Marchands de biens : Les 12 raisons de ne pas faire de travaux

Avez-vous déjà eu l’impression que cette opération de marchand de biens n’est pas pour vous ?

Vous devez prendre une décision de vous lancer dans une acquisition pour une opération offrant une excellente rentabilité sur le papier, mais avec des travaux.

Vous avez déjà auparavant réalisé quelques travaux, mais là, le chantier est plus important.

Vous vous posez de multiples questions. Saurais-je faire ? Comment vais-je aborder le chantier ? Qui va m’aider pour faire les travaux ? Les artisans seront-ils toujours là ? Et si j’ai oublié quelque chose ? Ai-je bien prévu le budget travaux ? Suis-je bien assuré ? …

Ou alors vous n’avez jamais réalisé de travaux ? Et là, c’est encore pire. Les questions sont encore plus nombreuses.

Et puis, tous les conseils que vous lisez sur internet, les connaissances qui vous encouragent. Qui faut-il croire ? Que faut-il faire ?

Vous commencez à vous interroger, à vous demander si cette opération est bien pour vous, à vous dire que vous ne serez peut-être pas à la hauteur pour réaliser ce chantier.

Vous doutez vraiment !

Alors je vais vous donner 13 bonnes raisons de ne pas faire de travaux

Chaque point vous permettra de conserver votre trésorerie sans vous aventurer dans un domaine qui est générateur de stress.

Vous supprimerez toutes vos interrogations et dormirez tranquille.

Et puis, il y a des centaines d’autres opérations à faire !

1) Ça prend trop de temps. C’est du temps perdu. Le bien est immobilisé.

Pour commencer mon premier argument, c’est le temps. En effet, aucun travaux ne se fait instantanément. Il faut à chaque fois prévoir des délais de réalisation qui peuvent varier de quelques jours à quelques mois.

Bien entendu, je vous parle du temps de réalisation des travaux mais il faut aussi rajouter le temps de préparation des travaux qui est souvent aussi long que les travaux eux-mêmes.

Et j’en rajoute une couche avec le suivi des travaux. Puisque bien entendu, une fois que le chantier sera achevé, il faudra vérifier que les mises en œuvre soient réalisées correctement et assurer le SAV !

Et qui dit temps, dit argent.

En effet, durant tout ce temps, votre bien sera immobilisé. Que ce soit avec votre trésorerie ou encore pire, avec un crédit, vous ne pouvez pas revendre votre bien. Il faut attendre que les travaux soient achevés pour pouvoir commercialiser votre bien. (Sauf dans le cas de la VIR)

En plus, cela vous coute financièrement, car vous devez payer les intérêts sur votre emprunt ou vous ne percevez pas donc les intérêts sur vos placements.

Pour être concret si l’on prend l’hypothèse que vous réalisiez 2 opérations par ans, avec à chaque fois 4 mois de travaux, c’est à minima une affaire de moins par an !

Et c’est une trésorerie qui ne sera pas utilisable.

Sans travaux, ça ira plus vite !

2) Le marchand de biens n’est pas un artisan : pas assuré

Je vois souvent des marchands de biens qui me disent qu’ils font eux-mêmes les travaux de réhabilitation. Ils argumentent sur le fait que cela leur dégage une très bonne marge.

Mais franchement, je pense qu’ils ne se sont pas posés la question de la responsabilité des travaux.

En effet, si vous êtes un marchand de biens professionnel, vous devez garantir les travaux à vos acquéreurs, c’est-à-dire que vous devez soit leur fournir des attestations d’assurance Responsabilité Civile avec garantie décennale, voire une assurance dommage-ouvrage.

Et c’est là que le bât blesse. En effet, si vous n’avez pas une activité d’artisan déclarée en dehors de l’activité professionnelle de marchand de biens, vous ne pouvez pas garantir ces travaux.

Et franchement, cela ne vaut pas le coup de prendre le risque de livrer des travaux qui engageront votre responsabilité personnelle si vous ne pouvez pas apporter ces garanties.

Alors oui, mettre un coup de peinture pour rafraîchir, poser un parquet pourquoi pas et encore un parquet il peut être mal posé…, mais prendre d’autres risques de travaux, non.

Et comme j’aime à le répéter, le marchand de biens est un commerçant et pas un artisan du bâtiment. Donc il ne fait pas de travaux.

3) Les travaux des artisans laissent à désirer.

Super !!! Vous avez trouvé un appartement dans l’ancien qui demande une bonne mise à jour. Vous faites appel à plusieurs artisans pour le rénover : plombier, électricien, menuisier, carreleur, etc.

Seulement voilà, êtes-vous sûr que les travaux seront faits dans les règles de l’art ?

Qui vous dit que le plombier a bien serti ces raccords, que l’électricien n’a pas inversé la phase et le neutre, que le menuisier a posé les fenêtres avec un joint conforme, et que le carreleur a appliqué un primaire sous son ragréage…

Sinon, ce sera des fuites assurées, un Consuel refusé, des entrées d’air parasite et un carrelage qui se décolle, bref, la galère assurée.

Et je vous rappelle que ces travaux sont couverts par la garantie décennale à minima.

C’est-à-dire que c’est vous qui devrez assurer le SAV si l’artisan a disparu d’ici quelques années. Parce qu’entre nous, quand on travaille mal, on ne peut pas durer.

Et je vous passe les innombrables inepties que l’on rencontre sur les chantiers. Il n’y a qu’à se balader sur la toile pour en découvrir des chouettes !

Alors pas d’artisans, pas de travaux, et adieux les déconvenues.

4) Ça ne correspond jamais à ce que veut l’acquéreur

Vous avez trouvé un beau petit appartement dans un quartier sympa mais qui nécessite un bon coup de rafraîchissement.

Tout le monde vous parle de design, de lumières, de couleurs, de mobiliers décoratifs, bref la mode.

Alors, vous succombez au charme, vous allez voir un architecte d’intérieur pour qu’il vous dessine un aménagement.

Et là c’est magnifique, superbe, il a fait tomber des cloisons, en a déplacé d’autres, mis de la lumière, des matériaux modernes, les murs, un sol magnifique. Et je ne vous parle pas de la salle de bain qui en jette avec sa grande douche à l’italienne extraplate.

Vous adorez et foncez pour réaliser les travaux.

3 mois plus tard, les travaux sont finis et vous commencez les visites avec de potentiels acquéreurs.

C’est là que les choses se gâtent. Le 1er vous dit qu’il n’aime pas le jaune sur les murs. Le 2ème que les matériaux au sol dégagent des substances chimiques. Le 3ème qui veut une baignoire pour son bébé. Le 4ème qui veut une cuisine fermée…

Je ne vous dis pas votre déception avec les visites qui continuent à s’enchaîner, c’est toujours la même chanson, sans aucune offre d’achat, car ils vous le disent tous, que ça ne correspond pas à leur gout et que c’est trop cher.

Vous vous êtes évertué à faire un superbe travail, qui vous ravit, mais visiblement, il ne correspond pas à l’attente des acquéreurs potentiels.

Mon conseil ? Ne faites rien, laissez vos acquéreurs faire travailler leur imagination pour faire l’appartement de leurs rêves.

4) Ce n’est pas assez générateur de marge

Parlons chiffres, soyons pragmatiques.

Vous souhaitez réaliser une bonne petite opération de marchand de biens, c’est-à-dire dégager une marge d’environ 20 %. Ce sont les conditions qu’appréciera votre banquier pour vous financer.

Quand vous faites des travaux chaque fois que vous investirez 1 000 €, vous serez obligé d’augmenter votre prix de vente de 1 200 €.

Et dans ces 1 000 €, il n’y a pas que la facture des artisans. Il va falloir rajouter la préparation et le suivi du chantier, les assurances, les éventuels contrôles techniques ou autres bureaux d’études, et bien entendu votre temps passé.

Donc si vous avez 1 000 € de devis d’artisans, il va falloir appliquer un coefficient de 1,5 à 1,8 qui sera à rajouter sur votre prix de revient.

Soyons concrets. Vous avez trouvé un petit appartement pour une valeur de 100 000 €.

Dans le premier cas, pas de travaux. Vos frais sont d’environ 5 000 €. Avec une marge de 20 % vous allez pouvoir revendre votre appartement 126 000 €.

Dans le 2e cas, vous allez réaliser des travaux pour rafraîchir l’appartement. Les artisans vous fournissent des devis pour une valeur de 12 000 €.

Votre prix de reviens est de : 100 000 + 5 000 + (12 000 x 1,5) = 123 000 €. Toujours avec une marge de 20 %, il vous faudra revendre l’appartement 147 600 €.

En clair dans notre exemple, pour 12 000 € de travaux, vous devez augmenter votre prix de vente de 21 600 €.

PS, Je n’ai pas compté les travaux supplémentaires des artisans…

Vous êtes toujours sûr de vouloir faire des travaux ?

5) Je suis incapable de surveiller le chantier

Vous envisagez une belle petite rénovation d’une maison des années 80 « dans son jus ».

Votre chantier doit être réalisé dans les règles de l’art, dans le respect de la norme Afnor, des normes NF, des Eurocodes, de la RT, du DTU…

Comment ça, vous ne connaissez pas ces normes ?

Si vous livrez des travaux à un particulier, ils doivent être réalisés dans le respect de ces normes.

Alors si vous n’avez aucune connaissance vous devez faire appel à un spécialiste pour suivre votre chantier.

Qu’il soit architecte ou maitre d’œuvre, il ne travaillera pas gratuitement, mais vous aurez la garantie que les travaux seront réalisés dans les règles de l’art.

Bien entendu, il faudra aussi rajouter un bureau de contrôle et, éventuellement, un coordinateur SPS.

Et attention au dérapage. Car ce que vous attendez-vous comme travaux, n’est pas forcément réalisable simplement comme vous le pensiez. Il faudra les exécuter avec des contraintes techniques qui vous échappent. Et les couts qui vont avec !

La solution ? Vite faire une école d’ingénieures du bâtiment… Non, je plaisante.

La solution : pas de travaux

6) Les artisans sont toujours en retard et les matériaux commandés sont souvent en rupture.

Vous avez trouvé un beau pavillon des années 70, jamais rafraichi, à un prix plus que raisonnable. Vous envisagez une belle rénovation complète pour le revendre avec une belle marge.

Vous consultez les artisans : maçon, plaquiste, menuisier, électricien, plombier, carreleur, peintre, etc. Ils vous donnent tous leur délai d’exécution et vous confirment qu’ils sont disponibles pour ce chantier.

Vous êtes confiant et préparez votre planning : achat, travaux, commercialisation et revente. Vous êtes précautionneux et prévoyez une marge de deux semaines sur les travaux. Votre plan de trésorerie est établi et votre banquier vous suit. Merveilleux !

Le chantier démarre, et les ennuis aussi !

Le maçon n’a pas fini son chantier précédent et commence à décaler son intervention. Le plaquiste ne peut pas commencer tant que le maçon n’est pas intervenu.

Et le plombier vous dit que si le plaquiste n’a pas fini, il n’est plus disponible avant le mois prochain…

Pour compléter, le menuisier vous dit qu’il y a une rupture sur le modèle de porte choisi avec deux mois de délais, tout comme le modèle de douche sélectionné, sans compter le lavabo qui est arrivé cassé et ne se fabrique plus !

Et les semaines passent, passent…

Et le banquier vous appelle pour commencer le remboursement des prochaines échéances.

Et vous vous êtes engagés sur un autre projet qui devait se financer avec la vente de celui-là

Et votre trésorerie fond rapidement avec le temps qui passe.

Et si vous n’aviez pas fait de travaux ?

7) Les assurances sont trop chères

Dans les années 60/70, les constructions étaient réalisées avec de petites fenêtres, et la cuisine était une pièce séparée.

Aujourd’hui, nos attentes sont différentes. Nous recherchons de grand espace de vie avec une cuisine ouverte et beaucoup de luminosité.

Il n’est donc pas rare qu’il faille entreprendre des travaux pour agrandir les ouvertures et faire tomber un mur séparatif. Il faut donc toucher à la structure du bâtiment.

Votre notaire, de bon conseil, vous dira qu’il est obligatoire de souscrire une assurance Dommages Ouvrage pour garantir les travaux à vos acquéreurs.

De nombreux autres travaux nécessitent aussi le recours à cette assurance.

Direction votre assureur.

Et c’est le choc !

Vous avez un devis de quelques milliers d’euros pour les travaux et autant pour l’assurance !

Et pour couronner le tout, votre assureur vous impose un bureau d’étude et un bureau de contrôle.

Tout ça pour faire tomber le mur séparatif entre la cuisine et le salon !

Et si vous laissiez ce mur comme il était ?

Ah, j’ai oublié, il vous faudra aussi l’accord de l’assemblée générale si vous êtes en copropriété.

Il est peut-être encore temps d’abandonner votre projet de travaux.

8) Les artisans ont toujours des devis complémentaires

L’appartement que vous avez acheté a une salle de bains horrible, avec une baignoire sabot des années 60, de la moisissure sur les murs… Bref, ça repousse tout acheteur potentiel alors que le reste du logement est correct.

Vous voulez faire simple et décidez de ne prendre qu’un plombier pour la refaire avant de revendre l’appartement.

Après consultation de plusieurs artisans, vous ne retenez pas le moins cher qui ne vous a pas inspiré confiance, mais celui qui vous a garanti (oralement bien sûr !) que son devis était complet et qu’il ne manquait rien pour les travaux.

Le chantier commence en temps et en heure.

Dès le lendemain, l’artisan vous appelle en disant qu’il a un problème. Vous prenant à témoin sur le chantier, il commence à vous énumérer une quantité d’imprévue suite à la démolition de l’ancienne salle de bains :

• Le tuyau d’évacuation de la baignoire est en plomb, il faut obligatoirement le remplacer.
• Les tuyaux d’alimentation d’eau sont tous colmatés et à changer.
• Que le plâtre derrière le vieux carrelage est tout moisi, il faut faire venir un plaquiste.
• Que les équipements électriques n’ont pas la terre et ne sont pas conformes, il faut faire passer un électricien.
• Etc.

Et avec un aplomb formidable, il vous dit qu’il ne pouvait pas le prévoir dans son devis sans avoir démonté la salle de bain. Il est donc obligé de vous faire un devis complémentaire.

Il va même en rajouter une couche en disant que le modèle de douche que vous avez choisi ne se fait plus, et que le modèle remplaçant est 20 % plus cher.

 Vous passez de simples travaux pour refaire une salle de bain à une réfection complète de la salle de bain qui vous en coutera le double.

Pour avoir réalisé de très nombreux chantiers dans de l’ancien, je peux vous dire qu’il est classique d’avoir des devis de travaux complémentaires. Et ce, dans tous les corps de métier sans exception.

Et adieux la marge…

9) Il faut déposer une autorisation d’urbanisme

Les règlements d’urbanisme en France imposent que tout changement d’aspect extérieur d’une habitation doit faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme.

Les rénovations sont majoritairement concernées par le dépôt d’une Déclaration préalable à travaux pour des opérations simples : modification des façades, remplacement des ouvertures, création d’une fenêtre, etc.

Il faut donc faire un dossier avec des plans, des photos, un descriptif, etc. Il faut souvent s’en remettre à l’architecte, voire faire appel à un géomètre pour faire les relevés.

Une fois que le dossier est monté, il est déposé en mairie, et le délai d’instruction court. Un mois, et même deux si vous êtes dans une zone spécifique, sont nécessaire pour obtenir une non-opposition.

Pour que cette décision soit définitive, elle doit être affichée en limite de propriété pour satisfaire le recours des tiers. Pour faire les choses dans les règles de l’art, vous demanderez un constat d’huissier pour justifier l’affichage.

Au bout de trois mois, vous solliciterez une attestation de non-opposition auprès du tribunal administratif.

Une fois les travaux réalisés, vous devez déposer en mairie une déclaration d’achèvement et demander la conformité. Votre notaire vous réclamera cette dernière pour passer les actes de revente.

C’est donc du temps, minimum 3 mois pour commencer les travaux, plus le temps d’obtenir l’attestation de non-opposition de la conformité déposée à l’achèvement des travaux.

Donc de la trésorerie immobilisée

C’est aussi beaucoup d’administratifs à gérer, avec un risque de refus du projet.

Rien de tout cela si ne modifiez pas les aspects extérieurs de l’habitation !

10) Il faut sortir de la trésorerie

J’entends très souvent dans la bouche des marchands de biens que le fait de faire des travaux leur permet de gagner plus de marge.

Je veux bien l’entendre, mais ont-ils pris en considération tous les points ?

Soyons pragmatiques et prenons 2 exemples.

Premier cas.

Un marchand de biens achète des maisons environ 150 000 €. Et les revend sans aucun travaux, 192 000 €, avec un cout d’opération de 10 000 €.

Il réalise donc une marge de 32 000 € par opération. (192 000 – (150 000 +10 000))

Le délai entre son acquisition et sa revente est d’environ 4 mois. Ce qui lui permet de réaliser 3 opérations annuelles avec le même capital de départ.

Sur l’année, il dégagera donc 96 000 € de marge.

Deuxième cas.

Le marchand de biens achète toujours ces maisons 150 000 €. Il réalise environ 50 000 € de travaux pour les réhabiliter. Avec un cout d’opération toujours de 10 000 €, il sera obligé de revendre ces maisons de 252 000 € pour conserver la marge de 20 % comme le premier.

Il réalise donc une marge de 42 000 € par opération. (252 000 –(150 000 +10 000 +50 000))

Avec 3 à 4 mois de délai pour faire les travaux, le temps de commercialiser, il n’encaissera sa revente que 7 à 8 mois après son acquisition. Ce qui lui permet de réaliser au mieux 1,5 opération annuelle avec le même capital de départ. (Et encore, il faudra prévoir le financement des travaux)

Sur l’année, il dégagera au mieux 63 000 € de marge et cela sans les imprévus dus aux travaux.

Et vous, vous avez envie de courir après les artisans, de gérer de l’administratif, de prendre des risques de dérapage sur les travaux pour ne pas faire plus de marge ?

Même si vous ne margiez qu’à 10 % dans le premier cas, votre marge annuelle serait de 48 000 €, le tout sans prise de tête avec des travaux.

11) Je veux dormir la nuit

Connaissez-vous un marchand de biens que vous dit que tout va bien sur son chantier ?

Moi pas !

Et pourtant j’en ai organisé, j’en ai suivi, j’en ai coaché. Et chaque fois, il y a toujours un détail qui pose un problème, quand ce n’est pas un gros problème à gérer.

Que ce soit sur l’aspect du chantier lui-même, en travaillant dans de l’existant, on rencontre toujours des imprévus.

Cela va de la simple détection d’un réseau électrique fantôme jusqu’à la dalle qui fléchit, en passant par la découverte d’amiante caché, ou encore de réseaux colmatés ou venant des voisins.

Il faut toujours être réactif et trouver des solutions pour continuer le chantier.

Que ce soit avec les artisans qui ne viennent pas, qui n’installent pas les bons matériaux, ou les installent sans respecter les règles de l’art, il faut toujours être dernière pour suivre lors travaux. Ou derrière le maitre d’œuvre qui n’est pas toujours présent sur le chantier.

Que ce soit sur le plan sécurité pour éviter tous risques d’accident avec des intervenants qui ne sont pas toujours conscients de leur acte tant sur le plan humain que matériel.

Pour mémoire, le BTP c’est l’un des secteurs les plus accidentogènes avec plus de 8 millions de journées de travail perdu par an ! Et vous, en votre qualité de maitre d’ouvrage, votre responsabilité est aussi engagée.

Que ce soit sur le plan administratif, avec des kilomètres de documents à gérer, autorisation d’urbanisme, recours des tiers, ouverture de chantier, demande de conformité, les dossiers de financement, les dossiers d’assurance (et ils ne sont pas petits), les devis ou voire les marchés de travaux, les organismes de contrôle avec le RICT, le RFCT, le PPSPS, le VRAT, le DIUO….

Que ce soit sur le plan financier, avec des budgets qui débordent, des marges qui réduisent, des échéances non respectées ou un planning qui s’allonge et engendre des couts supplémentaires.

A chaque fois c’est une dose de stress en plus !

Je vais vous dire une chose, depuis que je me suis retiré de l’activité, je dors bien !

12) Pourquoi s’acharner à faire des travaux, il y a de nombreuses autres opérations pour les MdB !

Le plus bête du monde, c’est évidemment d’acheter un bien et le revendre en l’état avec une marge.

Vous allez me dire que ce n’est pas bien, que vous passez pour un voleur, que vous avez spolié le vendeur. Certes, je peux vous l’accorder dans certain cas.

Mais il y a aussi de nombreux cas ou vous ne faites que votre métier et vous aidez les gens.

Certains seront très contents de trouver un acquéreur capable d’acheter très rapidement en payant cash, pour éviter une éventuelle saisie ou tout simplement pour avoir des liquidités rapidement.

Ou encore, c’est ce que font de nombreux professionnels en réalisant des acquisitions sur des ventes aux enchères !

Mais vous avez aussi d’autres opérations à réaliser sans travaux :

• La division parcellaire. C’est une activité lucrative avec simplement une Déclaration Préalable à division qui sera réalisée par le géomètre-expert.
• En plus, vous créez de la surface constructive et favorisez l’aménagement des zones urbaines.
• Et les maisons à vendre avec terrain, ce n’est pas ce qui manque !
• La division en plusieurs lots. C’est un classique du Marchand de biens avec l’achat d’un immeuble entier et la revente par appartement avec la création d’une copropriété.
• Cela peut aussi s’appliquer à une simple maison constituée de deux lots (appartement ou local).
• Vous favorisez ainsi le logement et souvent l’accession à la propriété pour les primo-accédants.
• Regardez les petites annonces, et vous verrez que ce n’est pas rare.
• La division foncière. En divisant du bâti verticalement, du type maison mitoyenne. Si vous ne cédez pas de terrain constructible, il n’y a pas d’autorisation à demander !
• L’achat revente de locaux professionnels, avec ou sans division. Dans la très grande majorité des cas, les locaux professionnels, qu’ils soient commerces, bureaux ou autres, se revendent en l’état. Chaque acquéreur réalise ses travaux, qui vont correspondre à « son » activité.
• Etc.

Faites travailler votre imagination, et vous verrez qu’il y a une autre vie sans les travaux !