TVA et travaux du marchand de biens : quand votre rénovation bascule en immeuble neuf

La TVA travaux marchand de biens est le sujet fiscal le plus piégeant du métier, et celui qui peut faire basculer une opération entière sur un détail de chantier.

Vous venez de visiter un immeuble. Vous avez senti le potentiel. Vous avez déjà fait défiler dans votre tête les cloisons à abattre, les pièces à redistribuer, la cuisine à ouvrir, la salle de bains à refaire. Mentalement, vous avez chiffré. Vous voyez la marge se dessiner.

Mais avez-vous identifié le régime de TVA qui va s’appliquer à votre opération ?

Si la question vous paraît secondaire, vous êtes en danger.

Parce qu’en fonction de l’ampleur des travaux que vous allez engager, vous allez basculer dans l’un ou l’autre de deux mondes fiscaux radicalement différents. Et le passage de l’un à l’autre peut représenter des dizaines de milliers d’euros de marge en plus, mais surtout en moins.

Premier piège : ce n’est pas vous qui choisissez le régime.

Ce sont vos travaux qui décident pour vous. La législation fiscale française pose des critères objectifs.

Vous les franchissez ? Vous êtes dans le premier régime, point final.

Vous restez en deçà ? Vous êtes dans le second. Pas de débat, pas d’arbitrage.

Deuxième piège : le franchissement de ces critères est souvent involontaire.

Le néo-marchand qui se croit en simple rénovation parce qu’il « n’a pas touché aux murs porteurs » découvre parfois trop tard qu’il a basculé sans le savoir.

La conséquence ? Une TVA collectée à 20 % sur le prix de revente, alors qu’il avait construit son plan de financement sans elle.

ET attention, même si votre comptable vous dit que votre revente est exonérée de TVA, un contrôle fiscal peut en décider tout autrement. Et ça fait mal, très mal !

Troisième piège : la matière est technique.

Les textes parlent de fondations, de second œuvre, de seuils en pourcentage. On y croise l’article 257 du Code général des impôts, l’annexe II, des références BOFiP. Pas de quoi rendre la lecture passionnante. Mais à votre niveau d’opération, vous ne pouvez plus vous permettre de l’ignorer.

L’objet de cet article, c’est exactement ça : vous donner la grille de lecture.

A la fin de cet article, vous aurez acquis les réflexes pour savoir comment anticiper le régime de TVA de votre projet en fonction des travaux que vous envisagez. Mieux, vous pourrez même orienter vos travaux pour rester sur le régime le plus avantageux pour votre marge.

Et entre nous, j’ai toujours eu de meilleur profit avec des opérations exonérées de TVA à la revente !

Je vais commencer par poser les deux régimes. 

Puis on rentre dans le cœur du sujet : la grille de lecture de l’article 257.

Et l’on termine sur les taux réduits, 10 % et 5,5 %, qui sont vos vrais leviers d’optimisation quand votre opération reste dans l’ancien.

Nature des travaux rendant à l’état neuf, au sens fiscal

Un seul critère franchi suffit pour basculer en immeuble neuf.

Les deux régimes de TVA possibles pour une opération de marchand de biens

Comprendre la TVA travaux marchand de biens suppose de distinguer deux régimes très différents. Avant de plonger dans les détails techniques, prenons le temps de poser le décor.

Pour simplifier, je vais opposer deux régimes de TVA : l’immeuble fiscalement neuf et l’immeuble qui reste ancien.

Et selon celui dans lequel vous tombez, votre marge, votre prix de revente affiché et même votre stratégie d’acquisition vont changer.

Mais en pratique, l’immeuble ancien peut lui-même relever de plusieurs traitements : exonération, option à la TVA, et dans certains cas TVA sur marge. Ces deux derniers étant rarement utilisés et relevant de cas particuliers, je n’en parlerais pas dans cet article. (quelques Précisions dans cet article)

Régime 1 : la remise à l’état neuf (TVA collectée à 20 % sur la revente)

Dans ce premier régime, vos travaux sont d’une ampleur telle qu’ils vont rendre l’immeuble à l’état neuf au sens fiscal.

Attention, pas au sens du bon sens, pas au sens du langage courant. Au sens fiscal.

C’est l’article 257, I-2-2° du Code général des impôts qui pose la règle. Et il pose quatre critères très précis, que je vais vous détailler plus loin.

Les conséquences quand vous êtes dans ce régime ?

Vos travaux vous seront facturés à 20 %, et vous récupérez intégralement cette TVA (sous réserve des règles générales de déduction).

Les frais annexes (notaire, agence, géomètre, diagnostics, etc.) sont aussi à 20 %, et là encore vous récupérez la TVA.

Mais à la revente, vous collectez la TVA à 20 % sur le prix total. Que vous devrez reverser à l’État.

Attention, quand je dis collecté, ce n’est pas 20 % que vous ajoutez à votre prix de vente. Non, c’est 20 % inclus dans votre prix de revente.

Pour calculer votre prix d’encaissement HT, vous divisé votre prix de revente par 1,2. Exemple : un bien vendu 120 000 € à un particulier, vous encaissez 100 000 € HT, et reversé 20 000 € de TVA (moins la TVA récupérable).

Concrètement, vous fonctionnez comme un commerçant classique. TVA à l’achat, TVA à la vente, et vous ne gardez que la différence.

C’est le régime cohérent des très grosses réhabilitations (en fonction des travaux), des reconversions de bâtiments industriels, des surélévations, des transformations lourdes, etc.

Régime 2 : l’immeuble qui reste fiscalement ancien (revente exonérée de TVA)

Un immeuble reste fiscalement ancien lorsque les travaux réalisés ne franchissent aucun des quatre critères de l’article 257 du CGI. La revente est alors exonérée de TVA.

Et là, tout change.

Votre revente est exonérée de TVA. Vous encaissez le prix total, vous ne reversez pas de TVA à l’État.

Mais le revers de la médaille, c’est que vous ne récupérez pas non plus la TVA que vous avez décaissée sur vos travaux. Ni celle de vos frais annexes d’ailleurs.

Cette TVA décaissée et non récupérée, elle vient s’ajouter à votre coût de revient. Donc elle vient grignoter votre marge.

D’où un enjeu très concret : faire baisser autant que possible le taux de TVA sur vos travaux. C’est là qu’interviennent les taux réduits de 10 % et 5,5 %, prévus par les articles 279-0 bis et 278-0 bis A du CGI. Je détaillerai plus bas.

Sur une enveloppe de travaux de 200 000 € HT, passer de 20 % à 10 % de TVA, c’est 20 000 € de moins à décaisser. Et plus encore si vous êtes à 5,5 % avec les travaux de rénovation énergétique.

Faites le calcul sur votre marge actuelle. Vous comprendrez vite l’enjeu.

Pourquoi le néo-marchand de biens bascule sans le voir venir ?

Beaucoup de néo-marchands abordent leur première opération avec une idée simple en tête :   « je rénove, donc je suis en travaux d’amélioration, donc je suis au taux réduit ».

Mauvais raisonnement.

La rénovation, au sens fiscal, ce n’est pas une catégorie binaire. Plusieurs degrés d’analyse sont possibles. Et à un certain seuil, vous basculez sans le savoir dans la catégorie « immeuble neuf », même parfois avec seulement 40 000 € de travaux.

En refaisant l’électricité, la plomberie, le chauffage, les cloisons, les huisseries et la mezzanine d’un appartement, le marchand peut être convaincu qu’il réalise une rénovation simple. Il l’a toujours appelé comme ça. Son artisan l’appelle comme ça. Son comptable l’appelle comme ça.

Mais aux yeux du fisc, il vient de franchir les seuils de second œuvre de l’article 257. Et son opération bascule en immeuble neuf : TVA 20 % sur la revente !

Le jour où le contrôleur fiscal passe et requalifie, c’est la douche froide. La revente qu’il croyait exonérée se retrouve soumise à la TVA. Sur un prix de revente de 300 000 €, ça fait 50 000 € de TVA à reverser (sans compter les pénalités). S’est souvent comme cela que les jeunes marchands viennent à déposer le bilan !

Pourquoi cette qualification se fait automatiquement

Un point fondamental à intégrer dès maintenant : vous ne choisissez pas votre régime.

Ce ne sont ni vous, ni votre comptable, ni votre notaire qui décide si votre opération bascule dans le premier ou dans le second régime.

C’est la loi. Et la loi pose des critères objectifs, mesurables.

Vous franchissez ces critères ? Vous êtes en immeuble neuf. Point.

Vous restez en deçà ? Vous êtes en immeuble ancien. Point.

Votre seule marge de manœuvre, c’est en amont : savoir lire votre projet de travaux, identifier où vous allez vous situer par rapport à ces critères, et ajuster votre programme si vous le pouvez et si vous le voulez.

C’est exactement ce que nous allons faire maintenant.

Dans le chapitre qui suit, je vais décortiquer avec vous les quatre critères de l’article 257. Un par un. Avec des exemples concrets. Et avec une attention particulière sur le quatrième, celui du second œuvre, qui est de très loin le plus piégeant pour les marchands de biens.

Article 257 du CGI : la grille de lecture des travaux qui rendent un immeuble neuf

L’article 257, I-2-2° du Code général des impôts définit quatre critères alternatifs qui font basculer un immeuble en immeuble neuf au sens fiscal.

Que dit l’article 257 I-2-2° du Code général des impôts ?

Il y a un texte, un seul, qui décide si votre opération bascule en immeuble neuf ou pas.

C’est l’article 257, I-2-2° du Code général des impôts.

Tout ce que je vais vous raconter dans ce chapitre découle de ce texte. Toute la doctrine du BOFiP, toute la jurisprudence des Cours administratives d’appel, tous les contentieux que vivent les marchands de biens face à l’administration fiscale : ils gravitent autour de cet article.

Alors, prenons un instant pour comprendre ce qu’il dit.

L’article 257 considère comme « immeubles neufs au sens TVA » les immeubles dans trois situations :

• soit ils résultent d’une construction nouvelle ; c’est le cas des promoteurs
• soit ils résultent d’une surélévation ; c’est clair, et c’est un cas bien défini.
• soit ils résultent de travaux qui les ont rendus à l’état neuf. Et c’est là qu’il faut être attentif !

Les deux premiers cas, vous les sentez sans avoir besoin du texte. Une construction neuve, vous savez ce que c’est. Une surélévation, vous voyez immédiatement de quoi il s’agit.

Mais le troisième cas, c’est tout l’enjeu du métier de marchand de biens. Parce que c’est celui qui peut vous rattraper sans que vous l’ayez vu venir.

Et c’est aussi celui que l’administration sait parfaitement aller chercher en cas de contrôle.

Le cas particulier de l’agrandissement de surface de plancher.

C’est encore une tout autre histoire, avec deux règles principales à retenir :

• Un agrandissement de la surface de plancher (>1,80 m) dans le bâtiment existant, jusqu’à 10 %, sera à taux réduit (exemple : une mezzanine de 9 m² sur une maison de 100 m²). Au-dessus, taux normal.
• Une addition attenante à la construction, une surélévation partielle de la toiture, ou encore la création d’une cave, n’excédant pas 9 m², seront à taux réduit (exemple : création d’une chaufferie extérieure de 8 m²). Au-dessus, taux normal.

Voyons donc ce qu’on appelle des travaux « rendant à l’état neuf » au sens fiscal.

Les quatre critères de l’immeuble neuf au sens fiscal : un seul suffit

Le texte pose quatre critères. Et pour bien comprendre la mécanique, il faut intégrer un point essentiel dès maintenant.

Ces quatre critères sont alternatifs.

Cela signifie qu’il suffit d’en franchir un seul pour que votre opération bascule en immeuble neuf. Pas besoin des quatre. Pas besoin de deux ou trois. Un seul suffit.

C’est exactement ce qui rend l’analyse de vos travaux si délicate.

Vous pouvez être loin du seuil sur trois critères et vous croire à l’abri. Mais si vous franchissez le quatrième, c’est terminé. Vous êtes en remise à l’état neuf, point final.

Les quatre critères sont les suivants :

Critère A — Les fondations. Vos travaux ont touché à la majorité des fondations.

Critère B — Les éléments porteurs hors fondations. Vos travaux ont touché à la majorité des éléments qui déterminent la résistance et la rigidité de l’ouvrage.

Critère C — Les façades hors ravalement. Vos travaux ont touché à la majorité de la consistance des façades.

Critère D — Le second œuvre. Vos travaux ont rénové l’ensemble des six lots de second œuvre dans une certaine proportion.

Sur les trois premiers critères, le seuil est posé par la loi elle-même : c’est plus de 50 %.

Sur le quatrième, le seuil est fixé par l’article 245 A de l’annexe II du CGI à deux tiers pour chacun des six lots.

Et je dis bien chacun. C’est là toute la finesse du « critère d », et je vais y revenir longuement.

Le critère du second œuvre : les six lots à surveiller

Les six lots de second œuvre définis par l’article 245 A de l’annexe II du CGI sont : les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques, et le système de chauffage (en métropole)

Le critère d. c’est celui qui piège la majorité des marchands de biens. Et c’est sur ces six lots qu’il faut développer de véritables réflexes.

Les six lots du second œuvre, tels qu’ils sont listés par l’article 245 A de l’annexe II du CGI, sont les suivants.

Lot 1 — Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage.

Attention au piège du vocabulaire. On ne parle pas ici des planchers « structurants », qui relèvent du critère b. On parle de plancher « non structurant ».

Une nuance est cependant importante à prendre en compte, précisé textuellement dans le Bofip : « Le plancher est une plate-forme horizontale entre deux niveaux. La surface d’un rez-de-chaussée sans sous-sol n’est donc pas un plancher. Par conséquent, la remise à neuf de la surface du rez-de-chaussée sous lequel il n’y a pas de cave ou de sous-sol peut relever du taux réduit. Il est précisé qu’un vide sanitaire n’est pas un niveau. »

Lot 2 — Les huisseries extérieures.

Ce sont toutes les menuiseries qui donnent sur l’extérieur. Les fenêtres, les portes-fenêtres, les portes d’entrée, les baies vitrées, les portes de garage donnant sur la rue, les volets et les fermetures. Tout ce qui ouvre vers l’extérieur de l’immeuble.

Lot 3 — Les cloisons intérieures.

On parle ici des cloisons non porteuses, celles qui distribuent les espaces sans soutenir la structure. Les murs en placo, les briques plâtrières, les cloisons sèches. Sont également prises en compte les portes intérieures qui s’y rattachent. Donc, si vous touchez à un mur porteur, vous tombez dans le critère b, pas dans le critère D.

Lot 4 — Les installations sanitaires et de plomberie.

Toute la distribution d’eau froide et d’eau chaude, l’évacuation des eaux usées et des eaux-vannes, les équipements sanitaires (lavabos, douches, baignoires, WC, éviers), et la robinetterie. Bref, tout ce qui touche à l’eau dans le bâtiment.

Lot 5 — Les installations électriques.

Les courants forts comme les courants faibles. Tableau électrique, câblage, prises, interrupteurs, points lumineux, éclairages, mais aussi le réseau VDI (voix, données, images) et les équipements de domotique. Bref, tout ce qui se rattache à l’électricité de l’immeuble.

Lot 6 — Le système de chauffage (pour les opérations réalisées en métropole).

Chaudière, plancher chauffant, radiateurs, distribution, régulation. Si vous remplacez la chaudière et le réseau de distribution, vous touchez à ce lot. Si vous ajoutez une pompe à chaleur en remplacement d’une chaudière existante, vous y touchez aussi.

Pourquoi le marchand de biens doit connaître ces six lots par cœur

Cette liste, je vous invite à la connaître par cœur. Ou au minimum à la garder sous la main à chaque opération.

Parce qu’à chaque fois qu’un artisan vous remet un devis, à chaque fois que vous validez un poste de travaux, à chaque fois que vous décidez d’inclure ou d’exclure une intervention de votre programme, vous devez pouvoir vous poser la question :

« Sur lequel de ces six lots est-ce que je travaille, et à quel pourcentage de l’existant je suis en train d’arriver ? »

C’est ce réflexe qui vous évitera la mauvaise surprise.

Et c’est aussi ce réflexe qui vous permettra, sur des opérations à frontière mouvante, de retenir ou d’écarter certaines prestations pour rester du bon côté du seuil.

Maintenant que le texte est posé et que la liste des six lots est claire, je peux entrer dans le détail de chacun des quatre critères. On commence par les fondations.

Critère A — La majorité des fondations (plus de 50 %)

C’est, dans la pratique, le critère qui pose le moins de difficultés au marchand de biens.

De quoi parle-t-on ?

Des éléments qui transfèrent la charge du bâtiment au sol : semelles, radiers, longrines, pieux, micropieux, puits. Tout ce qui se trouve sous le niveau bas et qui assure la stabilité.

Le seuil : plus de 50 %.

Vous franchissez le critère si vous reprenez, remplacez, renforcez ou consolidez plus de la moitié des fondations existantes. Et attention, les opérations de renforcement comptent autant que les fondations refaites à neuf. Reprise en sous-œuvre, micropieux, injections de résine ou de coulis : tout cela se met dans le calcul.

Exemple : Immeuble de 1920, fondations dégradées. Vous reprenez 60 % des semelles par injection. Le critère est franchi ! Peu importe la suite : vous basculez en régime n° 1.

Bonne nouvelle quand même.

Reprendre des fondations, ça coûte cher. Très cher.

Dans la vraie vie, soit vos fondations tiennent et vous n’y touchez pas, soit elles ne tiennent plus et vous démolissez.

Le franchissement involontaire de ce critère reste rare. Mais il existe.

Mon conseil, si vous avez un doute, soit vous demandez une étude structurelle avant de signer l’avant-contrat, soit vous mettez l’étude structurelle en condition suspensive avec un seuil de reprise inférieur à 50 %.

Critère B — La majorité des éléments porteurs hors fondations

De quoi parle-t-on ?

De tout ce qui assure la résistance et la rigidité du bâtiment au-dessus du sol : les murs porteurs, les poteaux, les poutres, les dalles structurelles, la charpente.

En clair : tout ce qui, si vous l’enleviez, ferait s’effondrer le bâtiment ou une partie du bâtiment.

Le seuil : plus de 50 %.

Comme pour les fondations. Vous franchissez le critère si vous remplacez, reprenez ou renforcez plus de la moitié de la consistance de ces éléments.

Petite subtilité importante, valable pour tous les critères :

La méthode de mesure est libre, à l’appréciation du maître d’ouvrage. Surface, linéaire, volume, quantité, valeur. Vous choisissez. Mais vous devez pouvoir justifier votre choix en cas de contrôle.

Exemple : la reconversion d’un local de stockage en logements

Vous achetez un local pour le transformer en lofts. Vous gardez l’enveloppe et les façades, mais vous reconstruisez l’intégralité de la charpente, vous refaites tous les planchers porteurs, et vous abattez 70 % des murs de refend existant.

Critère b franchi sans discussion. Vous êtes en régime n° 1.

Exemple : la maison de ville avec mur porteur abattu

Maison de ville, vous ouvrez deux trémies d’escalier et vous abattez un seul mur porteur sur les cinq que compte la maison.

Vous êtes loin du seuil. Pas de basculement par ce critère.

Le piège : l’ouverture de plusieurs murs porteurs cumulés

Vous estimez être loin des 50 %, c’est bien. Mais comment le justifier ?

Tous simplement avec un véritable dossier de preuves et de tableau de calcule établi principalement par votre architecte, mais aussi avec l’aide de bureau structure et éventuellement d’un commissaire de justice.

En cas de contrôle fiscal, sans dossier de preuve, c’est votre parole contre celle de l’inspecteur. Et dans ce match, vous savez déjà qui gagne…

Critère C — La majorité de la consistance des façades (hors ravalement)

C’est sur ce critère que beaucoup de marchands se croient à l’abri. À tort.

De quoi parle-t-on ?

De la consistance des façades. Pas de leur aspect.

La nuance est essentielle. Et c’est elle qui fait toute la différence entre une opération qui bascule et une opération qui reste tranquille.

Le Bofip qualifie d’élément de façade les « éléments verticaux externes participant à la mise hors d’eau de l’immeuble (murs, murs-rideaux, murs-panneaux, etc.) qui n’assurent qu’un rôle d’habillage de l’immeuble sans déterminer la résistance ou la rigidité de l’ouvrage… ».

Pas toujours facile à suivre nos amis de l’administration !

Prenons des exemples pour mieux comprendre.

Point facile, à partir du moment où vous ne déposez rien, que vous n’agrandissez pas ou ne réalisez pas d’ouverture, vous pouvez nettoyer, rejointer, ravaler ou encore isoler par l’extérieur. Tout va bien.

Le premier point sensible c’est la création d’ouverture et/ou création de balcons. L’impact devra être calculé, et dans la majorité des cas votre architecte retiendra le pourcentage de surface impacté. C’est rarement un critère qui atteint les 50 %.

Beaucoup plus délicat. Votre immeuble dispose d’un parement, d’un bardage bois ou même d’une isolation extérieure existante que vous décidez de déposer. Là, un métré précis devient indispensable pour connaître quel est l’impact sur la surface de la façade. Et entre nous, le pas est assez vite franchi pour rendre l’immeuble à l’état neuf, surtout si en plus vous modifiez les ouvertures.

Le réflexe à intégrer

Posez-vous toujours la question autrement : est-ce que je modifie l’aspect de la façade ? Si oui, le critère c entre dans la matrice. Sinon, vous pouvez l’oublier.

Façades, isolation par l’extérieur, ravalement : les nuances qui jouent en votre faveur

Sur deux chantiers que j’ai réalisés en montagne, j’ai déposé l’intégralité des bardages et isolations existant (>90 % de la surface), pour installer une nouvelle isolation extérieure plus performante.

L’impact de la marge pour une revente exonérée de TVA étant plus que conséquent, après avoir sollicité l’avis de l’administration fiscale avec un rescrit, celle-ci a confirmé que le critère des façades n’était pas rempli, et que mes opérations pouvaient être exonérées de TVA à la revente.

Merci à mon architecte qui a précisé dans son rapport que les façades existantes ne constituaient pas un élément externe participant à la mise hors d’eau, puisqu’il y avait un mur béton juste derrière.

Si vous avez un doute, le rescrit fiscal est la seule solution pour le levé.

Mais attention à sa rédaction, et surtout aux termes employés pour justifier votre saisie (les inspecteurs ne sont pas des techniciens, et les termes employés, surtout par des professionnels du bâtiment, font référence pour leur interprétation).

Critère D — Les deux tiers de chacun des six lots de second œuvre

Le critère D est franchi lorsque chacun des six lots de second œuvre est rénové à plus des deux tiers de sa consistance, mesurée en surface, linéaire ou valeur.

On y est. Le critère qui piège la majorité des marchands de biens.

Et celui que vous devez maîtriser mieux que les trois autres réunis.

Pourquoi le second œuvre est le critère le plus piégeant

Parce que les trois premiers critères concernent la structure du bâtiment. Et la structure, vous y touchez rarement par accident. Quand vous reprenez des fondations, vous le savez. Quand vous abattez des murs porteurs, vous le savez. Quand vous reconstruisez une façade, vous le savez.

Le critère d, c’est différent. Il concerne du second œuvre. Donc des prestations qu’on retrouve dans 90 % des opérations de marchand de biens : électricité, plomberie, cloisons, huisseries, sols, chauffage.

Et c’est précisément parce qu’elles sont banales que le franchissement passe inaperçu.

Le seuil : deux tiers pour chacun des six lots.

J’insiste sur le mot « chacun ». Parce que c’est là toute la subtilité.

Pour basculer en neuf par le critère d, il faut franchir le seuil des deux tiers sur les six lots à la fois.

Si vous refaites 100 % de cinq lots, mais seulement 50 % d’un sixième, le critère n’est pas franchi. Vous restez en régime n° 2.

À l’inverse, dès lors que vous dépassez les deux tiers sur la totalité des six lots, vous basculez. Même si vous n’avez pas touché à un seul mur porteur.

Exemple : la rénovation complète d’un T3 qui bascule sans qu’on le voie

Vous achetez un T3 ancien à rénover. Vous refaites :

• 100 % de l’électricité
• 100 % de la plomberie
• 100 % des cloisons
• 100 % du chauffage
• 100 % des huisseries
• Et vous intervenez sur 100 % des planchers non structurant

Six lots à 100 %. Critère d franchi sans discussion. Vous êtes en remise à l’état neuf. Même si la structure du bâtiment n’a pas bougé d’un centimètre.

C’est le piège classique du néo-marchand : « je n’ai pas touché aux murs, je suis en rénovation simple ».

Faux. Le second œuvre suffit à lui seul à vous faire basculer.

Exemple : la rénovation maîtrisée qui reste en régime n°2

Même T3, mais cette fois vous arbitrez en amont.

Vous changez toutes les huisseries extérieures qui ne sont pas performantes. Vous conservez 50 % des cloisons en ouvrant seulement partiellement. Vous refaites l’électricité et la plomberie à 100 %. Vous remplacez le chauffage existant. Vous refaites 100 % des sols.

Bilan : sur les six lots, un seul ne franchit pas les deux tiers (cloisons). Critère d non franchi. Vous restez en régime n° 2.

Même appartement. Même budget global ou presque. Mais régime de TVA radicalement différent.

J’ai volontairement pris le critère des cloisons, mais les autres peuvent aussi vous servir de base de calcul.

Attention toutefois à une certaine pratique qui peut être limite, comme je l’ai parfois vu avec l’absence de radiateur électrique à la livraison. Dans ce dernier cas, d’une part il faudra vous protéger dans la rédaction de l’avant-contrat et de l’acte authentique pour ne pas vendre un bien insalubre (pas de chauffage). Et d’autre part à ne pas avoir de traces de livraison ou de factures de radiateur dans votre comptabilité !

La nuance BOFiP : que se passe-t-il si un lot n’existe pas dans l’immeuble ?

Le Bofip est clair : « lorsque l’immeuble, avant et après réalisation des travaux, ne comporte pas l’un des lots de second œuvre, il convient de considérer que la composante second œuvre dans son ensemble n’est pas rendu à l’état neuf. »

Cas particulier : l’absence de planchers non porteurs

Exemple (source Bofip) : « l’immeuble n’est pas considéré comme rendu à l’état neuf s’il ne comporte pas de plancher ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage (soit que l’immeuble ne comporte pas d’étages, soit que tous les planchers contribuent à la résistance ou la rigidité de l’ouvrage) même si tous les autres éléments de second œuvre sont rendus à l’état neuf dans la proportion d’au moins deux tiers. »

Vous l’avez compris, le « critère D » n’est pas rempli, donc TVA à taux réduit !

Le tableau de qualification par lot : votre dossier de preuve

Avant même de signer les devis, demandez à votre architecte ou votre maître d’œuvre un tableau de qualification par lot.

Pour chacun des six lots, vous devez avoir :

• Le pourcentage refait sur l’existant
• La méthode de mesure retenue (surface, linéaire, valeur)
• La justification de cette méthode

C’est votre dossier de preuve. C’est lui qui vous permettra, le jour d’un contrôle fiscal, de démontrer où vous êtes par rapport au seuil.

Sans ce tableau, vous naviguez à l’aveugle. Et dans ce métier, naviguer à l’aveugle, c’est la garantie de finir sur les rochers.

Surélévation et agrandissement : les deux basculements automatiques en immeuble neuf

Au-delà des quatre critères, l’article 257 prévoit deux situations qui basculent automatiquement en immeuble neuf. Sans condition de seuil. Sans matrice à remplir.

La surélévation : un basculement automatique, quelle que soit son ampleur

Toute surélévation bascule l’opération en immeuble neuf. Quelle que soit son ampleur (sauf les fameux 9 m² que je vous ai évoqués précédemment, pour un chien assis par exemple).

Vous ajoutez un étage sur un immeuble existant ? Vous êtes en régime n° 1. Pour l’ensemble de l’opération, pas seulement pour l’étage ajouté.

Mais encore une fois, si l’on veut être précis, il est possible, avec une analyse spécifique, hors cadre de cet article, de sectoriser les travaux pour conserver le taux réduit sur le bâtiment existant, et de ne soumettre que la surélévation au taux normal. Cela devrait d’ailleurs être précisé avec la mise en place du nouveau Code des impositions sur les biens et services du début septembre 2026.

L’agrandissement de plus de 10 % de surface de plancher sur deux ans

J’ai déjà posé la règle plus haut : au-delà de 10 % de surface de plancher dans l’existant, créée sur deux ans, vous basculez.

Le point que je veux marteler ici, c’est la portée de ce basculement.

Vous ne basculez pas seulement la véranda. Vous basculez toute l’opération.

Exemple : la véranda de 12 m² qui fait basculer toute l’opération

Maison de 100 m² rénovée intégralement. Travaux légers sur le bâti existant, restés très en deçà des seuils des quatre critères. Vous ajoutez une véranda de 12 m².

12 % d’augmentation. Vous basculez.

Toute la rénovation, toute la véranda, tous les frais annexes : régime n° 1. Avec les avantages (TVA récupérable), mais aussi les contraintes (TVA collectée sur le prix de revente).

L’appréciation des seuils se fait sur l’immeuble entier, pas lot par lot

L’appréciation des seuils de l’article 257 se fait sur l’immeuble entier, et non lot par lot ni appartement par appartement.

Voilà un point que beaucoup de marchands ignorent. Et qui change parfois tout.

La règle.

L’appréciation des seuils se fait au regard de l’immeuble pris dans son ensemble.

C’est assez subtil. La jurisprudence est exigeante sur la définition du « bâtiment ». Deux corps de bâtiment indépendants accolés sur une même parcelle ne forment pas forcément un immeuble au sens fiscal. A contrario, un ensemble immobilier bâti sur une ou plusieurs parcelles constitue un immeuble, si les communs communiquent dans toute la structure pour desservir tous les lots.

 À chiffrer au cas par cas

Pas appartement par appartement. Pas lot de revente par lot de revente. Pas plateau par plateau.

L’immeuble entier.

Exemple : un immeuble de 10 lots dont 3 sont rénovés lourdement

Vous achetez un immeuble de 10 lots. Vous décidez de rénover lourdement les 3 du rez-de-chaussée (refonte complète du second œuvre, ouvertures dans les murs porteurs) et de ne rien toucher dans les 7 autres.

Si vous raisonniez lot par lot, les 3 du rez-de-chaussée basculeraient probablement en monde n° 1.

Mais le calcul ne se fait pas comme ça. Il se fait sur les 10 lots.

Ramenés à l’ensemble du bâtiment, vos travaux pèsent très peu sur la consistance globale des éléments porteurs, des façades, du second œuvre. Vous restez très probablement en deçà des seuils. Régime n° 2.

C’est une excellente nouvelle pour le marchand qui acquiert un immeuble entier et qui rénove de manière hétérogène.

Conséquences fiscales et financières du basculement en immeuble neuf

On a posé les critères. On a vu comment ils se franchissent. Maintenant, voyons ce que ça implique réellement quand vous êtes dedans.

Les avantages : TVA récupérable et régime de faveur des droits d’enregistrement

TVA récupérable sur tous vos travaux à 20 %. Sur l’enveloppe totale de votre chantier, ça change considérablement la donne.

TVA récupérable aussi sur vos frais annexes : honoraires de notaire, commissions d’agence, géomètre, diagnostics, maîtrise d’œuvre, bureau de contrôle, etc.

Et même TVA récupérable sur les frais généraux de votre société, au prorata de l’activité soumise.

Vous pouvez également structurer l’acquisition sous le régime de faveur de l’article 1594-0 G du CGI : engagement de produire un immeuble neuf dans les 4 ans, en contrepartie d’une exonération de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement.

Les contraintes : TVA collectée à 20 % sur le prix de revente et obligations déclaratives

À la revente, vous collectez la TVA à 20 % sur le prix total. Et vous la reversez à l’État, déduction faite de la TVA récupérable.

Concrètement, vous fonctionnez comme un promoteur. Avec les obligations déclaratives et comptables qui vont avec.

Anticiper le régime plutôt que de le subir

Ne subissez pas ce régime. Anticipez-le.

Un marchand qui bascule en régime n° 1 sans l’avoir vu venir, c’est un marchand qui a construit son prix de revente sans intégrer les 20 % de TVA collectée. Donc un marchand qui voit sa marge s’effondrer le jour où l’administration requalifie.

Et je peux vous dire que les cas ne sont pas rares, même sur de simples rénovations d’appartement.

À l’inverse, un marchand qui bascule en régime n° 1 en connaissance de cause ajuste son prix d’achat, son plan de financement et sa stratégie de revente dès l’amont. Et il transforme la contrainte en levier.

Ce qui change au 1er septembre 2026 : la recodification CIBS

L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère, à droit constant, les dispositions de TVA immobilière du Code général des impôts vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), à compter du 1er septembre 2026.

Une recodification d’envergure entre en vigueur le 1er septembre 2026 et il faut que vous en ayez connaissance, même si elle ne change rien à ce que vous venez de lire.

L’article 257 du CGI remplacé par les articles L. 221-8, L. 221-9 et L. 221-12 du CIBS

Concrètement, l’article 257 du CGI — celui dont je vous ai parlé tout au long de cet article — sera juridiquement abrogé et remplacé majoritairement par les articles L. 221-8, L. 221-9 et L. 221-12 du CIBS.

Et sur le fond ?

Rien ne change.

C’est une recodification dite « à droit constant ». Les seuils restent identiques : plus de 50 % sur les fondations, les éléments porteurs et les façades. Deux tiers sur chacun des six lots de second œuvre. Les taux à 20 %, 10 % et 5,5 % sont préservés. Les exemples chiffrés du BOFiP restent opposables à l’administration.

Autrement dit : la grille de lecture que je viens de vous proposer reste pleinement valable. Hier, aujourd’hui, et après le 1er septembre 2026.

Restent quelques petites subtilités comme la liste des travaux du second œuvre qui doivent être publiés par décret. Je vais suivre cela de près…

Période transitoire jusqu’au 31 décembre 2027 : ce que vous devez écrire sur vos contrats

Sur vos contrats, devis et factures, vous pourrez encore citer les articles du CGI jusqu’au 31 décembre 2027. Une période transitoire pour basculer en douceur.

À partir de 2028, les références CIBS deviendront le standard.

Petit avertissement.

Une consultation publique et une ratification par le Parlement sont encore en cours. Une version amendée est attendue au second semestre 2026. Je vous tiendrai informé des évolutions au fil des publications du BOFiP.

Taux réduits de TVA 10 % et 5,5 % : vos leviers d’optimisation en immeuble ancien

Vous avez lu vos travaux. Vous avez passé en revue les quatre critères. Aucun n’est franchi. Pas de surélévation, pas d’agrandissement de plus de 10 %.

Bonne nouvelle : vous êtes en régime n° 2.

Votre revente sera exonérée de TVA. Vous encaissez votre prix de vente plein. Vous ne reversez pas de TVA à l’État, c’est de la marge brute.

Mais il y a une contrepartie.

La TVA que vous avez décaissée sur vos travaux, vous ne la récupérez pas. Ni celle de vos frais annexes. Elle vient grossir votre coût de revient, et donc grignoter votre marge.

D’où l’enjeu, dans ce régime : faire baisser autant que possible le taux de TVA sur vos travaux.

Sur ce terrain-là, vous avez deux leviers.

Le taux de 10 % (article 279-0 bis du CGI) pour les travaux d’amélioration

Le taux intermédiaire de 10 % (article 279-0 bis du CGI), qui s’applique aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien sur les locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans. C’est le taux qui couvre le gros de vos chantiers classiques : menuiserie, sols, cuisine, salle de bains, électricité, etc., même vos reprises en sous-œuvre sont au taux de 10 %.

Le taux de 5,5 % (article 278-0 bis A du CGI) pour la rénovation énergétique

Le taux super-réduit de 5,5 % (article 278-0 bis A du CGI), réservé à la rénovation énergétique : isolation thermique des murs, toitures et planchers bas, équipements de chauffage à énergie renouvelable, pompes à chaleur air/eau performantes. (Depuis la Loi de Finance 2025, les chaudières aux énergies fossiles en sont exclues).

Et bonne nouvelle, tous les postes liés directement à cette rénovation énergétique sont aussi à 5,5 %.

Je m’explique. Vous décidez de remplacer des menuiseries extérieures. Pour cela, vous allez peut-être aussi avoir besoin de refaire vos tableaux intérieurs et la peinture. Et bien, ces travaux seront au taux de 5,5 %, mais à condition qu’ils soient facturés par l’entreprise qui a remplacé les menuiseries.

Un ordre de grandeur pour fixer les idées.

Sur une enveloppe de travaux de 300 000 € HT, passer de 20 % à 10 %, c’est 30 000 € de TVA non décaissée. À 5,5 % sur le poste de rénovation énergétique, l’économie monte encore.

Ce n’est pas un détail. C’est de la marge.

Pour vous dire, toutes les opérations que j’ai montées dans ma carrière l’on été sur ce modèle. Et même s’il était impossible de récupérer la TVA sur les décaissements, y compris les frais généraux, le gain de marge net se situait entre 7 et 9 % suivant les opérations. Sur quelques millions de CA…

Certaines n’auraient d’ailleurs jamais vu le jour sans cette possibilité.

La certification obligatoire à fournir à vos artisans

Un point très important

Pour bénéficier du taux réduit, en votre qualité de maître d’ouvrage, vous devez certifier sur les devis, les factures, que les conditions d’application du taux réduit sont remplies.

Vous devez leur fournir une certification qui doit notamment confirmer que le local est affecté à l’habitation, achevée depuis plus de deux ans, et que les travaux ne rendent pas l’immeuble fiscalement neuf ni n’augmentant la surface de plancher de plus de 10 %.

Si vous passez des marchés ou des contrats de travaux, la meilleure solution est d’intégrer cette certification dans vos documents.

Et si vos déclarations sont inexactes de votre fait, vous êtes solidairement tenu du complément de TVA en cas de redressement.

Je reviendrai sur l’arbitrage 10 %/5,5 %, sur les exclusions 

et sur les pièges de facturation dans un autre article dédié.

Conclusion : la grille de lecture à intégrer avant chaque compromis

On a fait le tour de l’essentiel de la TVA travaux marchand de biens. Récapitulons.

Vous ne choisissez pas votre régime de TVA. C’est vos travaux qui le choisissent pour vous.

À chaque opération, posez-vous la question dans cet ordre :

1. Est-ce que l’un des quatre critères de l’article 257 est franchi ? Fondations, éléments porteurs, façades, second œuvre. Si oui → régime n° 1.

2. Y a-t-il surélévation ou agrandissement de plus de 10 % de la surface de plancher sur deux ans ? Si oui → régime n° 1.

3. Si vous avez répondu non aux deux questions précédentes → régime n° 2. Et là, vous arbitrez entre 20 %, 10 % et 5,5 % pour faire baisser votre TVA décaissée.

C’est aussi simple, et aussi complexe, que ça.

Le réflexe que vous devez intégrer dès aujourd’hui.

Avant de signer un compromis, faites passer votre projet à la grille de lecture. Pas après. Pas pendant. Avant.

Demandez à votre architecte ou votre maître d’œuvre un tableau de qualification par lot. Demandez à votre bureau d’étude structure une note structurelle s’il y a le moindre doute sur les éléments porteurs.

Ces pièces, vous en aurez besoin deux fois : une première fois pour piloter votre opération, une seconde fois pour vous défendre face à un contrôleur. Et la jurisprudence récente est sans équivoque : sans pièces chiffrées et localisées, vous perdez.

Un dernier mot.

Et encore mieux, je vous recommande de faire appel à un avocat fiscaliste spécialisé dans l’immobilier qui vous épaulera pour structurer votre dossier, et même demander un rescrit fiscal si nécessaire. C’est la meilleure garantie que vous pouvez prendre.

Quelques milliers d’euros chez un fiscaliste restent largement amortis face au risque d’un redressement à cinq ou six chiffres.

Et entre nous, je préfère toujours payer un expert en amont plutôt qu’un avocat en aval.

Les liens utiles pour la TVA et les travaux

Code des impôts

• Exonération TVA sur revente immobilière : Article257 du CGI
• Travaux à TVA réduite pour rénovation : Article 279-0 bis du CGI
• Travaux à TVA réduite pour rénovation énergétique : Article 278-0 bis A du CGI

Doctrine fiscale

• TVA applicable à la livraison d’immeuble : BOI-TVA-IMM-10-10-10-20
• Taux réduits travaux d’amélioration habitat : BOI-TVA-LIQ-30-20-90
• Taux réduits travaux amélioration énergétique : BOI-TVA-LIQ-30-20-95