Les marchands de biens qui engagent des travaux de rénovation sont toujours inquiets pour savoir si tout va bien se passer.
Avant le démarrage d’un nouveau chantier, ils se posent toujours de nombreuses interrogations sur toute l’organisation à mettre en place…
Est-ce que j’ai réalisé un bon descriptif de mes travaux pour consulter les artisans ?
Est-ce que mes projets sont réalisables techniquement ?
Est-ce que mes choix de matériaux offrent un rapport qualité-prix en phase avec mon projet ?
Est-ce que je pourrais démarrer mon chantier dans les délais fixés ?
Est-ce que les artisans vont répondre à temps sur les devis ?
Est-ce que les artisans seront disponibles pour réaliser les travaux ?
Est-ce que mon budget travaux est en phase avec mon projet de rénovation ?
Comment être certain que les travaux sont réalisés dans les règles de l’art ?
Comment mettre en place mon planning de réalisation avec les bons délais ?
Quel contrat je dois signer avec les artisans ?
Est-ce que je suis à jour avec mes documents administratifs ?
…
Que vous soyez à votre premier chantier ou même à votre énième chantier, vous êtes toujours à vous poser des questions pour savoir comment cela va se passer.
Je dirais même plus. Quand c’est votre premier chantier, il y a des questions que vous oubliez complètement et qui, pourtant, sont primordiales. Comme les assurances pour les travaux par exemple !
Et même si vous avez déjà réalisé quelques chantiers, à l’ouverture d’un nouveau dossier, vous vous interrogez encore pour savoir par quel bout le prendre.
La gestion et le suivi des travaux. C’est un vrai métier. C’est de la maîtrise d’œuvre !
Refaisons un peu l’histoire.
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez réaliser une rénovation, vous êtes donc le maître d’ouvrage (le MOA).
Vous allez commander la création d’un ouvrage en fixant un objectif de réalisation, ainsi qu’un budget et un délai.
Mais vous n’avez pas les compétences techniques pour la mise en place de ce projet.
Et c’est donc là que le maître d’œuvre intervient.
En effet, c’est lui qui a les compétences techniques qui vont être nécessaires pour réaliser l’œuvre que vous commandez.
C’est le maître d’œuvre qui va vous accompagner, de la définition précise de l’ouvrage attendu, jusqu’à la livraison du chantier.
Il va être à vos côtés tout au long du projet, vous orienter sur les matériaux, les solutions techniques, la consultation et le choix des entreprises, la gestion des travaux ou encore la livraison du chantier.
Il vous remettra l’œuvre achevée, dans le budget établi et le délai fixé.
Pourquoi il est important de faire appel à un professionnel ?
Vous demandez encore pourquoi faire appel à un maître d’œuvre et encore rajouter un poste budgétaire dans votre business plan.
Vous vous dites que vous avez assez d’amis et de connaissances pour vous conseiller, que des artisans peuvent apporter leurs savoir-faire et qu’il n’y a pas besoins de faire appel encore à un autre intervenant.
Oui, mais voilà, je vais vous donner 4 points qui rendent indispensable le maître d’œuvre dans votre projet :
1) Vous vous déchargez de toute la responsabilité engendrée par les travaux.
En effet, en votre qualité de marchand de biens, donc de commerçant, vous n’avez pas les compétences de maitrise d’œuvre, et encore moins les assurances de responsabilité civile.
Imaginez que vous faites refaire un balcon, et que celui-ci s’effondre 5 ans après la livraison. (Malheureusement, ça s’est vu).
L’artisan qui a réalisé les travaux vous aura bien sûr fourni son assurance décennale et sera couvert juridiquement, mais il dira que c’est vous qui avez demandé de faire tel type de travaux.
Et au final c’est vous qui en porterez une grande partie de la responsabilité, sans être couvert par votre assurance RC pro de marchand de biens !
Alors que si vous faites appel aux services d’un maître d’œuvre, il sera en première ligne, c’est lui le « sachant ».
Evidement, j’ai pris un exemple un peu gros !
Mais c’est valable pour tous les travaux réalisés.
2) Vous avez un spécialiste qui vous guide dans les solutions techniques et les matériaux
Vous êtes ingénieux, plein d’idées et vous avez plein de perspectives d’aménagement pour l’acquisition que vous venez de faire.
Je vous dirais que c’est normal, c’est la valeur ajoutée du marchand de biens !
Le maître d’œuvre, lui, son métier, c’est de s’occuper des matériaux, des mises en œuvre, des délais et des coûts.
Il vous apportera sa compétence pour trouver la meilleure solution technique pour réaliser l’œuvre que vous projetez.
Et au final, vous ferez des économies sur votre budget en choisissant des solutions techniques et des matériaux plus performants que ce que vous pensiez.
3) Le maître d’œuvre assure la relation et le suivi des artisans
Fini de rechercher des artisans pour avoir des devis.
Fini les doutes sur les prestations proposées en phase avec les attentes.
Fini de courir après les artisans pour qu’ils interviennent sur le chantier
Fini de vérifier si les travaux sont réalisés dans les règles de l’art.
Fini de contrôler toutes les prestations facturées en phase avec le chantier.
…
Le maître d’œuvre est là pour suivre et gérer les entreprises. Il parlera le même langage qu’eux et s’assurera que les prestations soient réalisées en conformité avec votre projet.
4) Un chantier bien administré jusqu’à la livraison.
Le maître d’œuvre s’occupera de préparer les dossiers administratifs qui encadrent les relations avec les artisans.
Il s’occupera du marché de travaux qui engagera les entreprises et vous déchargera du suivi administratif du chantier.
Vous serez libéré de toute cette gestion et suivi de chantier et vous pourrez vous consacrer pleinement à votre prochaine affaire.
Vous l’aurez compris, le maître d’œuvre est un homme clé pour la réalisation d’un chantier.
Il ne vous coûtera pas de l’argent, contrairement à ce que vous pourriez croire, mais vous en fera économiser.
Pensez à tout le temps que vous allez gagner à ne pas être derrière les artisans pour pouvoir vous consacrer au développement de vos propres entreprises, à chercher de nouvelles affaires et générer de nouveaux bénéfices.
Voyons plus en détail quelles sont ses interventions.
Le maître d’œuvre doit intervenir en amont du projet.
Une fois que vous avez arrêté votre projet, vous devez vous rapprocher d’un maître d’œuvre qui vous aidera à mettre noir sur blanc le descriptif de votre opération.
Cela peut être votre architecte qui a dessiné vos plans.
Mais cela peut aussi être un indépendant qui reprendra vos plans.
Il rédigera un descriptif technique précis, comprenant aussi bien les matériaux à utiliser, que la mise en œuvre elle-même.
En fonction des travaux projetés, il vous guidera éventuellement sur les besoins annexes : bureau d’étude, bureau de contrôle, coordinateur SPS…
Mais ce n’est pas tout.
Il validera avec vous le budget et vous aidera à recadrer votre projet si le besoin s’en faisait sentir.
Et pour finir, il fera avec vous la préparation du planning pour la réalisation des travaux.
Une fois ces deux points arrêtés, il rédigera des descriptifs par corps d’état pour consulter les entreprises.
Un simple maître d’œuvre ne vous fera pas un chiffrage précis de vos travaux. Il vous donnera simplement une approche.
Avec sa complicité, vous devrez faire appel à un économiste de la construction pour obtenir un chiffrage précis. Ce qui, entre autres, sera nécessaire si vous faites des opérations en VIR.
La consultation des entreprises
C’est toujours un grand sujet.
Tel que je vous connais, comme pour l’achat de votre bien, vous voulez toujours négocier les prix.
Ok, je suis d’accord.
Mais d’abord, laissez faire le maître d’œuvre.
C’est lui qui va s’assurer que les entreprises répondent aux besoins et que leurs prestations soient complètes et pourront satisfaire votre chantier.
Pour avoir un bon dossier de consultation, le maître d’œuvre aura aussi besoin du rapport du bureau de contrôle et du coordinateur SPS. A vous de l’organiser.
Si le chantier l’exige, il demandera aussi le rapport du ou des bureaux d’études. Souvent, il s’en charge directement.
De plus, si c’est un grand professionnel, il vous conseillera de prévoir des marchés forfaitaires et globaux.
Je m’explique :
Si le devis ou le marché signé avec un artisan n’est pas forfaitaire et global, vous verrez arriver des travaux complémentaires. C’est la spécialité du bâtiment !
Mais si vous partez en marché forfaitaire et global, l’artisan ne pourra pas produire des factures complémentaires (sauf travaux demandés en plus). C’était à lui de prévoir tous ses besoins pour le chantier.
Je prends l’exemple de l’électricien qui a oublié de compter le carottage d’un mur pour passer ses réseaux ou qui a carrément zappé une chambre (je l’ai vu !).
Si le maître d’œuvre a établi un descriptif complet, et c’est son métier, l’artisan s’engage à fournir toutes les prestations écrites. Et s’il a oublié un poste, ce sera pour lui !
Vous bénéficiez ainsi d’un budget arrêté et stable.
Le maître d’œuvre contrôlera tous les devis qui lui seront communiqués par les artisans.
Il s’assurera aussi que les entreprises soient bien couvertes par une assurance décennale et qu’elles aient toutes les capacités et autres certifications pour réaliser les travaux.
Une fois les dossiers validés et conformes, il pourra vous les soumettre avec ses commentaires.
Et là, vous pouvez jouer votre rôle de négociateur, car vous savez que les devis sont complets.
Vous discuterez que de finance ! Pas de risque de dérapage sur la qualité des matériaux ou l’économie de prestations.
Pour vous assurer d’une mise en concurrence sur les prestations, vous demanderez au moins 3 devis par corps d’État. Vous pourrez même aller plus loin en imposant au maître d’œuvre de consulter des entreprises que vous avez sélectionnées.
Rassurez-vous, au final, c’est quand même vous qui déciderez quels artisans retenir.
La signature des marchés
Certes, vous n’êtes pas la Région et n’allez pas construire le prochain lycée de votre ville.
Mais pour bien établir les règles de fonctionnement sur votre chantier, la mise en place d’un marché de travaux est indispensable.
Comme toujours, ce qui est écrit et signé fait Loi entre les parties. (Art 1103 du Code Civil).
Dans le respect de la législation bien sûr.
La simple signature de devis peut être suffisante pour un petit chantier. Et encore faut-il porter les bonnes mentions sur le devis !
Mais dès que vous commencez à avoir des travaux conséquents et notamment quand plusieurs corps d’état interviennent, il est indispensable de mettre en place des marchés de travaux. Ce sera aussi le cas avec une entreprise générale.
Le maître d’œuvre est là pour vous assister et monter le dossier.
Le marché de travaux comprendra toutes les conditions d’exécution, mais aussi les conditions de règlement.
Bien entendu, dans ce marché, vous pourrez insérer de très nombreuses clauses, ne serait-ce que les retenues de garantie ou les pénalités de retard.
Un marché de travaux est aussi un engagement de votre part, où vous devez amener une garantie de paiement.
Le maître d’œuvre préparera les marchés de travaux avec les entreprises, mais c’est vous qui le signerez.
La mise en chantier
C’est toujours un très grand moment, que ceux qui ont fait de gros travaux connaissent bien, et appréhendent.
Mais vous avez fait appel à un maître d’œuvre.
C’est lui qui va prendre en charge cette responsabilité.
Il interviendra aussi bien sur le plan administratif que sur le terrain.
Commençons par le plan administratif
Cela commence par l’ordre de service, c’est-à-dire le document officiel qui demande à l’entreprise d’intervenir sur le chantier.
Tout au long de l’avancée des travaux, le maître d’œuvre doit organiser des réunions de chantier et rédigera des comptes-rendus.
Cela peut vous paraître barbare et administratif, mais ces comptes-rendus sont des documents qui font foi entre les parties. Si un litige naissait sur le chantier, c’est toujours leur lecture qui fera référence.
Une fois les travaux achevés, c’est lui qui convoquera les entreprises pour effectuer la réception du chantier et qui rédigera le PV de livraison. Bien entendu, vous serez présent pour valider et signer ce dernier.
Mais sa mission ne s’arrêtera pas là s’il y a des réserves. Et il y en a toujours !
Il devra s’assurer du suivi des réserves et de leurs levées, jusqu’au parfait achèvement du chantier.
A chaque fin de période ou de mois, les entreprises communiquent leurs factures au maître d’œuvre.
C’est encore à lui que revient la tâche de vérifier que les factures soient conformes à l’avancée du chantier, avant de vous les soumettre pour règlement.
Ce serait dommage de payer des travaux non réalisés, ou mal exécutés !
Laissez faire le maître d’œuvre, c’est son métier.
Pour le chantier lui-même
Le maître d’œuvre assurera une présence régulière sur le chantier, avec non seulement des réunions régulières, mais aussi la visite de chantier.
Son rôle est de s’assurer, d’une part, que l’exécution des travaux est en phase avec le planning. Il mettra en place des actions rectificatives si besoin.
D’autre part, s’il constate que des travaux exécutés ne sont pas conformes au descriptif ou que les fournitures ne sont pas les bonnes, il demandera une reprise du poste.
Mais attention, il n’est pas là pour valider la conformité de mise en œuvre.
Cette tâche relève du bureau de contrôle que vous aurez bien entendu missionné. Il vérifiera l’application du DTU et la conformité des matériaux aux normes NF.
Si le rapport de ce dernier fait état d’anomalies, c’est le maître d’œuvre qui en demandera la correction à l’entreprise concernée.
Il a aussi pour rôle, en relation avec le coordinateur SPS, de vérifier que la sécurité sur le chantier est assurée. C’est aussi votre cas si vous visitez le chantier.
Attention à la tentation d’intervenir sur le chantier.
C’est une maladie très fréquente chez les maîtres d’ouvrage, donc vous !
Et toute immixtion sur les travaux pourrait engager votre responsabilité !
Vous avez délégué la mission de maîtrise d’œuvre, vous n’avez donc plus à interférer avec les entreprises et les exécutions des travaux. C’est toujours le maître d’œuvre qui doit donner les ordres aux entreprises.
Il reste évident que s’il faut choisir la couleur des peintures, cela est à votre ressort. Mais vous devez vous en tenir au choix des couleurs ou des modèles proposés.
Je vous conseille quand même de visiter régulièrement le chantier avec le maître d’œuvre pour en vérifier l’avancement et la conformité. (Et voir où part votre argent !)
Durant tous les travaux, vous avez un professionnel qui doit s’assurer que le chantier avance et se réalise correctement.
Vous pouvez dormir sur vos deux oreilles, et vous reposer sur lui !
La livraison du chantier
Une fois les travaux achevés, le maître d’œuvre convoque les entreprises pour faire la réception du chantier.
Cette date est très importante, car c’est elle qui déclenche le démarrage de la garantie de parfait achèvement et de la garantie décennale. Mais elle marque aussi la fin du chantier avec toutes les conséquences que cela implique.
Le maître d’œuvre établira un PV de livraison. Il notera éventuellement toutes les réserves qu’il pourrait constater.
Vous devrez bien entendu être présent ce jour-là pour vérifier le chantier avec lui et faire vos remarques.
La signature du PV de livraison sonnera la fin du chantier.
Ce n’est qu’à partir de là que vous pourrez éventuellement livrer les biens à vos clients.
Mais la mission du maître d’œuvre n’est pas achevée.
Tout d’abord, il signifiera à toutes les entreprises les réserves qu’ils ont à lever et leur imposera le délai pour intervenir.
Côté administratif, il établira aussi les comptes de fin de chantier avec les DGD communiqués par les entreprises, c’est-à-dire un Décompte Général Définitif.
C’est ce document qui soldera les comptes entre les entreprises et vous.
Il sera bien évidemment le point de départ pour toutes contestations.
La mission du maître d’œuvre continue toujours.
Il visitera de nouveau le chantier pour s’assurer que les artisans sont bien intervenus pour lever les réserves prises à la livraison.
Se rajouteront éventuellement, suivant le cas de figure, les réserves que les clients pourraient prendre à la livraison de leur bien.
Le maître d’œuvre peut aussi vous assister pour la livraison à vos clients.
Mais c’est qui cet homme, le maître d’œuvre ?
Tout d’abord, ne soyons pas sectaires, ça peut être un homme ou une femme. Aujourd’hui, de nombreuses femmes sont très compétentes dans le bâtiment.
La maîtrise d’œuvre est un vrai métier.
Historiquement, elle était exécutée par des architectes qui s’étaient spécialisés dans la réalisation des travaux.
C’est encore le cas pour certains architectes, voire certains cabinets d’architecture qui ont développé une branche spécifique pour la maîtrise d’œuvre.
Aujourd’hui, on trouve aussi de plus en plus de cabinets avec de vrais techniciens et des ingénieurs qui ont suivi des cursus de formation spécialisés dans le bâtiment pour assurer cette mission.
Vous l’avez donc compris, tout au long de mon déroulé, la relation entre le marchand de biens et le maître d’œuvre est primordiale pour la réussite d’une opération.
Vous pouvez consulter plusieurs cabinets avant de faire votre choix, mais le prix ne devra pas être le premier critère.
C’est la technicité et l’affinité que vous aurez avec le maître d’œuvre qui fera la réussite de votre chantier, et donc de votre bénéfice.
Avant de vous engager, n’hésitez pas à demander leur référence, notamment sur leurs réalisations dans « l’ancien ». C’est totalement différent du neuf. Quelqu’un qui ne maîtrise pas le domaine va au-devant de mauvaises surprises !
Un dernier point, prenez bien une mission complète, c’est-à-dire de la préparation du projet et l’exécution.
En effet, si vous ne prenez que la mission d’exécution, vous risquez de rencontrer des difficultés dans la réalisation des travaux que le maitre d’œuvre n’aura pas lui-même préparés.
Le maître d’œuvre est incontournable pour les chantiers du marchand de biens.
Je vous le rappelle, vous êtes un commerçant et pas un professionnel du bâtiment.
Votre métier, c’est d’acheter et de revendre des bâtiments, en effectuant des rénovations ou des réhabilitations. Mais rien d’obligatoire.
Dès que vous touchez aux travaux, vous devez faire appel à un autre professionnel qui s’appelle un maître d’œuvre.
Je le répète, c’est une pièce essentielle de la réalisation des travaux pour éviter les désagréments. Et qui dit désagrément, dit perte financière…
C’est lui qui juridiquement sera responsable de leur exécution. Il est assuré pour ça, pas vous !
Avec son professionnalisme, il vous apportera :
- Des solutions techniques et des choix de matériaux pertinents.
- Une approche budgétaire optimisée.
- La gestion des artisans et des entreprises intervenant sur le chantier.
- La gestion administrative des travaux, y compris la facturation.
- Le contrôle de l’exécution des travaux.
- Un planning de mise en œuvre.
- La réception des travaux.
- Le suivi des réserves de livraison
- …
Plus besoin de perdre du temps pour rechercher des artisans.
Plus besoin de s’arracher les cheveux pour trouver la solution technique pour votre projet.
Plus besoin d’une assistante pour gérer tous les documents administratifs.
Plus besoins…
Et vous gagnerez en temps libre !
C’est du temps que vous consacrerez pour chercher d’autres affaires, pour générer des bénéfices sur d’autres opérations.
Il ne faut pas non plus regarder combien va vous coûter le maître d’œuvre, mais regarder ce qu’il va vous faire gagner :
- Du temps, je l’ai déjà dit
- De la responsabilité civile. C’est lui qui maîtrise le sujet des travaux.
- Du professionnalisme sur le chantier, donc moins de litiges (et ça prend du temps et de l’argent)
- De la tranquillité d’esprit, en vous déchargeant des tâches qui ne sont pas les vôtres.
C’est ça le métier de marchand de biens. C’est savoir s’entourer de bons professionnels.
Pour conclure, même si vous n’avez que peu de travaux, le maître d’œuvre est une pièce incontournable pour la sécurisation de vos chantiers. Il adaptera sa prestation en fonction de l’ampleur du chantier.
Et cerise sur le gâteau, quand vous franchirez la porte du banquier pour vous faire financer, ou quand vous demanderez à votre assureur une couverture Dommage Ouvrage, ils vous prendront pour un vrai professionnel.
Et pour finaliser, quand votre notaire, et surtout le notaire de l’acquéreur, verront votre dossier, ils ne mettront pas d’opposition aux reventes…