Pour commencer, je vais faire une réponse de Normand : Oui et Non.
S’il est évident que l’on fait des économies en ne faisant pas appel à un artisan pour faire les travaux, alors là, oui, on gagne de l’argent.
Mais il faut aussi regarder tout ce que cela implique.
Si vous passez du temps à faire les travaux, c’est du temps que vous ne consacrerez pas à la recherche et la réalisation d’autres opérations.
Et puis pour faire les travaux, il faudra vous outiller avec du matériel professionnel, un véhicule et des locaux de stockage, qu’il faudra acheter ou louer.
C’est aussi compter le risque que vous allez prendre en cas de malfaçon qu’il faudra reprendre, ou qui peut carrément rendre un logement impropre à son usage. Dans ce cas, bonjour les dégâts, c’est le cas de le dire.
Parce qu’évidemment, l’assurance RC professionnelle du marchand de biens ne couvre pas ce genre de risque. Pour cela, il vous faut une assurance spécifique pour la réalisation des travaux.
Cela peut arriver beaucoup plus vite que vous ne le pensez.
J’ai en mémoire une histoire véridique qui est arrivée à un marchand de biens que j’ai formé (avant qu’il n’applique mes recommandations).
Il a rénové un appartement dans une copropriété avec uniquement du rafraichissement de type placo, peinture, sols souples. Et il décide de poser une cuisine qu’il a achetée en promo au géant du bricolage local.
L’installation est terminée et tout fonctionne correctement. Il livre son acquéreur.
Un mois après, ce dernier part en weekend. Comme par malchance évidemment, le jour de son départ un raccord d’eau de l’évier, qu’il avait peut-être un peu trop serré, casse.
Et c’est l’inondation.
Cela commence par l’appartement qu’il a vendu, puis comme il n’y a personne, ça descend dans l’étage inférieur avant que quelqu’un n’intervienne.
Ne rigolez pas ! C’est du vécu.
Et les assurances ?
C’était quand même un marchand de biens prévoyant. Il avait souscrit une assurance pour les petits travaux.
Mais là où le problème s’est présenté, c’est que l’expert de l’assurance a noté que c’est le raccord de plomberie qui a cassé. Et les travaux n’étaient pas assurés pour de la plomberie !
Bilan, il a passer plus de trois semaines pour remettre en état l’appartement, les communs, et l’appartement de dessous !
Heureusement que ses clients étaient compréhensifs et n’ont pas demandé le relogement.
Mais quoi qu’il en soit, il a perdu de l’argent sur cette opération, sans compter le temps passé à la gérer.
Alors même quand on croit gagner de la marge en réalisant soi-même les travaux, sincèrement, au final, ce ne sera pas le cas.
Les avantages potentiels de réaliser soi-même les travaux
Lorsqu’il s’agit de mettre en œuvre un projet, les marchands de biens cherchent constamment des moyens d’optimiser leurs marges bénéficiaires, et c’est normal.
Réaliser soi-même les travaux de rénovation est une option tentante pour réduire les coûts, mais elle comporte également des risques.
Regardons déjà les principaux avantages de réaliser soi-même les travaux.
1. Économies financières directes : Économies de coût et maximisation des profits
En évitant de faire appel à des artisans, il est possible de réaliser des économies significatives.
En réalisant directement les travaux, il ne reste que le cout des matériaux à la charge du marchand de biens. Même si un professionnel a de meilleures conditions d’achat des fournitures (et encore !), la main-d’œuvre représente quand même entre 30 et 50 % du montant des devis suivant les travaux.
C’est donc cette économie que vous allez financièrement réaliser.
Mais en contrepartie, il ne faudra pas oublier de comptabiliser votre temps consacré aux travaux, et peut être même les couts annexes tels que location de matériel, déplacement, ou encore le temps passé pour l’achat des fournitures.
Prenons un exemple tous simple.
Avec un appartement de 65 m² à rafraichir avec une belle prestation. Avec des artisans, les devis vont vite se monter à 800 € le m², soit environ 50 000 € de travaux.
L’économie de main-d’œuvre, estimée à 40 % des devis, est donc de 20 000 €. Ce qui peut représenter entre 5 et 10 % de marge en plus.
Et cette économie peut être réinvestie dans un nouveau projet plus ambitieux !
2. Contrôle et personnalisation des travaux : Personnalisation et attractivité
Réaliser soi-même les travaux offre un contrôle total sur le processus de rénovation.
Que ce soit pour le choix des matériaux, les idées de réalisation ou encore la qualité de finition, le marchand de biens dispose d’une totale liberté de mise en œuvre.
Il pourra faire travailler son imagination pour offrir des prestations se différenciant du commun, voire novatrice.
Encore mieux, vous trouvez un client pour la revente pendant vos travaux, et il n’aime pas la faïence de la salle de bains que vous avez choisie. Qu’à cela ne tienne, vous avez toute liberté de la changer sans avoir à reconsulter un artisan !
Il y a un proverbe que j’aime bien : « C’est en forgeant qu’on devient forgeron ». Ça, c’est une grande force.
Par vos mises en œuvre, vous allez apprendre de nouvelles techniques et découvrir de nouveaux produits vous permettant d’innover et de vous différencier dans vos réalisations.
C’est donc une totale liberté de travail, qui permet à celui qui veut s’en donner la peine de proposer un bien unique et en se démarquant sur le marché immobilier.
3. Pas de recherche d’artisans ni de suivi de travaux : Gain de temps et flexibilité
En étant le seul intervenant à la réalisation des travaux, pas besoin de rechercher des prestataires, de planifier leurs interventions, ni de contrôler leurs mises en œuvre.
Le gain de temps sur la recherche d’artisans est un argument évident.
J’ai souvent tendance à dire 10 contacts, 5 rendez-vous, 3 présents et 1 seul devis !
Pas de stress à la sélection de prestataires, pas de perte de temps à contrôler la qualité des interventions, et pas non plus d’administratif à gérer.
S’il a du retard sur le chantier et que la finition n’est pas bonne, en réalisant les travaux, le marchand de biens ne peut que s’en prendre à lui-même.
Et puis un gain de temps indéniable.
Vous pouvez devenir propriétaire le matin en passant chez le notaire, et endosser la tenue de travail l’après-midi pour attaquer les travaux.
Vous disposez d’une flexibilité totale de votre temps de travail. Il fait beau et vous avez envie d’une sortie à vélo ? Qu’est-ce qui vous empêche ? Rien, si ce n’est votre conscience.
Pas besoin non plus de courir après les artisans pour qu’ils interviennent. Un vrai gain de temps
Vous n’êtes pas non plus à 35 h ? Si ?
Je ne pense pas. Alors vous travaillez autant que vous voulez, et maitrisez parfaitement les délais de réalisation, même si faut faire de la peinture le dimanche ! Attention quand même au règlement de copropriété ou autres restrictions de nuisances locales ou nationales.
Il est facile de gagner quelques semaines sur un petit projet de rénovation, et de pouvoir revendre plus vite.
En conclusion, réaliser des travaux soit même présente de nombreux avantages : maximisation des profits immédiats, personnalisation des travaux, liberté de mise en œuvre, adaptation des projets, gain de temps…
Mais il ne faut pas oublier les contreparties que cela implique !
Et elles sont aussi nombreuses, tant sur le plan financier ou responsabilité que du développement à long terme.
Je vais vous exposer cela.
Les inconvénients et risques associés à la réalisation des travaux par les marchands de biens
Comme je viens de vous le développer précédemment, réaliser soi-même les travaux de rénovation présente certains avantages.
Maintenant, je vais vous détailler les inconvénients et les risques qui en découlent.
En tant que marchand de biens, il est essentiel de peser ces aspects avant de décider de se lancer dans des projets de rénovation en solo.
Perte de temps et d’opportunités
Réaliser les travaux soi-même prend aussi énormément de temps.
Et ce temps pourrait être consacré à des activités plus stratégiques comme la recherche de nouvelles opportunités, la négociation d’acquisition de nouveaux biens, ou la revente de biens.
Cette perte de temps peut retarder la rotation du capital et ralentir l’expansion de l’activité.
J’ai pour habitude de dire, et je le constate souvent, que le marchand de biens qui ne fait pas de travaux lui-même fera au moins trois opérations, alors que celui qui réalise les travaux n’en fera que deux.
En reprenant mon exemple précédent, l’économie financière se monte à 20 000 €. Avec un prix moyen de 50 € de l’heure pour la main-d’œuvre d’un artisan (variable suivant les travaux et les régions), le marchand de biens devra consacrer environ 400 heures pour son chantier.
Plus concrètement, c’est presque trois mois qui ne pourront pas être consacrés à la recherche de nouvelles opérations.
Pour ceux qui argumentent qu’il n’y a pas de perte de temps à rechercher des artisans, planifier leurs interventions et contrôler leurs travaux, je mets en face tous les temps cachés pour la réalisation d’un chantier : déplacement, recherche et achat de matériaux, recherche de solution techniques…
Et puis, si vous renouvelez les opérations, vous vous constituez votre carnet d’adresses d’artisan avec qui vous travaillez régulièrement. Cela devient encore un gain de temps, surtout s’ils vous apportent de la valeur ajoutée avec des solutions innovantes !
Quant à ceux qui commencent à avoir des travaux conséquents, déléguer la gestion des travaux à un maitre d’œuvre. Vous dégagerez du temps pour négocier d’autres opérations et augmenter vos revenus.
Pour un marchand de biens, le temps passé à ne pas faire de travaux est utilisé pour rechercher et négocier de nouvelles opportunités.
Chaque heure passée à rénover est une heure non investie dans l’activité d’achat-revente, à forte valeur ajoutée.
Investissements en outils et équipements
Réaliser des travaux soi-même nécessite de s’équiper avec du matériel professionnel.
Il vous faudra prévoir le transport de ce dernier, ainsi que des fournitures pour le chantier. Et ce n’est pas avec votre véhicule de tourisme que vous pouvez le faire.
Qu’il s’agisse d’équipement de base ou outils spécialisés, l’achat ou la location de ces outils représente des coûts initiaux, ainsi que des coûts de maintenance et de stockage.
Outils + véhicule + locaux de stockage + maintenance + location = dépenses importantes.
Vous ne pourrez pas amortir ces frais aux mêmes titres qu’un artisan qui les utilisera sur de très nombreux chantiers.
Et je vous passe le manque de formation sur certains outils techniques, qui vous feront plus perdre du temps qu’en gagner !
A titre d’exemple, un bon jointeur spécialisé et bien équipé sortira 30 ml à l’heure sur des murs de plaque de plâtre droit. Et vous ?
Chaque euro investi dans le matériel, que ce soit pour l’achat, la location ou encore la maintenance, c’est un euro qui n’est pas investi en fonds propres pour une nouvelle opération, ou une opération plus grosse !
Risques de malfaçon et conséquences légales
L’un des plus grands risques de réaliser soi-même les travaux, c’est la malfaçon.
Une erreur dans l’installation de la plomberie, une mauvaise pose de carrelage ou un raccordement électrique mal fait peuvent entraîner des problèmes graves.
Ces erreurs nécessitent souvent des réparations coûteuses et peuvent rendre un logement impropre à l’usage, nuisant ainsi à la réputation et entraînant des litiges avec les acquéreurs.
Je vous reprends mon exemple du début d’article, avec des travaux pourtant simples qui ne demandent pas beaucoup de compétences (a priori).
Un mois après la vente, le raccord d’eau trop serré et qui fend, a causé une inondation, endommageant plusieurs appartements.
Bilan, trois semaines pour réparer les dégâts, et quelques milliers d’euros de perdu.
Si un artisan avait réalisé les travaux, la même erreur aurait aussi pu arriver (c’est de la faute de l’apprenti, sic !), mais c’est lui qui en aurait supporté les frais, assuré ou non !
Les erreurs dans la réalisation des travaux peuvent entraîner des conséquences bien plus graves que les simples coûts de réparation. Une mauvaise installation électrique peut provoquer un incendie, tandis qu’une fuite de plomberie peut causer des dégâts des eaux importants. Ces incidents, non seulement compromettent la sécurité du logement, mais peuvent aussi entraîner des poursuites légales et des réclamations.
En conclusion, bien que réaliser soi-même les travaux puisse sembler être une solution économique et gratifiante, les inconvénients et les risques associés ne doivent pas être sous-estimés.
Perte de temps, coûts cachés des outils et risques de malfaçon peuvent rapidement annuler les économies initiales.
En tant que marchand de biens, il est crucial d’évaluer ses compétences et ses ressources avant de se lancer dans des travaux de rénovation en solo et de considérer sérieusement l’option de faire appel à des professionnels qualifiés pour garantir la qualité et la sécurité des projets.
Solutions alternatives et recommandations
Lorsque l’on considère les inconvénients et les risques liés à la réalisation de travaux soi-même, il est essentiel de regarder les alternatives pour optimiser les projets de rénovation des marchands de biens.
Voici quelques stratégies à envisager pour équilibrer le coût, le temps et la qualité des travaux.
Faire appel à des professionnels qualifiés
La solution la plus efficace pour éviter les risques et la perte de temps est de faire appel à des professionnels qualifiés.
Une collaboration régulière avec des artisans présente plusieurs avantages.
Qualité et expertise
Les professionnels qualifiés possèdent l’expertise et les compétences nécessaires pour réaliser des travaux de haute qualité dans leur domaine. Ils connaissent les normes en vigueur et sont capables de respecter les délais impartis.
De plus, leur expérience leur permet de prévoir et de résoudre rapidement les problèmes qui peuvent survenir lors des travaux. Et en rénovation, il y en a toujours !
Assurances et garanties
Faire appel à des professionnels offre également une sécurité supplémentaire en termes d’assurances et de garanties.
Les artisans disposent généralement d’assurances responsabilité civile professionnelles et de garanties décennales, ce qui les couvre contre les malfaçons et les dommages potentiels. Il vous faudra néanmoins vérifier la validée des polices d’assurance pour les travaux que vous commandez.
Cela réduit considérablement les risques financiers et juridiques pour le marchand de biens.
Équilibre entre intervention personnelle et externalisation
Pour les marchands de biens qui souhaitent tout de même être impliqués dans les travaux, il est possible de trouver un équilibre entre intervention personnelle et externalisation.
Cette approche permet de profiter des avantages des deux méthodes tout en minimisant les inconvénients.
Identifier les travaux simples à réaliser soi-même
Certaines tâches simples, comme la peinture, la pose de sol souple, voire de la faïence, peuvent être réalisées sans nécessiter une expertise particulière. Vous pouvez aussi conserver la démolition et le curage avant les travaux (attention à l’amiante quand même) ainsi que le nettoyage du chantier.
En prenant en charge ces tâches, le marchand de biens peut économiser de l’argent sur la main-d’œuvre tout en s’assurant que le travail est fait selon les standards.
Par contre, la souscription d’une assurance spécifique pour les travaux de rénovation reste indispensable pour se protéger contre les malfaçons et les dommages qui pourraient survenir pendant la réalisation des travaux.
Externaliser les tâches techniques ou à haut risque
En revanche, les travaux techniques ou à haut risque, tels que l’électricité, la plomberie, ou la pose de carrelage, devraient être confiés à des professionnels.
Cette externalisation permet de garantir la sécurité et la conformité des installations tout en réduisant le risque de malfaçon.
Vous conservez aussi la supervision du chantier en collaborant étroitement avec les artisans.
Mais avant de faire appel à des artisans, il est important de vérifier leurs certifications et les garanties qu’ils offrent. Il faut s’assurer qu’ils disposent des qualifications nécessaires et des assurances adéquates.
Une contractualisation détaillée protégera vos intérêts. Elle précisera la prestation attendue, le coût, les délais d’interventions, mais aussi toutes les conditions d’exécution du contrat et les éventuelles pénalités.
Pour ceux qui n’en démordent pas, l’optimisation des projets de rénovation peut passer par un équilibre entre intervention personnelle et externalisation, en faisant appel à des professionnels qualifiés et correctement assurés pour les travaux techniques.
Synthèse des points clés
La question de réaliser soit même les travaux nécessite une réflexion approfondie en pesant le pour et le contre. Avec cet article, je vous ai exposé les avantages et les inconvénients qui découleront de votre décision.
Avantages de réaliser soi-même les travaux
Il est indéniable que réaliser soi-même les travaux augmente la marge, en réduisant les coûts de main-d’œuvre.
De plus, le contrôle total sur le processus de rénovation permet de personnaliser les finitions selon votre créativité et donne une valeur unique au bien.
Inconvénients et risques
Cependant, ces avantages sont contrebalancés par plusieurs inconvénients et risques.
La perte de temps est le premier facteur.
Le temps consacré aux travaux ne permet pas de développer l’activité propre du marchand de biens : L’achat – revente. Cette perte de temps se traduit par moins de projets, donc moins de chiffre d’affaires, et par conséquence, moins de marge bénéficiaire.
L’immobilisation de fonds propres pour l’acquisition des outils, le stockage et la maintenance du matériel vous prive de ses liquidées qui pourraient être utilisées comme apport sur un projet. Et moins d’apport, c’est moins de chiffre d’affaires, et par conséquence, moins de marge bénéficiaire.
Le risque de malfaçon est aussi élevé sans une expertise adéquate. Les coûts de réparation peuvent vite grignoter la marge, sans compter les risques de dommage plus grave comme une inondation ou un incendie.
Conseils pratiques pour les marchands de biens
En choisissant la solution de confier les travaux à des professionnels qualifiés, vous optez pour la sécurité.
Les artisans possèdent toutes les compétences et le matériel nécessaire pour réaliser des travaux de qualité. Ils maitrisent les normes pour les mises en œuvre et sont souvent source de proposition avec des matériaux innovants.
Pendant qu’ils travaillent, vous pouvez consacrer votre temps au développement de votre propre activité, et donc de vos bénéfices.
Pour les irréductibles qui souhaitent tout de même s’impliquer dans les travaux, je conseille vivement de trouver un équilibre entre intervention personnelle et externalisation pour les travaux techniques.
Il faut savoir se limiter à des travaux simples comme la peinture, ou le risque de malfaçon et de dommage ultérieur est très faible.
Et même si vous souhaitez poser une cuisine, rappelez-vous la mésaventure du début de l’article. Vous pouvez garder le montage des meubles, mais faites appel à un électricien pour les branchements électriques, et un plombier pour raccorder l’évier !
Importance de la veille technologique
Dans tous les cas et encore plus si vous faites les travaux vous-même, il est important de garder une veille sur les réglementations, les techniques de mise en œuvre et les solutions innovantes.
Cela vous permettra d’adapter les travaux de vos projets pour répondre aux attentes des consommateurs et vous différentier du marché. L’utilisation des technologies de domotique, ou de matériaux écologiques, apportera une plus-value non négligeable.
La recherche de solution pouvant améliorer la performance énergétique sera très importante pour valoriser votre bien et vous permettra d’améliorer votre marge. Plus que d’effectuer les travaux vous-même !
En conclusion, la décision de réaliser soi-même les travaux de rénovation doit être prise avec soin, en tenant compte des compétences, des ressources et des objectifs personnels. Les risques pris doivent être évalués avec du recul pour ne pas mettre en péril vos finances.
Vous l’avez compris, et je le rappelle souvent, le marchand de biens est un commerçant, pas un artisan. Laissez ces derniers réaliser des travaux dont ils sont les spécialistes. Chacun son métier.
Je vous conseille vivement d’externaliser vos travaux pour vous consacrer à la recherche de nouveau projet et développer votre activité.
En réalisant les travaux, vous serez toujours bloqué sur de « petits » projets. Alors que si vous faites appel aux professionnels du bâtiment, vos projets peuvent être de plus en plus importants.
Et il n’y a pas de limite !