Saviez-vous que le marchand de biens peut être soumis à plus de 25 taxes fiscales et prélèvements obligatoires ?

Oui, ce n’est une surprise pour personne, la France est championne en la matière avec un taux de prélèvement qui se monte à 47 % du PIB en 2022. Le deuxième plus haut d’Europe !

Pour ceux qui aiment les chiffres, en 2021, la fondation iFRAP avait recensé 483 taxes, impôts, contributions et cotisations en France.

Rassurez-vous, le marchand de biens n’est pas concerné par toutes ces taxes !

Je ne suis pas fiscaliste, mais je vous ai recensé les principales taxes que le marchand de biens doit prendre en compte pour son activité.

Bien évidemment j’en oublie surement ou je fais l’impasse sur les taxes qui sont plus ou moins transparentes, comme la TICPE (Taxe intérieure de consommation sur les produits énergétiques) que tout le monde paye quand on effectue le plein de la voiture.

Et même si vous avez une voiture électrique, quand vous rechargez à domicile, il n’y a pas que de la TVA sur votre facture d’énergie… Nos technocrates européens planchent en outre sur une nouvelle taxe à ce sujet, pour compenser les pertes dues à la baisse de consommation d’essence et de gasoil !

En bon gestionnaire, le marchand de biens doit intégrer ces taxes et prélèvements en charges dans ses prévisionnels, surtout quand il établit un bilan d’opération avec de faibles marges.

Sinon, à l’arrivée ce sera la bérézina…

Ah oui, j’ai oublié, je pars sur le principe que le marchand de biens exerce son activité en société, qui plus est, en société commerciale adaptée, c’est-à-dire soit SARL, soit SAS ou éventuellement SA.

Je précise donc que cet article concerne uniquement ces trois structures juridiques exerçant en France métropolitaine. Les DOM-TOM ayant une fiscalité particulière, il faudra ajuster chaque taxe évoquée.

Pour que ce soit compréhensible, je vous ai regroupé les taxes en 3 grands thèmes :

• Charges liées au fonctionnement de la société

Je rassemble les taxes et prélèvements qui sont indépendants de l’activité en elle-même.

Elles s’appliquent à tous types de société (SAS, SARL, etc.), quel que soit le chiffre d’affaires ou l’activité.

Elles ne peuvent pas non plus être en relation directe avec une opération et sont enregistrées sur l’exercice fiscal.

Elles devront être incluses dans les frais de gestion reportés pour chaque opération du marchand de biens.

• Charges liées à l’activité « immobilière »

C’est les taxes qui concernent particulièrement le marchand de biens, car elles se rapportent directement à l’immobilier.

Elles seront en relation directe avec chaque opération et feront l’objet d’une ligne précise dans les bilans d’opération.

En conséquence, elles ne sont pas liées à l’exercice fiscale.

Si le marchand de biens ne réalise pas d’opération, il n’a pas ces taxes à prévoir !

• Charges liées à la réalisation de travaux et/ou d’autorisation d’urbanisme

Là encore, il s’agit de taxes liées spécifiquement à la réalisation de travaux.

Le marchand de biens qui ne réalise aucun travaux n’a donc rien à prévoir.

Elles feront aussi l’objet de ligne propre dans le bilan d’opération.

Comme pour les taxes liées à l’immobilier, pour une même opération, elles pourront être réparties sur plusieurs exercices fiscaux.

Attention, comme nos dirigeants de Bercy sont toujours à la recherche de nouvelles entrées d’argent, les taxes et taux que je vous annonce sont valables à la date d’écriture de cet article.

Il faut rester attentif à toutes évolutions. Votre expert-comptable, tout comme votre notaire en ce qui concerne l’immobilier, doit vous informer des éventuels changements ou nouveautés.

Il en est de même pour le calcul des abattements, plafonds, exonérations ou autres avantages. C’est au professionnel de vous assister pour optimiser vos prélèvements.

Je resterai uniquement dans les généralités.

Entrons dans le vif du sujet :

Taxes et prélèvements liés au fonctionnement de la société

• Impôts sur les sociétés (IS)

Quand on parle société, tout de suite on pense à l’IS, et c’est bien normal. Chaque fois que votre entreprise réalise un bénéfice, elle doit reverser à l’état sa contribution.

Certaines sociétés peuvent être soumises à l’Impôt sur le revenu (IR), mais ce n’est pas le cas pour les marchands de biens. Je parlerai uniquement sur l’IS.

Taux de prélèvement : 25 % sur les bénéfices, avant distribution des dividendes.

Les PME, dont les marchands de biens font souvent partie, profitent d’un taux réduit à 15 % pour les bénéfices inférieurs à 42 500 €.

Sous condition de réaliser moins de 10 M€ de CA, d’avoir libéré le capital et d’être détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.

• Impôts sur les dividendes

Une fois que vous avez fait des bénéfices, vous décidez de vous verser des dividendes, ce qui semble logique. Seulement, ils sont aussi imposés.

Il existe deux options à ce sujet :

A) De base, ils sont soumis au Prélèvement Forfaire Unique (PFU), ou plus communément appelé Flat Tax.

En conséquence, ils ne seront pas intégrés dans votre base d’imposition sur l’IR.

Taux de prélèvement : 30 % des dividendes, composé de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu, 17,20 % au titre des prélèvements sociaux. Aucun abattement n’est pris en compte.

Attention au cas particulier des gérants au statut de travailleur non salarié (TNS) dans les SARL, qui ont une fiscalisation plus compliquée sur les dividendes, et plus onéreuse.

Par conséquent, votre expert-comptable vous orientera pour prélever soit des revenus, soit des dividendes.

Pour faire une simple approche dans ce cas, le montant des dividendes inférieurs à 10 % du capital social est soumis à la Flat Tax.

Les montants supérieurs sont soumis uniquement à la partie impôt sur le revenu de la flat Tax (12,8 %) et au régime des revenus des TNS. 

B) Vous pouvez choisir l’option globale pour le taux progressif.

Les dividendes sont ainsi intégrés dans vos revenus patrimoniaux avec un abattement de 40 % et constituent une partie de vos revenus imposables.

Vous devrez aussi déduire la CSG à hauteur de 6,8 %.

Cette option n’est valable que si vous êtes sur les trois premières tranches d’imposition !

Il faudra de toute façon payer les prélèvements sociaux, soit 17,2 %, sans abattement.

• Prélèvements sur les revenus du travail

Deux cas de figure se présentent.

A) Vous avez une SARL et vous êtes gérant majoritaire, soumis au régime des travailleurs indépendants (TNS)

La cotisation obligatoire du régime des TNS permet d’apporter une couverture sociale : santé, retraite, allocations familiales ou encore la formation professionnelle. L’assurance chômage n’est pas comprise, puisque vous n’y avez pas droit.

Le taux varie en fonction de l’activité, et se situe à environ 45 % des montants perçus pour un marchand de biens

Il diminuera avec des rémunérations élevées.

B) Vous êtes dirigeant d’une SA ou SAS et avez le statut assimilé au salariat.

A l’instar des travailleurs salariés, le montant de votre rémunération nette perçu comprend les charges sociales salariées, auxquelles se rajoutent les charges patronales.

Pour résumer, l’entreprise doit verser environ 82 % de votre net perçu en charges salariales et patronales.

Ce pourcentage baissera avec les rémunérations élevées.

• Imposition des intérêts de compte courant

Pour apporter de la trésorerie à votre société, vous avez laissé de l’argent sur le compte courant de votre entreprise et décidez de le récupérer.

Comme tout placement, les comptes courants associés sont rémunérés.

Les intérêts viennent grossir votre compte à l’issue de chaque exercice.

Quand la société vous rembourse votre compte courant, avec les intérêts, vous devez payer des impôts dessus, comme tout revenu du capital.

Tout comme les dividendes, deux solutions sont possibles :

• Soit le Prélèvement Forfaire Unique (PFU) ou Flat Tax, au taux de 30 %
• Soit l’option au régime globale pour le taux progressif (voir chapitre des dividendes)

• Imposition de la revente des parts sociales ou actions

Vous décidez de céder vos actions ou parts sociales à un tiers, en réalisant une plus-value.

Cela peut être le cas si vous choisissez de faire entrer dans votre société un investisseur, qui vous apportera en contrepartie de l’argent en compte courant pour le développement de vos affaires.

Là encore, vos plus-values sont taxées.

C’est toujours le même principe de taxation avec deux solutions :

• Soit le Prélèvement Forfaire Unique (PFU) ou Flat Tax, au taux de 30 %
• Soit l’option au régime globale pour le taux progressif (voir chapitre des dividendes)

• Taxe sur les plus-values réalisées par la société

Vous avez placé des fonds de votre société et vous encaissez une plus-value à terme. Où encore, vous étiez propriétaire d’un bien, vos bureaux par exemple, et décidez de les revendre en encaissant une plus-value.

Bien faire le distinguo entre votre activité de marchand de biens, avec des biens immobiliers qui constituent votre stock pour votre activité commerciale, et des biens immobiliers propres à la société, enregistrés en immobilisation. Seuls ces derniers sont à prendre en compte pour la plus-value.

Le sujet devient complexe et la consultation de votre expert-comptable ou de votre avocat fiscaliste est indispensable. Il existe de nombreux cas particuliers, comme le placement de capital risque par exemple.

Pour faire simple et d’une manière générale, les plus-values (et aussi les moins-values) viennent s’additionner au résultat de l’entreprise, et se retrouvent soumises à l’IS.

Soit pour les PME : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà (Voir chapitre IS).

• Taxe sur les salaires

Voilà une taxe qui est très souvent oubliée par les marchands de biens !

Et qui, pourtant, concerne un bon nombre de professionnels du métier.

Elle concerne les entreprises qui ne sont pas soumises ou qui sont exonérées du régime de TVA.

Nous le verrons plus loin, mais de très nombreuses opérations de marchands de biens sont exonérées de TVA, car elles se rapportent à la vente d’immeuble de plus de 5 ans, sans remise à l’état neuf.

Pour la petite anecdote, j’ai réalisé une opération de réhabilitation de 64 logements, sans être soumis à la TVA !

Nos amis de Bercy ont prévu une taxe sur les salaires pour compenser en partie cette perte de rentrée fiscale. Et comme ce sont des technocrates chevronnées, ils ont conçu une véritable usine à gaz pour son application. J’ai même vu un expert-comptable s’y perdre…

Alors je fais un résumé succinct, mais seul votre expert-comptable entrera dans le détail qui vous touche personnellement :

• Sociétés concernées : Pas de collecte de TVA sur l’année, et moins de 10 % du chiffre d’affaires avec TVA l’année précédente.
• Fragmentation de l’activité : Un taux d’assiette peut être appliqué
• Montants concernés par la taxe : Les rémunérations du travail, TNS compris
• Taxe : 13,6 % du montant brut, avec 2 paliers de taux minoré.

Pour exemple, un gérant de SARL au régime des TNS, se versant 50 000 € de rémunération et ne collectant pas de TVA, devra régler 5 626 € de taxe sur les salaires.

• Contribution Economique et Territoriale (CET)

C’est la fameuse taxe destinée aux territoires locaux qui remplace la taxe foncière des entreprises.

Elle est composée de deux taxes :

A) La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Comme beaucoup de taxes, il existe de nombreuses exonérations possibles.

Le marchand de biens peut bénéficier de deux types d’exonération :

• Automatiquement à 100 % la première année de création, et à 50 % la deuxième année.
• En fonction de l’implantation de son siège social.

Si l’entreprise possède un local professionnel, c’est la valeur locative qui servira de base de calcul. A défaut l’imposition sera fonction du chiffre d’affaires.

Le taux d’imposition étant fixé par les communes, il est très variable.

Quelle que soit la base retenue, un montant minimum sera appelé, sauf à réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 5 000 €.

B) Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE)

La société doit être soumise à la CFE, et le chiffre d’affaires doit être supérieur à 500 000 € pour qu’elle soit imposable.

L’exonération accordée dans le cadre de la CFE s’applique à la CVAE, sauf l’exonération de démarrage qui se limite à l’année de création.

Comme son nom l’indique, la base de calcul de la taxe est la valeur ajoutée taxable figurant au bilan (en gros, c’est le chiffre d’affaires moins les charges imputables).

Elle vous sera donnée par votre expert-comptable.

Le taux d’imposition est progressif, mais reste relativement faible (par exemple, pour 2,5 M€ de CA : 0,1 %), et il s’applique uniquement à la valeur ajoutée.

Nous sommes très régulièrement en-dessous des 500 € pour un marchand de biens qui réalise 2 M€ de CA.

Et comme l’état aime bien mettre des taxes sur les taxes, il faudra rajouter quelques dizaines d’euros pour la gestion et la collecte de la CET !

• Taxes annuelles sur les véhicules

A moins que vous n’utilisiez un utilitaire 2 places pour votre activité, vous devez vous acquitter de taxes quand vous recourez un véhicule de tourisme.

Depuis le début de l’année, Bercy a supprimé la fameuse TVS pour la remplacer par deux nouvelles taxes. Elles sont basées sur la pollution des véhicules, et c’est une bonne chose pour l’environnement.

Tous les véhicules de tourisme sont concernés, de même que les utilitaires et autres pickups de moins de 3,5 tonnes pouvant transporter des marchandises et des personnes (deux rangs de sièges).

A moins d’utiliser un véhicule entièrement électrique ou à hydrogène, qui bénéficie d’une exonération totale, votre société est redevable de ces deux taxes. C’est valable même si le véhicule a été acheté à titre personnel et qu’il sert à un usage professionnel.

Dans ce dernier cas, la société bénéficie d’un abattement en fonction du nombre de kilomètres remboursés au titre des frais de déplacement. Si vous possédez un véhicule récent et peu polluant, vous n’aurez surement aucune taxe à payer en faisant moins de 20 000 km par an.

A) Taxe annuelle sur les émissions de CO₂ 

Elle est principalement déterminée en fonction du taux d’émission de CO₂.

Je vous épargne toutes les subtilités des calculs qui dépendent de l’année de mise en circulation, du taux de CO2 et de la puissance.

Pour les férus de chiffres, vous trouverez les barèmes en cliquant sur ce lien.

B) Taxe annuelle sur l’ancienneté du véhicule

Comme son nom l’indique, elle est fonction de l’année, mais aussi du type de carburant.

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• Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)

Cette taxe est composée de deux parties :

A) L’encaissement.

C’est plutôt lié à l’activité avec l’encaissement du chiffre d’affaires. J’en reparlerai plus longuement dans le thème suivant.

B) Le décaissement

A chaque fois que vous réalisez un achat, vous payez de la TVA.

Mais il existe de nombreuses exceptions, dont les acquisitions d’immeuble achevé de plus de 5 ans, qui en sont exonérées.

De multiples autres cas d’exonérations existent, comme les autoentrepreneurs qui sont en franchise de TVA, ou certaines prestations listées dans le code général des impôts article 261 et suivants.

Dans tous les cas, le prestataire doit faire apparaitre cette exonération sur sa facturation.

Cette TVA que vous payez, en votre qualité de commerçant assujetti (qui collecte aussi de la TVA par définition), vous pouvez la récupérer.

Oui, mais voilà, la totalité de votre chiffre d’affaires n’est pas forcément soumise à TVA, voire pas du tout !

Vous ne pourrez récupérer que la fraction de TVA sur vos achats, équivalent au pourcentage de TVA collectée. Soit : CA HT Soumis à TVA/CA total HT.

Exemple 1 : Sur l’exercice, vous réalisez 820 000 € de chiffre d’affaires composé de 700 000 € en exonération de TVA et de 2 terrains en TVA sur marge qui se montant à 120 000 € (Ce qui veut dire que vous avez encaissé 100 000 € de marge HT et 20 000 € de TVA).

Votre coefficient de récupération de TVA est donc : 100 000 / (700 000 + 100 000) = 12,5 %.  

Si vous avez enregistré 12 000 € de TVA décaissé sur l’exercice, vous ne récupérerez que 12 000 * 12,5 %, soit 1 500 €.

Exemple 2 : Vous ne réalisez que des reventes d’immeubles de plus de 5 ans sans remise à l’état neuf et n’encaissez aucune TVA.

Vous ne pouvez pas récupérer de TVA sur vos achats.

Taxes et prélèvements liés à l’immobilier

• Droits d’enregistrement sur les cessions immobilières

C’est le premier poste que va voir le marchand de biens lors de l’acquisition d’un bien.

C’est le notaire qui va procéder à la collecte de ces taxes, via ce que l’on appelle souvent à tort les frais de notaire.

Les droits d’enregistrement sont composés de base par deux principales collectes, une taxe départementale à hauteur de 4,5 %* et une taxe communale à hauteur de 1,2 %.

Une taxe supplémentaire de frais d’assiette et de recouvrement de 2,37 % sur les droits départementaux sera collectée par l’état.

Pour finir, vous rajouterez la taxe pour la sécurité immobilière de 0,1 %perçue par l’état.

Le marchand de biens peut bénéficier de droits réduits, et il serait dommage de ne pas en profiter !

Lors de son acquisition, il doit préciser dans l’acte qu’il s’engage à revendre les biens achetés dans un délai de 5 ans s’ils sont vides, ou 2 ans s’ils sont loués.

Le marchand de biens devra donc payer :

• 0,7 % de droits départementaux sur le total du prix d’achat
• 2,14 % de frais d’assiette et de recouvrement sur les droits départementaux
• 0,1 % pour la taxe pour la sécurité immobilière sur le total du prix d’achat

Soit un total de taxes de 0,815 % du montant de votre acquisition.

Il ne faudra pas oublier de rajouter les frais de votre notaire, mais ce n’est pas une taxe, c’est sa rémunération !

*Sauf pour les départements de l’Indre (36) et du Morbihan (56) qui sont à 3,8 %

• Frais d’hypothèque

A partir du moment où vous avez recours à un financement, dans la majorité des cas l’organisme vous demandera une garantie hypothécaire.

Votre notaire rédigera un acte qui sera enregistré au bureau des hypothèques.

En conséquence, en plus des honoraires et émoluments de votre notaire, vous aurez deux taxes à vous acquitter :

• La taxe de publicité foncière de 0,7 %, plus ses 2,14 % de frais d’assiette et de recouvrement.
• La contribution de sécurité immobilière de 0,1 %.

N’oubliez pas non plus que pour chaque revente, vous serez obligé d’avoir une main levée partielle. C’est-à-dire un nouvel acte du notaire, qui devra aussi l’enregistrer.

Seule la contribution de sécurité immobilière de 0,1 % sera à régler.

• Taxe foncière et taxe d’habitation

Eliminons tout de suite la taxe d’habitation, qui est à la charge de l’occupant au 1^er janvier de l’année.

En sa qualité de professionnel, le marchand de biens n’est donc pas soumis à la taxe d’habitation.

Attention à l’exception des logements meublés dédiés à la location de courte durée. Si au 1^er janvier de l’année vous ne pouvez justifier d’une mise en vente ou que vous n’utilisez pas ce bien pour une activité de location courte durée, vous serez redevable de la taxe d’habitation !

En ce qui concerne la taxe foncière, le marchand de biens n’est pas soumis directement à cet impôt qui est par principe attaché à un bien.

De convention, lorsqu’il achète un bien qui se retrouve de facto en stock, il devra payer la taxe foncière sur le temps de détention.

A son acquisition, la taxe étant annuelle et payée par le détenteur du bien au 1^er janvier de l’année, le marchand de biens remboursera au vendeur sa quote-part au prorata temporis des jours restants à courir sur l’année civile.

A la revente des biens, il procède de la même façon avec ses acquéreurs qui le remboursent au prorata temporis des jours restant à courir sur l’année civile, le tout proportionnellement à leurs acquisitions. Pour les copropriétés, le remboursement sera basé sur les tantièmes des lots vendus.

Sa valorisation dépend des taux de taxes départementaux et communaux, appliqués sur la valeur locative du bien.

Très variable d’une commune à l’autre, vous pouvez trouver ces informations en mairie, et auprès du service du cadastre pour la valeur locative. Ou tout simplement demander à votre vendeur de vous la communiquer !

Pour résumer, le marchand de biens doit payer la taxe foncière sur le temps de détention des biens immobiliers.

• Taxe sur les plus-values immobilières

Faisons simple, le marchand de biens effectuant des opérations de commerce avec des biens immobiliers, il n’est pas imposé sur les plus-values, mais sur les bénéfices de la société.

Seuls pourront être concernés les biens enregistrés en immobilisation, tels que des bureaux. Voire le thème des taxes de fonctionnement de la société.

• Taxe sur la fortune immobilière (PAT ou IFI)

De même que les plus-values, cette imposition ne concerne pas les sociétés, mais uniquement les personnes physiques d’un foyer fiscal.

Le marchand de biens n’est pas affecté par la taxe sur la fortune immobilière.

• Taxes sur logement vacant (TLV et THLV)

Entrée en vigueur en 1998, la taxe sur les logements vacants ne concernait au départ que quelques communes pour favoriser la mise en location.

Depuis, les différents décrets ont étendu le domaine d’application et de nombreuses communes et établissements publics de coopération intercommunale ont voté leur application.

Sont concernés les logements à usage d’habitation principale non meublé, inoccupés depuis au moins un an au 1^er janvier de l’année pour la TVL et deux ans pour le THVL.

Cependant, le marchand de biens peut facilement échapper à cette taxe avec trois motifs d’exonération :

• Mise en vente du bien, au prix du marché évidemment
• Pour travaux, mais qui doivent représenter plus de 25 % de la valeur du logement
• Logement qui n’est pas à usage d’habitation, c’est-à-dire qu’il n’est plus habitable décemment (manque électricité, eau, chauffage, etc.)

Quant à ce qui concerne les taux d’imposition, ils sont basés sur la valeur cadastrale à laquelle s’applique pour la TVL le taux de 17 % la première année, puis 34 %. Pour la THVL, le taux est voté localement.

Le mieux est déjà de vous renseigner auprès de la mairie.

• Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)

J’ai gardé ce sujet en dernier. C’est surement la taxe qui doit être prise le plus en considération pour l’activité.

Je parle de la TVA encaissée (ou pas) sur le chiffre d’affaires. Pour la TVA décaissée, je vous laisse retourner au thème des taxes sur la société.

Elle pourra être très favorable dans le cas de l’exonération, mais devra être étudiée de près pour l’application sur la marge ou sur le prix total.

Voyons les différents cas :

A) Exonération totale.

L’article 261 du code général des impôts précise deux types de cessions non soumises à TVA, même pour un commerçant :

1) Les terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir. Pour faire très simple, il ne faut pas que l’on puisse construire sur ces parcelles, au sens du code de l’urbanisme.

C’est peu fréquent chez les marchands de biens.

2) Les immeubles achevés depuis plus de cinq ans. Nous sommes vraiment au cœur de l’activité du marchand de biens.

Toutefois, attention à ne pas sortir de ce cadre. C’est-à-dire qu’il ne faut pas faire des agrandissements de plus de 10 %, de surélévation ou de travaux rendant le bien à l’état neuf.

Je rentre plus en détail dans un article sur ce sujet : Comment ne pas payer de la TVA sur votre opération de marchand de biens.

B) TVA sur prix total

C’est typiquement les activités de construction de bâtiment neuf, qui sont soumises à un taux de TVA de 20 %.

Plus précisément, cela concerne les immeubles achevés depuis moins de cinq ans.

Mais cela peut aussi concerner les marchands de biens dans trois cas en particulier :

1) Réalisation de travaux rendant l’immeuble à l’état neuf. C’est les cas qui sont exclus de l’exonération de TVA comme décrite ci-dessus.

2) La cession d’immeuble à l’état de ruine, des immeubles abandonnés depuis de nombreuses années et inutilisables, mais aussi des chantiers inaboutis ou des immeubles objet d’un arrêté de péril. Dans ce cas, les ventes sont assimilées à du terrain à bâtir, donc soumis à TVA.

3) Les terrains à bâtir. Exemple typique avec les lotissements. Mais il existe une exception que je vous présente juste après.

C) TVA sur marge

C’est un sujet plus délicat à manipuler, et il faut savoir être bien conseillé. Votre notaire est là pour ça.

Un tènement immobilier acquis auprès d’un particulier, donc non assujetti à TVA, pour lequel vous détachez un terrain à bâtir peut être traité dans ce cas.

La parcelle bâtie sera revendue en exonération de TVA (point a) et la parcelle à bâtir peut être soumise à TVA sur marge, sous conditions.

Lors de votre acquisition avec votre notaire, vous aurez pris soin de bien identifier les deux tènements immobiliers.

C’est très nettement avantageux pour le marchand de biens qui ne devra reverser la TVA uniquement sur la marge réalisée sur le terrain.

Exemple : Terrain acquis pour 70 000 € avec 4 000 € de frais d’acquisition. Le prix de revente est de 100 000 € net acquéreur. La base taxable est : 100 000 - (70 000 +4 000) = 26 000 €. La TVA due est de 20 % sur cette somme, soit 4 333 €.

Attention, cette pratique est actuellement tolérée par les services des impôts, bien que faisant régulièrement l’objet de contentieux, mais doit être supprimée.

En effet, une décision de la Cour de justice de l’Union européenne de l’automne 2021 impose au gouvernement français de modifier les règles d’application de la TVA sur les terrains à bâtir.

Une mise à jour doit intervenir avec une application de la TVA sur le prix total et sera en vigueur dès la publication au Bofip (base de la documentation fiscale).

En attendant, tous les compromis signés avant cette publication peuvent rester sous le régime de la TVA sur marge.

Pour clore ce chapitre, je rajouterais une particularité concernant l’application de la TVA, avec la possibilité pour l’assujetti d’opter pour une TVA sur prix total.

Cette option peut être intéressante en cas de déficit sur un projet, et donc de bénéficier d’un remboursement de TVA. Votre expert-comptable doit être là pour vous conseiller à ce sujet.

Taxes et prélèvements liés à la réalisation de travaux et/ou d’autorisation d’urbanisme

A partir du moment où vous engagez des travaux soumis à autorisation d’urbanisme, vous devez déposer celle-ci à la mairie de votre parcelle.

Automatiquement, l’acceptation ou la non-opposition sur votre demande lance la procédure de perception de taxe par le service des impôts.

• Taxe d’Aménagement (TA)

Elle est perçue par les communes et les départements qui fixent individuellement le taux d’imposition (plus la Région pour l’Ile de France).

Elle concerne uniquement la création de surface couverte de plus de 5 m² et se calcule sur la valeur annuelle du m². Ces valeurs sont actuellement de 886 € le m² en France, hors Ile-de-France à 1006 € le m².

Se rajouteront les piscines et les panneaux solaires qui font l’objet d’une taxation forfaitaire au m², voire aussi les aires de stationnement extérieures suivant délibération des collectivités locales.

Comme à l’habitude des impositions en France, il existe des cas d’exonération, mais qui ont peu de chance de concerner les marchands de biens. A noter quand même que les 100 premiers m² des maisons individuelles sont exonérés à 50 %.

Les taux applicables sont très variables d’une région à l’autre. Hors exception de certains secteurs, ils sont en moyenne de 6,5 %.

La taxe est à payer 90 jours après la déclaration d’achèvement des travaux, avec une deuxième échéance à 6 mois si elle dépasse 1500 €.

• Taxe d’Archéologie Préventive (TAP)

A partir du moment où vous envisagez d’effectuer des travaux qui affectent le sous-sol (fondation par exemple), vous êtes soumis à la RAP.

Le marchand de biens qui est dans ce cas a peu de chance d’échapper à cette taxe car les exonérations prévues ne concernent généralement pas son activité.

La base de taxation est quasiment la même que pour la taxe d’aménagement (surface taxable X valeur forfaitaire), à laquelle s’applique un coefficient de 0,40 %.

Même si en principe le marchand de biens n’est pas concerné, en cas de travaux de grande ampleur (supérieur à 3 000 m² au sol) avec étude d’impact, la taxation est différente.

• Versement pour sous densité

Instauré en même temps que la taxe d’aménagement, il a pour but d’inciter à la densification de l’espace urbain.

Son application dépend des communes et des Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI).

Bonne nouvelle !

Depuis le 07 mars 2023, son application a été abrogée par décret.

• Participation pour le financement de l’Assainissement Collectif (PFAC)

Ce n’est pas à proprement parler une taxe, mais plutôt une participation comme son nom l’indique.

Le marchand de biens ne doit pas la prendre à la légère car elle peut avoir un impact financier important sur son projet.

Cette participation est indépendante d’une autorisation d’urbanisme.

Elle dépend de la création du raccordement d’un immeuble aux réseaux d’eaux usées collectifs.

Pour exemple, un marchand de biens procède à l’acquisition d’un immeuble ancien avec un assainissement non collectif. Si un réseau collectif est à proximité et même s’il ne dépose pas de demande d’autorisation d’urbanisme, il aura obligation de réaliser des travaux de raccordement.

Il en sera de même si le réseau collectif est créé à proximité de l’immeuble.

Attention, cette participation n’est pas cumulable avec la taxe d’aménagement que vous aurez à payer si vous créez des logements et que le taux de cette dernière est supérieur à 5 %.

Peu d’exonérations existent.

Il faut se rapprocher des communes pour avoir les informations sur son application et son coût.

• Taxe pour la création de bureaux et commerces en Île-de-France (TCB-IDF)

Comme son nom l’indique, elle ne concerne que l’Ile-de-France.

Seuls seront les marchands de biens créant ou modifiant des locaux à usage de bureau, de commerce ou de stockage.

Son montant est fonction de l’activité et de son emplacement.

Pour exemple à Paris, la création de bureaux est taxée à 444,64 € le m².

Plus d’info sur les barèmes avec ce lien.

• Participation ZAC

Uniquement en cas d’intervention dans une ZAC (Zones d’Aménagement Concerté), il peut être demandé une participation pour les frais d’aménagement de la zone.

Les marchands de biens sont rarement concernés.

• Autres taxes

Quelques autres taxes peuvent être liées aux travaux comme l’occupation de la voie publique par exemple ou encore la taxe sur les activités polluantes telles que le désamiantage.

Si vous réalisez de l’affichage sur site (même sans travaux), vous pouvez être soumis à une taxe sur la publicité si la commune ou l’EPCI l’a mise en place.

Ces dernières sont souvent prises en charge par les entreprises réalisant les travaux.

Il convient de se renseigner directement auprès de votre architecte ou maitre d’œuvre.

Comme la fiscalité française est complexe et que les politiciens sont toujours à la recherche de nouveau financement, il est tout à fait possible que j’ai oublié une taxe.

Si vous en connaissez une qui manque, n’hésitez pas à me laisser un commentaire.

Mais pour conclure, je dirais que nous vivons dans un beau pays, avec une très belle qualité de vie.

Et tout ça, en partie grâce aux impôts que nous payons !