Faut-il faire partie d’un réseau de marchands de biens ?

Le rôle croissant des réseaux dans l’activité de marchand de biens

L'activité de marchand de biens est complexe et demande de nombreuses compétences. Même si aujourd'hui plusieurs formations sont disponibles sur internet, voire en présentiel, cela reste de la théorie.

Une fois sur le terrain, le marchand de biens se retrouve souvent seul.

Avec la diversité des problématiques rencontrées, il aura du mal à trouver du conseil judicieux pour son opération. En effet, les experts seront de très bons conseils, mais ils n'ont pas une vision globale de l'activité de marchand de biens.

Face à cette réalité, une des solutions consiste à se tourner vers un réseau de marchands de biens. Il y en a de très bons au plan national, avec des formations, un suivi, des supports, etc. Mais il faut prendre un engagement sur plusieurs années, et cela a un coût...

Depuis quelques années, l'offre s'est considérablement étoffée. De la FMDB avec ses 300 à 400 participants aux rencontres trimestrielles, au Cercle MDB et ses clubs deals exclusifs, en passant par MDB ACADEMY qui revendique plus de 3 000 élèves formés, sans oublier les nouveaux entrants comme LeBonFlip et son modèle d'obligations à 13 % par an, ou encore la naissance imminente de nouveaux réseaux qui fédère des marchands expérimentés.

Chaque réseau a développé sa propre approche : certains misent sur la formation intensive, d'autres sur l'accompagnement opérationnel, quelques-uns proposent des solutions de financement interne, et les plus récents expérimentent des modèles communautaires gratuits.

Mais alors, comment s'y retrouver ? Faut-il adhérer à un réseau quand on débute ? Est-ce pertinent pour un marchand expérimenté ? Quels sont les véritables avantages, et surtout, quels sont les pièges à éviter ?

Car derrière les promesses alléchantes, il y a parfois des réalités moins reluisantes. La liquidation récente d'IMMERIALYS, qui comptait plus de 70 franchisés, rappelle que même les "premiers de la classe" peuvent s'effondrer. De même, certains réseaux proposent des "solutions de financement" qui s'avèrent être des associations déguisées avec partage des bénéfices.

Pour celui qui désire garder sa totale indépendance, d'autres solutions existent. L'accompagnement ponctuel par un AMDB (Assistant à Marchand De Biens) apporte une expertise sans engagement contraignant. La construction d'un réseau personnel de professionnels (notaires, avocats, experts-comptables, artisans) peut s'avérer tout aussi efficace.

L'objectif de cet article est de vous donner les clés pour prendre une décision éclairée, en toute connaissance des enjeux.

I. Comprendre le paysage des réseaux de marchands de biens

Depuis quelques années, l'offre s'est considérablement étoffée.

Il y en a pour tous les goûts et tous les budgets. Du simple accès communautaire à 1 500 euros par an, jusqu'aux clubs privés premium à plus de 20 000 euros.

Mais alors, comment s'y retrouver dans cette jungle ?

Typologie des réseaux existants

Les réseaux professionnels

La FMDB arrive en tête avec Eric Weiss aux commandes.

Eric, c'est un parcours atypique. Professeur agrégé d'économie et gestion, il est devenu marchand de biens et a fini par créer ce qu'il appelle "le premier écosystème français".

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : les rencontres trimestrielles réunissent entre 300 et 400 personnes.

Leur philosophie ? "Viens comme tu es". Eric le dit lui-même : "On accueille aussi des membres d'autres organisations et avec plaisir puisque la logique est 'viens comme tu es'."

Quatre formules au menu :

Pack Solo : La formule de base. Boîte à outils complète (modèles comptables, juridiques, administratifs), accès aux groupes d'échanges (+400 marchands), invitations aux événements trimestriels et webinaires, accompagnement juridique (FMDB Legal), assurance (FMDB Assurance), solutions de financement (FMDB Financement), et outils d'analyse de rentabilité.

Pack Duo : Identique au Pack Solo mais pour 2 personnes avec un tarif préférentiel.

Parcours Pro MDB : Le Pack Solo + plus de 40 heures de formation dédiée.

Formation Elite : La formule premium. Parcours immersif personnalisé et local, accès complet aux offres FMDB, invitation VIP aux événements trimestriels.

Derrière cette organisation, il y a du solide : plus de 10 permanents, une vingtaine de partenaires, une trentaine de référents pédagogiques "mentors" en région.

Aujourd'hui, Eric se concentre sur les projets stratégiques et fait des associations 50/50 avec des membres. Plus vraiment de l'opérationnel direct.

Les clubs privés et sélectifs

Le Cercle MDB revendique l'excellence comme standard

Plus de 120 marchands de biens "triés sur le volet" évoluent dans cet écosystème premium depuis 2020.

Quatre piliers structurent l'accompagnement : processus d'intégration garantissant des offres signées sous 3 mois, club deals sécurisant 100% du financement des opérations, ressources partagées avec accompagnement AMO complet, et communauté dynamique.

L'offre impressionne par son ampleur : 12 à 15 heures d'ateliers live hebdomadaires, 20 jours d'événements annuels tout compris, accompagnement personnalisé hebdomadaire avec un responsable pédagogique. Les résultats affichés interpellent : 38% de marge moyenne contre 20% ailleurs, 90% de réabonnement, doublement annuel des marges.

Leur modèle économique aligne les intérêts : 15 000€ de cotisation annuelle puis 2 fois 12 000€ déclenchés uniquement en cas de succès opérationnel. Cette approche "au succès" traduit une confiance assumée dans leur méthode 360°.

Reste que cette excellence revendiquée se monnaye, interrogeant la scalabilité d'un accompagnement aussi intensif face à la croissance des effectifs

Les centres de formation avec communauté intégrée

MDB ACADEMY, c'est l'histoire de Yoni Buchsbaum.

2013, il débute marchand de biens avec moins de 10 000 € en poche. Les débuts sont rudes : manque de connaissances en urbanisme, droit, travaux, erreurs coûteuses...

En 2018, fort de son expérience, il lance la MDB ACADEMY.

Les résultats ? A ce jour, plus de 3 000 élèves formés, 98 % de satisfaction. Et surtout, 65 % de leurs membres réalisent des opérations qui atteignent plus de 20 % de marge.

Leur gamme : MDB PRO pour lancer son activité, MDB MASTER pour se perfectionner, MDB 360 pour l'accompagnement opérationnel sur mesure, ainsi qu’une formation dédiée à la rénovation énergétique des bâtiments.

Romain, directeur exécutif, est clair sur leur philosophie : "Nous ne sommes pas là pour vendre du rêve. Nous avons une énorme responsabilité vis-à-vis des personnes qui écoutent notre message et nous accordent leur confiance. La réussite de nos élèves est notre plus belle récompense."

Les réseaux innovants et hybrides

LeBonFlip, c'est Sylvain Turbé et son associé Ismaël.

Ils ont imaginé un écosystème hybride qui mélange investissement participatif, communauté gratuite et formation premium.

Leur modèle repose sur une architecture originale. Des investisseurs privés participent directement aux opérations via des obligations : 13 % par an promis, 15 % généré sur leur dernier projet de 14 mois. Parallèlement, ils cultivent une communauté gratuite de 450+ membres via newsletter, groupe WhatsApp et rencontres régionales. La formation s'articule autour du Bootcamp MDB, programme intensif de 10 semaines avec sessions live d'experts.

Sylvain Turbé assume leur statut de nouveaux venus avec une transparence rafraîchissante : "Nous en sommes encore aux débuts de l'aventure... nous en sommes encore aux balbutiements. »

Mais c'est rafraîchissant cette honnêteté !

L'UMDB bouscule les codes avec son modèle "club privé"

L'Union des Marchands de Biens (UMDB) co-fondée par Hugo Legname et Nassim Boukrouh propose une approche radicale : achat-revente sans apport, sans banque et sans travaux. Le principe ? L'UMDB finance intégralement chaque opération et devient associé du marchand. Ce modèle économique repose sur le partage des bénéfices plutôt que sur des formations payantes. Un écosystème maîtrisé de A à Z

L'originalité réside dans l'intégration complète : techniques de prospection, financement garanti, pilotage opérationnel jusqu'à la revente. Cette maîtrise verticale réduit les risques et accélère les cycles. Le réseau privilégie les opérations rapides à forte marge, et c’est même fait une spécialité dans la division d’entrepôt.

L'UMDB interroge les barrières d'entrée traditionnelles en supprimant l'apport personnel et l'expérience préalable.

WIIM AI : quand Florent Albero repense l'immobilier par l'intelligence artificielle

Florent Albero, ancien casque bleu devenu marchand de biens avec plus de 260 acquisitions, orchestre avec WIIM AI une révolution silencieuse. Son approche ? Transformer les "anomalies de marché" - ces biens complexes délaissés par les circuits traditionnels - en opportunités rentables. L'IA scrute quotidiennement 1,5 million d'annonces pour détecter ces pépites cachées que la plateforme rachète directement.

Le modèle économique fascine : les "Wiimers" identifient les opportunités sans apport ni travaux, WIIM finance l'acquisition, et chacun partage 50% des bénéfices. Cette démocratisation de l'achat-revente, jadis réservée aux initiés, s'appuie sur trois spécialités : détachement foncier, division de bâtis et mise en copropriété.

L'ancien militaire, devenu visionnaire de l'immobilier digital, redéfinit ainsi les codes d'un secteur traditionnel. Reste à observer si cette alchimie entre intelligence artificielle et collective résistera à l'épreuve de la massification.

Et bien d'autres encore...

Il est d'ailleurs difficile de citer tous les regroupements existants. Certains sont plus discrets, d'autres préfèrent rester dans l'ombre. Entre les clubs régionaux, les groupements informels sur les réseaux sociaux et les initiatives naissantes, l'écosystème évolue constamment.

Étude de cas : la faillite d’IMMERIALYS, un rappel à la prudence

Parlons d'IMMERIALYS.

"La première franchise de marchands de biens en France", fondée en 2013 par Didier Lerousseau.

Plus de 70 franchisés à travers la France. Les promesses ? 109 000 euros de marge moyenne dès la première opération, solution de financement exclusive "Full Invest", formation complète de 510 heures...

Redressement judiciaire le 6 août 2024. Liquidation judiciaire le 22 janvier 2025.

Résultat ? 70 franchisés laissés sur le carreau du jour au lendemain.

Perte d'accès aux outils (logiciel Datalia, formations). Rupture des partenariats. Obligation de reconstruire en urgence leur activité.

La leçon ? Même les "premiers de la classe" peuvent s'effondrer.

Et quand un réseau tombe, il entraîne tous ses membres dans sa chute.

Analyse des modèles économiques des réseaux

Les prix varient énormément.

Adhésions simples : entre 2 000 et 5 000 euros par an. La FMDB à 1 500 euros fait figure d'exception.

Formations complètes : 5 000 à 15 000 euros. MDB ACADEMY propose différents parcours selon le besoin des participants.

Clubs privés premium : au-delà de 15 000 euros par an. Le Cercle MDB et les réseaux exclusifs pratiquent ces tarifs.

Modèles participatifs : là, c'est plus flou. Peu de données sont communiquées. UMDB après le règlement d’une cotisation raisonnable, fait du partage de bénéfice sur les opérations. LeBonFlip teste les obligations privées.

Et puis il y a les modèles "gratuits" avec des extensions payantes...

Les services proposés : comparatif pratique

Formation et montée en compétences : c'est le socle commun.

MDB ACADEMY mise sur la progression en compétence. Le Cercle MDB privilégie l'interactivité (40 heures/mois de live).

Outils métier : ça se généralise.

FMDB développe son logiciel de gestion. Le Cercle MDB parle de "tour de contrôle" et a développé son propre outil en collaboration avec MabrikImmo. Les plus récents s'appuient sur des solutions externes.

Accès au financement : le vrai critère différenciant.

Partenariats bancaires, crowdfunding, club deals, obligations privées... Chaque réseau a sa recette.

Réseau de partenaires : souvent la vraie valeur ajoutée avec des référents juridiques, notariaux, urbanisme, financiers, travaux, etc..

Surtout pour les débutants qui partent de zéro.

Accompagnement opérationnel : très variable.

Ça va du simple accès communautaire jusqu'à l'analyse personnalisée de chaque dossier comme le fait le Cercle MdB.

Au final, il faut bien comprendre que tous les réseaux ne se valent pas.

Et surtout, il faut lire entre les lignes pour comprendre ce qu'on vous vend vraiment.

II. Les avantages indéniables d’un réseau de marchands de biens

Soyons honnêtes. Si les réseaux de marchands de biens se multiplient, c'est qu'ils répondent à de vrais besoins.

Il y a des avantages concrets. Des bénéfices mesurables. Des gains de temps et d'argent.

Regardons les faits.

Accélérer son apprentissage grâce à l’expérience collective

Quand on débute, on ne sait pas ce qu'on ne sait pas. C'est là le principal piège.

L'expérience collective devient alors un raccourci formidable. Au lieu d'apprendre à ses dépens, on capitalise sur les erreurs des autres.

Prenons MDB ACADEMY. Yoni le dit clairement : il a créé sa formation pour transmettre "ce qu'il aurait aimé savoir à ses débuts". Manque de connaissances en urbanisme, droit, travaux, erreurs coûteuses... Résultat ? 65 % de leurs membres atteignent plus de 20 % de marge. Pas mal pour des débutants !

Les cas pratiques remplacent la théorie pure. Au lieu de lire des généralités, on décortique de vrais dossiers. Un membre du Cercle MDB évite une perte potentielle de 50 000 euros grâce aux alertes de la communauté sur un projet où l'urbanisme posait problème, mais lui ne l'avait pas vu.

Même avec de l'expérience, on peut s'améliorer. Les réseaux apportent des méthodes éprouvées, des processus rodés par des dizaines d'opérations. Le Cercle MDB parle de "méthode 360°" pour analyser les risques, la FMDB propose ses outils d'analyse de rentabilité.

La veille réglementaire aussi compte. Les changements sont constants : loi ZAN, DPE, réglementation thermique... Difficile de tout suivre en solo. Dans un réseau, quelqu'un s'en charge, l'information remonte automatiquement. Grâce aux échanges, on découvre des opportunités qu'on n'aurait jamais vues tout seul.

Obtenir un accès facilité aux financements

C'est souvent le frein principal. Les banques sont frileuses avec les marchands de biens, surtout les débutants. Les réseaux ont du poids, ils négocient des conditions préférentielles. La FMDB parle de "FMDB Financement", le Cercle MDB évoque des "interlocuteurs spécialisés".

L'avantage concret ? Au lieu de démarcher 10 banques en expliquant à chaque fois le métier, vous avez des interlocuteurs qui le connaissent déjà. Des taux préférentiels parfois, mais surtout une compréhension du métier. Les dossiers standardisés, reconnus par les partenaires bancaires, évitent de bricoler ses propres tableaux Excel.

Les solutions alternatives se développent. Le Cercle MDB organise des clubs deals où des membres se groupent sur des projets d'envergure. Certains réseaux ont des accords avec des plateformes de crowdfunding. LeBonFlip expérimente les obligations privées à 13 % par an. UMDB va plus loin : Hugo Legname finance intégralement contre partage des bénéfices.

Certains réseaux proposent des mécanismes de caution. L'idée est simple : la solidité du réseau rassure les financeurs.

Mutualiser les ressources et expertises

C'est peut-être la valeur la plus concrète. Notaires pointus, avocats spécialisés, fiscalistes, urbanistes aguerris, réseaux de commercialisation... Trouver les bons interlocuteurs prend du temps. Dans un réseau, c'est déjà fait : présélectionnés, testés, validés par d'autres membres. La FMDB évoque ses "partenaires exclusifs", MDB ACADEMY parle de son "réseau national".

Le partage des coûts fait la différence. Plutôt que de développer chacun dans son coin, on mutualise. Le Cercle MDB propose sa "tour de contrôle" et son logiciel de gestion, tout comme la FMDB. Faire venir un expert en fiscalité pour une personne, ça coûte cher. Pour 50 membres, c'est divisé par 50.

L'intelligence collective fonctionne. Qui fait quoi, où, comment ? Dans un réseau, l'information circule.

Un problème technique, juridique, financier ? Dans un réseau, quelqu'un a déjà vécu la même chose. Solution rapide, éprouvée. Au lieu de consulter et payer un expert, vous puisez dans l'expérience collective.

La face cachée : quand le financement crée une dépendance

Attention aux solutions de financement "miraculeuses" !

Plusieurs réseaux attirent avec des promesses de financement exclusif. Mais en creusant un peu, on découvre des engagements beaucoup plus conséquents.

UMDB par exemple. Hugo Legname explique son modèle : "Si le projet est viable, il s'associe avec l'adhérent et apporte toute la partie technique et financière. En fin de projet, il partage les bénéfices." Traduction : ce qui est vendu comme un "accompagnement" devient une association business. Mais c’est clairement énoncé !

LeBonFlip propose des obligations à 13 % par an. C'est transparent, mais l'investisseur devient de facto associé de l'opération. Certains clubs deals fonctionnent sur le même principe : le réseau finance, mais prend sa part.

Les mécanismes sont variés : club deals "déguisés" où le réseau devient co-propriétaire du projet, associations forcées où l'accès au financement est conditionné à une association avec le réseau, financements contre participation via des prêts internes remboursables par un pourcentage des bénéfices futurs.

Les conséquences ?

Le marchand perd une partie significative de ses marges et devient dépendant du réseau pour ses meilleurs projets. Risque de voir ses meilleures opportunités "récupérées" par le réseau.

C’est un vrai questionnement sur l'indépendance réelle de l'activité.

Gagner en crédibilité et légitimité professionnelle

Adhérer à un réseau envoie un signal : "Je ne suis pas un amateur, je fais partie d'une organisation structurée", ce qui professionnalise l'image.

L'effet réseau classique joue à plein. "Je n'ai pas le temps, les compétences ou le financement pour ce projet, mais je connais quelqu'un dans le réseau qui pourrait être intéressé." Plus le groupe est grand, plus les opportunités sont nombreuses.

Les réseaux portent aussi la voix du métier. Défense des intérêts auprès des pouvoirs publics, lobbying pour des réglementations favorables. Eric Weiss est un pourvoyeur de cette idée avec la FMDB. Le marchand isolé n'a pas ce poids.

Au final, les avantages sont réels : accélération de l'apprentissage, accès aux financements, mutualisation des ressources, crédibilité renforcée. Mais attention aux effets de bord, il faut bien lire les conditions.

III. Les inconvénients et limites des réseaux de marchands de biens

Les réseaux, ce n'est pas que du bonheur.

Il y a des contraintes. Des coûts cachés. Des pièges parfois.

Parlons cash.

Un coût financier parfois élevé

L'investissement peut être lourd. Entre 1 500 euros pour les formules d'entrée (FMDB, Wiim Club) et plus de 15 000 euros pour les clubs premium, la facture grimpe vite.

Pour un débutant qui réalise 2 opérations dans l'année avec 25 000 euros de marge réelle* chacune, une adhésion à 15 000 euros représente 30 % de ses bénéfices. C'est énorme.

La rentabilité n'est pas immédiate. Il faut du temps pour digérer les formations, construire son réseau, appliquer les méthodes. Pour amortir 15 000 euros d'adhésion avec une marge moyenne réelle* de 25 000 euros par opération, il faut réaliser au minimum 0,6 opération supplémentaire par an grâce au réseau. Pas évident à mesurer.

Et puis il y a le coût d'opportunité. Ces 15 000 euros, on peut les investir autrement : dans une première opération, dans de la formation ponctuelle, dans des outils spécifiques. Pour un débutant sans capital, l'adhésion peut être contre-productive.

Risque de dépendance et perte d’autonomie

Les réseaux proposent des méthodes standardisées. C'est leur force... et leur faiblesse. Ce qui marche en région parisienne ne fonctionne pas forcément en zone rurale. Les spécificités locales, personne ne les connaît mieux que vous.

Beaucoup de réseaux développent leurs propres outils. Pratique jusqu'au jour où vous voulez partir. Vos données, vos processus, votre organisation deviennent liés aux outils du réseau. Changer devient compliqué et coûteux.

Dans un réseau, on suit des processus. Moins d'improvisation, moins d'innovation personnelle. Le risque ? Devenir un exécutant plutôt qu'un entrepreneur. "Ce n'est pas moi, c'est la méthode du réseau." L'apprentissage par l'erreur, c'est pourtant essentiel dans notre métier.

Qualité variable des réseaux et concurrence interne

Tous les réseaux ne se valent pas. Entre les promesses marketing et la réalité terrain, il y a parfois un fossé. "Accompagnement personnalisé" peut signifier un simple accès à un forum. "Réseau national" peut se résumer à une base de données.

Certains réseaux acceptent tout le monde pour grossir rapidement et maximiser les revenus d'adhésion. Conséquence : le niveau général baisse, les échanges perdent en qualité. Vous payez pour accéder à une communauté de débutants comme vous.

La concurrence interne pose problème. Plusieurs membres sur le même secteur géographique se disputent les mêmes affaires. L'information circule moins bien, les bonnes opportunités sont accaparées par les plus rapides.

Au début, les fondateurs sont sur le terrain. Avec le succès, ils s'éloignent de l'opérationnel. Le réseau devient parfois une machine à cash, la mission initiale s'estompe. Les membres historiques partent, la qualité se dégrade.

Risque de défaillance du réseau

L'exemple d'IMMERIALYS reste dans toutes les têtes. Plus de 70 franchisés laissés sur le carreau en 2024 après la liquidation judiciaire. Du jour au lendemain : perte d'accès aux outils métier, rupture des partenariats négociés, effondrement de l'image de marque, coûts de restructuration en urgence.

Les signaux d'alarme existent : rotation élevée des équipes dirigeantes, reports fréquents d'événements, dégradation de la qualité des services, rumeurs persistantes dans le secteur, retards dans les réponses aux sollicitations. Dans la petite communauté des marchands de biens, les nouvelles circulent vite.

Une leçon : ne jamais dépendre exclusivement d'un seul réseau. Diversifier ses sources d'information, construire des relations directes avec des partenaires, garder ses propres outils, maintenir son autonomie opérationnelle.

L'illusion de la solution miracle

Aucun réseau ne vous dispensera du travail personnel. "Suivez notre méthode et vous réussirez" reste une promesse commerciale. Le métier de marchand de biens reste complexe avec un très grand nombre de montages d’opérations possibles. Il n'y a pas de solution universelle.

Pour vendre, certains réseaux gonflent leurs promesses : "Premiers revenus en 3 mois", "Marges garanties de 30 %", "Financement sans apport"... La réalité dépend du marché, de votre implication, de votre expérience, de votre capital.

Au final, c'est vous qui signez les compromis, gérez les travaux, négociez avec les banques. Le réseau peut conseiller, pas décider à votre place.

Ces inconvénients sont réels, parfois lourds de conséquences. Mais ce ne sont pas des raisons suffisantes pour rejeter tous les réseaux. Simplement des éléments à peser dans la balance.

* Une marge réelle n’est pas une marge brute comme on peut l’entendre dans toutes les discussions de marchands de biens. Pour arriver à la marge réelle, il faut déduire tous les frais, des frais financiers jusqu’aux frais de déplacement, en passant par les frais de gestion, ou encore les frais comptables et juridiques !

IV. L’alternative de l’indépendance totale

L’indépendance totale reste une option crédible pour le marchand de biens.

Beaucoup me disent : « Je préfère rester seul maître à bord, ne pas m’engager dans un réseau, ne pas payer de cotisations annuelles. » Et je les comprends. Construire son propre chemin, c’est aussi la garantie de garder la main sur toutes ses décisions et de bâtir un savoir-faire qui ne dépend de personne d’autre.

Mais il faut être lucide : cette liberté a un coût, celui du temps, de l’énergie, et parfois d’un apprentissage plus long.

Construire son propre écosystème professionnel

Qu’on soit dans un réseau ou non, la réalité est la même : impossible de réussir seul.

Le marchand de biens doit s’entourer. La différence, c’est que dans l’indépendance, vous constituez vous-même votre équipe, à votre rythme, selon vos besoins.

Un notaire spécialisé dans les activités de marchand de biens devient vite un allié indispensable. Il sait déjouer les pièges, sécuriser vos compromis, anticiper les subtilités juridiques. Dans certaines opérations, un bon notaire vous fait économiser beaucoup plus que ses honoraires. L’expert-comptable dédié à notre métier joue le même rôle clé. Sans lui, vous risquez des redressements ou une rentabilité amputée.

Le géomètre-expert a lui aussi un rôle décisif, souvent sous-estimé. C’est lui qui sait optimiser les surfaces, identifier les divisions possibles, sécuriser un mesurage ou un état descriptif. Dans une opération, sa réactivité fait la différence : un plan clair et précis permet de gagner du temps, d’anticiper les contraintes urbanistiques et de valoriser chaque mètre carré. Un bon géomètre, c’est un accélérateur de marge.

À côté de ces piliers, pour les travaux, j’ajoute les architectes et maîtres d’œuvre capables de comprendre nos contraintes : délais serrés, budgets à respecter, optimisation des surfaces.

Les artisans fidélisés complètent le tableau. Quand la confiance est installée, ils deviennent de véritables partenaires : devis rapides, qualité constante, délais respectés.

Les agents immobiliers locaux, eux, restent incontournables : ils dénichent les biens avant qu’ils ne soient visibles et valorisent au mieux vos reventes.

Construire un tel réseau prend du temps. Mais une fois établi, il vous appartient totalement. Pas de redevances, pas de règles imposées, pas de dépendance vis-à-vis d’une structure centrale.

Le rôle clé d’un AMDB (Assistance au Marchand de Biens)

En tant qu’AMDB, j’accompagne régulièrement des marchands de biens qui souhaitent garder leur indépendance tout en bénéficiant d’un regard expert.

L’avantage de mon rôle est simple : je ne suis pas lié à un réseau, je n’impose pas de méthodes standardisées, je n’ai aucun intérêt caché ni affect avec le projet. Mon unique mission, c’est de sécuriser vos opérations et de maximiser votre rentabilité, au cas par cas.

Concrètement, je peux intervenir à différents niveaux : analyse d’une offre d’achat, étude de faisabilité, lecture critique d’un compromis, décorticage de devis de travaux, mise en place d’un tableau de trésorerie, ou encore validation d’un montage juridique ou fiscal.

Mon approche est globale, parce que j’ai moi-même vécu toutes ces problématiques sur le terrain et j’ai suivi des centaines de dossiers. Je connais les pièges, je sais où se cachent les risques, et je peux vous aider à les anticiper.

L’AMDB, c’est donc une solution souple, personnalisée et totalement impartiale. Vous payez uniquement pour ce dont vous avez besoin, au moment où vous en avez besoin. Pas d’abonnement, pas d’engagement à long terme. Un conseil sur mesure, basé sur mon expérience concrète de marchand de biens.

Je préciserai aussi que même si vous êtes adhérents à un réseau, rien n'exclu le recours à un AMDB. Et pour cause, 70 % de ma clientèle fait partie d’un réseau !

Mais je ne suis pas le seul. Vous pouvez vous rapprocher d’un marchand de bien expérimenté, avec de multiples opérations réussies. Il vous apportera son expérience.

Les avantages concrets de l’autonomie complète

L’indépendance offre un avantage majeur : la liberté de décision. Pas de méthode imposée, pas de process à suivre. Vous pouvez adapter votre stratégie au marché local, pivoter si nécessaire, saisir une opportunité atypique sans demander l’aval de qui que ce soit.

Sur le plan financier, l’économie est significative. Pas de cotisations annuelles qui grèvent les marges. L’argent économisé peut être réinvesti directement dans les opérations ou dans une formation ciblée. Sur cinq ans, éviter 15 000 € de frais par an, c’est dégager 75 000 € de capital supplémentaire. De quoi financer une opération entière.

Enfin, l’indépendance renforce l’expertise personnelle. En résolvant vous-même les problèmes, vous vous construisez un savoir-faire unique, qui ne disparaîtra pas si un réseau ferme ses portes.

Les limites à prendre en compte

Mais il faut rester honnête : ce modèle n’est pas adapté à tous. Le débutant complet peut vite se sentir dépassé. La solitude pèse : pas d’échanges spontanés avec des pairs, pas d’émulation collective. Et l’accès aux financements reste plus compliqué sans partenaires déjà acquis à notre cause.

En résumé, l’indépendance totale est une voie exigeante, mais efficace pour celui qui a déjà quelques armes. Elle offre liberté, flexibilité et économies, au prix d’un apprentissage plus long et d’une discipline personnelle accrue.

C’est un choix d’attitude : confort d’un collectif structuré ou autonomie absolue.

A chacun de voir où il se sent le plus aligné.

V Recommandations stratégiques pour choisir

Stratégie progressive avant d’adhérer à un réseau

À mon sens, la meilleure approche consiste à avancer par étapes.

1. Phase d’observation : commencez par assister aux événements publics organisés par les réseaux. Conférences, afterworks, salons…

Vous y découvrirez l’ambiance, la diversité des membres et la valeur réelle des échanges.

2. Test ponctuel : plutôt que de signer directement un contrat à plusieurs milliers d’euros, misez sur une formation courte ou faites appel à un AMDB sur un dossier concret. Cela vous permet de mesurer l’efficacité de l’accompagnement sans vous enfermer.

3. Évaluation personnalisée : comparez ensuite le retour sur investissement réel avec les promesses commerciales. Avez-vous gagné du temps ? économiser de l’argent ? éviter des erreurs coûteuses ?

4. Décision éclairée : seulement après cette phase de test, engagez-vous. Soit par une adhésion complète, si vous estimez que les bénéfices dépassent largement le coût. Soit par la construction progressive de votre propre réseau indépendant, si vous privilégiez la liberté.

Cas particulier : Avec un engagement raisonnable (1 500 €), des réseaux tels que la FMDB ou autres permettent l’accès à un grand nombre de ressources (séminaires, webinaires, base de données, etc.).  Dans ces conditions, et sans engagement sur du long terme, le retour sur investissement est très rapide !

Signaux d’alarme à surveiller avant de s’engager

Avec l’expérience, j’ai appris à repérer certains signaux qui doivent alerter.

Côté réseaux, méfiez-vous des promesses de gains « garantis » ou de marges miracles. Fuyez la pression commerciale qui vous pousse à signer vite. Demandez toujours la transparence sur les coûts réels (adhésion, options, frais cachés).

Et restez prudent face aux témoignages uniquement positifs : dans la vraie vie, tout réseau a ses forces et ses faiblesses.

Côté personnel, attention aux mauvaises motivations. Ne rejoignez pas un réseau par effet de mode ou parce que « tout le monde le fait ».

Vérifiez que votre budget est suffisant, sinon vous risquez de fragiliser vos opérations.

Gardez aussi des attentes réalistes : un réseau ne remplace pas le travail de terrain.

Enfin, sachez qu’aucun accompagnement ne compensera un manque d’implication personnelle.

Votre réussite dépendra toujours d’abord de votre engagement.

Conclusion : Réseau ou indépendance, quel choix pour un marchand de biens ?

L’adhésion à un réseau de marchands de biens n’est ni une panacée ni une arnaque.

C’est un outil. Comme tout outil, son efficacité dépend entièrement de la façon dont on l’utilise et surtout de son adéquation avec le profil de l’adhérent.

Un réseau peut accélérer la courbe d’apprentissage, offrir des financements, mutualiser des compétences. Mais il peut aussi devenir une charge lourde, source de dépendance et de désillusion si le choix n’est pas cohérent.

Les réseaux trouvent toute leur pertinence dans plusieurs situations précises :

• pour les débutants qui disposent d’un budget conséquent et souhaitent progresser rapidement,
• pour les marchands qui veulent structurer ou industrialiser leur activité en l’élevant à un niveau supérieur,
• ou encore pour ceux qui recherchent des associations ponctuelles sur des projets d’envergure.

À l’inverse, l’indépendance conserve ses avantages pour :

• les profils expérimentés disposant déjà d’un réseau solide,
• ceux dont le budget reste contraint ou l’activité plus occasionnelle,
• et pour les marchands positionnés sur des marchés de niche ou des stratégies différenciantes qui s’accommodent mal à des standards collectifs.

Quel que soit le choix, la réussite en marchand de biens repose toujours sur le même triptyque : compétence, méthode et éthique professionnelle.

Un réseau peut être un accélérateur, mais il ne remplacera jamais le travail personnel, la rigueur et l’analyse critique.

Et pour ceux qui privilégient l’indépendance, il existe une alternative souple : l’accompagnement ponctuel par un AMDB (moi par exemple).

C’est, à mes yeux, la formule la plus équilibrée : bénéficier d’une expertise professionnelle pointue, sans engagement contraignant.