MDB Check —
Analysez votre opération de marchand de biens avant d’acheter
MDB Check est édité par ABC Marchand de Biens.
Le check-up de votre opération avant d'acheter.
Gratuit
• Conçu pour le smartphone
• Disponible immédiatement après inscription.
Analysez votre opération de marchand de biens sur place, avant de repartir
MDB Check calcule votre marge nette, frais financiers compris, votre prix d’achat maximum et la résistance de l’opération à une dérive. Sur smartphone, en moins de deux minutes.
Le calcul juste arrive toujours trop tard
Vous visitez un immeuble un mardi matin. Le prix vous paraît tenable, les travaux vous semblent lisibles, le quartier se revend. Vous faites un calcul de tête dans l’escalier : achat, travaux, revente, marge. Le résultat vous convient. Vous positionnez une offre le soir même.
Six semaines plus tard, le décompte des frais dépasse votre estimation : vous aviez raisonné sur un taux moyen, sans la prise de garantie. Le gros œuvre revoit son chiffrage après sondage. La banque finance sur quinze mois au lieu de huit. Et vous découvrez que chaque mainlevée d’hypothèque a un coût que vous n’aviez pas provisionné.
Aucune de ces lignes n’est spectaculaire. Mises bout à bout, elles absorbent une marge que vous considériez comme acquise.
Le problème n’est pas votre compétence, c’est le moment : l’erreur se commet avant la signature, quand tout paraît encore simple, et ne devient visible qu’après, quand plus rien n’est modifiable.
Marge brute et marge nette : l’écart que personne ne vous montre
Calculer la rentabilité d'une opération de marchand de biens consiste à retrancher du chiffre d'affaires net des reventes le prix d'acquisition, les frais notariés, les travaux, les frais annexes de chantier, les frais de revente et les frais financiers. Le résultat est la marge nette. Rapportée au chiffre d'affaires net, elle donne le taux de marge.
La plupart des tableurs qui circulent entre marchands de biens, et la plupart des simulateurs en ligne, s’arrêtent à la marge brute : chiffre d’affaires moins prix d’achat, moins travaux, moins frais annexes. Ce chiffre est confortable. Il est aussi incomplet.
En marchand de biens, la marge brute correspond au chiffre d'affaires diminué du prix d'achat, des travaux et des frais annexes. La marge nette y ajoute les frais financiers : frais de dossier, intérêts sur la durée réelle de portage, prise de garantie hypothécaire et mainlevées partielles à chaque vente de lot.
Il ignore les frais de dossier bancaire, les intérêts sur la durée réelle de portage, la prise de garantie hypothécaire et les mainlevées — partielles à chaque vente de lot, puis totale au solde du prêt. Sur une opération financée sur douze mois, ces postes se comptent en dizaines de milliers d’euros.
Votre bénéfice en sortie d’opération n’est pas votre marge brute.
C’est votre marge nette, frais financiers compris.
MDB Check ne calcule que celle-là.
La marge affichée est nette de tous les frais financiers.
En moins de deux minutes, vous pourrez…
MDB Check n’est pas une calculatrice, c’est un assistant de décision
Une calculatrice répond à la question que vous lui posez. Un assistant d’analyse vous aide à formuler les bonnes questions avant de décider.
MDB Check s’ouvre sur quatre interrupteurs : revente de terrain à bâtir, travaux, autorisation d’urbanisme, création de copropriété. Vous cochez ce qui s’applique, l’outil n’affiche que les rubriques concernées. Un immeuble revendu en l’état ne vous demandera pas de chiffrer une maîtrise d’œuvre.
Vous renseignez ce que vous connaissez ; l’outil calcule le reste — frais notariés au détail, coût du financement, garantie hypothécaire, TVA collectée et déductible — et restitue trois chiffres : la marge nette dégagée en euros, la marge sur chiffre d’affaires net et la marge sur prix de revient.
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Plus d'informationsCe que MDB Check change concrètement dans votre travail
1. Vous décidez sur place, pas au retour au bureau
C’est la différence la plus concrète avec un tableur, et celle qui change le plus de choses dans une journée de prospection.
L’interface est construite pour cela : conçue d’abord pour l’écran de smartphone, saisie au pouce, résultats toujours visibles, aucune installation à prévoir.
2. Vous ne sous-estimez plus le coût réel de votre financement
Un crédit marchand de biens ne se résume pas à un taux. Il y a les frais de dossier, les commissions d'engagement, les intérêts sur la durée effective de portage, la prise de garantie hypothécaire, et les mainlevées — une à chaque vente de lot, jusqu’au solde du prêt. Chacun de ces postes se compte en milliers d’euros, et chacun se glisse dans une marge que vous croyiez acquise.
MDB Check calcule l’ensemble à partir de votre plan de financement — quote-part financée, taux, durée — et le réintègre dans vos charges. La garantie hypothécaire est détaillée poste par poste, et les mainlevées sont calculées au rythme réel des ventes, le produit de chaque vente étant imputé sur le capital restant dû.
3. Vous n’oubliez plus aucun poste de dépense
Les postes les plus fréquemment oubliés dans une opération de marchand de biens ne sont pas les plus gros : bureaux d'étude, contrôle technique et coordination sécurité, assurances de chantier, taxe d'assainissement, diagnostics avant vente, honoraires de géomètre pour l'état descriptif de division, mainlevées d'hypothèque. Chacun paraît anecdotique ; leur somme se compte en points de marge.
Les marges se perdent rarement sur le prix d’achat, qui est négocié et vérifié. Elles se perdent sur les postes secondaires : bureaux d’étude, contrôle technique et coordinateur SPS, assurances de chantier, taxe d’assainissement, diagnostics avant vente, honoraires de géomètre. Chacun paraît anecdotique ; leur somme se compte en points de marge.
MDB Check les déroule un par un, dans l’ordre où ils apparaissent dans un dossier. Ce que vous laissez à zéro devient un choix assumé, plus un oubli.
4. Vous connaissez votre prix d’achat maximum avant de négocier
Votre prix d'achat maximum se calcule à l'envers : vous fixez d'abord le taux de marge nette sur chiffre d'affaires en dessous duquel vous refusez de vous engager, puis vous remontez la chaîne de calcul jusqu'au prix d'acquisition compatible. Les frais notariés et le coût du financement se recalculent en cascade, car ils dépendent eux-mêmes de ce prix.
Négocier sans prix plafond, c’est négocier contre soi-même : vous cédez par crainte de perdre le dossier, et vous découvrez ensuite que le point de bascule était de quelques dizaines de milliers d'euros plus bas.
La carte « Objectif d’achat » inverse le calcul. Vous n’y saisissez pas un montant de marge, mais un taux de marge nette sur chiffre d’affaires net — celui en dessous duquel vous ne vous engagez pas. L’outil remonte alors toute la chaîne, en recalculant en cascade les frais notariés et le coût du financement qui dépendent eux-mêmes du prix, et affiche deux résultats : le prix d’acquisition compatible avec votre exigence, et la marge en euros qu’il produit.
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Plus d'informations5. Vous passez le test que votre banquier vous fera passer
6. Les calculs sont ceux de votre régime, pas ceux d’un autre métier
Les outils de rentabilité en ligne sont majoritairement conçus pour l’investissement locatif : loyers, rendement annuel, cash-flow. Vous ne cherchez pas un rendement, vous cherchez une marge sur une opération bornée dans le temps.
MDB Check applique les mécanismes du régime marchand de biens : droits d’enregistrement réduits sous engagement de revendre, TVA sur le prix total lorsqu’un terrain à bâtir est détaché et revendu (nouvelle règle fiscale à compté du 1er janvier 2027), TVA collectée et déductible traitées séparément, frais d'hypothèque et de mainlevées, frais de copropriété récupérables isolés.
7. L’accès est gratuit
MDB Check est une application web gratuite d'analyse de rentabilité destinée aux marchands de biens en France. Elle s'utilise depuis un navigateur de smartphone, sans installation. L'accès complet est ouvert après création d'un compte avec nom, prénom, adresse e-mail et consentement RGPD, sans carte bancaire ni limite du nombre d'analyses.
Aucune carte bancaire, aucune période d’essai qui se transforme en abonnement.
Vous créez un compte avec votre nom, votre prénom et votre adresse e-mail, vous validez le consentement RGPD, et vous accédez à l’outil immédiatement.
Pourquoi j’ai créé MDB Check
De 2009 à 2021, j’ai piloté des opérations de marchand de biens. J’ai connu les dossiers qui se déroulent comme prévu et ceux qui se referment sur vous poste après poste, sans qu’aucune erreur ne soit identifiable isolément.
Ce qui m’a le plus coûté, ce ne sont jamais les grandes décisions. C’est un chiffrage de travaux fait trop vite pour ne pas perdre un dossier. C’est un coût d'hypothèque et des mainlevées que je n’avais pas provisionné. C’est un délai de portage estimé à huit mois qui en a duré quinze. Et c’est, plus souvent que je ne l’admettais, une marge calculée un dimanche soir sur un tableur que je n’avais pas relu depuis deux ans — une marge brute, d’ailleurs, qui ne disait rien de ce qui resterait vraiment.
Quand j’ai commencé à former des marchands de biens, en 2016, je m’attendais à ne retrouver ces difficultés que chez les débutants. J’ai vu l’inverse. Les professionnels expérimentés font les mêmes oublis, simplement sur des montants plus élevés.
J’ai donc construit l’outil que j’aurais voulu avoir en activité. Pas un tableur de plus : un assistant qui déroule la structure complète d’une opération, qui calcule une marge nette et non une marge d’affichage, et qui tient dans une poche pour servir au moment où la décision se prend — devant le bien, pas trois jours plus tard.
MDB Check n’a pas été conçu par des développeurs à partir d’un cahier des charges théorique. Il a été construit à partir de dossiers réels, ceux que j’ai montés et ceux que j’analyse avec les marchands de biens que j’accompagne depuis 2016.
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Plus d'informationsCe que vous obtenez, poste par poste
Un formulaire qui s’adapte à votre opération
Quatre interrupteurs en tête de saisie — terrain à bâtir, travaux, autorisation d’urbanisme, copropriété — déterminent les rubriques affichées. Vous ne remplissez jamais un champ qui ne concerne pas votre dossier.
Des frais notariés calculés, et non estimés au pourcentage
Droits d’enregistrement réduits, émoluments du notaire, formalités, débours, contribution de sécurité immobilière, TVA sur émoluments : le détail est calculé et consultable ligne par ligne. L'exonération des droits et taxes de mutation s'applique au marchand de biens qui prend, dans l'acte d'acquisition, l'engagement de revendre dans les cinq ans. Ce délai est ramené à deux ans pour des locaux d'habitation loués (article 1115 du code général des impôts). Un pourcentage forfaitaire hérité d'une opération précédente est l'une des sources d'erreur les plus fréquentes..
Le traitement des terrains à bâtir
Lorsque l'opération prévoit de détacher et de revendre un ou plusieurs terrains à bâtir (hors création de lotissement), et que l'acquisition est réalisée auprès d'un non-assujetti à la TVA qui lui-même n'a pas été assujetti lors de son propre achat, la revente relève de la TVA sur le prix total — configuration la plus fréquente en marchand de biens. MDB Check sépare le chiffre d'affaires des lots bâtis et le chiffre d'affaires hors taxes des terrains, calcule la TVA collectée sur le prix total, et intègre les frais spécifiques : géomètre pour la division et le bornage, sondage de sol, constat d'affichage et autres frais.
La mise en copropriété et l’autorisation d’urbanisme
Géomètre pour les relevés et l’état descriptif de division, diagnostiqueur pour le DTG et le diagnostic de mise en copropriété pour les immeubles de plus de 10 ans, notaire pour l'enregistrement du règlement de copropriété, constitution du dossier d’urbanisme, constat d’affichage : ces postes apparaissent dès que vous activez l’interrupteur correspondant.
La synthèse finale
Marge dégagée en euros, marge nette sur chiffre d’affaires net, marge sur prix de revient, total des charges, TVA collectée et déductible, apport nécessaire. Une carte unique, lisible sur un écran de téléphone, transmissible à un associé ou à un banquier.
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Plus d'informationsUn cas pratique déroulé de bout en bout
Les chiffres ci-dessous sont purement illustratifs. Ils servent à montrer l’enchaînement des calculs, non à donner une référence de marché, de barème fiscal ou de coût de travaux. Chaque opération réelle doit être chiffrée sur ses propres données.
L'opération.
Un immeuble achevé depuis plus de quinze ans, acquis pour être réhabilité et revendu en trois lots. Travaux d’amélioration sans agrandissement ni surélévation. Durée de portage estimée : douze mois.
Poste | Montant illustratif |
|---|---|
Prix d’acquisition | 210 000 € |
Frais notariés (droits réduits) | 5 670 € |
Travaux, imprévus compris avec entreprise générale | 100 800 € |
Frais d'assurance du chantier | 4 200 € |
Frais réalisation dossier urbanisme DP | 6 500 € |
Frais liés à la revente (diagnostics, commission d'agence) | 18 064 € |
Sous-total — base de la marge brute | 347 734 € |
Frais financiers (dossier, intérêts, hypothèque, mainlevées) | 20 903 € |
Total des charges | 368 637 € |
Chiffre d’affaires net des reventes | 411 600 € |
L’écart brut / net. Un tableur qui s’arrête à la marge brute afficherait 63 866 €, soit 15.5 % du chiffre d’affaires. La marge réellement dégagée est de 42 963 €, soit 10.4 % du chiffre d’affaires net et 11,7 % du prix de revient. Écart : 20 903 €, c’est-à-dire l’intégralité du coût de l’argent et la garantie, le poste que votre banquier, lui, n’oublie jamais.
Le test de résistance
Les trois dérives qu’un établissement bancaire examine, appliquées simultanément : chiffre d’affaires − 5 %, travaux + 10 %, délai de prêt + 6 mois.
Poste | Effets |
|---|---|
Chiffre d’affaires net | 391 020 € au lieu de 411 600 € |
Surcoût travaux | + 10 500 € |
Surcoût du financement | + 6 781 € |
Commission de revente, ajustée à la baisse du CA | − 645 € |
Total des charges | 385 095 € |
Marge nette résiduelle | 5 925 € |
L’opération ne devient pas déficitaire. Elle devient sans intérêt. Sa marge résiduelle tombe à 5 925 €, soit 1,5 % du chiffre d'affaires.
Dix-huit mois de travail, pour un résultat sans commune mesure avec le risque engagé.
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Plus d'informationsL’objectif d’achat
Si votre seuil d’engagement est un taux de marge nette de 20 % sur le chiffre d’affaires net, MDB Check remonte la chaîne de calcul et indique le prix d’acquisition compatible : environ 173 296 € dans cette illustration, contre 210 000 € demandés, pour une marge dégagée d’environ 83 320 €. Vous savez exactement quelle négociation vous devez obtenir — et à partir de quel montant il faut renoncer.
Pour quelles opérations MDB Check est conçu
MDB Check couvre les opérations courantes de marchand de biens, c’est-à-dire :
MDB Check applique le régime fiscal français du marchand de biens et s'utilise en France. Il ne couvre pas les opérations réalisées dans d'autres juridictions.
Ce que MDB Check ne fait pas
Un outil crédible est un outil dont on connaît les limites.
FAQ
Questions fréquentes
Oui. L’accès est intégralement gratuit après création d’un compte. Aucune carte bancaire n’est demandée, aucune période d’essai ne se transforme en abonnement, et le nombre d’analyses n’est pas limité. La seule contrepartie est votre inscription : nom, prénom, adresse e-mail et consentement RGPD.
Oui, c’est l’usage pour lequel l’outil a été conçu. L’interface est pensée d’abord pour le smartphone. Vous pouvez préparer la saisie avant d’arriver, puis corriger sur place au fil de ce que vous découvrez : la marge nette se met à jour à chaque modification.
Parce qu’un montant de marge n’est pas comparable d’une opération à l’autre : 50 000 € sur un dossier à 400 000 € et sur un dossier à 1,2 M€ ne représentent pas le même engagement. Le taux de marge nette sur chiffre d’affaires est le critère qui vous permet d’arbitrer entre plusieurs dossiers.
Il applique les trois dérives qu’un banquier examine avant d’accorder un concours : travaux sous-estimés, chiffre d’affaires surestimé, portage allongé jusqu’au terme maximum du prêt. Il affiche la marge qui subsiste. Vous arrivez au rendez-vous avec le scénario dégradé déjà chiffré.
Un tableur additionne ce que vous y avez saisi et ne signale jamais un poste manquant ni une formule écrasée. MDB Check impose la structure complète d’une opération, calcule une marge nette, intègre le calcul inversé et le test de résistance, et s’utilise sur un téléphone. C’est un cadre de raisonnement, pas seulement un calcul.
Oui. La garantie hypothécaire est détaillée poste par poste, et les mainlevées sont calculées au rythme des ventes : le produit de chaque vente est imputé sur le capital restant dû, ce qui déclenche une mainlevée partielle jusqu’au solde du prêt.
Vos données d’inscription servent à vous donner accès à l’outil et à vous informer de ses évolutions. Elles ne sont pas cédées à des tiers. Les données de vos analyses ne sont pas conservées, puisque les études ne sont pas enregistrées dans la version actuelle.
Moins de deux minutes lorsque vous disposez de vos chiffres. Le formulaire n’affiche que les rubriques qui concernent votre opération, et les résultats se recalculent à chaque saisie, sans validation intermédiaire ni changement d’écran.
Nette. Elle intègre les frais financiers : frais de dossier, intérêts sur la durée réelle de portage, prise de garantie hypothécaire et mainlevées. C’est la différence principale avec la majorité des tableurs et des simulateurs, qui s’arrêtent à la marge brute.
Le tri en amont et la marge nette. Vous chiffrez des annonces que vous n’auriez pas pris le temps d’étudier, vous entrez en négociation avec un prix plafond, et vous obtenez un résultat qui intègre le coût de l’argent — ce que votre tableur ne fait probablement pas.
Non. Chaque poste est nommé et positionné dans l’ordre où il apparaît dans un dossier réel. Utiliser l’outil vous fait découvrir la structure de coûts d’une opération, ce qui constitue en soi un apprentissage.
Oui. Lorsque l’opération prévoit d’en détacher et d’en revendre, l’outil sépare le chiffre d’affaires des lots bâtis de celui des terrains, applique la TVA sur le prix total à ces derniers, et intègre les frais de division, de bornage et de sondage de sol.
Pas dans la version actuelle. Chaque étude se fait dans la session en cours. L’enregistrement des analyses est prévu dans une version Premium à venir, avec possibilité de comparer des simulations pour un même bien.
Une version qui continue d’évoluer
MDB Check est utilisable aujourd’hui dans sa version complète et gratuite. Cette page est mise à jour à chaque évolution de l’outil.
Une version Premium est en préparation. Le seul élément aujourd’hui confirmé est l’enregistrement de vos analyses, afin de retrouver et de comparer vos dossiers d’une session à l’autre. Les inscrits en seront informés en premier. L’accès gratuit décrit sur cette page n’est pas conditionné à cette évolution.
100%
Gratuit
Chiffrez. Testez. Décidez.
Vous avez un dossier en cours, une annonce en attente, une visite prévue cette semaine. Il vous faut deux minutes pour savoir si l’affaire mérite votre temps — et quel prix d’achat vous pouvez réellement défendre.