Comment bien choisir son statut pour débuter l’activité de marchand de biens sans le regretter ?

Ça y est, vous avez décidé de vous lancer dans l’activité de marchand de biens ?

Vous avez précédemment procédé à quelques investissements immobiliers, vous faites un petit peu de gestion locative et l’activité de marchand de biens vous démange ?

Vous connaissez la transaction immobilière, vous avez déjà réalisé des achats et des cessions ?

Mais tout ça à titre personnel et non comme une activité de marchands de biens.

Alors il va falloir créer une société pour passer à l’acte.

Oui, mais quel type de société ?

Votre ami Jean vous a dit que lui il était SARL, c’est ce qu’il a fait sur les conseils son expert-comptable.

Une de vos relations, Jacques, qui est à son compte depuis 5 ans, vous dit que « non non », il faut monter une SAS. C’est son avocat-conseil qui lui a dit.

La connaissance de votre conjointe, Michelle, vous a aussi dit qu’il était possible de faire de l’achat revente en SCI.

Et moi je vais vous dire qu’il y a un statut qui s’impose pour les marchands de biens.

Mais alors SAS, SARL, SCI ?

Jacques vous dit que c’est merveilleux, il est salarié et en cas de problème il a une bonne couverture santé et que sa cotisation lui garantira un minimum de retraite (même avec la nouvelle Loi de Mme Borne !).

Oui, mais Jean, lui, dit qu’il paie beaucoup moins de cotisations en SARL.

Mais alors, vous vous interrogez. Vaut-il être mieux-être gérant majoritaire d’une SARL ou président salarié d’une SAS ?

Et puis, en surfant sur Internet, vous trouvez sur les réseaux sociaux plein d’avis totalement différents et opposés.

La dernière vidéo postée sur YouTube vous dit qu’il est préférable d’encaisser ses dividendes sur une SAS.

Mais un article de LinkedIn vous dit que c’est pareil pour les petits dividendes avec la SARL.

Encore une fois, qui croire ?

Lors de mon ancienne activité, les « futurs » marchands de biens que je formais me posaient fréquemment la question sur le statut pour exercer leur métier.

Ils s’interrogeaient aussi de savoir quand créer la société.

Ou de savoir quelle est la durée du premier exercice.

Évidemment, en fonction des situations personnelles, il y a des réponses différentes et parfois contradictoires.

Rassurez-vous, je vais vous éclairer avec précisions sur ce sujet bien légitime.

Tout d’abord, je vous rappelle que le métier de marchand de biens est un métier de commerçant.

Tout comme le marchand de chaussures achète des chaussures et les revend, le marchand de biens achète des biens immobiliers. Il revend ces mêmes biens, soit dans leur intégralité, soit en lot.

Il peut aussi faire de l’achat-revente d’actions ou de parts sociales de société immobilière, mais ce n’est pas le plus fréquent. C’est une spécialité de certains.

 D’autre part, contrairement à un agent immobilier ou un courtier, il n’a besoin d’aucun agrément, aucun diplôme ou certificats pour pouvoir démarrer son activité. C’est une activité que toute personne responsable peut exercer.

Mais alors, quel statut juridique faut-il choisir pour pratiquer le métier de marchand de biens ?

Être majoritaire dans sa société

Avant de commencer à évoquer les différentes structures pour exercer l’activité de marchand de biens, évoquons l’aspect décisionnaire.

En affirmant que c’est une activité d’un seul décideur, que l’on soit un homme ou une femme, je pense que personne ne me contredira.

Par expérience et avec le temps, j’ai toujours constaté des difficultés dans les sociétés en cogérance ou en partage décisionnaire.

Nous sommes sur de fortes valeurs, des engagements financiers importants et des bénéfices conséquents, souvent source de conflits.

A la visite d’un bien immobilier, il faut savoir prendre une décision et la perception de chaque personne est différente. Ce sera une source de discorde si la décision est partagée.

C’est pour cela que je conseillerais toujours à mes interlocuteurs de rester majoritaires à la création de leur structure.

Bien entendu, rien n’empêche de faire entrer dans la société d’autres personnes, qu’elles soient de la famille ou investisseurs, vous organiserez votre structure pour rester majoritaire.

Tout de suite, je vais commencer par les statuts à exclure

Démarrons d’emblée par exclure le statut d’entreprise individuelle

Hormis quelques cas où l’activité d’une société peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR), toutes les sociétés commerçantes sont sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), c’est-à-dire de l’imposition sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Étant donné les montants des opérations réalisées par les marchands de biens, il est clair que le taux d’impôt sur les sociétés est nettement plus avantageux que le taux de l’impôt sur le revenu.

C’est d’autant plus vrai qu’avec l’acquisition et la revente de biens immobiliers, il est très facile de confondre le patrimoine personnel avec le patrimoine de l’activité commerciale. Les impôts ne s’en priveront pas, en cas de contrôle.

L’entreprise individuelle ne sera pas du tout adaptée à l’activité.

Comme pour toute activité commerciale, il est aussi conseillé d’exclure toute forme de type associative ou coopérative qui n’autorise pas les bénéfices.

Bien entendu, dans cette catégorie j’intégrerai les SNC qui sont constituées de personnes physiques, ce qui revient au même qu’une entreprise individuelle.

Voilà, on a déjà fait du ménage.

Passons aux différents types de sociétés commerciales.

Le cas particulier de la SCI

Je vais la faire courte.

Par définition, c’est une société dédiée à une activité civile, donc non commerciale. Son objet consiste en l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Les statuts peuvent aussi prévoir la revente.

Mais en cas d’achat revente d’un bien immobilier celui-ci sera soumis au régime de la plus-value et non au régime des bénéfices commerciaux. Pas vraiment intéressant…

D’autre part, si ces opérations viennent à se répéter, le service des impôts pourrait considérer qu’il s’agit d’une activité régulière et redresser la SCI pour un passage en société commerciale.

Et qui dit plus d’une opération, dit répétition…

Il est donc évident que la SCI n’est absolument pas adaptée à l’activité régulière pour les marchands de biens.

Voyons aussi le cas particulier de la SA

Cette structure de société peut tout à fait être adaptée à l’activité de marchand de biens.

Seulement, il s’agit d’une structure très lourde, qui impose de nombreuses contraintes.

• 7 actionnaires fondateurs au minimum.
• 37 000 € de capital au minimum.
• Dirigée par un conseil d’administration avec un président et un directeur général. (La même personne peut assumer les 2 fonctions.)
• Une gestion plus contraignante
• Etc.

C’est vrai qu’il y a aussi des avantages comme la crédibilité de l’entreprise ou si vous souhaitez entrer en bourse…

A moins que vous ne soyez très très ambitieux, je ne vois aucun intérêt à créer une SA pour l’activité de marchand de biens.

Les 2 statuts favoris pour exercer l’activité de marchand de biens

Voyons plus précisément les 2 structures à destination commerciale et qui sont parfaitement adaptées pour exercer le métier de marchand de biens.

La quasi-totalité des marchands de biens sont organisés soit en Société A Responsabilité Limitée (SARL), soit en Société par Actions Simplifiées (SAS).

Les similitudes entre la SARL et la SAS

Sauf exception pour les 5 premières années, mais qui n’offrent aucun intérêt pour le marchand de biens, les deux sociétés fonctionnent sur le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et sont soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Que ce soit l’une ou l’autre, aucun capital minimum n’est nécessaire pour la création.

Dans les deux cas également, la responsabilité du dirigeant sera limitée à son engagement au capital.

Il est aussi tout à fait possible de créer la société en étant le seul actionnaire ou le seul associé. Il s’agira alors soit d’une Eurl, soit d’une SASU.

Pour l’une comme pour l’autre, à sa création, il faudra constituer des statuts, déposer le capital et enregistrer la société auprès du greffe du tribunal de commerce du siège de celle-ci.

Le statut du dirigeant

C’est là une différence fondamentale entre ces 2 structures, qui orientera obligatoirement votre choix de société.

Je vais bien entendu exposer le fait que vous serez un actionnaire ou un associé majoritaire. C’est-à-dire disposant de plus de 50 % du capital.

Attention, Gérant ou Président, le dirigeant de la société engage sa responsabilité personnelle sur le plan civil. Il sera responsable de tous les actes engagés au nom de la société.

Pour la SARL, vous aurez le statut de gérant majoritaire.

Vous serez donc non-salarié, sans fiche de paie, soumis aux revenus des travailleurs non-salariés (TNS).

Avantage : le régime social se montera à environ 45 % des revenus nets hors impôt. Il sera adapté en fonction de votre situation personnelle (marié, enfant, cotisation externe, etc.).

Inconvénient : la couverture sociale sera moins favorable que celle d’un salarié. Les experts-comptables recommandent souvent de souscrire un contrat loi Madelin pour compléter la retraite.

Pour la SAS. Vous aurez le statut de président et vous serez considéré comme un travailleur salarié avec une fiche de paie.

Avantages. Vous bénéficiez de toutes les couvertures sociales dont peut bénéficier un salarié traditionnel, à l’exception de l’assurance chômage à laquelle vous n’avez pas droit. (mais c’est possible avec un contrat privé)

Inconvénient : les charges sociales se montent à environ 76 % du net perçu hors impôt.

Soyons concrets. Vous avez décidé de vous verser 5 000 € net tous les mois (avant prélèvement à la source de l’IR).

Voyons le cas général sur un exercice d’une année civile avec une estimation prévisionnelle (elle pourra varier en fonction de votre situation personnelle)

Par contre, il y a aussi une grosse différence entre les deux sociétés pour ce qui concerne le versement des revenus.

Avec une SAS, il est tout à fait possible de ne toucher aucun salaire. Cela se traduit par aucune charge sociale à payer.

Alors qu’en SARL, même sans revenu, vous devrez payer à minima le forfait annuel. Soit environ 3077 € pour 2023.

Ne pas oublier aussi que pour la SARL, les 2 premières années sont basées sur un forfait. Ensuite, il y a régularisation à partir de la 3ème année.

Si vous avez prélevé des sommes importantes au titre des revenus pour les 2 premiers exercices, il faudra prévoir la trésorerie suffisante pour régulariser les cotisations la 3ème année.

Ce n’est pas le cas avec la SAS, car vous payez les charges sociales tous les mois.

Avec le statut de Gérant majoritaire dans une SARL, vous avez un taux de cotisation sociale plus avantageux, mais une couverture sociale moins bonne.

Rien ne vous empêche de prendre une couverture complémentaire avec un organisme privé (Vieillesse ou chômage par exemple).

Impôts et dividendes ?

C’est bien là tout l’intérêt de l’activité d’une société, faire du bénéfice et de verser des dividendes aux actionnaires ou aux associés.

En ce qui concerne les bénéfices, c’est le même régime pour les 2 structures.

Pour 2023, l’impôt sur les sociétés s’élève à hauteur de 25 % des bénéfices.

Pour les structures réalisant moins de 10 millions de chiffre d’affaires et dont le capital social est détenu à 75 % par des personnes physiques, une première tranche inférieure à 42 500 € n’est imposée qu’à 15 %.

Les marchands de biens sont souvent concernés par cette dernière mesure.

Dans un premier temps, après validation de l’assemblée générale, les règles de base pour le versement des dividendes sont identiques.

Ils sont imposés à hauteur de 30 %, ce qui correspond à la Flat Tax (ou PFU) :

• 17,2 % pour le prélèvement des cotisations sociales ;
• 12,8 % pour l’impôt sur le revenu

C’est une bonne mesure pour les entrepreneurs qui a été mise en place par notre Président, Mr Macron. Je rappelle qu’avant 2018, l’imposition était faite suivant le barème personnel de l’IR.

Seule la Flat Tax s’applique aujourd’hui, sauf demande de dérogation.

Par contre, les dividendes versés par les SARL sont aussi imposés en charges sociales des TNS (soit environ 44 %), à partir du moment où ils dépassent 10 % du capital social augmenté des primes d’émission et du compte courant.

Ça fait mal !

Concrètement, ça fait quoi ?

Prenons un cas classique de marchand de biens en SARL.

• Il a constitué sa société avec un capital de 20 000 € qu’il détient à 100 %
• Il n’a pas réalisé d’augmentation de capital et il n’y a donc pas de primes d’émission.
• Depuis plusieurs années, il a laissé de l’argent en compte courant qui se monte à 50 000 € sur l’exercice
• Le montant de référence est donc de 7 000 € : (20 000 + 50 000) x 10 %
• Après une excellente année, il décide de se verser 50 000 € de dividendes
• Il paiera la Flat Tax à hauteur de 30 % sur la tranche des 10 % : 2 100 €
• Il paiera aussi la Flat tax à hauteur de 12,5 % sur le dépassement : (50.000-7.000) x 12,5 % = 5 375 € (Les 17,5 % de prélèvement social ne sont pas à prendre en considération, puisque déjà inclus dans les cotisations sociales des TNS)
• La société sera alors soumise aux cotisations sociales d’environ 44 % sur un total de 43 000 € (50 000 – 7 000), soit 18 920 €. La société pourra prendre en charge ces cotisations qui seront déductibles du résultat soumis à l’IS. Mais attention, cela doit être validé par une AG, et elles devront être intégrées dans la base d’imposition sur IR en avantage en nature.
• Le gérant percevra réellement 23 605 €, et la société sortira un total de 68 920 € (50 000 de dividendes + 18 920 de charges sociales des TNS)

Je suis sûr que j’ai perdu 90 % de mes lecteurs…

Oui, c’est la technocratie française.

Ce qui est certain, c’est que pour les SAS, les dividendes sont imposés à 30 % avec la Flat Tax. La société ne sort de son bilan que le montant des dividendes versés.

Pour les SARL, c’est beaucoup plus compliqué, mais aussi beaucoup plus élevé.

Votre expert-comptable est indispensable pour vous orienter.

Les autres différences entre SARL et SAS

Une gestion plus libre dans les SAS

Les textes de Loi encadrent de manière assez précise la gestion et le fonctionnement d’une SARL, et laissent peu de liberté aux associés.

Pour ce qui est de la SAS (Société à Action Simplifiée), comme son nom l’indique, elle a pour origine la structure de la SA (Société Anonyme), mais a été « simplifiée ».

Elle a été créée fin des années 90 pour permettre une plus grande liberté d’entreprendre. Le législateur a exempté la SAS de plus d’une centaine d’articles réglementant les SA dans le Code du Commerce.

Son fonctionnement et sa gestion sont donc extrêmement libres et laissent la possibilité à son créateur de fixer des règles : pouvoir des actionnaires, structure, assemblée générale, etc.

Cela autorisera notamment de laisser plus de place pour le nombre d’actionnaires (limité à 100 pour la SARL), leurs statuts et les conditions d’admission.

 Ce qui est intéressant, c’est qu’il est aussi envisageable de créer différents types d’actions.

Plus particulièrement pour les investisseurs, il peut être créé des actions de type « préférence » sans droit de vote, mais avec partage de dividendes.

Les droits sur les dividendes peuvent aussi être différents suivant les types d’actions.

Vous le voyez, la liberté est très grande avec la SAS, ce qui permet plus facilement l’ouverture aux investisseurs, sans pour autant qu’ils prennent part à la gestion de la société.

La mise en place d’un pacte d’actionnaires sera nécessaire pour cadrer le fonctionnement et les obligations.

La constitution du capital

Que ce soit en SARL ou en SAS, la quasi-majorité du temps, le capital est constitué de numéraire. Il peut aussi être composé d’apport en nature ou en industrie, mais c’est rarement le cas pour les marchands de biens.

Il faut rappeler que les engagements des associés se limitent au montant du capital.

Dans la majorité des cas, le capital est libéré immédiatement. Cependant, il pourrait être différé à hauteur de 50 % pour les SARL et 20 % pour les SAS.

Entre nous, aucun intérêt a différer le versement du capital. Bien au contraire, les organismes bancaires ou autres ne vous aideront que sous condition que le capital soit libéré.

Mais alors, quel montant me direz-vous ?

A partir de 1 € de capital, vous pouvez créer votre société.

Imaginez-vous devant un vendeur en lui disant que c’est votre société qui va acquérir son bien, et que son capital est de 1 € ?

Aucun intérêt ! Pas crédible !

Le capital social est une image de votre société, plus il est élevé, plus il aura de la crédibilité auprès des tiers, surtout des banques.

Mais il faut aussi être raisonnable, car c’est votre engagement personnel.

Vos fonds personnels peuvent être investis dans le capital de la société, mais vous pouvez aussi apporter de l’argent en compte courant.

Sauf spécification dans un pacte d’actionnaires ou associés, ces fonds ne sont pas bloqués et peuvent être récupérés à tout moment si la trésorerie le permet.

La cession des actions ou des parts sociales

Dans les 2 cas, les actionnaires ou les associés peuvent céder des actions ou des parts sociales. Ils seront imposés sur les plus-values si tel est le cas.

Ils auront à s’acquitter aussi du droit d’enregistrement qui est de 0, 1 % pour la SAS et de 3 % pour les SARL.

De par sa plus grande liberté de fonctionnement, la SAS permet de mettre dans les statuts des clauses d’agrément pour les nouveaux actionnaires.

Quel statut s’impose aux marchands de biens ?

Si vous suivez un petit train-train et faites une affaire de temps en temps, ce chapitre n’est pas pour vous.

Mais il est clair que si vous avez un peu d’ambition et désirez donc vivre réellement de ce métier, il faut se poser la question à laquelle je vais répondre.

La grosse difficulté que tout le monde connaît pour les marchands de biens, c’est les fonds propres.

Sans un minimum, il est compliqué de faire d’importantes opérations, ou d’en faire beaucoup et de les enchaîner.

Mais d’aujourd’hui, le marchand de biens peut faire appel au crowdfunding.

Moi, je préfère le dire en français : le financement participatif.

Je ne vais pas rentrer dans le détail avec cet article. Mais il est facile de trouver sur Internet une vingtaine de sites spécialisés, proposant du financement participatif ouvert aux marchands de biens.

Ils ont tous leurs particularités, qui s’étendent du simple financement d’une partie des fonds propres, jusqu’à la substitution à un prêt bancaire.

Certes, les couts du financement participatif sont relativement élevés, et en tout, cas bien supérieurs à un prêt bancaire.

Mais ils permettent d’apporter une part de trésorerie importante aux marchands de biens en complément des financements traditionnels.

Il est fréquent de voir le montage d’un dossier de prêt bancaire avec des apports constitué de 20 % de fond propre et 80 % de financement participatif.

C’est comme cela que vous pourrez multiplier les opérations sans avoir forcément des fonds propres importants.

Oui mais voilà, seules les SA ou SAS peuvent prétendre à un financement participatif.

Les SARL n’ont pas le droit de faire appel à l’épargne publique.

Et comme nous l’avons vu, la SA étant une structure lourde pour un marchand de biens, c’est donc la SAS qui s’impose.

Mais ce n’est pas tout, il faudra aussi prévoir dans l’objet des statuts la possibilité de faire appel publiquement à l’épargne.

Le recours à un expert-comptable, voire un avocat fiscaliste, il sera sans aucun doute un atout pour la rédaction de vos statuts.

A partir du moment où vous avez un peu d’ambition pour votre activité, et je sais que les marchands de biens en ont, il est indispensable de créer une SAS.

Pas de panique, si vous avez déjà démarré votre activité sous le régime de la SARL, vous pouvez tout à fait transformer votre société en SAS. Rendez-vous avec l’expert-comptable !

Votre choix est fait, reste savoir quand passer à l’action

Quand un marchand de chaussures veut ouvrir une boutique, il va immédiatement créer sa société pour pouvoir signer le bail de son local, faire ses travaux, son aménagement et commander son stock.

Mais le marchand de biens n’a pas ces contraintes pour débuter son activité.

Le local, pour le démarrage, c’est son domicile. Il n’y a pas d’urgence à signer un bail.

Les travaux et aménagements, il n’y en a pas. C’est très souvent l’ordinateur personnel qui sert pour commencer l’activité. Il en est de même pour les déplacements et le téléphone.

Et le stock, il faut d’abord le trouver avant de pouvoir l’acheter !

Et puis, même quand vous aurez trouvé le bien immobilier de votre opération, il faudra signer un compromis avant d’être propriétaire !

Donc aucune urgence pour la création de la société. Vous signerez l’avant-contrat à votre nom personnel et vous ferez insérer une clause de substitution !

Vous prendrez ainsi le temps de préparer les statuts avec des personnes compétentes, voire de joindre un pacte d’actionnaires ou associés.

Ce n’est que quelques semaines avant votre acquisition que vous déposerez vos statuts.

Je vous rajoute un petit point important pour la rédaction, prévoyez bien la durée de votre premier exercice.

En effet, le premier exercice peut avoir une durée variable qui n’est pas forcément d’un an.

Pensez que le premier bilan que vous publierez servira de référence pour vos interlocuteurs financiers. Le résultat dégagé les motivera pour vos prochains projets.

Il peut donc être intéressant de réaliser un premier exercice long, avec deux opérations ou plus, et surtout de bons résultats.

Encore une fois, l’expert-comptable sera votre allié pour prendre une décision.

C’est le moment de faire votre choix pour passer à l’action

Rien n’est clair pour vous ?

Vous vous posez encore plein de questions.

Oui, mais il va bien falloir prendre une décision.

Et avec toutes les informations que vous avez, vous devez faire une synthèse et voir ce qui est prépondérant pour vous.

Alors, je vais vous résumer mes conseils en 3 points.

Pour les marchands de biens « tranquilles »

Vous souhaitez payer un minimum de charges sociales et prendre une rémunération conséquente.

Vous avez suffisamment de fond propre pour le développement de votre activité ou un associé qui vous apporte de la trésorerie.

Vous avez déjà regardé et préparé votre retraite avec des placements divers.

Les dividendes ne sont pas votre priorité

Alors, choisissez le statut de la SARL avec le statut de gérant majoritaire.

Pour les marchands de biens plus «ambitieux»

Vous voulez vraiment développer un business de marchand de biens et en vivre confortablement ?

Il est indispensable de créer une SAS.

Vous apporterez un soin particulier à la rédaction des statuts avec l’aide de professionnels.

Vous laisserez aussi la possibilité d’ouvrir votre capital aux investisseurs avec des actions disposant de différents droits.

Étant donné que la gestion est très libre avec une SAS, vous accompagnerez de même vos statuts d’un pacte d’actionnaires précisant les règles entre les actionnaires, surtout pour les investisseurs.

Vous serez Président de la société et vous aurez le statut de salarié, avec les charges sociales qui correspondent. Mais vous ne serez taxé qu’à hauteur de 30 % sur les dividendes.

Pour les marchands de biens « très ambitieux »

Il sera nécessaire de créer une holding avec des structures de société en cascade. Bien entendu, la SAS reste le modèle de base pour la création de la société mère comme celle des filles.

Vous créez ainsi une société fille pour chaque grosse opération immobilière.

Évidemment, si vous faites une opération de 150 000 € de chiffre d’affaires, il n’est guère intéressant de créer une société dédiée. Mais vous pourrez créer une société dédiée aux petites opérations.

Par contre, dès que vous envisagez des opérations qui dépassent le million d’euros, vous créez une société dédiée pour chaque projet. Chaque société est indépendante et peut avoir des actionnaires investisseurs différents ainsi que des modes de financement propres.

Il sera aussi possible de créer une foncière en SCI dans la holding, de manière à pouvoir conserver des biens en patrimoine. C’est toujours apprécié des financiers.

Dans ce cas, il s’agit d’un montage un peu plus compliqué. Il est donc plus qu’important de faire appel à un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, voire les deux.

Vous avez trouvé votre bonheur, vous identifiez votre profil ?

Alors, qu’attendez-vous pour prendre un rendez-vous avec un spécialiste pour faire vos statuts ?

Un dernier conseil, sauf si vous décidez de créer une SARL, ne passez pas par Internet pour rédiger les statuts. La SAS est une société beaucoup trop ouverte en gestion et fonctionnement qui demande d’insérer des clauses essentielles à votre propre objectif.