 2021.
Sollicité par mes relations et ce, malgré la multiplication des sites internet sur le sujet, j’ai décidé de mettre mon expérience au service de ceux qui le souhaitent.
Encore une fois, après avoir formé des dizaines de marchands de biens, je sais qu’il est important d’avoir une véritable connaissance élargie pour réaliser correctement une opération.
Sans tout lâcher pour se lancer à corps perdu dans cette activité, en y consacrant un minimum de temps, vous développerez une activité lucrative.
Sans y passer des heures et avec une bonne rigueur, les opérations de marchands de biens permettent de vivre confortablement.
Mais quelle est vraiment mon expérience ?
L’activité de marchand de biens est très variée et j’ai pu voir des projets de toutes sortes.
Les opérations les plus courantes consistent à l’acquisition d’un appartement ou d’une maison « dans son jus », et à la réalisation d'une rénovation avant la revente.
Ce sont très souvent des opérations pour démarrer l’activité de marchands de biens et je suis aussi passé par là.
La division foncière pour revendre un terrain constructible a fait partie de mes expériences. J’ai même été jusqu’à la conception d’un lotissement.
Mais très vite je me suis occupé de projets plus conséquents comme la revente à la découpe, sans vraiment réaliser des travaux.
Cela va de la villa divisée en deux ou trois lots, jusqu’à l’immeuble de rendement avec des appartements loués.
Puis sont venues des opérations avec encore plus d’engagements, en procédant à des réhabilitations complètes. Il s’agit d’immeubles anciens de logements ou autre, nécessitant d’être entièrement repensés pour satisfaire les besoins des nouveaux acquéreurs.
Une de mes dernières grosses opérations consistait en l’acquisition d’un foyer-logement de plus de 4 000 m² de plancher, qui a été reconditionné en 64 appartements modernes.
Evidement, ce type d’opération ne se gère pas seul, mais avec une équipe interne que j’ai formé et de multiples intervenants externes.
L’activité de suivi des affiliés marchand de biens m’a aussi permis de voir beaucoup d’opérations de différents types. Ces multiples facettes de travail ont toujours été très valorisantes pour moi, avec une remise en question permanente, même avec des projets simples.
Comme vous le voyez, j’avais une activité très développée, et cela m’a permis d’acquérir des compétences étendues.