Je fais un petit rappel pour certains.
En tant que marchand de biens, si vous voulez vendre un bien immobilier en promettant des travaux, vous avez deux solutions :
- Soit, vous faites l’acquisition de votre bien, vous réalisez les travaux, et seulement quand ils sont achevés, vous pouvez enregistrer et encaisser vos reventes. Il faudra donc financer votre acquisition plus la totalité de vos travaux.
- Soit, vous réalisez l’acquisition de votre bien, vous actez les reventes avant de commencer les travaux. Vous n’aurez à financer que votre acquisition et seulement les acomptes de démarrage des travaux. Vos clients règleront les travaux au fur et à mesure de leurs avancements, et vous règlerez les artisans.
Cela s’appelle de la VIR : Vente d’Immeuble à Rénover
La réalisation d’une opération en VIR est règlementée, et demande une mise en œuvre précise.
Dans cet article, je vais vous donner les 8 points importants pour préparer une opération en VIR.
Je commence par les mots d’or qui vous feront réussir une opération en VIR : Organisation et Rigueur.
Organisation : comme un chantier de travaux, vous devez planifier toutes les tâches à réaliser.
Rigueur : Il faut avancer pas à pas et achever chaque tâche avant de commencer la suivante.
Alors, si pour vous le métier de marchand de biens c’est :
- Faire du placo, donner un coup de peinture,
- Se lever à 10 h, et aller bricoler un peu dans votre bien,
- Trouver des arrangements avec les artisans,
- Chercher des acquéreurs une fois les travaux terminés,
- Quelques milliers d’euros vous suffisent par opération,
La VIR n’est pas faite pour vous, passez votre chemin.
En revanche :
- Si vous voulez faire de gros bénéfices,
- Si vous êtes quelqu’un de rigoureux dans votre travail,
- Si vous êtes quelqu’un qui organise son activité à l’avance,
- Si vous faites appel à des professionnels pour les mises en œuvre,
La VIR est faite pour vous.
Imaginez, vous tombez sur une annonce attrayante. Un charmant petit immeuble de 4 logements au cœur d’une bourgade dynamique. Le prix est plus qu’abordable.
Plein d’enthousiasme, vous décidez de le visiter. L’agent immobilier vous présente l’immeuble. C’est une passoire thermique. Chauffage au fioul, pas de double vitrage, pas d’isolation…
Malgré cela, vous voyez en cette opération le projet de vos rêves.
L’emplacement est idéal. En centre-ville, proche des commodités, avec des places de stationnement. Les appartements sont bien agencés et bien répartis.
Vous visualisez déjà les travaux de rénovation à entreprendre.
Vous êtes convaincu que ces appartements se vendront rapidement une fois rénovés.
Alors, plein d’entrain, vous vous précipitez sur votre ordinateur et vous commencez à monter le prévisionnel. La marge est excellente.
Mais un point vous arrête : les travaux vont durer 8 à 10 mois. Vous allez devoir porter le projet pendant presque un an.
Votre trésorerie ne vous le permet pas.
Vos fonds propres sont limités. Vous savez que votre banquier ne vous prêtera pas une somme aussi importante avec si peu d’apport.
D’autant plus qu’avec les taux d’intérêt actuels, les frais financiers pèsent lourd et plombent la marge.
Et voilà que l’opération de vos rêves semble s’envoler…
Pourtant, il y a une solution : faire l’opération sous le régime de la VIR.
Oui, avec un montage de ce type,
- Vous allez réduire vos besoins en fonds propres,
- Réduire drastiquement votre besoin de financement,
- Et surtout, limiter à seulement quelques mois votre emprunt.
Vos acquéreurs seront rassurés dans leur acquisition par une organisation des travaux avec un encadrement professionnel.
La Garantie Financière d’Achèvement confortera encore la vente auprès de leur notaire.
Mais avant tout, il est clair que la VIR ne se prête pas à tous les projets.
Quatre critères sont essentiels :
- Il doit s’agir d’un immeuble à usage d’habitation principalement.
- Les travaux ne doivent pas rendre le bien à l’état neuf. Sinon, c’est de la VEFA.
- Un montant minimum de travaux est nécessaire pour justifier le surcroît de travail. À titre personnel, je fixe le seuil à partir de 120 / 150 000 €.
- Avoir un délai suffisant pour effectuer une précommercialisation.
Dans ce cadre-là, la VIR peut s’appliquer à de très nombreux projets. Par exemple :
- La rénovation d’un appartement
- La rénovation d’une maison
- La rénovation d’un immeuble entier pour une revente en bloc ou à la découpe
- La rénovation d’un immeuble pour une revente en plateau
Vous envisagez un projet qui rentre dans ce cadre ?
Je vous donne les 8 points pour réussir votre préparation :
Avant de vous engager dans l’opération, il est indispensable de cerner précisément votre projet.
La préparation minutieuse de tous les points du dossier vous permettra de dérouler le projet sans buter sur un obstacle.
La gestion du temps sera le maître mot pour une bonne réussite.
1. Evaluer le chiffre d’affaires
Comme pour tous les projets, il faut commencer par une étude de marché.
Et une étude de marché ce n’est pas que les prix du m².
Il faut savoir prendre du temps pour identifier précisément la valeur des produits que vous allez revendre, en fonction de la concurrence.
Ayez toujours à l’esprit que de nombreux paramètres influent sur les acquéreurs :
- L’environnement physique et social
- Les commodités : école, commerce, transports en commun, etc.
- Les annexes du bien : balcon, terrasse, jardin, parking, garage, cave, etc.
- La qualité environnementale : isolation, chauffage, espace vert, etc.
Il vous faudra être attentif à tous ces points pour positionner vos biens et trouver le bon prix de vente.
Pour toute réussite, vous devrez être attractif avec un prix « agressif ». Sinon, vous serez noyé dans la masse du marché et ne vous ferez pas remarquer.
Mais ce n’est pas suffisant.
Assurez-vous que le potentiel acquéreur soit là.
Je vous donne un exemple, extrême certes, mais pas irréaliste.
Vous avez un petit immeuble avec trois T5.
En réalisant votre étude de marché, vous constatez sur les sites internet qu’il y a plus d’une dizaine d’annonces de T5 sur le secteur. Votre recherche ne vous donne que trois ventes sur un an.
N’allez pas plus loin, il vous faudra des années pour écouler votre stock, et en le bradant !
Il est donc indispensable de réaliser une véritable étude de marché pour déterminer votre chiffre d’affaires, avec des produits qui se vendent. Pour faire simple, vous devez pouvoir écouler votre stock en quelques mois.
Et n’oubliez pas de prévoir l’évolution des prix, car vos ventes ne commenceront que dans quelques mois.
Pour ceux qui veulent creuser le sujet, j’ai déjà rédigé un article détaillé.
Dernier conseil sur ce point.
Ne vous envolez pas. Je sais que vous allez faire le plus beau produit de la région. Mais rappelez-vous que tout a un prix. Et ce prix, c’est celui que vos clients potentiels vont pouvoir financer.
Alors, soyez modeste dans vos estimations.
2. Les travaux
C’est l’autre pierre angulaire de la réussite d’un projet. Une approche trop légère du sujet peut très vite mener une opération à l’échec.
À moins que vous ne soyez un ingénieur du bâtiment, l’estimation du coût des travaux est toujours un exercice difficile.
Il n’y a donc aucun mal à faire appel à des professionnels qui vous aideront à définir les travaux nécessaires et à chiffrer leurs coûts.
Mais avant tout, vous devez définir votre projet. Tout simplement, prenez une feuille et un crayon et notez point par point les travaux envisagés.
Ensuite, vous mettrez cette liste au propre pour vous servir de fil conducteur sur votre opération. Il vous faudra garder votre cap. Ne plus dériver suivant le chant des sirènes. Ou du moins les fameux conseils d’amis « tu ne devrais pas faire comme ça » …
Évidemment, vous pourrez affiner les points avec les conseils techniques des professionnels.
Le coût des travaux
Vous pouvez avoir deux approches différentes.
- Soit avec un ou des artisans connaissant bien le domaine de la rénovation qui vous conseilleront sur votre projet.
- Soit avec un architecte ou un maître d’œuvre de conception qui aura une vision plus globale du projet, et notamment des implications concernant les autorisations d’urbanisme.
Les deux peuvent aussi être complémentaires.
Bien entendu, vous devez être précautionneux dans l’estimation des travaux, surtout dans la phase d’étude. Et le poste à ne pas oublier, c’est les imprévus.
Même si vous avez surestimé tous les postes de travaux, il est indispensable de rajouter une marge pour les imprévus. Il y en a toujours.
L’ingénierie
Pour finir l’estimation des travaux, il faut penser à tout ce que l’on appelle l’ingénierie : Architecte, maître d’œuvre, bureaux d’étude, diagnostiqueur, bureau de contrôle et coordinateur SPS, et autres corps d’état si besoin.
Vous clôturerez votre estimation en rajoutant le coût de l’assurance pour le chantier, avec dommage ouvrage si nécessaire.
Faire un planning prévisionnel
Oui, oui, je suis sérieux. Rappelez mes deux mots d’or : Organisation et rigueur.
À ce stade, il ne s’agit pas de faire le fameux planning de travaux tâche par tâche avec un graphique de Gantt, mais simplement d’avoir une approche précise de tout ce que vous devez faire.
D’une part, vous devrez préparer votre chantier :
- Descriptif sommaire des travaux
- Relevé des existants, sondages, diagnostics, études techniques
- Descriptif précis des travaux
- Consultation des entreprises ou chiffrage par un économiste
- Signer les devis ou les marchés avant de démarrer le chantier
Tout ceci ne se fait pas en un claquement de doigts. Ça prend du temps.
Et ce temps, vous devez le quantifier avec soin, car vous ne pourrez pas commercialiser avant d’avoir valorisé précisément les travaux à réaliser.
D’autre part, pour donner une date de livraison à vos acquéreurs (obligatoire dans l’avant-contrat), vous devrez avoir une estimation sérieuse de la durée des travaux.
Cela est aussi important pour la planification de votre trésorerie.
3. L’urbanisme
Autorisation d’urbanisme ou pas ?
Déclaration Préalable de travaux ou Permis de construire ?
Avant de vous lancer dans un projet, vous devez identifier la nécessité de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme, et si oui, laquelle.
C’est la nature des travaux et la destination du projet, et non le montant des travaux qui déterminera la nature de la demande.
Je me souviens d’un chantier où j’avais budgétisé le dépôt d’un permis de construire, avec un chantier de plus de 2,7 M€ de travaux, alors qu’il n’y avait pas changement de destination ni de création de surface.
Un simple dépôt d’une DP a suffi pour la modification des façades !
Quand vous aurez répondu à ce point, vous pourrez planifier votre opération en tenant compte du délai nécessaire pour obtenir une autorisation (ou non-opposition pour une DP).
N’oubliez pas de prendre en compte les contraintes qui pourront modifier votre projet, aussi bien en contenu, qu’en temps :
- Périmètre ABF
- Site classé
- PLU en révision
- Etc.
Pour vous prémunir, n’hésitez pas à demander un certificat d’urbanisme, et/ou consulter un spécialiste.
4. La commercialisation
Avant de vous lancer tête baissée dans le projet, vous devez définir votre stratégie de commercialisation.
Chaque projet est différent, s’adresse à une clientèle différente et se commercialise donc différemment.
Vous devez définir votre plan de communication pour en établir les coûts, et bien sûr le planning.
Que vous choisissiez de commercialiser en interne ou que vous fassiez appel à une agence immobilière, il faudra créer un minimum de support.
Cela peut aller de la simple plaquette commerciale jusqu’à l’appartement témoin (comme les promoteurs), en passant par de l’événementiel.
Vous aurez aussi besoin de plans de vente côtés aux trois dimensions. Votre architecte ou votre maître d’œuvre devra s’y coller.
Vous devez donc prévoir un budget non négligeable pour réussir votre opération, mais surtout planifier les mises en œuvre.
La précommercialisation
Au même titre que la promotion immobilière, la précommercialisation est obligatoire pour obtenir une GFA, nécessaire pour acter les reventes.
Pour réussir une opération en VIR, il faut donc précommercialiser rapidement les premières ventes. Vous devez arriver à un minimum de 50 % du chiffre d’affaires sous avant-contrats et financés.
C’est-à-dire soit avoir des acquéreurs qui payent leur acquisition cash, soit qu’ils aient obtenu leur financement. Et pour obtenir ce dernier, vous savez parfaitement qu’il faut entre 2 et 3 mois auprès des banques. Et encore, faut-il qu’ils soient finançables, mais ça, c’est un autre sujet.
En conséquence, vous devez prévoir un délai suffisamment long pour effectuer cette précommercialisation avant de pouvoir réitérer votre acquisition et commencer vos travaux.
Vous devez tenir compte de votre étude de marché et avoir une politique tarifaire agressive (revoir le premier point).
Vous devez accélérer les ventes en créant de l’événementiel : journées portes ouvertes, offre de lancement, etc.
Le budget devra être à la hauteur des ambitions de votre projet !
Sans précommercialisation réussie, pas de projet !
5. La copropriété
À moins que vous ne soyez sur un projet d’un seul lot, vous devrez créer une copropriété.
Rien de nouveau pour un marchand de biens.
Simplement que pour réaliser un opération en VIR, votre projet de copropriété, et plus particulièrement l’état descriptif de division qui devra être établi avant la précommercialisation.
En effet, pour répartir le montant des ventes entre l’existant et les travaux, l’homme de l’art a besoin de connaître la quote-part de la copropriété attribuée à chaque lot.
Il vous faudra aussi anticiper la recherche d’un syndic professionnel. C’est à lui que vous livrerez les parties communes.
Toujours dans l’esprit d’organisation, tous les points propres à la copropriété seront enregistrés dans le planning.
6. Le Planning
C’est là qu’il est primordial d’avoir une préparation minutieuse pour réussir une opération en VIR.
Il faut planifier chaque tâche à accomplir et s’assurer qu’elles s’enchaînent dans le bon ordre.
Je vous rappelle que la VIR nécessite l’obtention d’une GFA pour acter les reventes.
- Que la GFA n’est délivrée que si un minimum de 50 % est précommercialisé.
- Que pour précommercialiser, il est impératif d’avoir l’attestation de l’homme de l’art avec la répartition du prix de vente.
- Que pour avoir l’attestation de l’homme de l’art, il faut avoir le chiffrage de tous les travaux, l’état descriptif de copropriété et les plans de ventes.
- Que pour avoir le chiffrage de tous les travaux il faut que le projet soit bien défini.
- Que pour définir le projet, il faut que toutes les études et diagnostics soient réalisés.
- Que pour l’état descriptif de copropriété, il faut que l’architecte ait dessiné le projet avec les plans de ventes.
- Que pour dessiner le projet et les plans de vente, il faut que le géomètre ait fait le relevé de l’existant.
- Que pour faire toutes ces prestations, vous ayez sollicité des devis que vous devez valider.
Il faut raisonner globalement
Je prends un exemple tout simple et classique que je vois régulièrement dans mes coachings :
Votre projet est prêt avec des travaux de rénovation.
Vous devez déposer une DP pour la modification des façades. Traditionnellement, vous prévoyiez un mois pour établir la DP, un mois d’instruction et trois mois pour les recours. Vous rajoutez une marge de 15 jours par sécurité.
Tout content de votre planification, vous faites une offre d’achat sous condition suspensive d’obtention de la DP, avec un délai de réitération à 5 mois et demi.
Et vous décidez de faire cette opération en VIR (grosse économie en vue sur les frais financiers).
Vous êtes donc parti pour mettre en place le processus que j’ai décrit ci-dessus : devis, géomètre, architecte,…
Vous avez beau être un marchand de biens expérimenté, avoir un entourage de professionnels performants, je vous mets au défi de lancer la précommercialisation en moins de trois mois.
À titre personnel, avec plus de 10 opérations gérées en VIR, je n’y suis arrivé qu’une fois.
Au mieux, vous enregistrerez vos premiers avant-contrats sous 3 mois et demi.
Bilan : arrivée à la date de réitération de votre acquisition, vous n’aurez pas assez de précommercialisations « financés », pour obtenir votre GFA.
Et vous n’aurez pas votre financement non plus !
Tout cela pour vous expliquer qu’avant de soumettre une offre d’achat sur un immeuble pour réaliser une opération en VIR, vous devez planifier toutes les mises en œuvre, y compris le temps de précommercialisation.
D’autre part, le planning vous permettra de préparer minutieusement votre plan de trésorerie, afin de connaître précisément vos besoins financiers, en fonction de l’avancée du projet.
Pour ceux qui me demandent assistance avec mes coachings, je fournis un planning précis, qui détaille toutes les tâches à accomplir (plus de 100).
7. Le compte de résultat
C’est le nerf de la guerre.
Si la marge n’est pas là, tout s’arrête.
Encore faut-il ne rien oublier, et surtout, avoir des marges de sécurité.
Si vous gardez pour principe de toujours partir avec des chiffres « au pire » vous n’aurez pas de surprise à l’arrivée.
Prenez les travaux par exemple. Si vous êtes dans la phase d’estimation et que vous n’avez pas encore fait intervenir de bureau d’étude ou autres, prenez le cas le plus défavorable.
Tout comme le chiffre d’affaires, ne partez pas sur des prix de marché, mais prenez une marge de précaution avec une décote des prix.
Les imprévus pour les travaux
Sincèrement, vous connaissez un marchand de biens qui n’a pas eu d’imprévu sur son chantier ?
Moi pas !
Je vous prends le truc tout bête, sur mes premières opérations, j’oubliais systématiquement les boîtes à lettres. C’est quelques centaines d’euros qui disparaissent du résultat.
Alors même après avoir chiffré précisément et précautionneusement vos travaux, rajoutez la ligne « imprévus » avec un pourcentage du montant des travaux (entre 5 et 10 % en général).
Les financiers apprécient ce poste !
Les frais divers
C’est comme pour les travaux, il y a toujours des frais imprévus.
Que ce soit pour des dépenses liées directement au projet ou indirectement, vous devez avoir ce poste qui permettra de les absorber.
J’ai en mémoire quelques imprévus comme indemniser un voisin pour une gêne avec le chantier, financer un constat d’huissier pour un litige avec un artisan…
Frais de gestion
Je vois très souvent des prévisionnels sans cette ligne, et cela m’alarme (et les banquiers aussi) !
En effet, pour faire votre opération, vous allez vous déplacer, téléphoner. Vous aurez besoin de votre comptable, de conseils, d’avocats,… Vous devez aussi vous rémunérer. Je ne connais pas de marchand de biens philanthrope !
Alors n’oubliez pas cette ligne, elle apportera du crédit à votre prévisionnel.
Comme pour un projet classique de marchand de biens
Mais tout ce que je viens de vous dire, rien de nouveau pour un marchand de biens.
Tous ces postes sont déjà présents pour n’importe quelle opération digne de ce nom.
Rajouter deux postes, propres à la VIR :
L’homme de l’art
Comme son nom l’indique, c’est un architecte, totalement indépendant de votre projet.
Il est obligatoire. C’est lui qui a la mission de justifier la répartition du prix de vente entre l’existant et les travaux.
Il va intervenir au minimum 3 fois. Pour lancer la précommercialisation, il établira une attestation par lot en répartissant les valeurs.
Il interviendra ensuite à 50 % de l’avancée des travaux pour les justifier et vous permettre de faire les appels de fonds. Puis à la réception du chantier pour justifier l’achèvement des travaux.
Il est bien sûr possible de le faire intervenir en complément à des stades intermédiaires des travaux pour justifier des appels de fonds complémentaires. Pour exemple, sur un gros chantier de dix mois, j’ai échelonné 7 appels de fonds.
La Garantie Financière d’Achèvement
Obligatoire pour les opérations en VIR, c’est un poste qui doit ressortir indépendamment dans le compte de résultat.
Elle vous sera fournie par votre banque, un assureur ou un organisme de cautionnement dûment répertorié.
Pas de panique à ce sujet. C’est le même dossier que pour le financement, auquel vous rajouterez la partie travaux (idem dossier assurance chantier).
Les Frais financiers
Pour que votre compte de résultat soit complet, vous devez faire apparaître les frais financiers, comme toute autre opération.
Mais à la différence d’une opération traditionnelle, vous n’emprunterez pas la totalité du montant des travaux.
En effet, vous aurez besoin de financer votre acquisition, les différents frais afférents, et seulement les acomptes des artisans pour commencer les travaux.
Avec la VIR, vous pouvez ensuite acter les reventes dès que vous êtes propriétaire et que vous aurez obtenu la GFA. À ce stade, vous encaissez « l’existant ».
Avec une bonne précommercialisation, ces encaissements vous permettront même de rembourser votre prêt à très court terme (souvent moins de trois mois).
Avec les encaissements sur l’avancement des travaux, vous pouvez financer votre chantier et régler vos artisans au fur et à mesure.
Bilan : Emprunt plus faible (et donc un apport plus faible aussi) et durée d’emprunt très courte.
Pour les plus doués, avec un paiement à terme, il est aussi possible de se passer d’emprunt.
Évidemment, pour budgétiser tout cela, le plan de trésorerie est incontournable, et c’est mon point 8.
Le résultat.
Oui, je sais, c’est tout ce qui compte.
Je ne vous dirai pas le contraire.
Comme tout projet, c’est ce que vos partenaires financiers vont regarder. Vous savez pertinemment que s’il n’y a pas un minimum de marge, personne ne vous suivra.
Quand vous montez un projet en VIR, si vous avez bien budgétisé tous les postes, vous devez au moins avoir une marge nette de 10 % après frais financiers et frais de gestion.
En dessous, votre projet n’est pas viable.
Dans ce cas, il n’y a qu’un seul poste à travailler : le prix d’achat.
Par contre, si vous êtes à 10 %, 15 %, voire plus, il n’y a pas d’hésitation à avoir : au boulot !
8. Plan de trésorerie
Vous devez faire apparaître les entrées de trésorerie en fonction de l’enregistrement des ventes et de l’avancement des travaux.
Tout comme les sorties en fonction de l’avancée du projet.
Je sais, vu comme ça, ça peut faire peur.
Mais vous avez un expert-comptable ? Sachez l’utiliser.
Pour mes clients en coaching, j’ai développé un outil « simple » à utiliser que je mets à disposition. Ils peuvent ensuite l’utiliser pour modéliser tous leurs projets.
Le plan de trésorerie vous permettra de connaître précisément :
- Vos besoins en fonds propres. Gardez à l’esprit que vous devrez financer les supports de commercialisation, le dossier d’urbanisme, la préparation des travaux, vos frais de gestion…
- Votre besoin de financement et la durée d’emprunt. Vous déterminerez précisément les agios qui en découleront.
Ce dernier point est primordial.
Avec une bonne précommercialisation et une bonne organisation,
Avec les taux d’intérêt des marchands de biens qui tournent autour des 7 % actuellement, vous constaterez vite que la VIR vous fera économiser jusqu’à 5 % de marge !
Juste pour vous faire une idée, en fin d’année, un de mes clients avait prévu de réaliser une opération traditionnelle de rénovation avec 320 000 € de travaux sur 8 mois.
Pour cela, il aurait dû emprunter 750 000 € sur 12 mois. Soit près de 70 000 € de frais bancaires.
En reprenant l’opération en VIR, il n’a besoin d’emprunter que 500 000 € sur 3 mois, soit plus de 50 000 € d’économie !
En conclusion
La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) est une stratégie qui peut s’avérer très rentable pour ceux qui sont prêts à s’engager dans un projet de rénovation immobilière.
Cependant, comme je viens de vous l’exposer, elle nécessite une organisation rigoureuse et une évaluation précise du projet.
La VIR n’est pas pour tout le monde.
Si vous préférez une approche plus décontractée de l’immobilier, cette méthode peut ne pas vous convenir.
Mais si vous êtes prêt à investir du temps et des efforts dans l’organisation et la planification de votre projet, la VIR peut vous offrir des bénéfices significatifs.
Il est aussi important de noter que tous les projets ne sont pas adaptés à la VIR. La topologie de l’immeuble et la nature des travaux doivent être examinées pour respecter les critères.
Si votre projet y répond, ne négligez aucune étape pour la préparation de votre opération. Elles sont toutes importantes.
Mais si vous regardez de plus près, vous ne verrez que peu de différence avec une organisation classique de marchand de biens.
- L’étude de marché : il faut toujours la faire
- Les travaux : ce n’est qu’une question de planification et un homme de l’art pour attester
- L’urbanisme : rien ne change
- La commercialisation : il faut une précommercialisation, comme pour un projet bien anticipé
- La copropriété : comme d’habitude
- Le planning : primordial, toute opération devrait en comporter
- Le compte de résultat : 2 lignes à rajouter, l’homme de l’art, et la GFA
- Le plan de trésorerie : comme pour toute affaire bien gérée.
Par contre, si vous regardez de près les lignes emprunt et agios, vous verrez vite l’avantage de la VIR. C’est vite des dizaines de milliers d’euros de marge en plus !
Avec une bonne préparation et une gestion rigoureuse, vous pouvez transformer un immeuble délabré en une opération rentable.
Alors, ce fameux petit immeuble de 4 logements au cœur d’une bourgade dynamique qui vous faisait rêver ?
Avec votre petite trésorerie.
Êtes-vous prêt à relever le défi ?